爱华网农村宅基地使用权转让的法律效力
【大理著名专家律师--马培杰律师】
最近一段时间以来，关于农村宅基地使用权纠纷案件呈现快速上升趋势，主要原因是房产升值较快，房屋拆迁涉及巨额补偿款，政府强拆后损失的补偿等。在诉讼中，当事人对于农村宅基地使用权转让效力争论很大，为此，大理马培杰律师根据我国现行法律规定，就转让效力问题作些探讨，希望对大家有所帮助。
一、相关法律规定
农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。对于农村宅基地使用权的转让，我国几个层次的法律均有规定，而且存在冲突和矛盾的地方，但是，根据法律层次冲突解决的规定，农村宅基地使用权的转让是允许的。
（一）法律对农村宅基地使用权转让的规定
《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这并非对宅基地使用权转让的禁止，仅是对农民宅基地分配申请资格上的限制。《民法通则》第80条第3款“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”，这是1987年开始实施法律规定，这里的“土地”是否包括“土地使用权”，还是仅指土地所有权，抑或两种权利兼而有之？1988年通过的《宪法》第2条修正案将宪法第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《宪法》第2条修正案并没有顾及土地的不同类别，也没有考虑土地的不同所有权主体，而是规定“所有土地”的使用权都可以“依照法律的规定转让”。《民法通则》第80条第3款的规定只能理解为对土地所有权的转让限制，否则违宪。因此，此款规定并非属对宅基地使用权转让的禁止规定。
（二）行政法规对农村宅基地使用权转让作出的规定《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日发布）（下称《通知》）规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据地随房走的原则，这是对农村宅基地使用权转让的禁止性规定，但该《通知》并不是行政法规。依据现行的《行政法规制定程序条例》关于决定与公布的规定，“行政法规草案由国务院常务会议审议，或者由国务院审批”“报请总理签署国务院令公布施行。”、“签署公布行政法规的国务院令载明该行政法规的施行日期”。依据当时生效的《行政法规制定程序暂行条例》 第三条“ 行政法规的名称为条例、规定和办法。”第十四条“ 行政法规草案由国务院常务会议审议，或者由国务院总理审批。” 第十五条“ 经国务院常务会议审议通过或者经国务院总理审定的行政法规，由国务院发布，或者由国务院批准、国务院主管部门发布。”从名称上来看，该《通知》的名称不符合法规的制定程序规定；从通过的程序来看，该《通知》仅经过国务院办公会议，未经过法定的国务院常务会议审议，或者由国务院总理审批程序；从发布的程序来看，该《通知》仅由国务院办公厅发布，未符合法定的“由国务院发布，或者由国务院批准、国务院主管部门发布”程序。另外，该通知也未公布施行日期。因此，该《通知》并不是行政法规，现行行政法规没有对农村宅基地使用权转让作出禁止性规定。
（三）行政规章对农村宅基地使用权转让作出的规定目前关于宅基地转让问题的规章级规定有国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第169条“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让”。这里禁止的是单独转让，但其效力只是行政规章。、四、结论根据民法的一般原则，法无禁止的皆可为，根据《合同法》第52条的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效。
因此，对农村宅基地使用权进行转让或买卖在其上所建商品房的行为，没有违反法律、行政法规的强制性规定，只是违反了国务院办公厅的政策性规定及行政规章规定，依法有效。
二、农村宅基地使用权依法转让的条件
农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件：
1、经本经济组织（村委会或村集体全体成员）同意;
2、转让人与受让人为同一经济组织成员（同村人）;
3、转让人户口已迁出本村或转让人系因继承等导致“一户多宅或多房”。如转让人系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障;转让人转让宅基地后，再申请宅基地的，将不予批准。
4、受让人不得违反“一户一宅”原则，即受让人在接受转让时无宅基地;
5、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。
三、农村宅基地使用权转让协议范文
农村宅基地转让协议：
转让方： (以下简称甲方)
受让方： (以下简称乙方)
甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：
一、宅基地坐落、面积
甲方将拆迁所得的坐落于——————的宅基地转让给乙方，具体位置编号和面积由乙方(以甲方的名义)竞买或摸号后确定。
上述宅基地的使用权归乙方享有。
二、转让金额
该宗地的转让价格为人民币——万元。
三、付款方式及期限
乙方在甲方原房屋拆除后3日内向甲方支付人民币————万元，余款在取得土地使用权证并交付给乙方后——日内付清。
四、房产归属
1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。
2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。
3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。
五、违约责任
本协议签订后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款25万元，并偿付违约金————万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分);如乙方反悔，则已付的土地转让款作为违约金偿付给甲方。
六、未尽事宜
未尽事宜双方另行协商。
七、协议生效条件
本协议经双方签字后生效。
八、协议份数
本协议一式二份，双方各执一份。
甲方： 乙方：
年 月 日
四、法律责任及纠纷解决
根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
如果因农村宅基地使用权协议发生纠纷的，当事人可以向人民法院提起诉讼，维护自身合法权益。
闻言审听，笔动冤明；受人之托，忠人之事；知情释法，拼理力争；浩然正气，拍案而起；人间正道，朗朗乾坤；大彰法制，邪不压正！【云南(大理)著名学者型专家律师--马培杰律师：13508724904】
