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《住宅设计规范》(GB50096-1999)定义：低层住宅为1-3层；多层住宅为4-6层；中高层住宅为7-9层；高层住宅为10层及以上。(为叙述方便，在本文中将“中高层”和“高层”统称为“高层”。并将多层、高层住宅的特点与楼层特点一并谈论。)
高层与多层住宅现状近二年间，高层住宅不断涌现。据我统计，现已竣工高层住宅23幢。
楼层与地域。我国地域辽阔，从南海诸岛到黑龙江漠河，纬度相差近50度；日照的正午影长率相差3～4倍之多。
由于各地的纬度、自然气候特征、建筑气候特征、光气候特征、城市规模、土地资源状况、经济发展、文化、社会风俗等都有着很大的差异。因此，各地的人们对于高层与多层，以及二者中各楼层的看法也不相同。
高层住宅与多层住宅那种好？那个楼层好？我认为：无论多层与高层相比，还是它们各自中的各层之间相比，都各具特点。因此，不能笼统地说那种、那层好。而应从下列方面：即日照、进出方便、自然采光、自然通风、视野、窗景、安全、卫生、防潮防漏、保温节能、套型、使用率、房价、建筑质量、居住消费、自身特点、自身需求等诸多方面综合考虑。
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下面)谈论多层住宅、高层住宅、各楼层等的特点，附带介绍其它说法。
一、楼层与日照
日照对人的生理和心理健康都是非常重要的，但是营口住宅的日照受地理位置、朝向、外部遮挡等许多外部条件的限制，不是很容易达到理想状态的。尤其是在冬季，营口太阳高度角比较小，楼与楼之间的相互遮挡更加严重。因此，楼层与日照关系十分密切!
1、住宅日照：指住宅主采光面居室的满窗日照时数。
2、住宅日照作用：
⑴由于阳光照射，引起人的各种光生物学反应，因而促进人的生物机体新陈代谢。阳光中所含紫外线能预防和治疗一些疾病，如感冒、支气管炎、扁桃腺炎和佝偻病等。并且，老年人居室的日照不应低于冬至日2小时的标准；孕妇是否接受适宜的日照，还关系到胎儿大脑发育；明媚阳光有利于心理健康。
⑵阳光中含有大量红外线和可见光，若冬季能直接射入室内，所产生的热效应会提高室内温度，有良好的取暖和干燥作用。
二、楼层与自然采光
人们希望创造良好的光环境，充分利用天然光，这是因为天然光环境是人们长期习惯和喜爱的生活环境。在同样照度条件下，天然光的辨认能力优于人工光，从而有利于生活、工作、保护视力和提高工作效率。充足的天然采光有利于居住者的生理和心理健康，同时也有利于降低人工照明能耗。无论是在有日照情况下，还是全阴天等在天空的漫射光照射下，通常是楼层越高，居室的遮挡越少，自然采光效果也越好。
三、楼层与视野
良好的视野有助于居住者内心与外界的互动交流、心情舒畅。站的高看得远，居住越高视野愈加宽广深远。
四、楼层与窗景
一到三楼不需低头下望，楼下绿地、小溪、景观一览无余。四楼以上放眼是遮挡建筑，难以享受窗外景色眼福。
五、楼层与视线干扰
使宅内居住空间暴露在邻居视线范围之内，给居民保护个人隐私带来的不便，叫视线干扰。低层居住空间，暴露在前后楼上层居者的众目睽睽之下，夜晚开灯即要放下窗帘来保护隐私。首层还存在窗下行人的视线干扰。
六、楼层与自然通风
自然通风可以提高居住者的舒适感，有助于健康。有良好、合理的自然通风，一是可以显著地降低夏季房间自然室温，改善室内热环境，提高热舒适，获得良好的室内空气品质。二是可充分利用春秋过渡季节较低的室外空气，减少房间空调设备的运行时间，节约能源。一般情况下，楼层越高自然通风越好。
七、低层更贴近自然
一到三楼贴近地面，居者通常能倾听树叶飒飒响声；观赏蜻蜓蝴蝶飞舞，聆听鸟鸣虫叫；同大自然保持紧密联系，心理舒适。“人最理想的住宅还是要贴近自然、贴近地面。”
八、进出方便与银色理念
上楼梯超过四层，健康的成年人已感到辛苦，老弱病残者及儿童更加困难，发达国家一般定为四层以上住宅设电梯，我国现行国家标准规定七层及以上住宅必须设电梯。
老年人退休后多数时间在家中，出行率高。因而居住首层、二、三层方便进出。另外，老人居住上层除腿脚不便外，还可能面临心脏不适等身体问题。
现在多家楼盘的首层附送私家花园，可以种花、植树、造景观、挖鱼塘、立亭榭等。
仅从楼层高度来讲，低层非常适合老年人生理机能、生活规律、健康需求、心理需求。
另外，居住上层老弱病残者，有的甚至在搬运冬季储存的蔬菜、煤气罐等时，也要花搬运费用；即使年轻健康者，搬运装修材料、家具、钢琴等大件物品时也要支付搬运费用。
多层住宅的低层、有电梯代步的高层，二者都出入方便，给老弱病残、儿童及健康成年人都带来方便，并可以免去爬楼登高之苦。
九、首层潮湿
首层接地比其它楼层潮湿。尽管建筑时对首层地面采取了防潮措施，许多人装修时还要再次进行防潮处理。这不但增加了装修工作量、资金，并且仍然存在防潮工程设计年限、寿命、质量、效果等问题。
十、首层噪音
首层住户宅门口的楼梯，是单元所有居者的必由之路，不论入户门的隔音性能怎么好，安静都难保证。
如果遇到经常晚上出去打牌半夜三更回来，进入单元就跺脚唤醒声控感应灯的不文明邻居就惨了，相声《扔靴子》中听者的惨状就会天天上演了。
另外，由于首层居室距离人行道的直线距离短，夏季夜晚窗下行人高跟鞋的嗒嗒声会声声入耳。如临城市主干路、锅炉、风机、泵房、酒店、修理铺等更是深受噪音之害。
十一、低层卫生差
单元楼梯的卫生，往往是越低层状况越差。如遇到不道德的上层住户往下丢东西更让下层人头疼。如窗前有管道井，发生管道堵塞时，会赃水四溢、臭气冲天。如靠近垃圾转运场、污水排放沟时，低层住户受害更严重。
十二、低层的蚊蝇鼠害
在同样环境下，低层遭遇“蚊蝇鼠害”比较严重。营口自然水系比较多，蚊子也多，尽管近年来飞机撒药灭蚊，市区边缘低层住户蚊子危害仍然严重。另外，我目睹过老鼠咬破首层居室“钢网纱窗”，强闯民宅的现场。
十三、低层安全防范
俗话说：“贼偷方便”。低层尤其是首层居室，防盗安全性明显不如中、上层居室好。尽管各小区普遍有保安；IC卡限制小区进入、闭路电视监控、周界防越报警、电子巡更、可视对讲与住宅报警装置。可谓既有人防又有技防，但失盗情况也时有发生，“你高一尺，盗高一丈”。可是，失盗后保安不负赔偿责任。因此，营口低层尤其是首层住户，许多家安装防护栏，时下安装白钢防护栏造价不菲。尽管有了防护栏也不是万无一失，营口曾有“大剪子”剪断首层居室护栏进户盗窃。
十四、楼层与用水
人类面临着水危机，尤其营口是缺水城市。尽管各小区都有水的加压设施，各层水压力仍始终不同，低层住户供水情况通常好些。一旦缺水或低压供水时，上层住户用水将十分困难。
十五、首层分摊楼梯面积欠合理
首层居者虽然不需要走单元公共楼梯，但是购房时也照样分摊了7平方米以上的楼梯建筑面积。不仅如此，天长日久供暖公司、物业公司也按照购房面积收取首层住户的暖气费和物业费。这个规矩不知是谁定的，而且成了“永久牌”规定。
高层住宅的首层住户，除楼梯外还增加了电梯间面积分摊。
十六、高层住宅的低层电梯收费欠合理
高层住宅的电梯收费。有的按楼层分二个价格档次收费；多数是无论高低层，则统一收费。这二种收费规定，对居住二层等低层住户显然欠合理性。我认为理想的收费应该是：
1、假设某楼为9层楼；假定从2楼起统一收费0.5元/平方米；
2、因为不收首层住户电梯费，故将2层为交电梯费的首层。为求计算系数，将各楼层减1；之后各楼层数相加得系数：12345678=36；
3、统一收费时，按各层1平方米，总计收电梯费：8层?/SPAN>0.5元/层、平方米=4元/平方米；
4、按照上述收费：二层每平方米电梯费应该为：二层系数为1，故占上述系数1/36，收费为4?/SPAN>1/36=0.111元/平方米；
5、按照上述收费：九层每月每平方米电梯费应该为：九层系数为8，故占上述系数8/36，收费为4?/SPAN>8/36=0.889元/平方米；
议论：
*按上述收费，则体现了高、低层住户电梯使用率与收费率相一致的合理性、公正性、公平性。
*火车、轮船、飞机都按照里程收费，住宅电梯为什么不能？电梯也不像公交车那样不便于掌握乘客所乘站数。
*2层与12层住户乘电梯情况相比较：乘电梯耗电量、对电梯机械磨损、电梯占用时间大不一样(如果不计各户成员数量差别)。
十七、顶层漏水威胁
由于顶层居室，存在楼顶楼板接缝因素(现浇楼板好些)、屋顶的构造变化部位衔接缺陷因素、防漏设计年限因素、太阳能热水器及其它设施安装维修时损坏楼顶等因素，顶层居室潜在着雨水、雪水、热水器漏水的威胁。
因此，购房时要考察楼顶的隔热、防水措施及其效果，看楼顶是否设置通风板或做成坡屋顶，楼顶的构造变化部位是否衔接良好。
另外，一旦漏水顶层住户报修责无旁贷，并且要关注维修的及时程度和维修质量，担心下次灾难的来临。
十八、顶层冬冷夏热
建筑物体形系数是指建筑物的外表面积和外表面积所包的体积之比。体形系数的大小对建筑能耗(防寒、防晒)的影响非常显著。通常体形系数每增大0.01，耗能量指标就增加2.5%。同理，如果将某个顶层居室作为一个建筑物，因为它增加了楼顶的外表面积，显然它的体形系数要比其下层居室大的多。这样，顶层居室屋顶冬天透寒、夏天承受暴晒，即成定论。
现在建筑的多数住宅楼为坡屋顶，瓦下水泥抹面，水泥面下加保温板，使楼顶的保温性能有所提高。
十九、三层是金、四层是银
对于六层高的多层住宅，有“三金、四银”说法。
从售房情况来看，中部楼层(六层中的三、四层)是最受欢迎的，销售速度和价格都优于其它楼层。这主要是因为中部位置相对兼备了上层和低层的优点，家庭中不同年龄段人的需求均可得到满足。另外，也有相当多的人，从日照方面考虑首选四层。怡景国际楼盘三、四层同价销售。
二十、楼层与房价
1、多层住宅价格，由高到低通常是：三、四、二、五、一、六。
2、高层住宅价格：通常是越高越贵(除顶层)。
3、近年来许多楼盘为促进“头尾”居室销售，顶楼赠阁楼和露台、首层赠花园，因而“头尾”也开始受到青睐。比如：南湖公寓、金典赢家等楼盘的四赠五(楼层不算高，却花较少的钱买了相对大的面积)；多家楼盘赠花园。这样的“头尾”销售速度之快，令业内外人士都意想不到。
二十一、高层住宅建筑质量优良
高层住宅的工程质量、地基基础、荷载等级、抗震设防、建筑防火、耐久性能等通常要高于多层。
从建筑结构来看。多层住宅一般为砖混结构，而高层住宅一般为框剪或框架结构。比如永江城市花园，前期的多层住宅为砖混结构，近期竣工的四幢高层住宅却改变为框剪结构。美景华府，多层住宅也为砖混结构，而8、9号二幢高层住宅为框剪结构。还有，怡景国际、御景华庭、红运家园、文馨高翔苑、八一等高层都是框架结构。
另外，如果几年后，实现了大势所趋的供暖计量收费，由于高层住宅的保温性能普遍比较好、日照情况好，届时将会节省取暖费用。
二十二、高层消防
有人说，目前尚不具备高层住宅的消防能力(本人没有考证，有待您的准确消息)。
二十三、居住高层心虚
高层住宅由于建筑层数多、高度大，居者相对较多。一旦失火，烟和火易发生向上竖向蔓延，而居民疏散路径长，疏散困难。
另外，虽说如今建筑设计和工程水平先进，一旦遭遇地震等，高层住户还是容易心虚。
二十四、高层电梯停用威胁
住高层，停电或电梯损坏带来的不便可想而知。
二十五、高层住宅小区容积率高
高层住宅密集的小区，建筑容积率往往比较大。容积率越高(即单位土地上的建筑面积多)，居住人口就越多。单位土地面积上居住人口增多，则单位土地面积上的生活废气、生活垃圾、生活噪音等相对增多；人均公共绿地面积、活动场所相对减少；人均商业、医疗、教育、社区服务和健身娱乐设施也相对减少等等。总之，容积率增大，居住舒适度下降。
二十六、高层住宅使用率低
住宅的建筑面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位面积的分摊，如楼梯间、电梯间、电梯候梯间、单元门厅或进厅等分摊。
高层住宅由于有电梯间、电梯等候间等，需分摊的公用面积比多层要多。此外，高层住宅单元门厅面积也大：多层住宅单元门厅或进厅使用面积：3.5-6平方米；而高层住宅单元门厅或进厅使用面积：10-18平方米。因而，高层住宅的使用面积率低。
国家A级住宅标准规定：多层住宅使用率为≥78%，高层住宅使用率为：≥72%。
我做过比较。某三个楼盘中有同套型、功能尺寸基本相同的二室二厅一卫。其一：多层框架结构住宅建筑面积为100平方米；其二、高层框剪结构住宅建筑面积为115平方米；其三、高层框剪结构住宅建筑面积为124平方米。
二十七、多层住宅套型优越
通常是，多层住宅居室的进深小、面宽(开间)大，高层住宅则相反。在相同建筑面积的情况下，多层住宅的套型，普遍优越于高层住宅的套型。
二十八、上层电磁波辐射威胁
钢筋混凝土结构迫使来自电器设备的电磁波沿着房间循环，最终大部分上移直至顶层居室。电磁波会导致高层居室的居民头疼或心情不好等。
二十九、多层住宅各楼层的空气质量情况
由于多层住宅的楼间距普遍比较小，有害气体在一到三层高度受阻、循环速度减缓、况且自身阴影和湿度大，因而空气质量较差。而四到六层处的有害气体相对少些，因为它们在到达四层前，就开始下沉或水平方向消散。
三十、高层住宅的楼层与空气质量情况
城建生态学家也认为，居住楼层不要超过六楼。因为高层的空气并不像想象的那么新鲜，大大小小的烟囱几乎包围城市，30米以上难免集结起有害物质。
“峡谷效应”说法。由于“峡谷效应”的影响，许多周边有城市主干路或工厂的高层住宅、高层住宅密集区等的中间位置：在街道风的作用下，近地面的污染气流不是平稳移动，而是随气流在高层住宅楼之间的某个区域上下徘徊，上升到一定高度后才向下或水平方向消散，因而有一个污染物高密度区域。这些污染物开始主要逗留在9-11层之间。
又有专家建议，购买高层住宅时，从空气质量考虑六七层最佳。
三十一、高层空气相对稀薄
高层居室空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者。
三十二、高层影响孩子健康成长
心理学家和生态学家认为，如果想让孩子健康成长，就不要住在六楼以上。窗外的环境十分重要，身居高层整天面对的是室内墙壁，这能引起孩子对自己和对世界不由自主的敌意。
媒体介绍：日本东京大学教授研究发现，久居高楼对儿童的生长发育非常不利，会导致他们不爱活动、性格封闭、对其身心发展有一定影响等。研究结果显示，住16层以上的儿童比住1层的儿童反应要迟钝得多；住在低层的儿童有80%到4岁时会穿衣服，而15层以上的同龄儿童只有50%能做到。
三十三、低层氡气威胁
如果土壤中含有氡气，四层及以下居室的氡气威胁严重。(目前我尚不清楚营口土壤中是否含有氡气，以及氡气含量。)
三十四、古人的适中原则
适中，就是恰到好处，不偏不倚，不大不小，不高不低，尽可能优化，接近至善至美。
《管氏地理指蒙》云：“欲其高而不危，欲其低而不没，欲其显而不彰扬暴露，欲其静而不幽囚哑噎，欲其奇而不怪，欲其巧而不劣。”
《论语》中提倡的中庸，就是无过不及，处事选择最佳方位，以便合乎正道。
《吕氏春秋重已》观点：“室大则多阴，台高则多阳，多阴则蹶，多阳则接，此阴阳不适之患也。”阴阳平衡就是适中。
