爱华网按房产原值计算缴纳房产税包括地价款解析与操作
（毕军业、王丽）
纳税人购买土地使用权后用于建造房屋的，对该土地使用权是计入无形资产科目，还是计入房产原值作为固定资产管理，在计算房产税时是有区别的。这一直是税收政策的盲点。按《企业会计制度》规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”
在实际工作中,对于买地建房业务处理，有的纳税人将土地的价值记入固定资产（房屋）价值中缴纳了房产税；有的纳税人则仍然在无形资产科目中核算并未缴纳房产税。从税收的角度分析：一是假如纳税人以出让方式取得使用期限为50年的土地使用权时，则需要按照50年计算各年摊销金额，如果是房屋则计算折旧时最低年限为20年，这样可能会影响所得税税基。这一点财政部关于印发《实施<企业会计制度>及相关准则问题的解答的通知》（财会[2001]43号）中第9条关于土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销年限如何确定的解答中已经明确为：“公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的，在预计该房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，应作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，则将其价值转入无形资产进行摊销。”这样处理就解决了影响所得税税基问题。二是在城镇土地使用税开征区范围内，纳税人要按实际占用的土地面积缴纳城镇土地使用税，如果再将土地价值并入房产原值缴纳房产税是不是涉及重复征税是学者们探讨的问题。设想：如果不将土地的价值计入房屋原值中一并计算房产税，那么纳税人直接从房地产开发企业购入房屋时,房价中就已经包含了土地的价值，这又不公平。对纳税人买地建房，计算房产税时是否包括地价款，2010年12月21日财政部、国家税务总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号），其中第三条关于将地价计入房产原值征收房产税问题的规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”这就统一了政策，解决了税负不公平问题。对于是否重复征税问题，按目前的税制分析，土地使用税和房产税是两个税种，计税基础不同，一个是按实际占用的土地面积计算，一个是从价计算，在物业税或房地产统一税没出台之前，这样制定还是合理的。
文中规定：本通知自发文之日起执行。本人认为：实际工作中可从2011年1月1日执行。关于地价包括哪些内容？该文件明确：包括开发土地发生的成本费用等。具体在实际工作中对买地建房的，所发生的成本费用应包括：基准地价、拆迁补偿款等；耕地占用税、契税等；以及“三通一平”之前发生的费用都应当计算在内。某种意义上讲计算并房产原值的地价是与契税的计税依据相同的，但还需要加上契税和涉及的耕地占用税。这些费用无论会计上如何核算，都要作为计征房产税的计税依据。
![进一步解析财税[2010]121号文件 财税2010年121号全文](http://img.413yy.cn/images/01111101/01120235t01db1c7fdd8886d410.jpg)
该文件还规定：“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”这里有两个名词:“宗地”，即土地使用权人的权属界址范围内的地块。 “容积率”，即宗地内总建筑面积与宗地面积的比值。假如纳税人宗地面积为10000㎡ ，支付地价款1.2亿（单价为1200元/㎡）。宗地内总建筑面积为4000㎡。宗地容积率为0.4（4000㎡/10000㎡）低于0.5。这样就要按4000㎡的2倍计算土地面积。将960万元（4000㎡×2×1200元/㎡）的地价款计入房产原值一并计算房产税。
另外，对有些企业可能存在以行政划拨方式取得土地使用权的。如果这部分土地未支付地价款，也未发生相关费用，没有单独核算的土地价值则不需要计入房屋原值。如果发生或补缴土地出让金及相关费用，并一直作为无形资产管理的，应按账面价值并入房产原值，并从2011年1月1日起按上述规定计算房产税。具体计算，可将无形资产科目中的账面价值按宗地内所有的房屋建筑面积进行分摊。再依照每栋房屋应分摊的数额计算房产原值，一次减除10％至30％后的余值作为计税依据计算房产税。
2011年2月11日给中国税务报的投稿
