房地产企业企业所得税政策 房地产企业所得税讲座

第一节 《房地产业企业所得税管理办法》( 国税发[2009]31号文件)

一、完工产品的条件(与国税发[2006]31号相同)。

第三条: 企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:

(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

根据以上规定,只要符合产品完工的三个条件之一,不论会计上是否符合收入实现条件,是否计算出实际利润,计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。

二、收入总额的规定(与国税发[2006]31号相同)。
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第五条:开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。

注意:这里所说的发票,包括企业开出的各种收据,只要以企业名义收款就要纳入收入;什么时候付出,再作扣除。

三、收入实现的条件。

第六条:企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。

(一)新旧政策的不同点:

1、国税发【2006】31号文件规定,必须符合完工产品条件,才能确认收入;

2、国税发【2009】31号文件,将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说,从企业所得税的角度,不再存在“预收帐款”的概念,只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项,不管产品是否完工,全部确认为收入。

因此,这里有必要提醒大家:按照新政策规定,房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。

(二)思考: 这一规定带来的直接后果是什么?

企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上规定,企业在2008年以后以“预收账款”为基数计算的广告费、业务宣传费、业务招待费将允许扣除(因为预收账款已经被确认为收入)。

四、视同销售收入

第七条:企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:  

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