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作者：江风扬
本轮房价的断裂，最根本的变量是美元周期的变化。当前任何房价的分析，都必须基于这个最根本的变量来谈。不谈美元周期，光跟您侃供求关系，那您可得留点神：房地产的需求是最靠不住的东西。刚需？呵呵！一家3口，住800平也是住，住80平也是住，住18平也是住，哪个是刚需？您可以三五个月没房住，但不能三五顿没饭吃，这个才叫刚需！房地产需求弹性大着呢，农民工进城打工，经常两口子就一张床，好几对夫妻才一间房，中间就拉个布帘。所以，刚需之刚，敌不过无钱之刚，后者才是真“刚”！
去年，房地产如日中天的时候，都觉得此时不买房，一辈子也别想撵上房价了。一转年，房价跌了！发生什么了？中国政府干什么了？中国人民干什么了？啥也没干！但中国房价怎么就变了脸了呢？没别的，就美联储宣布退出QE了。时间在2013年12月18日。
全球资产价格预期发生了变化。到今年10月，也就是本月，美联储原计划每月削减100亿元购债，也削减完了，不再购债了。全球都在等着美元加息。群众的情绪都反映在美元指数上了，美元指数自5月以来走出一波大牛，天天向上。今后还将向上，加息还没来呢，等着瞧吧！
美元升值对全球资产价格的冲击是巨大的，这个是定性。但美元升值对各个经济体的冲击到底有多大？以及各个经济体自身货币与美元博弈如何将美元冲击降到最小？这个是定量。说到这里，我得点一下名，有个叫牛刀的，天天在那儿声嘶力竭地喊：美元升值将会令中国金融垮塌经济崩盘。呵呵，抱根象腿就一口咬定大象是圆柱状的，真够自信的！美元升值将冲击中国资产，这个定性没错，但冲击到何等地步？是不是中国政府完全束手无策，就等着你美元流走坐令境内资产价格崩盘？不会的，中国有的是办法。中国逆转不了资产价格走向，但搭根滑梯让资产价格滑下来而不是摔下来的手段还是大把的。本来是个肺炎住个院也就出来了，你非要咬定人是不治之症直奔太平间，这不瞎扯么？
好吧，关于中美货币博弈的手段咱们另文再谈，这里我要说的是深圳房价。大背景是：美元升值冲击中国资产价格，但中国将会让资产价格平稳滑落至一个平台上。如果中国资产价格崩盘，覆巢之下无完卵，哪里的房价都顶不住，但如果资产价格不崩，而是平衡下滑，那么，这个时候的房价分析，就得供求关系上了！具体到深圳房地产，一锤可以定音：供不应求。
城市化这个调调，已经被开发商用烂，好像960万平方公里都将是城市似的。记住：城镇化是个假概念！没有城镇化，只有城市化。深圳作为一线城市，是人口流入地，无庸置疑。美元升值对别的城市房价有冲击，但对深圳房价是利好，为何？就因为美元价值大逆转，彻底将中国经济从房地产的绑架中解放出来。
2008年以来的中国经济，吸房地产鸦片上瘾，各地都在大干快上，漂亮的GDP基本是钢筋水泥堆出来的，归根到底是政府负债和银行资金黑洞推出来的，这个玩法，若不是美元大逆转，各地还会继续玩下去，中央也阻止不了，因为地方官僚利益全绑在上面，要不怎么会闭着眼睛昧着良心伤天害理地强拆？今年以来，美元一走强，房价一下跌，各地都现了原形了。想想前几年，那些GDP在两位数以上的，今年都惨成什么样儿了？就那个惨样儿还是虚报的。到今年下半年，中央也想明白了，无论中央怎么加码经济保底，都无法对冲房地产投资的减速，更何况再这么强保下去，风险还在加码，索性也就不强保了。以前，一边是中央转移支付，一边是用房地产透支未来，各地都享受了一把大锅饭，现在，都回到市场上来了。这时候，才显示出深圳的牛比！
深圳是全国经济最不依赖于房地产的城市，也是全国民企最发达，最市场化的城市，北京上海大国企扎堆，吃国家吃大锅有一套，比市场竞争力，“稍逊风骚”。目前深圳常住人口1800万，这个数字是挡不住的。你混在中西部小镇上，以前还有房地产带动经济，好歹还能在房地产产业链上谋个工作，以后连工作都难找了，吃饭都是问题，最终大多数还得到工商业发达的都市，深圳的吸引力一点都不比其它城市逊色。这个人群的持续流入，是深圳房价坚挺最坚实的群众基础。
深圳房价坚挺，还有另一个更加坚挺的理由，那就是：与香港房价的比价效应。
深圳1800万人口，香港700万人口。香港除金融方面比较牛以外，其它泛善可陈，而深圳，金融有深交所、平安、招行，还有华为、中兴、腾讯、华大基因、普联、迈瑞这样诸多世界顶尖级科技公司，港口业务深圳让着香港，金融方面中央又替香港压着深圳，中央真要松松手，至少港口业务没香港什么事了，物流后面跟着资金流，下一步金融业务可就两说了。
多年来，中央给深圳的定位就是香港婢女的地位，哈着腰在后面替香港公主托着曳地长裙。说实话，这多少是个失策，花钱买政治得分，这都哪跟哪儿啊？香港的政治正确是这样：政治与经济分开。似你这般花钱买政治得分，人得便宜还跟你卖乖爆一口庄严的学生腔：收起你的土钱。再说了，家长老惯着孩子责任也不在孩子，你等于剥夺了孩子未来的竞争力嘛。我觉得当前最应该做的就是：把香港的竞争力给香港，把深圳的竞争力给深圳。惯一个压一个，对谁都不好！
深圳的朋友们以前私下聊天，都有一个小盼望：让深圳成为香港郊区。说什么呢？凭什么1800万人的深圳要成为香港郊区，香港就不能成深圳的郊区？真要是把深圳竞争力全释放了，谁是谁郊区还真说不定。
争这个其实也没意思。谁是谁郊区都意味着深港同城化。这是个大方向。深圳经济总量人均量现在都不及香港，但要赶超不是什么难事，中央点头，这事就快点，中央不点头，这事就慢点，但趋势不改。
如果你认同上面所说的这些，你就会认同深港房价距离最终会弥合。
那么你再看看深港房价。我看到美联物业的一个数据，今年6月深圳房价均价为27252元人民币。下面这张是今年6月份香港各地段的住宅均价图，数据是香港差饷物业估价署的：
大家可以比较一下，基本上目前香港的房价仍是深圳房价的3－4倍。
当然，港币是联系汇率，香港房价会受到美元升值的强烈影响，而且香港是自由港，货币自由兑换，美元的影响最为真实。据香港金管局释放的信息，香港房价在明年会受到10%－20%的影响。现在不是1997年亚洲金融风暴，但我们保守点，就按照那个跌幅估计，香港房价腰斩，那也比深圳房价高出远远一大截，甚至一倍以上。
而且现在深圳房地产还限购，如果限购放开了，深圳房价对香港居民太有吸引力了，必会有大批香港人来深圳买房置业，这将对深圳房价构成又一个有力的支持。
有了上述这些，深圳房价还有什么理由不坚挺呢？
