爱华网位于东直门的来福士广场购物中心6月份就开业了，虽然位处东直门这样寸土寸金的地段上，但好像一直人气冷清，来福士为何会如此“落魄”，几乎成为食之无味弃之可惜的“鸡肋”？是把它丢弃，还是改变“烹制”的方法，使它变成美味的“盛宴”？
问题一：品牌重复率高缺乏特色业态组合不尽合理
对来福士购物中心总体印象还算不错，整体设计、细节装潢和品牌选择上都能看出开发商的用心良苦，来福士属于比较精致型的购物中心。
来福士购物中心的体量比较小，商场部分只有不到3万平米，大概是西单大悦城的四分之一；一共6层，每层大概有10来个店铺，逛起来不会累但却不尽兴。主力店是CKJ和H&M，ZARA...并非高不可攀的大牌奢侈品店。来福士购物中心里的品牌都不是很贵，但又并不低档，可以说是价位合理，比较适合年轻人、小白领来消费。来福士引入小南国、鹿港小镇、豆捞坊、汉拿山、面包新语、满记甜品等时尚餐饮品牌，B1层汇集各类小吃。
但在店里逛了一圈发现，除了H&M、ZARA、屈臣氏具备一定人气外，商场内杰克·琼斯、ONLY等品牌都难见顾客，基本上从3层开始就几乎看不到人影。不仅如此，来福士广场内的餐饮品牌对于消费者好像也没有太大号召力。另外虽然已经开业近半年，但品牌入驻率尚未达到100%，仍有数家店铺没有开业。
购物中心的业态组合不尽合理，以餐饮品牌为例，每个楼层都有，较为分散会使消费者感觉不便。此外，由于品牌重复率高缺乏特色致使来福士广场开业至今人气一直比较冷清，商场的品牌应该进一步加强，才能对消费者更具“杀伤力”。此外整个购物中心由于面积有限，造成了空间布局略显狭小。
问题二：人流不等于客流新兴地铁商业难题待破
西单、崇文门、王府井等坐拥地铁的传统商圈因经营特色早已深入消费者心中，地铁线路的不断丰富不过是锦上添花。但东直门等新兴商圈的商场目前却面临如何将地铁人流转化为有效客流的难题。与西单、王府井商圈相比，东直门商圈的“商味”不足，导致刚刚开业不足一年的来福士广场面临着如何留住地铁客流的难题。
东直门地铁站有两个出入口就设在银座MALL和来福士购物中心店内。在冬季和夏季，因为天气原因，店内温度适宜，很多消费者都会选择进入地铁的商场出入口并从商场的大门离开。
逛来福士广场的时候注意到，由于天气寒冷，不少消费者都选择在来福士广场内“穿行”。由于穿行人流较多，商场的两个大门时常处于敞开状态，暖风空调基本起不到什么作用，临近大门的品牌CK店里的销售员罕见地在商场内穿上了羽绒服来保暖。但即便不少人群穿梭在来福士店内，真正停留逛店的人却并不多；很多人在一层和B1走过一圈后便匆匆离开了。看来东直门商圈的地铁商业因为资历尚浅，还没有在广大消费者心中树立较成熟的品牌形象；以至于导致来福士购物中心虽然有效的将地铁与商业链接在一起，却无法造就有效消费人群停留消费。
专家建议：新兴地铁商业不宜高端宜生活
对于京城新兴地铁商业未来何去何从，业内专家给出了中肯的建议。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，地铁线路的不断完善对于其配套商业是把双刃剑，一旦该地区的商业氛围不浓或者定位与受众不契合，该地区地铁商业的客流非但不能有效转换，还会进一步流失。以西直门、东直门的地铁商业为例，它们要想获得生存空间必须有别于传统商圈内的卖场。此外，这些新兴地铁商业可以借鉴香港地区的有益经验，着手引进更加生活化的店铺。例如，可以在卖场内开设洗衣店、数码彩扩店，或者品种丰富的书报亭等等。
此外，郭增利还表示，新兴的地铁商业一定要结合当地换乘人群的购物需求引进品牌，切忌为提升商场档次而盲目引进高端品牌。
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建筑设计不入俗套颇具设计美感
来福士购物中心的建筑设计比较独特新颖，走进购物中心内部最引人注目的就是中庭六层通高的“水晶莲”-一个钻石形的螺旋玻璃体建筑，号称出自英国设计大师之手，很有艺术设计韵味，看来是来福士的点睛之作。每层莲花都可以到达相应的楼层，坐在莲花内的咖啡馆，俯瞰1层和B1层往来于商场写字楼的匆匆人流，倒是很有感觉。
