发布时间：2022年04月15日 02:49:08分享人:农村的娃有志气来源:互联网9
浅析房屋出租方的留置权
浙江天册律师事务所 叶劲松律师在审查涉及房屋租赁合同条款时，偶尔会发现在合同中有些类似的条款约定：“租赁期满或合同提前终止，逾期租赁方滞留在租赁房屋内的物品由出租方自行处置”、“租赁期满或合同提前终止，如租赁方尚欠出租方租金或水、电、气费用的，出租方有权对租赁房屋内的物品行使处置权”。同时，一旦发生租赁合同纠纷或诉讼，出租方能否对租赁房屋内承租方的动产财物享有留置权，目前的法、法规、司法解释一直没有给予正面回答。本文拟从这一具体问题展开分析，进而提出笔者一些粗浅的见解、看法。一、我国法律对享有留置权情形规定的演变1、《物权法》颁行前，房屋出租方根本不可能享有留置权。早在1988年，《民法通则》第89条第（四）项中就对留置权作出了原则、基本规定：“按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先偿还”。根据《民法通则》的该条规定，留置权成立和行使的法律要件主要有以下三项：（1）双方之间必须存在合同关系；（2）一方占有对方财产的依据是合同中有约定；（3）对方不按合同给付应付款项且超过约定期限。由此观之，《民法通则》规定的留置权，是一种合同留置权，并无对合同性质、合同类型的要求和限制，当然也就没有排除房屋租赁合同中也可以存在留置权。但此后，1995年颁行的《担保法》，在该法第84条规定：“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定”。同时在该法的第82条，对“留置”做了定义和解释。根据《担保法》的规定，对享有留置权作了进一步的限制，即留置权仅限定在保管、运输、加工承揽三类合同之中，且必须是法律的直接规定才是享有留置权的依据。1999年颁行的《合同法》第422条，增添赋予了行纪合同的行纪人享有留置权：“在行纪合同中，委托人逾期不支付报酬的，行纪人对委托物享有留置权”。根据“特别法优于普通法、新法优于旧法”的法制原则，《担保法》对留置权的规定成为享有留置权的有效规定。所以，在2007年《物权法》颁布前，享有留置权的仅限于四类合同，除此以外，其他任何合同，包括房屋租赁合同在内，作为可能的合同债权人——出租方并不享有留置权。同样，即使在房屋租赁合同中出现、设置了诸如前述内容的特别约定，包括明确出租方的留置权，但在实践中出租方仍依法对出租房屋内的动产财物也不享有留置权，主张留置权也得不到法律的保护。2、《物权法》扩大了合同留置权，使房屋租赁合同的出租方享有留置权成为可能。2007年颁行的《物权法》，对留置权的规定作了某些变化，最为显著的是《物权法》第230条的规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”《物权法》对留置权规定与此前的《民法通则》、《担保法》对留置权的规定发生的变化在于：（1）突破了原先局限于保管合同、运输合同、加工承揽合同、行纪合同等四种类型合同的限制，其他类型的合同也可以存在留置权；（2）留置权不再以合同为基础，即使债权人、债务人之间没有签订合同，也可以存在留置权，也就是说，留置权不仅可以出现在合同之债中，同时可以出现在侵权之债、不当管理之债、无因管理之债中。这样，留置权从原先限定的四类合同，扩大到了包括各种类型合同，甚至不局限于合同，跨度之大，让人震撼，这为债权人享有留置权提供了广阔的平台，以强化债权的保护。同时，《物权法》明确了留置权是一种担保物权，且系法定的担保物权。正是由于该法对留置权成立作出非常地扩大，致使房屋租赁合同中的出租方也成为享有留置权的依据，出租方在符合法定的条件时可成为留置权的主体，对这一点笔者认为应该没有争议和置疑。3、《物权法》突破了留置的财产与债权属于同一法律关系的约束、限制，为企业间房屋租赁合同出租方享有留置权奠定了基础。《物权法》第231条同时又规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外”，该条规定，既是对非同一法律关系形成的债权享有留置权的突破、扩大，同时也对债权人主体作出某种限制。法律规定留置财产与债权在法律关系上的同一性，目的是为了避免债权人对留置权的滥用，但该规定仅针对债权人或债务人中的一方及双方为自然人的情形，而对企业与企业之间除外，不再受同一法律关系的限制，即《物权法》对“商事留置权”还是网开一面、给予肯定结论。众所周知，在房屋租赁合同中，出租方作为收取租金的债权人，其取得的是出租房屋使用价值的租金；而承租方放置在租赁房屋内的动产财物，与租金债权不可能属于同一法律关系，只能是非同一法律关系，按此新法规定，如果房屋租赁合同出租方可以依法享有留置权的话，必须符合房屋的出租方、承租方均是企业才行，否则，房屋租赁合同中出租方的留置权就不能成立。企业与企业之间，并非同一法律关系的规定，通常称之为“商事留置权”。对于留置的财物与双方之间合同关系是否需要具有一定的关联，新的物权法未作限制，应当没有该等要求。二、房屋租赁合同出租方享有留置权的前置要件出租方对承租方就租赁房屋内承租方的财物、动产予以留置的前提是其享有的依照合同收取的租金、水、电、气等费用债权的确立，且未能得到按期清偿，为维护自身的权益，从而依法享有、行使留置权。享有留置权的前提是出租方占有该等房屋内财物动产，且必须是出租发方合法地占有。如果出租方最终未能合法地占有房屋内承租方的动产、财物，或者即使出租方已经占有了承租方的动产、财物却是通过不合法手段占有的，均会造成留置权不成立，或者留置权成立和行使受到实质影响，乃至丧失留置权。“合法占有”就成为出租方享有留置权的最实质要件，实现对房屋内财物动产的合法占有，成为界定出租方留置权成立与否的分水岭。对于“合法占有”，大致应具备以下几项要件：房屋租赁合同中应对出租方享有留置权作出约定。综观《物权法》和《担保法》，均明确了法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。反之，既然当事人可以约定不得留置动产的情形，则为了有效保障出租方在租赁合同中对租金、水电气等费用债权享有留置权，笔者认为应当在租赁合同中对出租方的留置权作出相应的约定。应以书面合同约定为准，口头约定在确实有充分的证据足以证明也可成立。尽管《物权法》已突破了享有留置权情形所限制的四类合同，但并不等于其他所有合同的债权人一方当然都享有留置权，由于目前法律、法规甚至最近2009年7月新颁布的城镇房屋租赁合同司法解释也没有明确规定、赋予房屋租赁合同出租方享有留置权，且理论上对房屋租赁合同的出租方是否享有留置权至今仍存在分歧和争议，考虑留置权的安全、有效，规避日后的争执，在房屋租赁合同中应有文字涉及出租方享有在承租方逾期支付房租、费用的情况下对出租房屋内承租方的动产、财物，依法享有留置权的约定，而不仅仅是对房屋内动产、财物的一般处置权、处理权等尚不符合留置权规定的文字表述。在法律、司法解释未作禁止或限制，合同当事人的约定就具有较高效力，应得到合同对方的尊重和承认，合同中可以约定出租方享有留置权的特定财物动产，也可以约定留置财物动产为不特定物。出租方在承租方逾期付款时对租赁房屋内动产、财物须是“合法占有”。所谓“占有”，是指占有人对动产的实际控制，房屋出租方什么时候占有、通过怎样的手段、方式占有，占有的持续状态等均涉及占有的效力，占有是否合法，从而决定留置权是否享有：（1）出租方在占有时间上不应分前后。房屋租赁合同本身的特性，决定了在租赁合同签署后、合同履行完毕前，承租方并无义务将租赁房内的财物动产等交由出租方占有，即使已经发生承租方拖欠租金、水电气费时，承租人一般也不会主动将租赁房内的动产、财物直接交与出租方来控制、占有。实践中，往往在出现了承租方无故拖欠出租方租金、水电气费，出租方债权确立且经出租方催讨无效后，出租方为维护自身的合法债权，才不得不采取直接控制、占有租赁房内承租方的动产、财物以实现留置权。即“占有”在承租方欠租发生且未按时付清租金、出租方的债权确立后，才会产生占有，即占有是事后的，而不是事先、事中的占有。这就截然不同于原先的承揽、运输、管保、行纪等合同，在合同生效履行时、尚未完毕前即交付、占有。尽管占有可以出现在事先，也可以出现在事中或事后，出租方在事后，才采取占有、控制的方式，当然是允许的，也不影响“占有”的现实状态，不应对此区分其占有的最终效力。（2）出租方在对房屋内财物、动产占有的手段和方式须合法。出租方不合法占有承租方动产、财物并不产生留置权及留置的后果，对此，出租方的合法占有、控制行为就变得极具法律意义。而出租方要合法占有出租方房屋内承租方的动产、财物，手段、方式、途径不多，大致方式如下：第一，出租方根据合同的约定，承租方将约定的动产、财物转移给出租方占有，承租方同意并将该等动产、财物转移给出租方占有的（“主动交付占有”）；第二，承租方在发生拖欠租金、水电气费时，承租方同意以其租赁房屋内的动产、财物交与出租方享有、行使留置权；第三，房屋租赁期满或依法提前解除、终止，在承租方拖欠租金、水电气费，而承租方的法定代表人或负责人突然离去或失踪，该公司只得停业，承租方逾期遗弃、滞留在租赁房屋内的动产、财物，出租方直接加以控制，转移占有（滞留占有）；第四，通过申请人民法院财产保全，由人民法院责令暂由出租方占有、控制甚至保管的承租方在租赁房屋内的动产、财物（司法确认占有）。假如承租方对拖欠出租方租金、水电气等费用，且无论对拖欠租金、水电气费用能是否成立还是对留置享有存在争议，特别是在承租方拒绝按房屋租赁合同的约定腾退房屋、也拒绝交付租赁房屋内的动产、财物转移占有形成留置，仍控制着出租房屋内的动产、财物，在此情形下，出租方是否可以通过采取自救措施，强行入室，从承租方手中扣留、控制并加以占有合同约定的留置物，以实现留置权（即强行占有）。该等方式是否合法，是合法留置还是非法侵权，目前理论上争议也很大。在目前法律、司法解释未明确规定前，出于维持、平衡出租方、承租方双方的合法权益，避免引发其他的矛盾、冲突，以及考虑法律的社会效果，笔者认为目前暂不宜提倡。也就是说，目前对出租方“占有”的方式、手段应加以严格限定，以确保合法性。（3）占有的持续性与反复性。出租方一旦对房屋内承租方的动产、财物完成了实际占有，则出租方的“合法占有”应持续至租金、水电气费等债权实现为止，即占有应是不间断的、不能转移、反复的。如果出租方因疏忽或失责，将已占有、留置的承租方动产、财物又被承租方重新控制、占有，或者承租方乘机夺回了被出租方占有的动产、财物，则出租方享有的留置权也随之丧失，再次争夺占有、控制而取得的财物、动产，不应视为是合法的。也就是占有必须持续，而不能出现反复。三、无效的房屋租赁合同出租方也可参照享有留置权对于出租方出租的属于未经有关行政部门批准建造的违章建筑、超过批准期限的临时建筑等，现司法解释已明确界定为无效的租赁合同。如此，出租方是否还享有租金、水电气等债权，在新颁布的城镇房屋租赁合同司法解释第5条中规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。也就是说，即使租赁合同无效，双方之间还是存在着房屋占有、使用产生费用，且该等费用仍应由承租方支付出租方，作为损失之债权，且占有使用费一般应当参照原合同租金标准支付，即债权仍存在，仅仅债权的性质不同而已。只要承租方有义务应参照原合同租金标准支付出租方占有使用费的债权，则相应的，出租方也可以参照享有留置权。此外，房屋租赁合同中还会遇到前述未涉及、更复杂的其他情形，均应当本着该等原则、精神来判断、确定出租方是否享有留置权。通过以上分析，笔者认为在特定的条件和情形下，出租方应当享有对承租方租赁房屋内动产财物的留置权，这还有待于经过实践的进一步检验和法制的完善。
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