爱华网
当你产生购房意愿的时候，你至少需要想清楚以下问题，最好一条条写下来，这对于制订后面的战略极为重要：
1、购房用途：自 住、出租、坐等升值还是.....买着玩。如果是自住的话一定要考虑：谁来住？打算住多久？（这一点很重要，如果你打算住10年，那么买20年房龄的房子 以后怎么置换？）想清楚这些问题可以有效帮助你锁定房屋的区域、环境、房龄、房型等等，不会看了半年一年的还没法下手。说句不客气的话，要是你看了半多年 还不下手的要么不是真想买，要么心态会被搞坏，最终草草了事。
2、购房预算：预算是指“极限的支付能力”。别不好意思向你 父母和你女朋友摸底，以后你好好报答他们就是了。了解自己的真正底线才不至于失去最好的机会。预算代表你的支付能力上限，一般买房中能够触及80%-90%已经算很高了。很多人把预算等同于打算支付的房价，最终不是错失良机就是盲目看房。
经常碰到的案例是：你制定了“购房预 算”100万，某天看中一套各方面都满意的房子，但算了下支付价得105万，其实你也觉得这个价是合理的，但出于“预算”限制不得不还房东5万，房东说只 愿意还1万，你说超预算了再想想。本打算回去后再凑钱的，但没想到几天后房东说降1万房子卖掉了。你只能再找，找的过程中你突然发现其实加上这几个月来的 工资收入和父母的额外资助你实际上咬咬牙还是能够付105万，甚至106万107万的....如果在这个过程中房价跌了还好，要是涨了不就悲剧了吗？要是 涨了而且还一时找不到像当初满意的房源不是悲剧中的悲剧吗？
第三部分 找房阶段
想清楚上面的问题就可以开始找房源了，找房源无非就是一个筛选的过程，好的搜索技巧可以大幅减轻实地看房所花的精力。我个人总结的技巧如下：（仅适用于上海地区）
1、使用3D地图锁定楼盘，初步考察周边环境和交通。注 意不是让你用google earth，而是虚拟地图，具体是“www.edushi.com”。3D地图的好处是直观、详细。记得把位置中意的楼盘都记 下来。很多人用安居客、"淘宝"等来定位楼盘，其实是错误的，因为它们主要提供房源信息，区域定位方面他们不专业，你要是用这些网站进行初选，出来的结果 覆盖半径都很大，楼盘大大地多，跑死你。最简单的例子就是：它们会认为差几公里的两个楼盘居然属于“同一区域”的“相邻楼盘”。
有tx说这个网站只能看内环，实际上不是，由于网站不是经常更新的，而且上海外环实在变化太快、区域太广，要做3d有难度。所以上一次更新到哪里就算哪里了，有些区域到外环，有些只到中环，没个准。但比起普通地图来找房好用很多！连高层多层都能地图上一看就知！
2、上“租售情报网”查询小区信息，看下小区的综合评价。上 面的小区信息比较全面、客观，大部分是官方信息的，这方面安居客落后了。（注意只看小区介绍和评价，其他信息都是垃圾，这个网站就这个有价值）然后再上“第一房屋”查看小区实景（不是图片啊！是幻灯片啊！而且可移步换景，身临其境啊！）。看完这两个后把完全不想要的小区pass掉。当然这两个网站上的房 源信息就别看了，不是他们的长项。
完成初选后就可以上安居、"淘宝"、新浪上去找房源看价格了，但这里面房源众多，真假难辨，还得继续筛选，技巧如下：
（1）按发布时间排序。这点很重要，中介经常使用房源信息更新的手段获得房源靠前显示的效果，不排序的后果可想而知。所以应该看发布时间（不是更新时间！），越新越有效，我基本上七天以前发布的房源都不看。
（2）尽量不要使用价格和面积的筛选功能。很多人会把价格和面积作为筛选标准，这也是不可取的。因为按发布时间排序后有效房源也就一两页，全部看一遍都花不了五分钟。全面了解各种房型的价格有利于正确评估小区的合理售价，哪怕你根本不会要的超大户型，看看也不伤身体嘛。
（3）价格离谱的过滤掉。价格明显过高或过低的看都不要看，过低的要么是钓鱼，要么本身有缺陷；价格过高的要么吃差价，要么就是为了腾出杀价空间，还有可能为了抬高均价。
（4）底楼、靠街的房子要过滤。这两类房源不管是自住还是投资尽量不选，哪怕价格再低也不要。这不是观念的问题，是确实有问题。在上海底楼的房子容易引尘、泛潮、容易遭遇高空抛物、容易失窃等等，除非2元以上的新建高端社区底层可以考虑，对了别墅也可以的....。
另外靠街的房子噪音和空气污染是重点，不要以为非主干道就没问题，将来是不是会拓宽改造呢？不要以为中空玻璃可以隔音，楼下要搞个菜场啊小龙虾店啊怎么办？天天让你免费享受十三香的待遇啊有木有！
这里还有一个小技巧：中介在房源介绍里面一般会把不靠街的房源写成“小区中心位置”或者明确写“不靠路”，因为这是大卖点，可以卖价钱的！没有这个字样的要当心，要么是中介转帖别人的自己都没搞清楚方位，要么就是真的靠路，就等你来杯具。
（5）不要刻意挑选大中介。大 部分人有个误区，认为大中介规范、卖力、资源多。其实不然，照我的观点，只要有经营资质、门店在三家以上的中介都可以找。大中介操作规范是没错，但不一定 卖力，这与薪酬体制有关，也和业务员心态有关。而从资源角度来讲，我更推荐小区门口的门店，注意看网上中介门店地址或者在电话里问问吧。
另外还想说明的是无论是安居还是"淘宝"还是新浪，你会发现上面的中介公司和业务员就这么几个，有一定的局限性。所以呢，当你初次去中意的小区看房时，别忘了出来的时候去附近的其它中介门店逛逛，可能会有意外收获。
第四部分 看房阶段
按 照上面的流程筛选一遍之后剩下的不多了吧。有人说一共挑剩没几套了，还怎么实地看啊。正是因为先在家里把完全不要的都扔掉了，才不至于出了家门走冤枉路。 多看房积累经验我不反对，但经验值满了之后你又不能转职后继续升级，因此看房千万不能成为长期负担，不然到最后一定是心浮气躁胡乱下单!当然，你要是想看 房看成个职业中介.......小伙子，好好干！ 废话不多说，下面就可以拿起电话开始找中介了。
几条技巧供参考：
1、不要怕手机被中介打爆，现在他们不会每天不停给你电话了，甚至有时候你会期盼着他们给你带来消息。当然你有个找房手机更好，买完了就把卡扔掉（手机别扔，不要送给我）
2、一套房源要找多个中介。这 个要多说两句，现在大家都知道房源都是中介互相转帖的，一般来说一个小区的在售房源不会超过3套（除非特大型小区或投资客集中的次新小区）。那么就很简单 了，只要是发布时间接近、楼层一致、面积相近的房源基本上就能认定是同一套。接下来就可以针对该套房源找2-3个中介电询，通过电话沟通大致可以判断该中 介对房源的熟悉程度。然后挑1-2个最熟悉的中介去带看就行。这里要注意初次沟通最好说点中介的好话，别装大爷，还有不要告诉他你还问了其它中介，当然他 的话你最好记着，可以拿去其它中介印证。
3、实地看房时看和问要注意分寸。具体做法是：提前去小区，看一下周边，和小区安 保、物业聊聊邻里环境情况，最好是大爷大妈，特别愿意聊，很多看不到的问题都会提前暴露。然后中介来了就去看房，如果中介跟你说这套看不了先看其它同类房 型，千万不要妥协，一定要看实房。看房过程中一定要记住门牌号和房号啊！（20块钱就能做全套产调啊有木有，不做白不做啊有木有！）。注意看房的过程中要 让房东和中介多介绍，自己少搭嘴，最好别谈价格（问了也白问，一般都会报高）。这时候不懂也要装懂，可以略微透露一点之前打探到的小区缺点用来降低房东心 理预期，但也别一棍子打死，不然显得你没诚意。这里面的度是个技巧，总之见机行事。看完之后请务必签掉中介的“看房单”，一来人家也要回去交差，二来这玩意对你也没实际法律约束，与人方便就是与己方便。最稳妥的做法是签的花哨点，难以辨别。有人在这里会建议签个假名，我不赞同，除非这个中介你不想合作下 去，否则至少姓氏请如实告知，以免日后真要成交了你就不厚道了。
4、意向房看后就要报价。对于有意向的房子最好在第二天就 报价，把底价（注意不能太低！），房源缺点一起告诉中介，让他马上去谈。这样一来让中介觉得你是一个意向客，他也会很积极，二来房东听到马上就有报价也会 来精神。很多人会建议购房者千万不能显露出对房子的喜爱，也不要透露自己是刚需。这一点我倒觉得无妨，尤其是对中介你表示出比较急切是完全可以的，这样中 介才会积极帮你找房，你无非就是顾虑一个价格问题，只要自己把握住最后防线就行了（没自制力的请慎重考虑是否要找个代理人，比如给点钱我来帮你找房哈）。 就像商店里营业员对于window shopping（上海话可以叫打打样）的客户根本不会搭理，道理是一样的。但要注意：意向金千万不要交！那玩意是中 介忽悠你的，房子合适就直接找房东下定金。交了意向金就等于绑定中介，拿钱容易要钱难！
经常会碰到这样的案例：某中介挂牌一套性价比极高的房源，买价看房后很满意就交了意向金。中介过了两天很失望的告诉你房东不卖了（或者报一个很高的价格），你让中介还意向金，中介说可以再帮你找，你总不会为了这一万块钱就去打官司吧，所以就被锁定了.......
这里我是直接签买卖合同的，意向定金全部不交。我认为越是看中的房子就越要减少中间环节，应该快刀斩乱麻！当你告诉中介你不交易向不交定金，马上签买卖合同，中介绝对挺你啊，除非是假房源！
如此反复，看到真喜欢的价格接近的就要进入议价阶段了。说实话市场上的边角料最多，真正好的价格合适的千万不要错过！就像找老婆，错过了就变成了过错了。
第五部分 面谈议价阶段
找到好的房源后就要马上约房东来谈，注意不要光和中介谈，要把房东像挖卡大佐、拉登大帅一样挖出来！一定要见到本人，至于具体是你直接谈还是中介帮忙谈都无所谓。记得约完之后去拉产调。议价过程中的技巧包括：
1、下家复制法。在确定面谈时间后马上去打电话给其它有该房源的中介（别多，1-2家即可），告诉他们你对这套房子感兴趣，然后愿意出的最高价是xx万（比你报给面谈的中介的价格略低），然后别忘了让这些中介马上把价格反馈给房东。这样可以降低房东价格预期，为正式谈判打下基础。
2、诉苦装衰法。涉 及到大把钞票，请大家就不要顾忌体面了。这里除了列举房屋的一些小缺陷外，还要把自己的钱还差几万啊，父母攒钱不容易啊，贷款压力很大啊都抖出来吧（没房 找不到老婆这种就不要.....了吧），反正不管有用没用，又不用花钱，多唠叨吧。碰到年纪大的心地善良的大灰狼（哦...不对，是大房东），或许真会让 你点小钱，话说几千一万也是钱啊，你不要可以送给我。另外大可放心房东既然人都来了，不会轻易就被你吓跑的，有得你好发挥的了，发挥得好以后可以进军演艺 圈。
3、得寸进尺法。谈价格一定要一万一万五千五千磨，别一次让很多，同时你还可以利用提高首付、快速付款、加急放款等手 段让房东让一点。这里有个例子，比如你可以跟房东这么说：“你再让我1万，卖99万，我马上把首付给你，你存1个月就变100万了，和你1个月后找到出100万的买你房的效果一样，你不损失，反正现在房价不会跌但至少也不敢涨。”
第六部分 合同签约阶段
一 旦价格谈成了，其它细节都好办，最好马上按手印啊有木有！别让煮熟的鸭子飞了啊有木有！这里我就建议要么多付点定金，要么就直接签买卖合同。别老想着低了 还要低，别好样不学去学中国股民！另外论坛里有好些签约过程中的法律建议，都是以下家的立场拟的。我想告诉大家那些建议很完美！但如果真那么去操作，大多 数情况下是买不到房的！比如贷款免责条款，我要是上家我才不和你签呢，你贷不到款就想一拍两散？我至少得留下点东西吧！比如一条腿啊，一只胳膊啊之类。当 然中介也不干啊。（当然有变通的办法，下面详述）。
按手印的时候到了，千万别乱按，要付法律责任的，按手印之前要先确认以下事项：
1、验明上家正身，权利人（包括没上产证的配偶）必须全部持证到场。
2、合同中的补充条款中对过户、付款、贷款发放、交房等重要时间节点有明确的约束（因为格式合同中有约定，如果补充条款不约定就以格式条款为准了）。并且注意这些重要的时间节点不能以年月日的形式载明（也就是说每个事件是有因果关系的，并以上一事件的完成日来约束下一事件的起始日），这样对上下家都有利，上家不会因为没有及时注销抵押影响过户而违约，下家也不会因为贷款没批或来不及放款而违约。一般这样的合同才是公平合同，大家不会有异议。
这里要注意看合同正文中有没有“合同约定部分与补充条款冲突的以补充条款为准”这一条，其它就看个大概，一般没啥问题，那么简单的东西还错就要打中介的小pp了。 这里很多fq会问，你说的下家贷款怎么保障啊。
别 急，首先需要说明的是银行贷款的事情买家自己随时可以估，不用等到签合同了再去找银行，而且甚至也不用问银行。只要你征信没问题、符合购房政策、税后月收 入是还款额的两倍就一定没问题。无非就是多换几家银行。其中征信可以去当地人民银行自己拉（没逾期，社保单位和收入证明单位一致就行）。
第二合同上不约定具体年月日就是给你换银行留下了空间，反正没约定审批通过时间，慢慢找，不急。
第 三如果首付、利率等政策发生宏观调整后导致无法足额贷款（自己收入、征信等原因造成的不能足额只能怪你自己杯具，自己打自己pp，下不了手可以花点钱请我 来代劳），即使合同中不约定，合同也是可以撤销的。这一点可引用合同法“情势变更”原则，但要注意是国家或地方政策的变更，不是单个银行自己的内部政策调 整，如果是后者，刚才也说了可以换人嘛。
3、注意一下户口迁出的问题，尤其是老公房、使用权房等权属、住户结构复杂的案例更要约定户口迁出时间、违约金额等细节问题。这个上家一般不会拒绝，因为没啥理由拒绝。
4、把中介费谈清楚。在 签订买卖合同（或者居间协议）之前是谈中介费的最佳时机，因为这时候最激动的不是你，也不是房东，而是中介！所以趁他们最嗨皮的时候好好杀个价，一般7折 没问题，够狠的话5折，也别太低，后面还要中介卖力呢。 确认无误后就可以按手印了，之后别忘了拿一本合同走，以免毁尸灭迹。这里有点需要说明的是中介费 一般要求签完合同就付，论坛里很多人会建议不要给，到交房再给。个人认为做得有些惨绝人寰（除非是小中介和夫妻老婆店，为了保障自己权益可以分期付）。大 中介的话这里我建议可以和中介再议个价，把零头拉掉即付（或者和首付同时付也可以），记得拿**或收据。
之后付首付，记得让上家带着身份 证去，先查一下转入卡是否为上家本人，然后再转账（别用网银或自助设备，要柜面哦，要凭证哦，要找个漂亮点的银行mm搭讪哦，这时候你是一分钟大款 啊！！！）这里说一下，如果上家忘带身份证无法核实账户姓名的话，转1分钱，就能偷窥户名了，以免大额资金转错人很麻烦！
5、到手 价协议一定要写清楚！这里我全部用黑体就是因为自己当初考虑还不够全面。如果以到手价为成交价写进买卖合同正本的话，一般还会有一个单独的补充协议来约定 双方的税费义务。这里买家会产生政策风险（比如年初的营业税调整）和操作风险（比如上家承诺唯一被揭穿等）。这里提供一个比较合理的双方都可以接受的范本 供参考：
“xx与xx双方就xx房产的买卖事项在双方自愿的情况下达成补充协议如下：
1、买受人承担xx房产交易中产生的税金和费用包括：
（1）房屋交易营业税（或差额营业税）。
（2）房屋交易中卖出人个人所得税。
（3）房屋交易中所产生的中介机构服务费用xx万元。
（4）其它法律规定的应当由买受人承担的税费。
2、双方承诺尽快办理交易审税事宜，如在办理期间发生政策变化等不可抗力所导致的新增税费，按法律规定各自承担。
（如果满五唯一再补充下面一条）
3、房屋卖出人承诺该处房产已持有届满五年，并且至双方过户送件日止为卖出人唯一住宅。卖出人承诺在双方审税过程中提供购入该处房屋的原始**（金额xx万元），并配合承诺唯一。
第七部分 贷款申请阶段
一切搞定之后就去银行贷款了，你既可以让中介找贷款公司干，也可以自己干。贷款公司会根据贷款的难易程度收取一个打包价（包括手续费、包装费和评估费），其实评估费说是说交易价的千分之一，但一般评估公司的底价（所谓成本价）是一单500元，大家看着办。
为了免去麻烦，只要价格不离谱（一般3k以内），建议不要和贷款公司议价，让他们干活麻利点，毕竟这是小头，要充分理解并发挥人民币的价值。
贷款过程中要注意的方面包括：
1、材料尽快备齐。大部分银行材料齐备后3个工作日就可出审批结果，一般审批通过后合同条款是不会改的，也就是说政策风险就没了。所以全速前进吧，其实除了住房查询单、公积金复议单外，其它材料都是当场可取的，花一天时间全搞定吧。
2、附加条件尽量答应。为了优惠利率，有些银行会让你办些其它业务，小妞你就从了吧！因为这些业务都无伤大雅，比如办了信用卡、网上银行等你转手就可以注销掉；基金保险都能撤退啊。总之从了没坏处、不从很危险！
3、注意贷款品种选择。公积金贷款不一定划算，因为5年以上的二手房只能贷15年，前期还款压力大增，而且也失去了公积金提取的权利，要慎重考虑。商业贷款的还款方式要选择好，最好老老实实等额本息，要搞创新最好自己先弄明白，别被坑爹了再来喊冤，叫破喉咙也没人理你的。
4、审批通过后要立即去审税过户，一般银行的审批是有时效的，最好了解清楚。自己也别拖拖拉拉，同时也让上家干脆点，女儿都已经按了手印卖了，就赶快过门让大爷早点享受吧！
最 后记得在贷款审批通过之后让贷款公司或亲自去拿一本过户用的贷款合同，如果银行委托下家办理抵押，那么别忘了拿抵押登记委托书！（自己那本大部分银行会在 放款后连同还款计划表等其他材料一起寄给你）。其实在签贷款的时候大部分人都没仔细看合同，或者签的时候还是空合同和空借据。不过没关系，这时候就可以拿 回家好好看看了。
这里需要注意贷款合同在过户送件前都是可以撤销的，如果你发现利率不是优惠的，或者其他贷款条款不合口味，或者不想贷那么多了，等等，最后一次反悔的机会就在送件前啊！（如果过户前一直没机会看到贷款合同，那么送件的时候是一定看得到的，好好观赏吧！）
第八部分 审税过户阶段（含放款）
首 先需要说明其实签完买卖合同就可以去审税的（过户由于需要贷款合同所以必须贷款审批后），而且如果贷款批不下来等任何原因导致最终交易撤销的话所有的税都 是可以退的！所以如果有钱替付上家税又比较急的话可以审税和申请贷款一起来！我也建议一起来！想想当年上海地区营业税调整的时间居然切在了完税点而不是网 上备案啊！太黑暗了有木有.......
现在可以正式去审税啦，啦啦啦。考验老鸨的（哦.....不对，是中介）时候到啦！！！一个合格 的中介在这个阶段应该做到快速、准确！所谓快速就是积极联系上下家，协调时间，同时在交易中心要用尽关系做到少排队！所谓准确就是熟悉交易流程！经常会看 到交易中心门口上下家等中介、过户窗口前因为材料没带齐骂中介........虽然我很同情中介的辛苦，但要是自己找骂就怪不得别人了！这里还要提一下交 易中心有专职“大堂引导员”，不少中介都会花点钱雇一个，拿号、整理材料、递材料都很会很方便。这里作为下家需要注意：
（由于各个区过户的流程不一样，所以就不写流程了，这里我要骂一句，我们公司就知道收钱，流程上实在太gp）
（1）尽快约定时间过户。很 多人说这是废话，谁不知道要快点过户，问题就在上家要是不配合怎么办？威逼利诱吧。比如告诉上家税收政策要变啊，购房政策要变啊，如果税收增加了、变成限 购了大家就要散伙啦。还可以告诉上家银行资金很紧张啊，如果不能及时过户银行以后放款会拖的很长啊，等等。只要你之前的买卖合同条款签的好，主动权还是有 的。
（2）每次去交易中心之前都要让中介确定所需材料。其实很多人过户都不顺利，因为少材料，防不胜防啊，来来回回浪费很多时间。所以每次去之前一定要让中介去确认上下家分别要带哪些材料，让中介和上家好好确认清楚，语气可以严厉些,这是他们的职责！
（3）要尽量约开门时间。 交易中心一般都很忙，尤其是浦东（南泉北路那个属于半残，不能算），所以约在双休日和工作日效果其实差不多。（也不知道哪里出来那么多大爷大妈，交易中心 和证券营业部不相上下啊！）。所以最节省时间的方法就是“等开门！”这时候就不要嫌累了，亲自上阵吧！毕竟一辈子也没几次。
约开门时间去还有一个很重要的好处是万一少材料，你还有当天补救的机会，如果下午去的话................
当 然如果你比较急，上家和中介都不急的话，这里提供一个方法：比如交易中心9点开门，算准时间先去找中介（比如8点），再去上家那里接上家（比如8点半）， 再一起到交易中心（比如8点45）。这样总归是前排就坐了吧！！别傻兮兮地约好时间在交易中心门口等上家和中介，又不敢拿号又不能离开，吃西北风吧你！
（4）契税、营业税、个税是可以刷卡的....（信 用卡也可以，至少浦东可以的，但是没有积分，也不建议大家用，因为金额较大，万一没准备资金而使用透支的话，磁条坏了你就悲剧了）别拿现金去交。收款的人 可不是银行的，碰到验钞机卡钞，拿出来有的好看了，你自己等也就算了，有木有看到背后鄙视、愤怒的目光？？有木有？？？另外刷完卡之后除了税单之外别忘了 保存交易单，万一啥的....对吧，还能说清楚这钱是你付的！（银行调单是有时效的，过了之后没原始凭证可就说不清了）。
（5）收件收据（就是领取新产证的凭证）最好下家保管！谁 拿这个东西谁就可以去领新产证，所以很重要啊，如果有些贷款是凭收件收据放款的话就更重要了！所以千万别让中介拿（有些中介会拿这个来要挟上下家，不得好 死有木有！）！最好是权利人拿（下家）。这里要提醒各位下家，买卖合同的补充条款中有些中介会约定由中介执收件收据，如果签约的时候看到请无情地删除！另 外说一个补救措施，如果中介拿了，又没有按时去取，还威胁你来着，你可以去挂失，然后自己拿，因为你是权利人，中介这时候啥都不是。
（6）税款都是可以退的，请放心缴纳。如果合同撤销（送件前合同均可撤销），过户环节的所有税费都是可以退的。所以不要因为这样那样的顾虑而不交税，有问题可以再商量，只要在送件前把事情都搞定就行了。
（7）重要凭证要妥善保管。在 过户阶段，原则上所有的材料都要保留，最好放在一起。而在送件之后，甚至是拿到新产证之后，有些重要的凭证还是需要下家长期保管的，有些甚至不能补！这牵 涉到以后的退税、减税、交易等，所以很重要！主要包括：产证（废话），购房**（二手房是由交易中心"跪求"的全额**，一手房在每笔款项到帐后由开发商 开具），契税完税凭证（**），买卖合同，上家各次收款凭证（二手房），房产税认定书，个税完税凭证（上家收执），等等.......
（8）领证一定要快、准、狠。一 般20天左右就可以领证了，网上或者电话都可以查询。一旦查到了就马上去领吧，如果收件收据在中介手里的话记得催一下。领证的队不长，可以拿到房产证、抵 押权证（如果有贷款的话这个是要交给银行的）。现在上海已经取消贴花了，所以领证时啥都不用付。各位TX一定要注意，如果是中介去领证的话马上把产证和他 证要回来，因为你可以凭这个控制银行放款....嘿嘿....（下面详细说）
（9）放款并不是越快越好。放款拉.......TX们千万别鸡冻，放款意味着你要还钱了，所以并不是越早放款越好。虽然现在资金面紧张的时期这一条估计用不上，但大多数情况下还是有用的，尤其对于无赖上家。这里分几种情况：
第一种：优惠利率要快放。这个不多说了，最近农行的事情不少人都吃了点小亏；
第二种：急等着房子住的要快放。这里需要注意的是先翻下买卖合同，是不是明确约定了上家放款后几天内不交房就要收违约金，如果有的话那就放心的快放款吧，如果没有的话还是最好和上家再次确认交房事宜再决定。
第三种：延迟交房的要慢慢放。很 多上家会说要多住一段时间，新房还要装修之类的话。那么就别急着放给他了，因为即使你收了上家的租金，估计也拿不到多少，尤其是对于贷款成数高、金额大、 上家租期长的情况，可以详细测算。具体算法是：月租金/贷款金额—贷款利率/12，大于0的可以租。否则宁可晚点放款交房。
第四种：自己手头紧的慢慢放。这个道理就很简单了，等自己流动资金充裕了再放款也不迟。
至于怎么控制放款时间，压着他证不交银行就行了。（大多数银行贷款只要求在审批后N个月内过户，放款是没有时间限制的，不过最好问问）
（10）银行不放款肿么办？比如碰到无赖银行说没钱怎么办。这里提供几个层面，一步步实施：
第一层信贷员。询问下信贷员啥原因不放。然后通过中介、贷款公司、其它朋友关系去给信贷员施加压力。虽然信贷员大主意没法定，但小主意还是可以定的，比如同一批贷款，先后还是可以由信贷员去争取的。
第 二层"工作人员"热线。银行怕投诉是出了名的，所以去投诉吧。首先别用自己的电话和手机打，最好用家里人的手机，防止被贷款行记恨。然后电话里可以说自己 是高端客户，银行不放款影响自己履行合同，一大笔违约金谁来承担....话可以重一点，最后别忘了说你们不给解决就去银监会投诉。当然电话里别用自己的真 实姓名，也别透露贷款人员姓名，不然很容易查到的，到时候计划泡汤了别怪我。
第三层银监会。不到万不得已不要去....除非取消你的优惠利率之类的原则问题。
第九部分 验房交房阶段
终于放款了吧，终于做房奴了吧，大家终于满足了吧。别高兴得太早，交房也不是件省心的是，应为估计这时候中介已经拿了钱逍遥去了，完全靠下家你自己了！交房阶段需要注意的事项就两项：验房和公用事业过户。
（一）公用事业过户（原则上来讲只要账单上有户名的项目都必须过户！不过好在除了物业之外，其他基本上都是7天服务啊！找个周末一起办掉吧）
1、水和电。水 和电都是跟户走的，因为账单上只有地址，所以不必过户。但也不能省心！第一步打电话去水、电公司，询问房东是否欠费，报地址就可以查了。第二步让上家搬走 前把水、电费全部结清，另外一种方法是拿上个月账单上的“抄见数”作为基数，自己去抄当前的“读数”，然后按照单价粗略可以估算费用，并在尾款中扣除。
2、燃气。这 个是比较麻烦的，因为涉及初装费，所以必须过户！有些人认为不过户照样用啊！那你用吧，到时候被全灭了别找我。因为用户（没过户的话就是上家啊）是可以随 时断你的气的！这里需要说明的是原则上煤气过户必须上下家都到场（因为涉及初装费转让），但是如果上家不配合的话，下家持房产证、买卖合同（里面必须写明 燃气初装费转让给下家）去过户，过户的时候会让你签一个承诺书。（如果你打电话去燃气公司问，一定告诉你上家不来不能过户，这个也是为了省去麻烦，你不用 管，可以直接去营业厅，然后把上家不肯来的情况说清楚，多搞搞，就会看到传说中的承诺书了！）。最后燃气过户的时候别忘了让上家把燃气费结清（不用等新账 单，随时可以抄数结清）
3、有线电视。有线电视需要区分：模拟有线和数字有线，因为不是同一家公司管（MD，反正就是怎么麻烦怎么来），所以要先问清楚该房屋是否已经数字改造（随便找哪一家问就行了，比如东方有线，他说你的小区没改造的话那就是模拟有线）。
（1）如果是模拟有线。第一步打各区的有线电视管理站，问一下你的小区的模拟有线收费站在哪，然后自己带着产证身份证去过户（不需要上家），过户的时候需要把费用缴清（很便宜的，不过账单还是要扔给地主！尾款中扣！）。
（2）如果是数字有线。第 一步打东方有线的统一热点，MM会告诉你去哪里过户。第二步带着产证身份证自己去过户，把费用缴清。最后还要注意一点，别忘了在过户的时候问一下该户安装 了几个机顶盒！让地主把它们都留下！一个不准带走，否则扣尾款！（重新安装要付钱的！）；然后再问问地主当时还办过哪些增值服务（啥iptv啊，AVTV 啊，深夜电视服务啊.......の.......），反正问清楚，不想要的都取消了！让地主的"干坏事"生活和你彻底划清界限！当然你可以继续订 avtv啊......欧美动作片啊....日本......俄......
4、电话和宽带。这个就不存在过户啥的了，让地主移机，宽带也移了！！（移机的时候会让地主结账的，放心）自己重新搞一个，地主的号码肯定不够旺的！
5、物业。第一步带着产证身份证自己去物业更名（维修基金跟房子走的，物业会帮你过的），然后问下物业地主有没有欠费，同时把物业费结清（尾款扣！）；同时还要问问地主有没有车位，相关费用有没有结清！
至此为止，公用事业基本上都算完了，如果还有其他的乱七八糟的，那就再去搞吧，反正一个原则是一切费用都要地主结清！尾款不能轻易支付！交房确认书也不能轻易签字！！
（二）验房
验房这个东西就属于比较虚的了，如果你愿意花钱，可以找专业的第三方机构来验，不过即使验出问题估计地主也不会认......所以还是自己搞吧，主要检验的部分包括：
1、检查是否有透漏电、水、煤气等。主要检查这些设置是否有改装的迹象！有的话马上报警......哦不，找公司就行了.....
2、检查房屋结构是否正常。主 要检查是否有渗水漏水，墙角开裂等结构性问题（装修问题别提，不然把你当傻帽别怪我）；房屋主结构是否有明显改动（较新的房子都有房型图或图纸，自己对照 吧，不然去看看邻居家的房型也可以）。有问题的话就要问地主要改装费了（尾款扣），严重的话可以找物业来评估....你要是愿意惊动城管大 人.................我.............
3、检查交付件是否齐全。如果在合同中有约定交付某些电器、设备等就需要一一检查了，坏了、少了都要地主赔钱的（尾款扣！）
好吧，到此为止就基本差不多了，列一张交接清单，然后双方签署交房确认书！（如果有某些项目还不能确定，可以在交房书上写清楚！将来还可以追溯的！）
买房之前的准备
首先，确认对方这套房产有房产证，没有房产证的房子，是不能过户交易的——因此，期房是不能交易的。
这里某位同志就是贪便宜，买了“二手”期房，被人骗了房款跑到国外了。
其次，确认该房产属于可以出售产权的性质，比如无抵押、动迁房已经满5年。
这些属性可以凭房屋地址门牌号在房产交易中心查询，房产交易中心可以显示该房产是否可以交易。
最后、产证上所有权利人必须同意出售该房产，权利人不能亲自到场的，要有经过公证的授权委托书，同意处分该房产。
如果没有获得所有权利人同意的交易行为，被视为无效。
产证上只有夫妻一方姓名的，从法律上来说只需要有名字的人同意，但最好是夫妻没有纠纷并且另一方也同意出售，至少有中介证明。否则将来他们夫妻闹口水，影响你买的房子的交易。
房子里有2套户口的房子最好别买。除非2套户口的户主都是房产权利人。
交付房款的步骤：
0)千万不要支付什么意向金。
意向金都是中介拿来骗人的。支付意向金是其他都没有谈拢的情况下单方面出钱，所以非常被动，极可能被中介套牢，等于白给中介送钱。
一个中介利用意向金坑害客户的例子：
http://bbs.sh.liba.com/t_507_3475299_1.htm
1）定金。
定金都是直接付给上家，并让上家开具有中介证明的收条，保存好收条。
不建议把定金给中介转交，万一中介玩滑头，上下家就会吃亏。
2）首付。
在确认交付首付前，必须确认该房产可安全交易（就是前面那三条）。首付一般是3成。
一个良好的中介服务，会确保交易的安全进行。
也就是，确保上家没有一房多卖（一般中介会把房产证压在中介那里，并去做交易预告登记），确保下家的贷款足够（贷款不够的情况下，交易自动取消），确**户顺利，并且房款能够及时达到上家的账户。
首付，我建议直接给上家，中介能够确保交易顺利的话，这是最好的方式。
给中介很大的风险，万一中介拿了房款跑掉，你打官司都找不到人。
签正式房地产买卖合同同时交首付之后，中介会为下家做贷款合同，申请贷款。
如果无法为下家贷款足额，按照法律规定，该交易自动取消，上家无偿退还定金与首付。
所以下家一般就担心，万一贷款不成功上家不肯退钱怎么办？
这 个时候，如果你担心自己不能成功贷款，你可以提前与上家商量好，去银行申领一个资金监管（交易中心也提供此服务），或者开一个双人账户，你把钱存在那里 面，只有等你和上家都到场的时候才能把钱取出来，资金唯一流向是转给上家。除非你和上家都同意不用转给上家，你一个人或者上家一个人都是不能动用该账户 的。
如果上家不同意这个方式，那你就只能选择把首付钱给中介的账户——我觉得这样不安全，这年头中介生意不好，业务员拿了这几十万上百万跑了，你奈何？
如果你都会担心不能成功贷款，我估计上家也不愿意把房子卖给你。。。。。。
如果上家收了钱不肯交易，起码他还有套房产你可以向法院打官司要这套房产。。。。。。。。
贷款批复，正式去过户交易。
中介会为你们准备合同，1式n份。
过户成功后，房子从权利上就属于下家了。
这个时候，担心的一般就是上家了——什么时候才能拿到钱啊？
过户申请的20天后，出产证，公积金贷款中心会自己去拿产证，出他项权利证明，放款给上家。
有商业贷款的，要自己去拿他项证明给银行，银行放款给上家。
3）尾款。
留住尾款的主要针对户口迁移问题。如果上家还有户口在里面，建议尾款额度不少于5万，否则他要是不迁移户口，你跟他有得耗了。尾款太少，没有威慑力。他完全可以赖账。
如果对方需要交房以后才迁出户口，一定要把deadline写在合同里，并写明违约金，上不封顶。
在交易前没有户口问题的，开始交易后一般也不会迁移户口进去了，因为房产证被中介拿了，过户的当天被交易中心收回。
如果上家没有户口问题，尾款主要是针对水电煤过户、物业过户、房产维护等，额度可以少些，1万、5000都可以。
尾款在交房当天付清。
直接给上家。
同时满足以下三个条件的视为普通住房（否则为非普通住房）：
1、单套建筑面积140平方米以下，
2、内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，
3、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
上海房地产交易税费清单：
合同公证费
出售方:总房款×0.3%
购买方:总房款×0.3%
备注：由引发方承担
合同印花税
出售方:总房款×0.05%
购买方:总房款×0.05%
双方（暂免征收）
交易手续费
出售方:2.5元/平方米×建筑面积
购买方:2.5元/平方米×建筑面积
交易登记费
出售方:------
购买方:80元/套
备注：免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费
抵押登记费
出售方:------
购买方:
a.商业及组合200元/套
b.纯公积金100元/套
配图费
出售方:-------
购买方:25元/张
权怔印花税
出售方:-------
购买方:5元/本
契税
出售方:-------
购买方:
a.普通住宅：总房款×1.5%
备注：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。
b.非普通住宅：总房款×3%
营业税
出售方:
1.普通住宅：
a.五年内：总房款×5.55%
b.五年后：-------
2.非普通住宅：
a.五年内：总房款×5.55%
b.五年后：房款差额×5.55%
购买方:-------
备注：售后公房和动迁房首次转让可免征营业税（注：售后公房须有凭证，动迁房应该是唯一一套拿房的动迁房，须有证明
所得税
出售方:
1.普通住宅：
总房款×1%或 利润×20％
2.非普通住宅：
总房款×2%或 利润×20％
购买方:-------
备注：
１、个人转让自用5年或5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。
２、出售前后１年内按市场价重新购房的先以保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还保证金。
３、经查询无法确认利润的按照普通住宅总房款的１％非普通住宅总房款的２％缴纳。
土地增值税
出售方:
1.普通住宅：征免
2.非普通住宅（暂免征收）
a.可以提供购房发票：
应纳税额=（卖出价－买入价－买入的契税－本次营业税及附加、印花税－交易费） X 适用税率－扣除项目合计 X 速算扣除系数。
①增值率≤ 50%，适用税率30％，速算扣除系数0；
②50%<增值率≤ 100%， 适用税率40%，速算扣除系数5%；
③100%< 增值率≤200%， 适用税率50%，速算扣除系数15%；
④增值率>200%， 适用税率60%，速算扣除系数35%
b.无法提供购房发票及契税单：
转让收入的0.5%
购买方:-------
备注：凡符合以下两项条件任何一项的，且居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收。
①个人因工作调动出售房屋（需提供调动双方单位出具的调动证明及营业执照复印件）
②因改善居住条件为目的出售房屋（需提供新购入住房产权证）。
中介费
出售方：总房款×1%
购买方：总房款×1%
备注：或由一方支付2％
签约
时间：6月27
上家：一对夫妇，和女方的父母（产证上有四个人的名字）
下家：我和lg
早上，由于距离现在住的地方很近，我和lg很早就到了浦东新区房地产交易中心（张杨路德平路路口，邮电大厦那里），准备等着拿号。这个时候已经很多人了。
两层楼。一楼是办理交易登记，过户受理，缴税窗口和一楼各个业务的拿号处，二楼是买卖双方分别审税，核税和二楼各个业务的拿号处，还有厕所...。
8点30分，开始放号。由于是无中介的手拉手交易，所以我们拿的是“买卖交易登记”的号。（PS.过户的时候，也是在这里拿号，是拿“办理过户”的号），号码还比较靠前，是第二个。
这个时候，上家也刚好赶到。于是我们就到房产交易登记的窗口，递上产证，身份证以及相关复印件。然后打印了格式合同（我们一共打印了5份，5元/份）
然后我们就近找了个落脚处，分别在合同上填写了需要填写的地方。关于补充合同以及附件的部分，由于双方事先已经沟通商量好了，所以就直接把预先准备好的这些东西粘贴到合同上面，并且上下家骑缝盖私章（上产证的都要盖，我们一共6个章）。
（PS. 补充合同以及附件等这部分里面约定的东西相当重要，大家尽可能把能想到需要约定清楚的东西诸如室内设施，交房日期，违约赔偿等写上去。一旦出现纠纷的话，法律主要是依照补充合同和附件部分约定的东西为主的.....由于字数一般较多，所以最好事先就准备好。 我们就是没有事先准备，上家打算自己全部手写，结果写完第一份后，手就酸得抬不动了，于是赶紧去复印了第一份的手写部分粘在其它几份合同上的，只要盖私章就有效的.....）
签约这个流程，很快的，不到半个小时就完成了。
缴税（上）
由于，浦东这边二手房交易的相关税必须在德平路这个交易中心缴纳，不能在南泉北路那个交易中心缴（不知道为啥这样规定），所以我们决定今天上下家都在，就把各自需要缴纳的税也一并缴清，免得下次多跑一趟。
缴税的窗口是在一楼，但是在此之前需要审税核税，是在二楼进行的，所以我们上到二楼。
上 到二楼之后，才发现自己的失误。原来二楼审税需要单独拿号，和一楼的号是一个时间开始放的，所以我们应该早上，同时楼上楼下拿两个号的。前面签约的时候，我还上到二楼取了一下厕所，都没意识到先拿个号，后来还是lg比较谨慎，签约中途就跑去二楼拿了个号，不过前面也已经很多人了。
二楼的号是两联的，一联给上家，一联给下家，分别在不同的窗口审自己的税。
由于看到号上写的我们两家前面分别排队的还有300+和200+，加上现场人山人海，异常嘈杂。
我们决定先去银行付首付。
付首付
我们一起去到我家附近的建行，lg在柜台把首付款项转帐给了上家。
这比较保险，而且有银行的回单，表明上下家的交易关系。回单需要收好，后面会用到。
如果是通过网上转账的tx，可以把网银的转账的明细单打印出来，然后拿到柜台来盖章。
周末，银行的人也很多，转账完成后，时间也快到中午了（真快....）。我们相约各自吃午饭休息，然后下午再去交易中心。
缴税（中）
吃过午饭后，稍作休息后，我和lg就又到了交易中心等着。
交易中心下午是1点30分开始工作，所以在此之前，下家审税的窗口停止业务了。
不过由于人太多了，我发现上家审税的窗口一直没停止业务.....
下午1点半，各个窗口又开始运转了。
下 家审税的窗口虽然比较少，但是由于契税的审核比较简单，所以很快先轮到我们下家了，由于上家也住得比较近，所以这时也赶到了，然后递交了我和lg的身份 证，一份买卖合同（会收走），和上家带来的产证原件。只见红章”啪啪啪“一阵狂敲，然后就审税完毕，交还我们的身份证，产证和一张契税审核单（这个单子等 下在上家审税时候需要的）。
按照目前的政策，我们需要缴纳1%的契税（第一套房，小于90平）
然后就等着上家审税了，这是一个异常漫长的过程.....上家审税的窗口虽然很多，但是上家的税牵涉很多方面（是否第一套房，面积大小，是否两年，产证上的人，能否申报退税），还要填写多张个人税种申报的表...难怪超慢。
闲下来，我和lg就在旁边的椅子坐着等待着，同时还要忍受着种种刺耳的“声浪”。现场有很多是中介带领来办理的，一般来说，这么热的天，还穿着衬衣的基本都是中介...
上 家审税的这个过程很能看出一个中介的业务水平高低。有一个矮矮胖胖的男中介这天同时带了4对前来交易的（汗...),他看来对业务比较熟悉，一早就帮这四 对拿了号排队以后，就帮忙指导4个上家预先填好了一大堆税务申报表，并且解释了关于可以退税的情况，然后每叫号到其中一家时，就飞快就递上需要的东西，结 果他带的四个上家都在很短时间内办好了审税。
当然也不是每个中介都这么高业务水平，很多中介明显不行，需要准备的东西临时才去确认，复印，退税相关的更是不知道。现场屡次发生由于中介不熟悉业务导致争吵的事件，有一对上下家从大老远跑来，因为中介没有通知，带掉一些相关证件无法今天办 理，一顿大吵之后扔下中介扭头离去....
下午三点多，终于轮到我们交易的上家审税了（真漫长....）
上家审税的时候，需要产证上的相关人员都到场，按身份证确认长相，然后签字。
上家在窗口出递交了上家四人的身份证，产证，下家的契税审核单和一大堆税务申报表，一顿”啪啪啪“之后，窗口出退回了产证，身份证等东西，其它相关材料被装进文件袋里。送到对面的一个窗口。
然后没多久，该窗口叫上家的号之后，开出了一张上家的个税审核缴纳单。（上家的第二套房，需要缴纳个税。不过由于产证上两个人老人没有工作，所以上家符合某项退税条件还被免掉了个税总额的一半...）
接下来才是去缴税.....
缴税（下）
重新回到一楼，到缴税窗口排队缴税。窗口有两个，上家和下家是分开的。上家窗口的人很少，下家缴纳契税的窗口是一条长龙....
我 们上家赶紧缴完自己的个税后，拿着回单重新回到二楼的原窗口（开个税缴纳单的窗口），把回单递交上去后，窗口开出了两个东西，一个是下家的契税缴纳单（前面被收掉的是契税审核单，不一样的），还有一个是购房发票（这个就是购房的证明，由于上下家是个人，无法开具发票，所以这个东西都是由交易中心统一开给 你，上面写的是房屋的总款，上下家各一联）
至此上家的事情就告一段落，而我飞速的拿着契税缴纳单冲到楼下，要把这东西交给一个小时前就在那条契税长龙里面排队的lg手里。
缴纳契税的人很多，插队现象比较严重，据不完全统计，40分钟内，出现了三次动手事件（汗...）file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image001.gif
由 于要凭契税缴纳单在窗口缴税的，lg在还没拿到单子前1个小时就排上了，快到他的时候，他还没拿到单子，倒也一点不急，几次后面有人因为他手里没单子都提出要和他换位置，都被他挡下了，就在刚好临到他的时候，我从楼上冲下来伸手穿过一堆人把单子塞他手里....（最后一秒，好有好莱坞电影的感觉.....）file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.gif
缴税的窗口本来是推荐刷卡，刷卡其实很快，也比较方便的.但是依然有不少人使用现金，那么大额的金额清点起来很麻烦，速度就是这样被拖下来的。需要提醒一下要用现金的tx，4点半后，柜台不收现金了，只能刷卡.
lg刷卡缴税完了之后，拿着盖好章的缴纳单和购房发票回到二楼某个窗口，该窗口会把一个“税讫”的印花加到你的购房发票上。
至此，今天下家的事情也完成了...
办理贷款申请
时间：7月13日
地点：东方路东方路818号众城大厦（建设银行东方路支行旁边）
人物：我和lg
由于上家之前的房屋抵押没有注销，所以等他们搞定这些之后，我们终于可以去银行申请贷款了。
纯公积金贷款可以找置业担保公司申请办理，也可以直接去找贷款银行（建行或者农村商业银行）
由于我和lg平时都上班所以直接找银行代办（会需要额外的代办服务费，500元）
因为工资卡是建行的，而且建行网点又多，我们选择了建行。
去之前，我们已经和贷款业务员通过电话，确定好需要的材料。中午午休时，我们就从公司出发去他们的办公室（公司就在附近，嘿嘿...）
他们办理贷款业务办公室是在众城大厦上面，不是在旁边的建设银行里，我们一顿好找....file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image003.gif
业务员是个50+的老阿姨，过程很简单：签字——交钱...
需要材料是：
首付款证明
下家身份证及复印件
下家结婚证及复印件（我俩是按照家庭一起贷）
下家还款的银行账户复印件
下家 借款人，配偶的公积金账户
上家的银行卡复印件（就是银行最后打款到上家的账户）
房产交易合同原件。
阿姨告诉我们 ：一切顺利的话，7-10天后就审批下来，会通知我们去过户。但是由于我们贷款金额超过了房屋交易总价的50%，所以还需要评估，可能会多要几天时间。（我们贷款金额大概是51%左右，稍微超了一点....）
缴纳的费用：
公积金评估费：300
置业担保费：这个根据你的贷款额度和年限计算。
代办服务费：500 （如果你自己去跑，就不用交这个钱了，我和lg平时要上班，所以就委托他们代办了）
最后，给了一张收款详单给我们，单子上记得有上面各项收费的东西（最后要凭这单子来领产证和各项收据的）。然后，我们就回公司上班，等通知了........
过户登记
时间：7月24日
地点：地点：浦东新区房地产交易中心（张杨路德平路路口，邮电大厦那里）
上家：一对夫妇，和女方的父母（产证上有四个人的名字）
下家：我和lg
原本想着由于我们的公积金贷款需要评估，可能间隔时间会长一些。 不过，周一的时候，建行就打电话通知我们贷款审批下来，可以办理过户了。
看了下工作时间安排和黄历，我们和上家约定到周四下午去交易中心过户。
这是第二次来到交易中心了，虽然是非周末，但是大厅里面还是人山人海.....
如果已经交完契税，就凭契税单在门口取号的窗口 ，领取办理过户的号。
如果没有交契税，那.....还等什么...难道能逃得掉吗.....快去二楼交...
因为建行的业务员之前已经来过,把我们的材料交到了窗口的业务员处,所以我们没有拿号,直接就办理了,好方便啊~~~
需要的材料：
上家所有产证上的人到场
上家所有产证上人的身份证及复印件
上家的产证
下家所有要上产证的人到场
下家所有要上产证的人的身份证和复印件
贷款合同（这个会由 办理贷款的人当天到场，带来的）
流程非常简单： 签字——交钱——上家交产证
缴纳的费用：
没有交制图费，大概是因为房子比较新，产证上有图，不需要另外制吧....
对了，其中有一张签字的纸是“收件办理通知”，上面会有一个收件编号。由于这张纸不是给你的，所以最好记下来编号。
可以凭这个号码在网上（）或者电话查询 新产证的办理状态。（签了一大堆字，我已经晕了，还好lg比较冷静，记下了这个编号）
然后，没了...撒花!!!file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image004.gif file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image004.giffile:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image004.gif
终于我们需要到场的步骤结束了!!!
接下来就是二十个工作日的等待，然后新的产证会出来。 再过7到10天，银行会放款到上家的银行账户上。
出产证!!!+放款
8月20日出产证
lg顺便在电话里面问到我们的新产证出来了。（上海市房产发证查询电话是：68604570输入前面我们记下的收件编号就行）。
然后打电话给办理贷款的业务员，得知产证确实到了，然后进入了放款阶段，如果我们急需产证的话，可以去领了。我们一想，反正现在不急着要产证，而且放款了之后还要去拿放款证明等收据，就等到放款后再去拿好了，同时我们也通知了上家目前准备放款了。
8月26号放款
lg顺便（他一直都很“顺便”file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.gif) 登录上海公积金网（www.shgjj.com）
的个人公积金账户，在“住房公积金贷款还款查询"一栏看见贷款账户已经开户，并已经写入我们贷款的金额了，就通知上家去查询银行账户。上家查询了账户后就即刻通知我们钱已经打入他的账上。
8月27日，收到贷款业务员给我们的电话，通知我们放款证明等所有收据都办好了，可以去领东西了。
于是中午lg就一个人去了（俺中午溜出去陪闺蜜逛街了....）
领东西的时候，去一个人就可以了，带好上次那张”收费详单“过去领东西。
领回来的东西包括：
房产证 （绿油油的...）
贷款合同
房产评估报告（评估价格居然比我们的交易价还高了一点点...）
抵押权登记的复印件 （原件应该是在银行，到时候还完贷款得去注销这个东西）
个人贷款支付凭证 （就是银行给的一个贷款放款的回单）
公积金评估费用的发票 （300元）
公积金贷款担保费用的发票 （根据你贷款的金额和年限，计算的，提前还款的话，可以退回部分）
代办服务费的发票 （500元）
