爱华网【怎么样从容积率与刚性成本看地价不同容积率下，
单位建筑面积总成本比较分析:假设售价以3000元/平方米计算，则成本粗略估算如下：
管理费：3%×3000=90元
销售费用（含广告、代理、宣传、资料费）：5%×3000=150元
不可预见费用：1%×3000=30元/平方米
投资利息：约3000/2×6%=90元/平方米怎么样从容积率与刚性成本看地价、房价为什么高
税金：3000×6.28%=188.4元
单体建筑成本：1200元/平方米(为简便计算说明问题，采样自中小城市)
城市配套费：200元/平方米
小区景观及二次管网配套费：150元/平方米
建筑规划设计费：每平方米20元
1-9合计：2118.4元
总成本=单位建筑面积地价成本+2118.4
若地价以70万元/亩计算，则不同容积率下建筑面积总成本如下：
容积率单位建筑面积地价成本综合成本单位建筑面积总成本
1.308072118.42925.4
1.407492118.42867.4
1.506992118.42817.4
1.706172118.42735.4
2.005252118．42643.4
由上表可知，在70万元/亩地价与3000元/平方米售价的前提下，1.30的容积率不可能操作，容积率在1.5，毛利是每平方米183元左右，但2.0的容积率过高，市场风险太大。因此，容积率在1.7左右，这块地才显示出其可操作性，但这已经是市场风险的上限了。
根据我们的市场经验，在保持小区优美景观环境的前提下，小区容积率与单体建筑组合关系如下：
容积率适宜的单体建筑组合
x<1.35 多层
1.35<x<2.0 多层、小高层
1.65<x<2.0 小高层
2.0<x<3.0 小高层、高层混合怎么样从容积率与刚性成本看地价、房价为什么高
x>3.0高层
那么有没有办法让操作变得现实有效呢，我们通过以上计算也可以看到容积率与售价是两个最相关的变量，因此在容积水平一定的条件下，地价有个上限值，这个时候售价提升与利润最直接相关，但售价无限上涨只是一厢情愿的事情，期间必有平衡点，这个平衡点就是控制性容积率不变条件下，现实市场售价下的地价成本（楼面），反过来，如果不能从定位上提升产品品质，保持市场现实的定价基础，这块地的上限价也就是57万每亩，因为百分之二十的毛利已经是市场的最低水平了。
另外由于容积率越高建筑高度越大，自然地公摊及建筑单方成本越高，而价格却不成正比上涨，也存在一个平衡点的问题。因此除非商业前景非常看好，否则用地容积限制下地价弹性偏小。
显然，科学合理的思路应该是尽量在保持建筑覆盖率不扩张的前提下提升容积水平，显然小高层/高层住宅，只要认真设计，还是有市场的，至于其使用费用等障碍完全可以通过促销方针来予以弱化。
以上提示性计算，还说明一个问题，就是成本控制的重要性，可以看出给出的一些数字成本，主要出于谨慎角度，偏高，但比较刚性，因此在地价一定条怎么样从容积率与刚性成本看地价、房价为什么高如何节约成本是项目开发的重要一环。
但，土地的二元供应与土地稀缺性，土地决策权控制在政府而不是市场手中，因此开发商的生命线在土地，而不是在项目上，你听说过企业风险不在生产与产品上的实例吗？
当开发商角逐有限土地的时候，地价失去了原本价值体，成为空中楼 最佳容积率
[ 2007-2-8 10:37:00 | By: 小诺 ]
最佳容积率
（一）相关理论模型
1、理论基础
在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。
2、土地增值模型
在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。
物业类型 参考容积率
独幢 0.4-0.5
联排 0.7-0.8
多层 1.2-1.5
小高层（12层） 2.5-3
高层（13层以上） 3.5-5
模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：
每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用
利润最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D
其中：0≦Xi≦1
∑Xi≦1
∑Xi*Ri≦J
示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。
那么
多层住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元
别墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元
别墅与多层住宅费用简表
项目名称 别墅 多层住宅参数
建安成本 1200 850 元/平米
专业费用 250 200 元/平米
管理费用 36 25 建安成本的3%
不可预见费 60 42 建安成本的5%
利息 60 42 建安成本的5%
销售费用 340 220 收入的4%
营业税及附加468 302 收入的5.5%
通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。
某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的最佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。
3、求解步骤
容积率求解流程图
首先，通过前期的市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要信息；同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析。
第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。
第三步，确定合理的容积率。
最后，结合总平规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。
（二）相关运用
提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的。
1、不改变容积率，但改变物业类型
在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。注：（假设土地面积为2万平米，限定容积率为1.2，建筑面积为2.4万平米，不含公共建筑）
有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来设计高层，其容积率1.73，建筑密度仅13.8%，使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。
2、降低容积率
由于容积率的降低，居住品质得到有效提升，从而提高项目售价，实现利润最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发，针对的多为高端客群，其对售价不敏感，但注重居住品质及良好的生态环境。如北京CLASS——建于果岭的上层建筑，其在板楼、塔楼林立的望京地区建设以低密度高品质住宅一度引起市场争议，但其开盘二十天就取得了6.5个亿的销售记录，证明了降低容积率也可以作为市场差异化的有效手段。
实现利润最大化是企业追求的目标，但是如果能够多从消费者角度出发，多考虑消费者的需求与利益，企业就能有更好地发展，实现更大的、更长期的利益。 容积率与房价有多大关系？
容积率与房价有多大关系？
最近，有关“放宽容积率能否抑制房价上涨”问题在业界成为一个争论焦点。在这个争论中，主要有两种观点：一部分人赞成放宽容积率，也就是用高容积率增加供应抑制房价上涨；而与此相反的是，另一部分人认为，高容积率与房价本身并没有多大关系，低容积率不是房价上涨的根本原因，因此，放宽容积率不会起到抑制房价上涨的作用——
赞成方观点：
放宽容积率可以一定程度抑制房价上涨
持有此种观点的人指出，“国六条”中提到的调整住宅供应结构，主要指限制高档住宅规模，加大中、低档次住宅数量。而从土地利用角度看，提高容积率，加大高层住宅所占比例这一新的结构调整方向，可以从根本上改变局面。北京市应突破“瓶颈”，大幅提高出让土地规划容积率，对建筑密度、建筑间距、建筑高度等指标的控制原则做相应调整，放宽限制，本着有效利用土地资源、提高土地的聚集效益原则，倡导在有限的土地上建设更多的住宅，推动高层住宅比例快速提高。这样以来，可以节省地面，增加楼面，保障房屋供应量，降低楼面地价，从而间接压低房价。
容积率对平抑房价的贡献是多方面的：第一， 放开容积率的最大好处，是可以保证土地的节约使用。要在有节奏的土地出让规模的前提下保证房价的平稳，那么出路无非是两条，一条是控制住占土地出让总量 70％的基础设施建设用地和工业用地的无序膨胀，另一条就是放开商品房用地的容积率。第二， 地价在房价中占有一定比率，提高容积率可以节省成本。
反对方观点：
容积率低根本不是房价上涨的本质
“提高容积率意味着供给的增加，理论上对抑止房价会有作用，但消费者的舒适要求不得不降低。”有专家对提高容积率持此种看法。在焦点地产网上，一些网民留言说道： “放开容积率是很荒谬的提法，那还不如都多造些贫民窟呢，也不需要居住质量了。”还有人认为，我们可以从城市规划、项目规划的角度去讨论容积率的问题，但不能从房屋价格角度讨论这个问题，房屋价格的上涨与容积率无关。
这部分人特别提醒人们，从经济学的角度去分析，是供给和需求共同决定产出和价格水平，需求一定时加大供给，价格就会下降。这种理论成立的前提是基于一种完全竞争市场的理想状态的假设，事实上中国的现状与西方的经济理论基础环境有着很大的差别，而且房屋是一种特殊的商品，它不仅带有普通商品的经济属性，也带有社会属性，单纯的拿普通商品原理来分析得不到正确结论。
从建筑与规划角度说，提高容积率的做法必须面对的是建设成本、社会成本和技术的可行性几方面问题。从建设成本方面说，地价、管理营销成本、开发商的利润和单位建设成本是房价的主要组成部分。现今土地的出让是按楼面价格计算，提高容积率对土地成本影响不大，管理营销成本在房价是非常小的一部分，也不用指望由于容积率的提高，开发商会降低自己的利润率。而且容积率越高对应的建筑密度或建筑高度要求越高，高层、超高层的建筑成本和技术要求远远大于普通建筑的成本，所以单纯地增加容积率只能导致建设成本增加，所以在成本控制方面，提高容积率对房价的影响是不利的。
容积率是什么意思？
容积率是什么意思？
容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：
容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
一、容积率的内涵及其特性
容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：
(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费
楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律
影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：
(—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。
(二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。
(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。
(四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
用地面积、建筑用地面积、规划建设净用地面积、容积率的定义
1、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积/总用地面积
