爱华网随着城市经济的发展、城市交通建设和城市化进程的推进，苏州商业地产市场前景可观，但机遇与挑战并存，商业地产规范、理性、稳健的发展尤为关键，绝不能任这类不规范的现象扰乱苏州商业市场的发展，同时带来潜在的社会风险，影响社会和谐稳定大局。在这样的背景下，苏州市政府于2014年1 月27日出台了《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》（下简称“管理意见”），众多切实政策对准了当前苏州商业市场上存在的诸多弊端，彰显了市政府对于加强苏州商业市场管理的决心和力度。该《管理意见》将于公布之日起30日后执行（即2 月25日起执行）。《管理意见》共包括五项内容，主要就实现商业项目供需平衡，严格产权分割、规范审批管理，加强预售监管、防范资金风险，部门联动、加强后续监管，强化风险防范、确保平稳运营等问题提出了明确管理规范和指导意见，其中不少规定极为具体详细。意见公布之后，犹如“一石激起千层浪”，市场各方反响强烈，业界人士纷纷表示该《管理意见》的出台将迅速改变苏州商业市场的发展现状，执行实施之后对于商业市场未来走势将产生深刻影响，同时，从长远来说，它对于规范苏州商业市场的发展也具有关键
意义。
一、切实规范苏州商业市场运作和发展规避产业风险因素
《管理意见》明确提出“从源头解决我市商业房地产市场售后包租”等问题，矛头直指商业市场的各种不规范、无秩序、有风险的现象，其主旨无疑是切实规范苏州商业市场的运作和发展。业内人士表示，之前苏州的确出现过一些售后包租项目的纠纷、投诉事件，政府于此时出台该《管理意见》，也是就此做出及时反应，真正刹住市场歪风，预防规避产业风险，是切实维护社会和谐稳定的有力举措。
首先，在商业用地土地出让前，政府就将严格明确地块的产权分割情况，按不可分割、分层分割、比例分割明确审批通过后方能出让，这无疑是从源头上明确了商业产权问题，消除市场运作缝隙。同时，《管理意见》规定：对不可分割出售类的商业房地产项目，禁止虚拟分割，禁止以出售使用权、租售权、收益权等名义拆零销售。这也是对当前商业市场上很多不规范、假借名义的诸多操作方式的有力反击和制止。
【原文：商业房地产开发企业在申请预售许可时，必须向住建部门提交预售方案，并注明是采用自行销售或其他销售方式。若采用其他销售方式的，须提交相关合同。同时房地产开发企业应向住建部门递交“不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的书面承诺。】
这一条明确叫停了“售后包租”及其变相方式等当前市场上常见的销售手段，且通过经济手段强化了对于该类方式的整治力度，如提升新建商业房地产项目货币资本金监管标准（上增50%），如项目预售过程中出现售后包租现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。未来几年，苏州商业市场的运作将会更趋规范，同时如何整改“售后包租”、创造更新型的商业运作模式也需要开发商进一步探讨和摸索。
二、深刻影响苏州商业市场发展走势加剧行业竞争
【原文：国土部门应根据商业地块区位、交通、周边商业体的现状存量、未来上市量和总体市场需求，制定科学合理、平衡有序的供地计划，确保商业房地产市场总量平衡、有序发展。】
经过多年发展，苏州商业市场的体量已趋于饱和，苏州各人气旺盛的区域或板块均已有主力商业配套开发建设或成熟运营。业界人士认为，在这种大环境下，《管理意见》提出制定科学合理、平衡有序的供地计划，确保商业总量的平衡，无疑是控制苏州的商业体量、防止过度“供大于求”现象出现的预防举措。不难预计，未来苏州商业用地的出让体量将较前几年有所减少，总量上将确保平衡，而推出的地块也将极具针对性，主要分布在商业配套较为缺乏的各新兴热点区域或板块。同时，苏州未来的商业形态也将得到逐步调整，以期更符合市场需求。
【原文：对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10 万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。】
【原文：提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。根据项目工程建设进度，商业房地产项目按基础完成、结构封顶分别解款30%、20%，在预售阶段如无售后包租现象，在项目竣工交付后一个月内全额解款。】
这两个规定的实质是延长了开发商商业项目的回款周期，增加了其资金流的运转压力。这无疑是加剧商业市场竞争，加速商业房企分化的强力因素。业界人士表示，对于大的项目和有实力的开发商来说，这两条影响不大，毕竟大的综合体项目，开发商本身总会持有一部分；但是，对于中小型开发商来说，这一点显然已“足够致命”，尤其是那些小开发商或个人开发商，其资金杠杆高，承受风险能力差，这一门槛实际上已经将他们挡在在市场之外，进入市场的意愿破灭。而对于已经运作项目的这类开发商来说，其运作风险也陡然加大，面临困境乃至退出市场的风险。正如业界表示：“小开发商现在住宅地拿不到，商业不给做，只能转业了”，显而易见，近年来房企间“大鱼吃小鱼”的竞争继续加剧。但是对于大开发商来说，这两条规定也将导致其对苏州商业地块采取更为谨慎的拿地态度，尤其是商业运作模式的暂不明朗，商业用地的出让可能会出现较大幅度的波动，从而在未来一段时间内影响到纯商业用地的土地出让价格。相信政府方面也有这种心理准备。
三、加强监督监管维护社会和谐稳定
【原文：商业房地产开发企业在申请预售许可时，必须向住建部门提交预售方案，并注明是采用自行销售或其他销售方式。若采用其他销售方式的，须提交相关合同。同时房地产开发企业应向住建部门递交“不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的书面承诺。】
【原文：对于房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的，由住建部门依法予以查处，并可冻结该项目商品房网上签约功能。对不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，由金融监管机构、公安部门依法予以查处。】
可见，苏州市政府已下定决心对“售后包租”等现象说再见，除了上述各种经济手段，这一决心同时体现在部门联动监管、查处上，包括国土、规划、工商、住建、金融、公安等几乎贯穿于房地产开发全程的各个部门都将联合预防、监督、监管。显然，近几年来由“售后包租”所衍生的经济、社会问题，已引起了苏州市政府的高度重视和强力介入。
近些年来，多数商业项目主要通过包租、返利等形式吸引业主购买，运营向好的自然没有问题，但不少项目却显然运作的不如人意，项目人气欠缺，招商不到位，商铺租不出去，开发商自然无法兑现承诺，而业主一旦拿不到房租，自然容易引发市场混乱。这无疑是潜在的社会风险。《管理意见》的提出，从源头解决了这一问题，同是也将直接刹住包租项目诸多纠纷、投诉现象，引导广大投资者充分认识市场风险并采取扎实有效的措施，予以防范和化解，从而有效保证市场的规范运行，切实维护社会和谐稳定。
