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北京房价短期将回落，但中长期依然处于牛市
作者：@期货操作手 时间：2014.3月
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一、……………………………………北京房价走势回顾：2004年以来，北京房价涨幅全国前二，九年涨幅超过500%
二、……………………………北京楼市开始降温，房价可能出现约5-10%的下跌，低迷时间持续到2015年第二季度
（1）北京住宅的新增供应显著大于新增需求，两者相抵后，每年能余下约5万套住宅
（2）北京住宅的存量需求远远大于存量供应，供需矛盾显著
（3）在自住型商品房的建设下，未来北京纯商品房的供需矛盾将可能加剧
（4）北京市人口规模达到了资源瓶颈，土地供应减少是趋势，住宅新增供应也将减少
（5）北京住宅的总需求远大于总供给，至少20年之后，供需才能达到平衡
（6）北京房价收入比远超纽约，也难以简单表明北京房价泡沫严重
三、…………………………………未来20年，北京住宅供应都难以满足需求，决定北京房价将中长期处于涨势
四、…………总结：北京房价短暂将回落，但将长期坚挺，未来涨幅年均略低于10%，购房时机紧盯购房利率
一、北京房价走势回顾：2004年以来，北京房价涨幅全国前二，九年涨幅超过500%
从2005年开始，我国房地产步入了大牛市，房价一路攀升，对于住宅价格的具体涨幅和房价数据，由于住宅显著的差异化，不同机构公布的数据会有所不同，有的时候会出现较大的差异。另外，前两年统计局公布的房价涨幅，和实际感觉差别较大，遭遇了社会较大的质疑，当然这可能与政府考虑社会的稳定性有关。为了全方位展现房地产的情况，我们会考虑不同机构的数据，目前我们将中国指数研究院和统计局公布的数据，作为我们的重要参考。
2004年底-2013年底的九年间，北京房价的实际涨幅超过500%。全国各个城市中，北京、上海的房价涨速最快，WIND数据显示，2004年底北京全市商品住宅的平均销售价格尚不到5000/平，截止到2013年底，北京的房屋住宅销售价格为19200/平，是2004年的四倍，涨幅超过300%。根据实际情况来看，该数据是被低估的，因为北京成交的商品房，越来越向边郊扩延，市区所占的商品房比例越来越低，导致分摊的均价涨幅显著低于实际的房价涨幅，根据我们所掌握的样本楼盘对比来看，北京房价的涨幅超过500%。
图1：2001年-2013年，北京住宅（包括保障房）的平均销售价格
数据来源：WIND
2004年以来，北京房价涨幅很大、跌幅很小，涨的时间很长、跌的时间很短，显示北京房价处于强势的牛市中。从同比涨幅来看，根据统计局公布的数据来看，北京房价的同比涨幅持续显著高于全国房价的涨幅，2007年、2009年和2013年的涨幅最大，只有2009年初和2012年初的同比涨幅为负值，其他都表现为正增长。从环比涨幅，即房价的绝对值来看，中国指数研究院和统计公布的2013年数据有较大的差异，不过数据显示出，北京房价都在2011年年中开始下降，一直持续到2012年初，另外在2008年下半年和2009年初北京房价也出现了下滑，前者和国家的行政调控有关，后者和当时的国际金融危机有关。
图2：2005-2014年，北京房价涨幅持续大于全国房价
图3：2005-2014年，北京房价的环比涨幅
二、北京楼市已经降温，房价可能出现约5-10%的跌幅，下跌时间预计持续到2015年第二季度
2012-2013年，在购房贷款政策有所放松的背景下，需求出现井喷，全国房价持续上涨，楼市过热，一线城市的房价涨幅较为剧烈，根据中国指数研究院的数据显示，2013年北京、上海等一线城市的房价涨幅接近20%。在这种背景下，2013年“十一”后，一线城市和部分二线城市的楼市调控政策开始升级，基本上通过提高限购门槛和提高二套房的首付比例，来达到调控的目的，而北京提出建设自住型商品房的措施来提高住宅的供应，实现调控。与此同时，去年底以来，各个银行逐步收紧了房地产行业的贷款，包括对购房者的贷款和对房地产企业的贷款，2013年底楼市开始降温。
图4：2013年各城市出台楼市政策收紧的先后时间
从全国房地产整体情况看，经过数月的楼市低迷之后，5月份成为全国房价的拐点，房价开始回落。今年以来随着楼市的全面降温，成交量萎缩严重，库存也开始快速增长，中原地产研究部统计的数据显示，6月初全国主要的13个一线、二线城市合计住宅库存面积达到了8873万平方米，相比5月初的8430万平方米上涨了5.3%，比2013年同期大增26.6%，其中北京、上海、广州、深圳的住宅库存面积分别是943.7万平方米、1051万平方米、864万平方米、327.5万平方米，较去年同期分别上涨24.5%、8.7%、31%、15.4%。5月份价格开始下跌，中国指数研究院发布的百城价格指数显示，5月份全国100个城市新建住宅的平均价格为10978元/平方米，环比下跌0.32%，这是2012年6月以来，该价格连续环比上涨23个月后，首次环比下跌。根据统计局的数据显示，与4月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，上涨的城市有15个，价格下降的城市首次超过了上涨的城市，而且还是显著超过，而4月的时候，下降的城市仅有8个，远低于上涨的城市44个，另外，5月份环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，已经大幅降低，最低为下降1.4%，为杭州，上海和深圳的房价环比出现下跌。这些迹象显示出5月份开始，全国房价出现明显松动，房地产市场冷却的速度急剧加快。
图5：5月份中国百城住宅价格指数首次开始负增长
在调控背景下，2014年初以来，北京楼市成交萎靡，前五月楼市成交面积大幅下滑，新住宅不断涌入，库存出现明显增长。前五个月北京市商品房（包含所有新建住宅，商业、车位等）合计成交面积427.81万平方米，剔除保障房部分，纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米，创下近八年来的新低。根据北京市住建委网签数据，今年5月，北京新建商品住宅(包含保障房)成交量为5336套，同比去年5月减少了23.8%。自住型商品房供应的增加，使观望的购房者开始增多，加上房贷收紧，是导致北京楼市下滑的主因。在这种背景下，北京的住宅库存出现明显增长，6月初，北京市的住宅库存面积是943.7万平方米，比去年同期分别上涨24.5%%，其中北京市住宅库存面积单月上涨接近100万平方米；从套数来看，截至5月底，北京市住宅库存量（含现房和期房）超过7.5万套，达到了去年1月份的历史高点，单月增量近1万套。包括保障性住房（特别是自住型商品房政策）的持续推进、限购和按揭贷款的未见明显松动，楼市成交低迷、价格分区域回落的情况依然在持续。
图6：2009-2013年，北京商品住宅（扣除保障房）的成交面积
根据统计局和中国指数研究院的数据显示，5月份北京房价仍然保持环比小幅上涨，预计1-2月后将开始环比下降。2014年初以来，中国指数研究院和统计局的数据都显示出，北京房价持续环比下跌，尤其统计局的数据显示出，4月份的北京房价环比上涨0.1%，与零增长只差一步，而5月份两者的数据又都显示出北京房价的环比涨幅出现小幅回升，其中统计局的数据显示，5月份北京房价环比上涨0.2%，回升0.1个百分点，中国指数研究院的数据显示，5月份北京房价环比涨幅0.69%，比上个月回升0.17个百分点。不过从2011年的情况来看，北京房价开始下降的时间，比全国房价下降时间晚了一个月，预计本次在全国房价率先下降的背景下，北京房价不久将会下降，时间在1-2个月后。从2011年来看，北京房价领先于全国房价，率先开始上涨，总体来看，北京房价比全国房价要坚挺。
图7 ：2011年以来，北京房价的环比走势
图8：北京房价下降，比全国房价晚，领先全国上涨
虽然统计局和中国指数研究院的数据未能显示出北京房价的下降，但是中介机构的数据显示出北京房价已经从第二季度开始下降，6月份加速下降，尤其二手房的价格下跌显著，预计统计局和中国指数研究院6月份的北京房价数据将开始环比下降。根据中介机构我爱我家的研究院的统计数据，剔除保障性住房，5月份北京新房住宅的成交均价为24442元/平方米，环比回落3.3%；根据链家地产市场研究部的统计，5月份北京商品住宅的成交均价为25339元/平方米，与4月份基本持平，今年一季度相比则下降了8.8%。相比新房价格，5月份二手房价格下降更为明显，根据中介机构我爱我家的研究院的统计显示，5月份北京成交的二手住宅均价为30202元/平方米，环比4月下跌了5.52%。为了获得能较为敏感反映北京房价的历史走势，我们采用安居客网站上的北京房价数据，从图上可知，4月份北京房价开始明显回落，6月份出现加速下跌，截止到6月中旬，北京成交房价从高点已经下降10%左右。为了验证北京房价的实际情况，我们也走访了北京几个小区，房价出现了松动，中介机构介绍说当前楼市是有价无市，成交清淡。
图9：北京房价走势图（安居客）
北京房地产继续维持调控，不会放松。在今年召开的两会上，住建部提出了双向调控，在后来的解释中，双向调控的意思是对房价上涨过快的城市实施调控，通过增加供应和抑制投机来达到调控目的；对于房价低迷、出现风险的城市，则会放松。这两年北京的房价涨幅排全国前二，涨幅较大，自然不会放松，近期管理层也明确表态，北京的楼市调控不会放松，2014年3月北京常务市长
李士祥明确提出“北京房价要降下来”，这些都是显示出管理层对北京楼市调控政策暂且不会放松，只会收紧。
按照统计局和中国指数研究院的数据，预计北京房价在今年年中开始见顶回落，不过下跌幅度应该不大，整体跌幅可能会在5-10%之间，下跌时间可能会持续到明年的第二季度。今年和2011年的经济环境、楼市环境较为相似，在北京楼市调控的背景下，预计北京房地产将会适当降温，房价也可能出现短暂、小幅的回落。根据2008年和2011年北京房价下跌的两次时间段来看，统计局的数据显示，2008年北京房价环比零增长和环比下滑，共持续了6个月左右，2011年北京房价环比零增长和环比下滑，共持续了10个月左右，今年的楼市环境和2011年比较类似，我们预计本次北京房价环比零增长和环比下滑，持有的时间段也在10个月左右，预计今年年中北京房价的绝对值开始短暂见顶，下半年出现小幅回落，一直持续到明年的第二季度。这两个时间段，虽然北京房价开始下滑，但下滑幅度不大，根据统计局和中国指数研究院的数据显示，2011年第四季度北京房价开始回落，2012年年中开始触底上涨，最高位到最低位，跌幅还不到3%。当然统计局的数据和实际感觉有一些出入，根据中介机构公布的数据显示，2011年的一轮楼市调控中，北京房价的实际跌幅为5%多点，郊区房价跌幅在10%多点，这个和了解的实际情况比较类似，我们预计北京房价今年年中开始见顶回落，预计整体下跌幅度在5-10%左右，郊区跌幅会超过10%，房价低迷一直持续到2015年的第二季度。
图10：2011-2014年，中国指数研究院和统计局公布的北京房价走势
三、北京房价虽然短期将下跌，但未来20年内，住宅供应都难以满足需求，决定北京房价将长期处于上涨阶段
对于北京住宅的供应相对容易判断，从土地成交方面能够大致推断出，但是判断北京住宅的详细需求，就比较复杂一些。我们先从简单开始，先判断北京住宅的新增供应和新增需求。
（1）北京住宅的新增供应显著大于新增需求，两者相抵后，每年能余下约5万套住宅
2013年北京住宅新增供应8.6万套左右。2013年全年，北京商品房（不含保障房）累计新增供应55840套/660.62万平方米，加上保障房，北京住宅新增供应865.24万平方米，因为商品房的一套平均面积大于保障房，所以我们假设住宅平均一套100平，则2013年北京住宅新增供应8.6万套。
图11：北京商品住宅（不含保障性住房）的供应（单位：万平方米）
判断未来1-3内北京住宅的新增供应，我们需要看北京住宅的土地成交情况。根据北京国土资源部的数据显示，2013年北京市一共出让住宅用地1261公顷，按容积率1.8～1.9计算，可以转化为2300万平方米住宅，按套均100平方米计算，大约能供应新房23万套，其中，1300万平方米是各类保障房，约占56.5%，合计约13万套，227万平方米为自住型商品房，约占9.9%，合计约2.2万套，纯商品房其实只有773万平方米，合计约7.7万套，占总量的33.6%。
综合2013年北京新增住宅和土地成交情况，我们估算未来北京每年新增住宅（包括保障房）11万套。虽然2013年北京新增的土地能提供大约23万套的住宅，但是不可能在2014年就直接变现为住宅，而是会分布在未来的1-3年逐步建成。过去几年北京每年新增住宅平均为10万套左右，在2013年北京土地成交面积的突然跃升下，我们乐观假设未来在自住型商品房的建设下，北京每年新增住宅11万套，比2013年多2.6万套。
根据常住人口增加，以及购房资格、购房能力来看，我们估算未来北京每年新增的住宅需求为6万套左右。判断北京的新增需求情况，这个数据有一定的难度，由于现有条件下无法获得2013年北京市常住人口的准确数字，这里借用北京市2012年的人口来估算，2012年北京市增加常住人口50.7万，按北京市人口普查数据显示，平均每个家庭的人口为2.45人，我们估算，北京市一年约新增20.7万户。当然，由于北京的购房门槛较高，例如北京户口，或者五年纳税证明，加上购房的资金能力限制，新增的20.7万户家庭中，假设有30%的家庭能够购房，则意味着每年北京新增的住宅需求为6.2万套左右。
综合来看，未来北京每年住宅的新增供应显著大于新增需求，新增供需抵消后，每年能余下5万套左右的住宅。从北京的新增供应和新增需求来看，2014年北京市新增家庭20万户左右，能够实际形成的住宅需求是6万套左右，未来每年新增的住宅需求是11万套（包括保障房），则两者抵消后，每年新建的住宅能够余下5万套左右。
图12：北京未来每年住宅的新增供应和新增需求（单位：套）
（2）北京住宅的存量需求远远大于存量供应，供需矛盾显著
根据统计局的数据显示，截止到2013年12月末，北京住宅可售量为765.24万平方米，仍按一套100平的面积来估算，意味着北京的存量住宅有7.6万套左右。
根据统计局的数据显示，2012年末北京市常住人口2069.3万人，再根据上海常住人口近6成有房，由于北京和上海各方面的特征较为相似，我们假设北京常住人口中六成有房，则意味着有四成的常住人口无房，相当于828万人无房，平均每个家庭的人口为2.45人，则相当于338万户家庭无房，当然其中有一部分是不准备在北京购房，再有一部分是希望、但没有能力在北京购房，我们假设这些无房的家庭中，能有30%的家庭是希望、也有能力在北京购房的，则意味着北京市场大约有100万户的家庭能够形成住宅的实际需求，也意味着北京住宅的存量需求约是100万套。当然随着收入的积累和提高，有能力购房的家庭的比例会逐步增大，所以北京住宅的存量需求是在100万套之上。
从存量需求和存量供应来看，北京住宅的存量需求在100万套之上，而存量供应仅有7万套左右，所以存量需求远大于存量供应，供需矛盾非常显著。
图13：北京住宅的存量供应远远小于存量需求
（3）在自住型商品房的建设下，未来北京纯商品房的供需矛盾将可能加剧
2013年10月，北京发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，提出北京今后将加快发展自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同时段、同品质的商品住房价格低30%左右。2013年底前，全市将完成2万套自住型商品房供应，北京政府计划2014年完成5万套供应，将占新增供应的50%以上。凡是在北京市具有购房资格的家庭，均可购买，其中单身人士年龄须在25岁以上，这意味着虽不是北京市户籍，但在北京拥有5年以上纳税和社保纪录的外地居民，也可购买自住型商品房。
根据官方计划，北京每年新增的纯商品房（扣除自住型商品房）会在3万套左右。2012年和2013年，北京市均要求保障房用地要占全部住宅用地的一半，再加上“自住房”用地，泛保障类住房占整个住房的供应量将达到75%左右，意味着纯商品房的供应量仅占到25%左右，我们高估一些，大约在三分之一。那么每年新增的11万套住宅中，纯商品房占到3.3万套，再考虑到纯商品房的平均面积要大于保障房，按此估算，北京每年新增的纯商品房会在3万套左右。
对于纯商品房的新增需求来看，每年新增、能形成实际需求的6万户家庭中，假设50%的家庭选择购买纯商品房，意味着有3万户家庭购买纯商品房，而未来北京每年新增的纯商品房也在3万套左右，意味着对于纯商品房而言，每年纯商品房的新增供应和新增需求基本上是相差不多的。但是北京的住宅存量需求在100万套以上，其中大部分是需要购买纯商品房的，我们假设50%的家庭购买纯商品房，则50万的家庭需要购买纯商品房，而每年纯商品房的新增供应和和新增需求是差不多的，这意味着纯商品房始终无法满足50万的家庭需求，供需矛盾非常显著。
（4）北京市人口规模达到了资源瓶颈，土地供应减少是趋势，住宅新增供应也将减少
出于控制人口规模的需要，北京住宅土地供应的减少将是趋势，意味着未来北京住宅的新增供应量也将逐步减少。北京由于人口规模庞大，经常面临着堵车、雾霾等生活、环境问题，同时也面临着缺水、缺电等资源紧张问题，北京市区的建设用地和生态用地比例处于失调的边缘，为了解决这些资源瓶颈问题，控制人口规模成为北京市的一个任务。虽然今年初政府提出了京津冀一体化，以疏散市区人口，甚至包括将部分企业迁到保定，但是其实在多年前，政府就不断提出向周边疏散人口，但因为中间牵涉到经济利益的分配和行政权力的吸附，所以始终未能起到明显效果，北京对周围地区的经济辐射效果较弱，如果北京市不能将自己的一些经济功能，实质性地划分出去，则向周围疏散人口的策略，仍然难以见效，我们预计未来五年，这种效果还是难以实现。而政府又无法从行政上来阻止外地人的涌入，于是控制土地供应，进而控制住宅供应总量，就成为了一个间接控制人口的工具。未来北京市将会严格限制城区建设用地审批，城区的住房用地供应已经显著减少，目前北京四环内已经基本不供应住房用地了。北京土地供应的减少趋势，意味着未来北京住宅的新增供应量也将逐步减少，这几年北京每年新增的住宅供应量已经呈现下滑态势。
未来北京市区的住房供需矛盾将会转移到周边地区来平衡解决，这些区域包括北京市远郊区县，如顺义、昌平、通州，甚至包括燕郊、大厂、固安、廊坊、涿州等地在内的河北区域。最好的结果是，这些区域成为北京市的新城或者卫星城，可以通过开通大容量的公交、轻轨或者地铁来连接北京市区。
（5）北京住宅的总需求远大于总供给，至少20年之后，供需才能达到平衡
总量上来看，北京住宅供应满足实际需求，需要20年。过去七八年，除了2008年和2011年的两年楼市低迷期，北京住宅是供不应求，当年住宅供应无法满足当年需求。未来看，供不应求的态势将会持续，从上文中，我们假设没有房子的常住人口中，有30%的家庭有资格、有能力购房，我们不考虑住宅的结构化，单纯从总量上来看，北京每年住宅的新增需求大约在6万套，而新增供应是在11万套左右，那么每年可以余下5万套左右，而北京的存量需求是在100万套以上，意味着要满足存量需求，至少还需要20年。
图14：2005-2013年，北京市住宅的供销差值和销供比
从结构化上来看，北京商品房供应满足实际需求，至少需要20年。纯商品房（不包括自住型商品房）的供应较少，根据官方的计划，我们估算北京每年新增的纯商品房供应在3万套，当然实际和官方的计划会有所不同，过去几年北京纯商品住宅的供应都在七万套左右，2013年北京新增的商品房供应是5.6万套，纯商品房的供应不可能急剧下降，我们乐观估计，假设未来每年纯商品房的供应和2013年类似，每年新增纯商品房5.5万套，我们假设未来每年纯商品房的供给和2013年类似，每年新增纯商品房5.5万套，扣除满足新增需求的3万套之后，每年能剩余2.5万套，则100万户家庭的存量需求中，50%的家庭购买纯商品房，则要满足50万户家庭的存量需求，需要20年。
北京保障房（包括自住型商品房）的供应满足实际需求，也需要20年。2013年北京新增保障房3万套左右，2013年北京提供2.2万套的自住型商品房，计划2014年推出5万套左右的自住型商品房，根据前几年的保障房建设情况，我们对政府是否能按时完成计划，是持有较大的疑问的，另外，随着自住型商品房的建设，保障房的建设是会相应有所减少的，我们乐观估计，假设北京每年新增的保障房供应（包括自住型商品房）在7万套左右。对于满足保障房（包括自住型商品房）的需求，2013年保障房的轮候家庭是30万户，如果100万户的存量需求中，50%的家庭选择购买保障房，则有50万户的保障房存量需求（部分家庭会去购买自住型商品房）。2013年北京市户籍人口新增18.8万人，这些新增的户籍人口主要是刚毕业的学生，所以两个人可以组成一户，相当于北京每年新增拥有北京户籍的家庭约为9万户，我们假设一半的人会去购买保障房，意味着北京每年新增的保障房需求是4.5万套。从上面来看，北京每年新增的保障房需求是在4.5万套，新增供应是在7万套，意味着北京每年能余下2.5万套的保障房需求，而保障房的存量需求是50万套，意味着满足需求，需要20年。
如果我们将没有房子的常住人口中，有资格、有能力购房的比例再往上调，例如上调10个百分点，则能满足存量需求，需要的时间会延长三分之一。另外，我们还要考虑到，政府对保障房的建设并不积极，经常低于计划；原来拥有住房的人，随着生活水平的提高，处于改善性的需求，将会换更大面积的住宅；未来土地供应的下滑是趋势，新增住宅的供应也将处于下滑趋势。我们把这些都考虑在内的话，粗略估算，北京市满足住宅需求的话，需要在20-30年，所以北京住宅的供需平衡，至少需要20年。
（6）北京房价收入比远超纽约，也难以简单表明北京房价泡沫严重
根据万科地产总经理郁亮的数据显示，北京上海目前的房价，略低于纽约，但不能说明北京上海的房价已经严重泡沫。1990年东京房价处于顶峰，1997年香港房价处于顶峰（2003年后又创了新高），顶峰时期两个城市的房价均远远超过纽约，1990年东京单套房价42万美元，纽约房价仅13万美元，东京房价是纽约房价的3.2倍；1997年香港单套房价87万美元，纽约房价仅14万美元，香港房价是纽约房价的6.2倍。当然了，我们经常提房价收入比，作为判断房价是否泡沫的主要工具，但这个统计数据不好比较，根据易居研究院杨红旭的数据，纽约房价收入比一般不超10倍，多在6倍左右进行波动，但当前北京上海的房价收入比接近20倍。但是美国住宅是收房产税，房产税利率一般是房价最新总价值的1-3%，70年的话，考虑到房价的增值，仅房产税就大致需要缴纳1.5倍当初购买的房款，把这个考虑在内的话，相当于当初的购买房款需要再乘以1.5左右，那纽约的房价收入比也就在15倍了。考虑到较高的房产税，所以西方人购买住宅的意愿不强，限制了房价的涨幅。另外，我们应该明白，纽约的房地产早已经处于成熟期，而中国的房地产正处于快速发展期，正如同一个新兴行业的估值通常会远大于一个成熟行业的估值，一个道理，北京房价的房价收入比远超纽约，也是存在合理的部分。当然，我们又要谨慎认识到，当前北京的房价收入确实较高，这将限制北京的房价涨幅，未来北京房价收入比将处于缓慢的回落中。
图15：2001-2013年，北京房价收入比走势
四、总结：北京房价虽然会短暂回落，但在中长期仍将坚挺，未来涨幅年均略低于10%，购房时机紧盯购房利率
在调控背景下，预计北京房价在今年年中开始见顶回落，不过下跌幅度应该不大，总体跌幅可能会在5-10%中间，郊区房价跌幅可能会超过10%，下跌时间可能会持续到明年的第二季度。预计明年上半年是购房的最佳时机，投资者购房的时机，可以盯着一个简单的信号，那就是银行的购房利率，如果银行购房利率降低到八五折，则就需要开始考虑购房，因为此时，表明：第一，宏观层面，管理层开始放松地产调控，有意刺激地产；第二，微观层面，购房利率降低，百姓享受到利率优惠，此时购房贷款较佳，有意开始考虑购房。在宏观和微观两个层面下，当购房利率降低到八五折附近，基本上前后房价就开始触底回升，2012年初和2008年底-2009年初就是该情况，所以购房需要盯着购房利率。
不过北京住宅的存量需求过大，供需矛盾显著，长期将处于牛市。虽然北京每年的新增供应大于新增需求，两者相抵后，还能留余少部分住宅，但是北京的存量需求太大，在100万套以上，满足这些需求的话，至少还需要20年，这意味着北京住宅在长期内将面临着供不应求的矛盾，也决定北京房价在长期内仍将处于攀升阶段。
不过考虑到目前的房价收入比，预计未来北京房价的涨幅将显著收窄。目前北京商品住宅的平均房价在2.5万左右，北京五环的房价在3万左右，六环的房价在2.5万左右，我们以六环外的顺义县城为例，顺义县城的房价已经在2.5万左右，从顺义县城到市区上班，路上时间大约在1.5个小时，已经处于上班时间的忍受临界点，再远一些，估计上班时间就超越了忍受范围。按照一套80平的住宅计算，2013年北京居民的平均收入为5.5万/年，当然里面包括一些老人、工资低一些的，对买新住宅而言，出于结婚目的的比较多，年轻人的工资会高一些，我们根据人才市场的工资水平，为了阐述我们的观点，我们高估一下，假设未来将要购买住宅的，一个人一年的平均收入是10万，则购买80平的房子，需要200万，那么房价收入比是20倍，如果考虑到夫妻双方，则一个家庭需要10年，才能全资购买一套位于六环外的住宅，而且还不考虑实际的收入可能会低于这个水平，还没考虑到房贷，以及家庭的开销，所以购房的压力是很大的。如果北京房价再继续大幅攀升，则对住宅的实际需求会急剧下降，会抑制需求，限制未来北京房价的涨幅。当然未来房价涨幅也难以出现急剧的下滑，应该呈现一个缓和下滑的态势，未来房价的上涨应该伴随着收入的提高而上涨，过去几年北京城镇的人均收入在10%左右，所以未来北京房价的涨幅年均略低于10%
