爱华网2007年11月1日，被告唐某以其子刘某的名义与原告签订房屋买卖合同，原、被告双方在合同中约定：由原告购买刘某位于本市四季园秋桂苑7幢205室住房一套，成交价格为14万元，原告已支付被告10万元购房款，后刘某向法院起诉主张原、被告订立的房屋买卖合同无效，经法院一、二审，最终认定，被告的行为构成无权代理，扬州市中级法院遂于2011年7月6日作出终审判决，原、被告订立的房屋买卖合同无效，原告将房屋返还给刘某。原告于2012年5月8日向法院提出申请，请求对本市四季园秋桂苑7幢205室住房在2011年7月6日的价值进行评估，扬州慧源评估公司出具基准日为2011年7月6日的估价报告书，评估房屋价值为211235元。原告诉至法院，请求判令被告支付因房屋价格上涨，赔偿原告因信赖被告而遭受损失9万元。
本案的争议焦点为原告的损失是否应予以赔偿，如赔偿，数额如何确定。因合同被确认无效后，当事人因此受损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人所遭受的损失。因被告构成无权代理，致房屋买卖合同无效，应承担主要责任，原告在签订合同时未尽审查注意义务，也应承担相应的责任，因此房屋的评估价格与协议约定的房屋价格之间的差价为无效合同造成原告的损失，即211235元减去140000元为71235元，对原告的损失，本院根据原、被告双方的过错大小酌定被告赔偿原告的损失为53788元（按2：8的比例计算）。遂依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决被告唐某于本判决生效后十日内赔偿原告杨某损失53788元。
一审宣判后，原、被告双方均未上诉，一审民事判决发生法律效力。
本案因原告基于对被告的信赖而发生房屋买卖，现主要因被告的原因，致使房屋买卖无效而退房，本案在审理过程中有以下几个问题值得探讨。
一，合同确认无效后，原告请求赔偿权的基础在于合同违约行为还是在于侵权行为？
因被告的行为构成无权代理致房屋买卖合同无效，原告基于对被告的信赖而利益受损，即原告信赖利益的损失。信赖利益主要是保护合同当事人之间对对方的一种合理的信赖，信赖利益是契约法中的一个概念，它缘于民法对诚实信用原则的确立，原、被告双方签订的合同确认无效，合同自始无效，信赖利益的损失产生于缔约阶段，信赖利益赔偿在当事人之间形成了一种特殊的债的关系，它既不能为侵权行为法所保护，也不能适用合同的约定，信赖利益赔偿的理论基础是基于诚信原则，按照诚信原则的要求，原、被告双方不仅要承担法律和当事人约定的义务，还要承担合同关系形成过程中应尽的各种附随义务， 因此，信赖利益的赔偿请求权是一项独立的、由法律直接赋予的请求权，属于缔约过失责任的范围。
二、被告赔偿的标准为房屋价值的差额还是原告给付房款的利息？
信赖利益的损失是由于当事人对合同的信赖而产生，是缔约人因相信合同会有效成立而付出的费用或者直接财产的减少，如果当事人间没有产生信赖关系也就不会产生信赖利益的损失，信赖利益的赔偿也需要以信赖关系的存在作为前提条件。信赖利益的民事责任在于填补损失，原告的利益受损，主要在房屋价值的增长而产生的差额，该差额也就是原告基于对被告的信赖产生的利益，同时，原告信赖利益通常是一种既存利益，信赖利益的既存性也是其与期待利益的主要区别之一，信赖利益赔偿的目的是使当事人恢复到订约前的状态，这一点正是信赖利益赔偿与期待利益保护的最大区别。因此，被告赔偿原告信赖利益的标准为房屋价值的差额部分，并不能用原告给付房款的利息作为对原告信赖利益受损的填补。
三、被告赔偿的数额与原告给付被告的房款是否有关？
原告认为造成双方合同无效的责任在于被告，其应赔偿原告的损失，而根据扬州市中级人民法院2011年7月6日作出的民事判决书已确认该合同无效，同时认定原告给付了10万元购房款，对被告实际应赔偿原告的损失数额，有一种意见认为，该损失应按原告实际给付被告的房款与双方合同约定房屋的总价值之间的比例计算赔偿费用。结合本案，因原、被告双方签订的合同已确认无效，合同自始无效，双方因该行为取得的财产应当返还，由此可见，原告基于信赖利益请求被告赔偿损失与原告实际支付被告的购房款并没有必然的联系，两者主张的法律基础及依据并不相同，因此，被告赔偿的数额与原告给付被告的房款无关。
作者单位：扬州市邗江区人民法院
