爱华网第一章 总则
第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则。
第二条 业主大会是物业管理区域内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策物业管理区域内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。
第三条 本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。
第四条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第二章 召开业主大会程序
第五条 发布公告。召开业主大会会议15日前、业主委员会或业主大会筹备组将召开会议的时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置向全体业主公告，并书面通知全体业主。同时告知物业所在地街道办事处、居民委员会。
第六条 征询意见。业主委员会或业主大会筹备组发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。业主或者委托代理人填写征询意见表或选票，并签名确认。
第七条 回收统计意见。业主委员会或业主大会筹备组可通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业管理区域内业主意见，组织验票、计票，进行表决，邀请所在地街道办事处、居民委员会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表和选票可分步骤进行。
第八条 通报业主大会会议议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或业主大会筹备组作书面记录并存档。业主委员会或业主大会筹备组必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业管理区域内业主的查询和监督。业主委员会或业主大会筹备组将业主大会会议的议事决定自会议结束后 3日内以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将有关材料送所在地的区、县级市房地产主管部门和街道办事处备案。
第三章 议事内容
第九条 业主大会会议的议事内容：
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换、罢免业主委员会委员；
（三）决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或者其他物业服务人；
（四）决定住宅专项维修资金的筹集、使用等方案；
（五）决定建筑物及其附属设施改建、重建等方案；
（六）听取和审查业主委员会的工作报告，监督业主委员会、物业服务企业或其他物业服务人的工作；
（七）决定业主大会、业主委员会工作经费筹集、管理、使用等方案；
（八）制定物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、经营、管理等方案和收益分配及使用方式；
（九）改变或撤销业主委员会的不当决定；
（十）决定物业管理区域共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十条 业主委员会会议的议事内容：
（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作；
（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业或其他物业服务人签订、解除物业服务合同；
（三）组织业主委员会的换届选举，组织修订管理规约和业主大会议事规则；
（四）督促业主、物业使用人遵守管理规约、按时缴交物业服务费用；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务中的有关问题；
（六）提出住宅专项维修资金续筹方案，督促业主按照规定缴交住宅专项维修资金，组织业主讨论住宅专项维修资金的使用；
（七）公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主大会会议决议等内容；
（八）对违反管理规约或损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；
（九）按业主大会授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入，定期公布账目；
（十）保管本物业小区共有物权产权证、业主资料、共有物业图纸、合格证、维修记录等全部资料；
（十一）法律法规规定的其他事项。
第四章 投票规则
第十一条 业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
（二）业主人数，一个专有部分按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按照前项的统计总和计算。
第十二条 专有部分登记有两个或两个以上所有权人的，应当自行协商确定一名投票代表人。
第十三条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。
第十四条 业主应主动在指定时间、地点领取投票表格。没有领取投票表格的，业主委员会应逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人。
投票人必须在投票上填写业主拥有物业的建筑面积或所代表业主投票权并签名（盖章）。
第五章 议事方式
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开 次。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在区、县级市房管部门、街道办事处、社区居委会。
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）本物业管理区域管理规约或本议事规则规定的其他情况。
业主委员会不按规定召开会议的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参加。
（一）书面征求意见形式。业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见结果的明细列表在物业管理区域内公示30日以上（明细列表应包括专有部分的房号、面积；业主的赞同、反对或弃权意见等），业主有权查阅相关资料。
（二）集体讨论形式。集体讨论形式可分为两种形式，业主可任选一种：
1．全体业主会议制。物业管理区域内的全体业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行投票表决；
2．业主代表大会制。业主代表可以以楼层、单元或幢为单位，经所代表的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意产生。
业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。
第十七条 业主大会采用以下形式征求、回收业主意见，进行表决：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设置一个或多个投票箱，由业主自行将个人意见投入意见箱内，由业主委员会或业主大会筹备组统计、汇总。
（二）设专人派发、回收意见：组织有关人员逐户派发、回收业主意见，由业主委员会或业主大会筹备组统计、汇总。
第十八条 业主委员会议事方式：
（一）业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对全体业主负责，接受业主监督。
（二）业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐（不少于10名业主推荐，不包括被推荐业主）等方式产生。
业主委员会委员候选人填写《业主委员会委员候选人简历表》（附表1），并提供《推荐支持的业主签名表》（附表2）、本人和推荐的业主的有效房产证明资料、个人身份证原件（核对后退还）及其复印件等资料，交给业主大会筹备组或业主委员会核实。业主大会筹备组或业主委员会将《业主委员会委员候选人简历表》在物业管理区域的显著位置公告。
（三）业主委员会实行等额选举或差额选举，二者可任选一种。业主委员会委员得票数应当符合本规则第十一条规定。
业主委员会实行差额选举的，差额比例为 。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，其人数为 。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
（四）业主委员会由 人（5～15人）的单数委员组成，其中主任1名，副主任若干名，由业主委员会成员推选产生。业主委员会每届任期 年（不超过5年），可以连选连任。
（五）业主委员会会议每年召开 次，时间为 月。经业主委员会主任或者三分之一以上业主委员会委员提议，应召开业主委会员会会议。业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集、主持。
（六）业主委员会会议应当在会议召开前 日内，通知全体业主委员会委员并送达有关材料。
（七）业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意，并在物业管理区域的显著位置公布。
第十九条 业主委员会的议事程序：
（一）发布公告。业主委员会在会议召开 日前将召开会议的通知、议事内容等以书面形式在物业小区内公告。
（二）审议内容。业主委员会在业主大会授权范围内进行审议。
（三）业主委员会应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会议记录上签名。委员应当对业主委员会的决议承担责任。业主委员会的决议违反法律、法规侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议的委员应承担相应的责任，但在表决中对决议有异议并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。
（四）通报议事决定。业主委员会在公告栏通报业主委员会议事情况、议事内容及其决定。
（五）决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务公司执行会议决定。
第二十条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；
（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；
（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；
（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）因物业转让等原因不再是业主的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）任职期间被依法追究刑事责任的；
（四）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的。
第二十二条 业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。
职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起3日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。
第二十三条 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足5人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求。
第二十四条 业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求。
全体业主依法选举新一届业主委员会委员的同时，应当决定新、旧两届业主委员会的移交时间。
现任业主委员会应当在任期届满3日前，应将属于业主大 会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。
业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
第二十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员、专职工作人员的补贴，由全体业主承担。共用部位、共用设施设备等经营收益的一定比例可用作经费开支。经费开支包括：业主大会、业主委员会会议开支、必要的日常办公费、业主委员会委员工资等费用。
经费收支账目由业主委员会专人负责管理，并向全体业主定期公布。
业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支账目于业主大会会议结束后7日内在物业小区内公告，接受业主的监督、质询。
第六章 附则
第二十六条 本议事规则所称的业主是指按照国家、政府法律法规的规定，本物业管理区域内房屋的所有权人。
尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。
第二十七条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为本议事规则所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第二十八条 本议事规则经业主大会通过后生效，同时报当地区、县级市国土房管局和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第二十九条 本规则未规定的事项，按照有关法律法规的规定执行。
附表：1．业主委员会委员候选人简历表
2．推荐支持的业主签名表
物业业主大会
年 月 日
附表1
业主委员会委员候选人简历表
姓 名
性 别
贴照片处
出生年月
政治面貌
学 历
联系电话
工作单位
产权证明
物业服务费、专项维修资金缴交情况
住址
个人简历及工作承诺
注：1．此表须由本人填写。
2．产权证明指房地产权证或商品房买卖合同或拆迁补偿协议。
候选人签名：
交表时间： 年 月 日
附件2
推荐支持的业主签名表
签名人承诺推荐支持 ，作为本小区业主委员会委员候选人。
序号
推荐的业主姓名
住 址
联系电话
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
交表时间： 年
