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[转载]私募房地产投资基金法律风险与防范（实务）【转载】
(2014-07-17 15:07:02)
原文地址：私募房地产投资基金法律风险与防范（实务）【转载】作者：黄美杰-精品投行的信托责任
在当前房地产调控渐入佳境、银根收紧和股市不景气的大背景下，投资人为寻求最优的投资渠道发愁，而部分房地产开发商为融资担忧，房地产私募基金也许是投资人与开发商达成双赢的一个结合点。本人结合为客户基金项目运作提供法律服务的经验，对房地产基金相关问题加以梳理。
一、房地产基金基本问题
(一)基金的价值
1、有效的投资途径
为富余资金提供了一条持续、规范、高效的投资途径;节省投资成本，获得更多的投资机会。
2、高水平投资收益
资金积聚具有规模优势，更容易投资高收益的大型项目，从而取得高收益;专业的投资管理、科学的决策机制，可有效控制风险。
3、优先获得基金投资
投资人可向基金管理人上报投资项目，申请获得基金的投资;在同等条件下，投资人的优秀项目可优先获得基金的投资。
(二)基金的优势
通过基金的模式进行项目投资具有以下综合优势：
1、资金优势
基金的特点在于不断集聚资金;通过资金集聚形成规模优势。
2、专业管理
通过专业化投资管理，获取优质投资项目，规避投资风险，提升盈利能力。
3、风险控制
资金流向由银行监控，保证资金的安全;集中专业化的人才队伍进行集体决策、科学决策，最大限度保证投资决策的正确性;通过事前、事中和事后的风险控制措施，使风险降到最低。
4、机制灵活
基金由于采取有限合伙企业形式，避免了双重征税;相比投资公司，合伙人加入和退出基金的机制更加灵活。
5、信息透明
基金的运作和管理，对所有的合伙人都是透明的，基金的信息披露机制对所有合伙人都是平等的。
二、房地产基金的性质
房地产投资基金是产业投资基金的一种。
产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。
所谓房地产基金,是指以房地产项目或公司为投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。
在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REITs(RealEstate Investment Trust)的名义存在。
目前我国房地产产业投资基金主要以私募的路径存在，实际主要是投资公司的形式，由专业的人员或专业公司运作管理。
三、房地产基金盈利模式
1、投资管理为主导的盈利模式
通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作，寻求投资资本的收益和增值，体现了地产投资基金作为产业发展集合投资工具的本质特征，是地产投资基金应然的核心运营模式。
具体又可细分为：
一是开发型投资，即对目标房地产开发项目进行投资，寻求投资的增值;
二是风险投资型投资，即运用典型风险投资基金的投资理念，对房地产相关高科技产业(如新材料)的目标企业进行投资，寻求风险投资的增值;
三是收租型投资，即长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业，寻求物业的长期稳健经营收益，并在条件成熟时透过房地产投资信托基金方式在境外(新加坡、香港等地)上市以寻求投资资本的增值;
四是抵押资产型投资，即投资收购银行的抵押资产(房地产)，通过资产证券化或受益权转让方式寻求投资的收益。深圳国际信托投资公司发行的“深国投?深圳发展银行总行营业部信贷资产受让项目集合资金信托计划”这一金融创新模式为国内资产证券化和地产投资基金参与银行抵押资产投资提供了可资研究和借鉴的范例。
五是不良资产处置型投资，即收购银行的不良信贷资产(房地产)，通过资产直接转让或改造后转让等方式寻求资产增值。
2、融资业务为主导的盈利模式
为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务作为主要经营业务，由于房地产银根紧缩，这种运营模式在目前市场环境下有着特定的发展空间，但这种模式如何区别于前期大量担保公司所从事的灰色民保业务需要慎重考量。
3、投资银行业务为主导的盈利模式
以投资银行业务为主导的盈利模式将房地产资本运营(如房地产并购、房地产公司重组、房地产公司上市策划等)作为基金的主要经营业务，是房地产基金的核心高端运营模式，也将会成为房地产基金的核心竞争力。
四、房地产投资基金的法律模式
私募房地产投资基金主要有三种法律模式：
1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。
2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产;受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者(一般情况下即委托人)依照契约根据其购买的份额分享投资收益。
3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人(LP)发起，通过吸引一个或多个有限合伙人(即基金投资者，一般为机构投资者或富豪)，并聘请专业团队进行管理。
上述三类私募房地产投资基金主要比较如下：
上述三种类型中，有限合伙型房地产基金在管理专业化程度、基金运作的规范度、资金运用的灵活度、税费成本等方面存在较大优势，在此仅以有限合伙型和投资公司型做对比：
鉴于有限合伙型的优势，所以在实践中更多地被采用。
五、有限合伙房地产基金设立
设立过程主要包括以下几个节点：
1、基金说明会
基金说明会的目的是：对基金的发起及运营管理作系统阐述，并解答意向出资人疑问。该会议旨在促成《出资人意向书》的签署。
2、合伙人会议
合伙人会议的目的是审查并签署《合伙协议》，并由合伙人提交注册所需的资料。
3、基金注册
就是办理工商注册，领取《营业执照》。
4、基金成立大会
旨在审议并通过《基金章程》、《资产管理协议》、《资金托管协议》等。
六、有限合伙房地产基金的运营架构
七、法律控制文件
内部治理文件主要包括《有限合伙协议》、《管理协议》、《资金监管协议》等，其中最重要的是有限合伙协议协议。一般要包括以下内容：
总则、合伙企业的名称和住所、合伙目的和合伙经营范围及合伙期限、合伙人的姓名或名称及其住所、合伙人的性质和承担责任的形式、合伙人的出资方式、数额和缴付期限、利润分配、亏损分担方式、合伙事务的执行、有限合伙人和普通合伙人的转变及其权利义务、合伙企业资金托管、入伙与退伙、保密、争议解决、合伙企业的解散与清算、违约责任、其他事项。
合伙协议的核心条款为内部治理结构条款和管理费条款。内部治理条款涉及合伙人会议和决策委员会的权限划分问题;管理费条款则需设置激励和约束机制。
在外部控制上，要注意：
1、投资/股权转让协议：采用分期缴纳出资或者分阶段支付价款的方式以尽可能控制风险。
2、资金监管协议：以财务第三方监管、印鉴控制等方式对资金予以监管，以控制项目投资风险。
3、预算制度：基金应要求融资方制定项目的开发进度表，委托专业机构审核，根据预算安排资金。
八、运作流程
房地产基金的运作程序一般包括：项目接洽、初步分析、审慎调查、商务谈判、交易结构设计、投资决策、项目管理、退出机制。
九、退出路径
房地产私募基金的退出主要通过以下路径：
1、正常方式：
包括银行贷款置换、关联方溢价回购股权、项目清算等。
2、其他方式
包括上市退出，或者以司法拍卖(不动产、股权)方式退出。
3、房地产基金与一般基金的退出比较
