爱华网神州由于土地制度全球独树一帜，所以“开发商”这个称号也显得无比高大上。其实在外面走邪路的国度，开发商不过是个很普通的工作而已。外面走邪路，土地私有化，你有钱，去买下一块土地，自己修好房屋，只要有人喜欢有人买，你把它卖出去，你就属于一个“开发商”了。当然在神州大地，就是那70年使用权的土地，劳动人民是个人无法自由“租”到来自己修房屋的，所以能修房屋的开发商当然高大上。人类要居家，就需要房屋，就像肚子饿，就需要吃饭；如果劳动人民个人无法自由买到粮食，那餐厅饭馆一下就高大上起来了，以前粮票时代，“国营饭店”的经理们，大多也就这般高大上。
前面说了，天下开发商，套路都一样；楼主在“开发商”阵营摸爬滚打一年多，招式也就基本明白了七七八八。开发商区别仅仅在于规模大小，财力厚薄，运作起来其实差不多。修房屋又不是什么高科技含量的东西，所以在外面走邪路的国家中，开发商是很难跻身到财富的顶尖位置。不过神州不同，如万达，如恒大，再如对面香江的李大爷、郑二筒……正由于当年港英政府时期，土地垄断在政府手里，所以催生出一大批地产富豪。因为香港民众要安居，个人是没有能力财力去买下政府规划的建筑土地，只有开发商才有能组织资金和实力去竞拍开发，这样一来，政府捂地惜拍，开发商坐地起价，大家盆满钵满愉快一家，就此造就香港楼市的畸形繁荣。但因香港在战后经济蓬勃发展，经济繁荣掩盖了楼市畸形；另外香港政府虽然垄断土地，不过绝不敢托市，所以一旦万恶的资本主义危机到来，楼价下砸个5成7成都是稀松平常，屡见不鲜。
再话说这厢北望神州，本来民国时期也是走的邪路，家家土地私有；后来东方红，鸡一叫，城里面公私合营，乡村里人民公社，万恶资本家和地主们的资产和土地，也就统统“国有”了。国有了，主人翁们也要居家过日子，于是学老毛子，修宿舍，城里上班的职工，按资排辈，分一套红砖筒子楼住房，按月工资里扣房租；乡下农民，按户划一块宅基地，至于用砖砌还是黄泥糊，那就自己本事了。后来改革春风到90年代，要拉动内需，前几年彩电冰箱卫生纸，已经把主人翁的口袋搜刮了一遍（记得一月普通工人工资一两百人民币的时候，一台18吋彩电“国营商店”能倒卖到小两千块）再想搞，怎么办？就只能从主人翁稀缺的东西下手，那是什么？住房、教育、医疗……
其它两个撇开不谈，单说住房。神州由于不走邪路，土地国有，环顾四周，连当年老毛子都没得学了，怎么办？？这时领导发现，对面香江，不也是政府批租土地嘛，套路一样，不如拿来主义。于是1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，这就是住宅用地“70年使用权”的由来。
聊到香港，很多觉得现在香港楼市价格高昂的同学，估计年龄都不大，其实早在16、7年以前，香港楼市价格就已经达到这个水平。你没看错，16年前。香港在2012年楼市均价在6260港元/平方英尺（1平方英尺大约0.093平方米），而这个数字，刚刚赶上1997年楼市均价6208港元/平方英尺。
以1997年的经济，要撑起6、7万港纸一平米的房价，几乎毫无可能；前面又说了，港府虽然吃的是土地财政，但是绝不敢印钞托市，点解？港纸和美元挂钩，不是想印就能印。所以说起1997年，满满都是血泪。当年香港楼市暴跌60%，无数人倾家荡产，例如著名的B哥。
想当年神州还属于半闭关阶段，所以影响不大。要说完全没影响也不是，当年受香港炒楼以及崩盘影响，珠三角楼市也受到不小影响。广州98年同样遭遇楼价大跌，就楼主体会，直到2005年，好多楼价还没回到97年水平（当然后来4万亿强心针，啥都涨上去了）。
所以最近延绵不绝的“雨伞”，要说里面有没有阴-毛？肯定有。想来金钟旺角占街的同学们，肯定在当地没有物业。前面说了牙签楼30万一平米，寸土寸金。如今一闹，各种价值大受影响。这就是“雨伞”和“背后势力”的算盘，猛一点，可以逼港府让步，真普选，势必影响神州内地民情；慢一点，可以扰乱香港经济，导致高房价无力支撑，香港房价要是再如97年那样崩盘，绝逼从珠三角开始拉爆神州房价火药桶。“背后势力”用心之恶毒，无怪人民报环球报连篇雄文讨伐，恨不得亲自赤膊上阵。
港府港督，此刻也矛盾得紧。按理最好解决的办法，就是划块地盘，如广场或者公园，让“雨伞”们去坐去睡，不要堵经济要道。但是这样做，又有个麻烦，“雨伞”把持公园，就有了“非法集会”的法理支持，再想动武清场，就失去大义名分。这样势必陷入长期的持久战。神州政治，走的是正路，最怕这种长期持久的广-场-运-动，想当年霹雳手段出动拖-拉-机，无不出自这样的考虑。
说“联系汇率制度”，估计很多同学觉得陌生，就用简单的词“挂钩”好了。
什么是“挂钩”，港纸就是“挂钩”，“挂钩”什么，美元。这个是美帝大流氓宣布脱离“金本位”后，小国小地区没办法的一种货币制度。从何说起？以前货币流通，都是硬通货、贵金属，例如金本位，你要印刷钞票，银行就要有足够的黄金储备，一元票子兑换多少黄金，明码实价。要是“准备金”不够，花纸头印多了，就有货币贬值的巨大风险，这个可以参考当年民国“打老虎”时期（请同学们注意是当年）的法币和金圆券。
香港在前清时候，和朝廷一样，是银本位，一港元兑换多少多少白银；后来废除银本位了，先挂钩老东家英镑，到了上世纪80年代，又挂钩美元。为什么要挂钩呢？美帝大流氓废除金本位，美元就靠国家信用支撑，但香港不行，地盘实力太小，自己银行印票子，人民群众不认。于是挂钩美元，以美元代替当年的白银成为货币发行准备金。香港的银行们（注意不是政府）要印票子，就要向政府管理部门缴纳相应数额的美元，1:7.8，雷打不动。当然银行要是自己印的票子后来回收回来了，也可以找政府按这个比例换回美元，这个就是“联系汇率制度”。
这样操作，相当于把货币风险甩给了大流氓，反正自己跟着美元走就好。
正因为香港自己不能随意印刷花纸头，房地产一旦泡沫破裂，是没有印钞机来救市的，银行们敢开印钞机，手里的美元不够兑换，那就连金融一起崩盘。所以港府对于楼市泡沫，只能硬着路，多硬？1997年到2003年，香港楼市暴跌超过75%，斩到膝盖。
这厢北望神州，走的正路，结局就大不同。“人仔”一无金本位，二不挂钩美帝，自己印票子自己负责。什么？屁民不认？那认识木仓否？神州印钞机是在央行手里，所以印多少，仰望一下星空就能决定。反正物价涨个几倍，人民群众也能勒紧裤腰带消化。例如30年前，老太婆去银行存款500元，那时相当于一年工薪阶层收入，存了30年，现在估计拿回来能有800来块，还不够一月生活费。
神州对内这样不错，但对外不行，你要拿自己印刷的人仔去买东西，洋人就不认了。对洋人，木仓又不好使，于是还得暗地里搞“挂钩”，“挂钩”啥，还是大流氓。只是这个“挂钩”，不是银行印钞给政府的准备金，而是政府给世界友人的定心丸：你们放心收人仔，拿到了都可以来换美元，能换多少？老爷们说了算。这个也就是“操纵汇率”。当然，不管怎么“操纵”，总之结果肯定要洋人们买账，那才行。
看到这里，有同学天真的问：那神州的美元，又不能自己印，从哪里来？想当年神州经济三驾马车，血汗工厂、污染企业、挖矿卖矿，赚的就是外汇储备。所以同学们不要怀念什么以前的蓝天白云，抱怨现在的漫天雾霾，那都是为神州印钞机做了巨大贡献。
前面说了，“因为香港自己不能随意印刷花纸头，房地产一旦泡沫破裂，是没有印钞机来救市的，银行们敢开印钞机，手里的美元不够兑换，那就连金融一起崩盘”。
神州的红纸头，暗地里是“挂钩”大流氓的；但是神州一旦X瘾发作，红纸头止不住印刷太多，手里的绿纸头不够换，那老爷们怎么办？？
全世界自从开始印刷纸头以来，就面临着这个问题。因为印张100的是印，印张1000的不外乎多加个0，又不加成本，例如津巴布韦。以前金本位，还是黄金靠得住。后来金本位废除了，轮到信心比黄金重要的时代，那纸头靠什么来保证价值？？
一般三类，最牛逼的是木仓。油墨香的纸头发给你，爱要不要，拿到就赶紧去买东西，存钱是傻逼。1988年的神州屁民深有体会，当时百元大钞发行，票子一下猛增，那时还没商品房可买，于是抢彩电抢冰箱。第二类是按国家的实力，例如社会有多少资源多少财富，估算着印刷多少票子。用国家信用和资源给票子背书，但那也得实力强劲才行。例如老毛子，最近被大流氓搞垮了油价，票子就跟着毛得厉害。第三类就是前面说的“挂钩”，就不累述了。
堂堂神州诞生之初，就走的正路，就算自身经济薄弱，也不可能去和大流氓搞“挂钩”。但自身经济又担不起为票子背书的重任，所以印票子对外面看来只能算自娱自乐（可以参考现在朝鲜的票子）。至于汇率，最开始兑美元汇率1:3，后来1:5点几，不管多少，总之老爷们写个牌子算数。但是这个“牌价”，洋人们是不认的，洋人们不认票子，认什么，实物。以前神州要拿自己印的票子出去买东西，是买不到的，要先把自己家的东西拿出去卖了，换回来美元，再拿着美元出去，才能在外面买到东西。当时神州工业薄弱，想开血汗工厂挖矿卖矿，都没有机器，想要买机器，怎么办？唯一能卖的大宗物品，就是农产品，所以勒紧裤带，征粮外销，换回外汇，不然大到生产机器，小到进口红酒，都没有着落。现在体会不到的同学，可以联系金胖胖。
那时血汗工厂、污染企业还没大规模建起来，大米小麦能换回来的外汇必定有限。所以屁民们的票子，就算烂在手里，也是无法换取美元的，这个就是【外汇管制】。当年要换美元，需要严格审批，因私那是没门，因公那有限额，例如什么级别老爷出国，能换多少外汇，都是白纸黑字规定。有时候官方批的不够用，怎么办，找黑市。官方5点几的时候，黑市通常在10左右，记得一直到90年代初都是这样。
所以其实神州印刷的票子，有两个流通体系，简单点说，就是分成两桶；一桶自家用，里面爱怎么参水怎么参水，爱怎么放毒怎么放毒，泡沫不泡沫那是屁民自家的事，一切问题木仓摆平就好；一桶外面用，严格按照手里的“外汇”额度流动，不然洋人一挤兑，金融要崩盘，前面说了，还是“挂钩”。
后来90年代神州经济三驾马车启动，GDP开始腾飞，“两桶水”明显不能适应了，一来神州需要招商引资，二来血汗工厂也要大量出口，于是开始有条件放开外汇管制。一放开，人仔对美金，马上从5点几跌到符合市场规律的8点几，更重要的是，以前国内那桶水看着就汹涌澎湃的要往外冒，怎么办？老爷们自然高瞻远瞩，屁民们“2000年奔向四个现代化”（神州80年代小学课本云）没等到，三个产业化倒是等到了。
三个产业化，还是撇开那两个不谈，就一个住房产业化，可谓一石三鸟，高家庄的高。这个下次有空再聊。
最近些年，神州有不少脑抽抽的群众，无比怀念以前勒紧裤带换外汇的时代，俗称“猫粉”；这类人，通常三种，一种是揣着明白装糊涂，觉得自己可以搞运动上位的；一种是对现实生活极度不满，妄想打烂了重新分田地的；还有一种就是脑残，小时候接受过度洗脑的产物，任何话只要在他耳边念一百遍，他就铁心信的。
其实以前的生活，不要说屁民们过的不乐意，绝大部分老爷们过的也不乐意。本来守着大好河山，无数人口，不好好开发享受，搞得斗来斗去，内耗不断，外患重重，鱼米之乡饿殍遍地；饿殍也就算了，反正那是屁民，问题是老爷们也好不到哪里去，十三级干部，能混几盒“高级点心”就是享受？？所以后来“两个凡是”，不要说屁民不答应，老爷们也不答应，一齐拱翻了事，俗称改革春风。
改革春风，无非就是要发展经济，这个没错的。神州大地，地大物博人口众多......看到这里不定又有前面说的“接受过度洗脑”的产物跳出来，咱就是人口太多，负担太大云云，正宗脑残。人类社会，人口还能成为负担的，那是原始社会。自打生产力进步，发现一个人平时生产的东西除了养活自己外，还有富余，俗称剩余价值，人类社会就从原始社会进步到了奴隶社会。现在都走正路的阳光大道了，人口还是负担？你不是在污蔑咱连奴隶社会都不如？？
其实这类脑残，应该想想自己或者身边那么多人劳动的剩余价值哪里去了，而不是觉得好像人少一点自己就能多分一点。十亿人的财富，要是三亿人分，当然美死他；问题是人口到了三亿，社会创造财富的也只有三亿，还不是该勒裤带的勒裤带；这种算数都不会做的，还在做梦发横财。
回到正题，前面说到改革春风搞生产，无非两条路，一是加大人力资源开发，一是加大国土资源开发。这个国土资源开发不是房地产开发，同学们切记；老实说卖地皮搞地产，对一个国家的经济发展没太大贡献，不然欧美加澳小日本，哪个列强是搞房地产发家的？？要搞好经济提高国力。首选就是开发人力资源，高科技，新产品，例如二两黄沙，加点塑料加点金属，就能搞到神州屁民去卖肾。这个就是人力资源。但是咱神州有个硬伤，就是不能做这方面开发，点解？这类科技创新，需要想象力需要思考力，咱神州走的正路，屁民们要是能独立思考丰富想象了，那花花脑子不定就要想到走邪路上去，所以为了大家好，从小脖子上套个红布条，把这些阉割了，生活就单纯了。就像从小割了小鸡鸡，你们长大了就不会去嫖娼，老爷们是一番好意，大家要感恩。
人力资源是无法开发了，但是不代表劳动力资源不能开发。什么叫劳动力？就是创造社会财富不需要过脑子的工作，俗称体力劳动者。于是改革春风，沿海一片繁荣，什么繁荣？血汗工厂繁荣。几百上千万劳动力南下，开始做流水线上的螺丝钉。为何春风只吹沿海？很简单，出口，海运是商品最便宜的物流方式。以前猫时代，人民公社扛着锄头成天转悠的青壮劳动力们，现在纷纷赶进资本主义的流水线。等一下，不是一直在说神州走正路，怎么冒出来了资本主义流水线？没办法，邪路的模式效率高，再说前面不是说了，当年神州外汇紧张，开工厂买机器，自己印的花纸头都不好使，还得靠“招商引资”，走邪路的资金机器技术管理经验进来，走正路的大把劳动力过去，不管怎么说，一起开发这数以亿计的廉价劳动力，就是好事情。
改革春风刚开始，主要还是深挖自身劳动力的潜力。怎么说？以前精壮劳动力，上山下乡，扛着锄头漫山转，反正做多做少一个样，按马克思主义的社会发展论来说，以前奴隶社会，奴隶们干多干少一个样，反正自己也没私产，所以“劳动积极性”不高；后来调整了，奴隶变佃农，佃农累死累活，交完佃租，还能落个三瓜两枣，“劳动积极性”高了，自然社会进步到封建社会。同样道理，老爷们不会不懂，于是联产承包。自打人民公社以来，农民们谁见过自家能落下东西，于是干劲大增，感谢三中大全会。
不过后来发现，改革春风在农村运转正常，虽然咱老农民们脑子啥都不装，党灌啥就是啥，但是种田经验还是有的，一卖力，就增产。城里就不同了，工业生产，靠的是技术和经验，不是多几个人舞扳手来增产能搞好的事情。工人们干劲越大，工厂生产出来的东西越多，越不好办，怎么说？质量不好，市场滞销。
那年头，连屁民们都发现还是洋人的东西好使，西洋就不说了，就算东洋货，也是高大上。不说啥丰田车，屁民家的电视机，有能耐搞台松下的夏普的，感觉直逼土豪。老爷们的算盘，本来是工业大生产，出口创汇，结果发现神州产出来的东西，海外市场根本卖不掉，不信现在去问问，谁家买台朝鲜产的“高科技电脑”。
那又怎么办？还得引进走邪路的“资本主义流水线”。招商引资，一来有了外汇资金，资金进来，都得给老爷家的银行放着，老爷们按汇率算成花纸头发下去，以后你赚了要出去，再按汇率换回来。老爷们手里有了外汇，也就活络了。二来有了经验技术，质量保证，神州产的东西，也能拿到海外市场去卖，又是一笔额外收入。但是洋人又不像屁民那么蠢，拿着美元就进来，于是老爷们得先开点彩头，什么彩头？？啥免税啊，划地啊，只差不打租界的牌子，连汽车牌照，都是黑色的，开在神州马路上煞是与众不同。
其实招商引资说到底，无非就是神州有大把廉价劳动人民，老爷没能力赚，请洋人来，大家一起赚。这样一来，岂不是有违带领劳动人民走正路的光辉路线？老爷们思来想去，觉得还是以前穷疯了更可怕，所以小平同志“好猫论”出来背书，心情想来也是很矛盾的。
招商引资，确实一着妙招，不过前面还有步臭棋怎么处理？什么臭棋，改革春风之初，工厂加足马力大量生产出来的劣质商品，卖不掉，全压在仓库里。这种小问题，老爷们玩不过洋人，还玩不过屁民，一招“价格闯关”，屁民享受春风日子辛苦好几年的劳动积蓄，一夜之间就够抢回一台电视机。当然，这招事实证明也是险招，就此神州经济问题，导致社会问题，最终演变成政-治-问题。
上次说到拖-拉-机，这个不能细说，跳过就好。但是拖-拉-机的影响，却是很大。当年的大流氓，包括世界政治，还没有这么“民粹”，小布殊他爹之流，还是一副“铁肩担道义”的伪君子模样。不像现在黑皮，有奶就是流氓。所以对于神州，“海外敌对势力”采取一系列诸如“武器禁运”“经济制裁”等等流氓手段，大大挫伤了改革春风的布局。
所以春风之初，是否一定要“价格闯关”，各种说法，包括老爷们内部也几派意见，但是最终还是实施了。老实说当年忍一忍，并非不是坏事，但老爷们的算盘打得精，当初一拍脑子搞出来的大生产大积压，统统甩给屁民消化，二来这几年来屁民多少都有点积蓄，洗洗更健康，有利于资金回笼；至于啥“价格放开”“取消双轨”，都是场面话，30年了，“发改委”该垄断的价格一样垄断，实质就是老爷们吃不得一点亏。
只是老爷们没估算到，最终一系列连锁反应，闹到需要拖-拉-机来解决，这下大流氓翻脸，投名状也打了水漂。但是改革春风的布局还要继续下去，怎么办？最后还是靠两个帮忙，一个是鬼子，小日本；这个不费神多说了，日后自有报应。一个是二鬼子，哪个“二鬼子”？--------香港和台湾。
拖-拉-机之后，以前连先进武器都可以提供，现在几个镚子都管得死死的，彰显大流氓翻脸不认人的嘴脸。但改革开放招商引资，总要人来捧场鼓掌不是？于是南巡、画圈，目的很明确，眼巴巴指望着香港和台湾。点解？当时说起来都是自家人，“血浓于水”，而且毕竟是经济自由地区，和大流氓们牵扯不多。再说当时香港台湾经济，都是制造业为主，咱神州现在大把廉价劳动力等待开发，多少也是个吸引。
所以当初来的的“外资”，其实绝大部分就是港资和台资，等于义和拳时期的“二鬼子”。高科技没有，但是资金、流水线、生产质量、管理经验这些东西，还是大把带过来帮衬来了。富士康之流，现在还雄霸神州生产流水线，可见单就是这些，都还不是一朝一夕可以替代的。
楼主啰哩啰嗦的扯了一页多，终于要讲到楼主的本行房地产了（好鸡冻）。本来打算一上来就拿这里开讲，但是神州老爷们的“大棋”，都是一环扣一环，好像毛衣扯线头，扯起来就多了，所以要理清楚神州房地产的起源和发展以及未来的展望，就要扯远一点。不过还好，一般这类帖，以前五毛傻粪们总要来表演智商，这次看下来，同学们回复都还干净利落。大概因为楼主说的这些东西，小年轻平时从坏球粪报听都听的少，只知道撅起核平宇宙真理。再说楼主虽然说话皮里阳秋，但是说的都是事实，一不造谣二不梦游，事事有据可查，傻粪们想反攻，估计也是牛啃南瓜无从下口。
上次说到招商引资、南巡、画圈、眼巴巴望着“血浓于水”，这里就不得不提到一个词【特区】。当年改革春风，先搞“试验田”，厦门、汕头、深圳、珠海一字排开，等着邪恶的资本主义试验。题外说一句，时至今日，不少人说香港不是靠着大陆就怎么怎么样，其实看当年的四块“试验田”，厦门拿得出手的就是大飞生意，珠海不过赌客们一个中转站，汕头就不说了，旁边都成了甲基苯丙胺生产基地，就深圳长得像个人样，点解？前面说过了，大家自己复习。真到香港出问题，经济衰退，对神州有多大影响，脑补一下就清楚（前提有脑）。
还是说回海南建省，从广东分离出来，成为神州最大一个“特区”。这个“特区”又要特什么？还是“试验田”，神州反正除了“民-主试验田”是喊口号，其它啥“土法炼钢”“亩产万斤”“斗私批修”“文攻武卫”等等各种试验都在屁民身上做过一遍了。88年海南成立特区，第二年拖-拉-机咱不谈，等到90年，风波平息，重新开始着眼经济，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，正式拉开神州房地产行业序幕。
90年以前，神州土地模式虽然都是“国有”，农村就不说了，现在还那样；城镇里面，群众们要住房怎么办？划拨。例如X单位人员太多，住房不够，就去给土地管理部门申请，“划拨”一块土地盖宿舍。宿舍改好，按资排辈，俗称分房。房当然不是你的，组织的，只不过你租住而已，每月组织从工资里面扣房租。到了90年，开始城镇“国有土地”转让，招拍挂，市场化，神州开发商们终于粉墨登场。
前面说了，神州的房地产，刚开始从土地“招拍挂”到“卖楼花”，一条龙接盘的香江模式。这香港地产，本身就是世界房地产业里的龙虎药，生猛无比。老爷们虽然自打东方红以来，几十年都没接触过这土地市场化，但是对香港这个东东，还是不明觉厉，估摸着先搞块“试验田”，看看效果。哪块？海南岛。
老爷们选海南岛，老实说这步“大棋”楼主至今也没琢磨透，按理海南孤岛，本来人口就少，人口少，自然住房需（刚）求（需）就小；经济也欠发达，在这个人口稀少的岛上大搞房地产试验，这不存心搞一个地产泡沫爆炸的核试验场？？
事实就是，试验开始，海南岛一夜间涌进数十万人，做什么？开发房地产。要知道当年海南岛的本地人口才600多万，还不够现在一个城市多。一下来了几十万“开发商”，大街上丢一板砖能砸倒几个楼主同行。最高峰海南岛上光房地产公司就有两万多家，等到南巡时候，伟光正向神州传达了《学习邓-小-平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐，一时岛上人头攒动，盛况空前。
其实这几十万“开发商”，都是些什么成分？肯定里面没啥屁民，屁民们前两年抢彩电都搞得元气大伤。一般三类，一类先知先觉的有为青年，如现在粉粉粉丝特特别多的潘潘总，一类就是各类党政军单位机关特派代表，还有一类，跳过不说，说了封帖。
潘潘总他们就不说了，其中情节大家耳熟能详，单说这个党政军代表，哪里来？神州各地单位机关，点解这些人跑来当“开发商”？原因很简单，价格闯关，物价膨胀，但是老实说，毕竟邓大人陈会计这些老一辈无产阶级革命家，经历过当年（再次注意是当年）“打老虎”时期的法币金圆券，知道这印钞机开太猛，洪水滔天。但是物价飞涨，内务府六扇门各级军头，总不能不涨工资吧，涨工资，财政没钱，怎么办，欠着。90年代初，神州确实陷入严重财政赤字，拖欠工资，最典型的就是臭老九。
如果按时间轴发展，接着应该讲【打工潮】【三产】【小金库】【分税制】到【人生豪迈重头再来】，一路发展下去，直到神州房地产业二次起飞，【仰望星空】。不过楼主是开发商，在商言商，先挑重点想说的说，至于上面说到的流程，下次抽空再倒叙，很符合最近美剧的流行手法。
总结海南地产爆裂，重要一点就是“炒楼花”炒成“杠上花”，那什么是“楼花”，怎么炒？？楼主今天做地产知识讲座，爱听的同学接着听，不爱听的下次讲到“第三产业”也不许听。
卖楼花，学名“地产预售制度”，香江霍爷手笔。其实完全算霍爷独门迷踪拳？也不是。大部分走邪路的资本主义国家，劳动人民要买间房，先选好地皮，然后找来建筑公司，画好图纸，预付定金，建筑公司就开工，修完交房，支付尾款。这种还没盖房就先定（买）下的模式，实质也是买楼花。只是“资本主义走邪路，穷人大多住别墅”。这样一家一栋的House，对邻居旁人无甚影响，所以大家也就不甚关注。香江不同，大家都知道了，本来就地少人多，加上港府捂地惜拍，住House？有千尺豪宅（套内90来平米）给你，都是中上阶层。所以香江绝大多数物业都是高层公寓，恰恰和神州殊途同归，不愧血浓于水。
高层公寓，这个资金就要求大，工期长，又牵扯到几十几百户，不像修别墅，一户一栋，修完就完工收钱。所以资本主义社会，修公寓的成本就摊得比修别墅高，不论美帝英夷小日本，高层公寓往往都在市中心，富人消费。香江不同，有钱没钱的，都需要买公寓，为了摊平成本，降低房价，霍爷就把预定制度引入高层公寓建设，确实收到奇效。
奇效是什么，把画好图纸通过报建审批开始动工的物业，预先出售给业主们，香江楼房房号也叫“楼花”，所以先预定这样的期房，就叫“买楼花”。这样开发商就能预先回笼一部分资金，加上预售的市场份额，建设起来也就更有底气，大大降低开发商的资金压力和风险；作为回报，开发商卖楼花自然比正常现房便宜一些，购房者也有甜头，这样双方一拍即合，模式风行。就此霍爷也赚得盆满钵满，远胜过当年屹立船头破风浪。
“楼花”模式有没有问题，原理上没有。期房相当于期货，只要开发商购房者按时交割付钱就行。但是既然是个“期货”，那就有了投机的手段。“买楼花”只需要付一部分钱，就可以拿到整个物业的期权。那么在离交割的这段时间内，就有炒作空间。当然，资本主义，炒高炒低，市场经济，一不小心“衰咗”，到时候楼价下跌无人接盘，交割房屋付不起钱，只能破产跳楼，“八个人一起上吊，何其壮观------”。
这边神州试验田，当初就是一条龙照搬，只是玩的更过火，到后来不是“炒楼花”，炒地皮炒图纸炒项目，击鼓传花，不爆才假。所以后来老爷们也总结了一下，关于这个“住房改革”，不光要搬土地招拍挂的模式，还要搬管理经验制度，于是93年一地鸡毛之后，94年出台《城市房地产管理法》，建立了预售许可制度。老爷们说的含蓄，“在总结各地经验基础上”，其实就是海南试验田一片狼藉的成果。
神州预售许可制度建立，刚开始也是照搬香江模式，只要物业拿到审批开始动工，就可以预售。其实大体来说，制度也没错。所以94年之后八年十年内，神州地产业基本还算波澜不惊，四平八稳。
原因？其一大概93年试验余威，加上97年香江崩盘，在此期间，不论屁民老爷，对地产物业这些东东还是持谨慎态度。加上当时洗刷刷屁民口袋的花样还多，例如股市，神州经济三驾马车也刚刚腾飞，所以老爷们暂时还没把心思放到地产上。
其二，房产预售许可制度还是有一定平抑房价的效果。此话怎讲？当时地产市场还未被老爷们重视，于是各地小开发商们开始五花八门的涌现。可以“卖楼花”这样对小开发商们来说，压力小，好经营，就做做当地街坊生意，也可以游刃有余。规模大些的开发商，因为价格被小开发商们压制，也就只好随行就市，各种促销打折唱歌跳舞，总体来说，神州那些年基本还是买方市场，价格符合市场需求，起伏不大。
等地雷君下去，星空君继任首辅，发现问题来了，地雷君任上，隔三差五拍桌子瞪眼做了不少实事，这个以后慢慢聊，最重要一个，分税制，搞得朝廷丰盈，地方叫苦。怎么办？以前“下海创业”一类烂主意就不要再搞了，当时弄到公安搞押运，军队开大飞，五花八门，不成体统，后来统统整顿。星空君不愧地质出身，大棋落子------土地财政，也算当年寒窗苦读，学以致用。
这次的土地财政，就不同当年海南孤岛上小闹闹，全国一盘大棋，要下好下活。怎么下，首先还是老爷们的拿手好戏，垄断。但是当时土地垄断可以，市场上还有大大小小五光十色的开发商，怎么处理？好办，本来这些奸商，见利忘义，把柄就不少，这个要整顿。先是央行发烂渣，时间差不多2004年左右，矛头就是“卖楼花”。点解？小地产商能地产预售，提前得到客户资金，对银行需求就相对较小。再说当时能从银行套现的，也是大家懂得。
接着老爷拿手文宣，开始各方舆论发动、砖家论证、五毛起哄，为“打击奸商，保护消费者”云云。其实时至今日，开发商们照样豆腐不断，哪点保护？但当时各方压力之下，虽然没有取消“楼花”，但规则大变。最终结果是小开发商们资金压力骤然紧张，要不就是自绝，要不就是借高利贷支撑，然后自绝；总而言之，回看04年之后神州大地，开发商基本就剩两种，官家坐大，官商勾结坐大，如“W科”“B利”“H大”“W达”......自此以后环环相扣，老爷们一边“调控”，银行们一边放贷，开发商一边哄抬；房价一飞冲天，终于在神州成为快乐的一家。
“计生”全称“计划生育”，上了《中华人民共和国宪法》，所以是“基本国策”。至于《宪法》，楼主翻开看去，就这一条执行的最好。
计划生育涉及人口，就从神州人口聊起。太远就不说了，翻来覆去，杀得人头如滚滚土豆，只说到前清。神州人口大幅增长，是打前清开始，到清末，达到4亿人口，也就是“四万万同胞”。增长原因，倒不是康乾盛世皇恩浩荡，说到底还得感谢滚滚土豆，这个土豆就是土豆，没有暗语。当年美洲土豆随航海家们传播，传进神州，土豆这玩意产量大栽培容易，一下促进口粮大丰收，有粮自然养娃容易，于是人口增加。所以说从自然规律来说，生物的繁殖，其实是和自然环境密切相关，食物多，生殖率上升，遇到干旱灾年，生殖率下降。人类也是生物，遵循自然规律。
“四万万同胞”这个数量，一直持续到“与天斗其乐无穷”，才起了变化。话说猫主席，究其一生，就一句话“老爹做啥他做啥”。夺政权这些就不深究，深了封帖。单说“肃反”“镇反”“集体农庄”“英雄妈妈”这些，是山寨得有模有样。等到斯老爹挂点，赫秃子上台，没了榜样，就有点抓狂；要揪出神州的赫秃子，搞得精生白骨，鸡飞狗跳，伟光正后来评价的“三分过”，大多在此。
其他不扯，单说“英雄妈妈”。当年毛子卫国战争，何其惨烈，于是为了促进人力补充，大搞英雄妈妈。神州人多，卫国打完不说，连带后面消灭几百上千万反动派，也没见人口危机，为何也要英雄妈妈？？原因第一大概猫主席觉得，老爹做得，我也做得；第二估计就是为了“早打大打，打核战争”，“死了四亿，还有一半”。话音一落，果然神州人口八亿，一点不差。
最后结局如此，神州人口暴涨，说到底还得怪美帝阴-毛，本来一切准备就绪，就单等大流氓大举入侵，登陆神州，然后伟大社会主义正路联盟一齐向神州丢核弹，“死了一半还有一半”，关键全歼大流氓军队就好。可惜大流氓狡猾，就是不来，这边猫主席又转移重心潜心斗秃子，于是八亿人口就摆在那里，也没人搭理了。
等到改革春风，当年“走资派”们登堂入室，已经和大流氓眉来眼去，回头清点发现当年准备“早打大打”的东西，已经到了十亿。这些东西，本来搞出来就是发挥个数量，质量堪忧。往简单说，小日本人口多不多？人口密度是神州三倍，为何不见人口负担？因为教育抓得好，个个能赚钱。所以当时小日本经济腾飞，紧随大流氓傲视群雄。但神州的命门，就在于教育是神州硬伤，民众智力开发不得。所以这众多人口，只能去做体力生产。而当时神州基础薄弱，生产流水线还要眼巴巴望着“二鬼子”们支持，没有那么多就业岗位供给给群众，掐指一算，5-60年代这批人口大跃进，到改革春风刚刚好2-30岁，亚历山大。
什么压力大？就业压力大。现代社会就业率是个硬指标，失业率过了多少个点，社会就会不安定。按理如果市场经济，自然有资本来消化劳动力，但是神州当时又是计划经济，以前猫主席，用得是“上山下乡”，这帮10来岁小年轻，全赶到广阔天地做农民，一时缓解。而今娃们纷纷返城，烫手山芋。最后怎么解决？前面说过，招商引资，加大工业生产能力，都去海边血汗工厂，出口创汇。还有就是“严打”，强力压制社会闲散劳动力们的躁动，确保老爷们长治久安。
老爷们有一个习惯，就是头痛医头脚痛医脚。当年老爷们面临人口就业问题压力太大头痛不已，连“严打”这种按理说的非常手段都用上，为了二代三代们不再受这个困扰，于是“计划生育”出台，说到底还是好心，二代三代们要感恩。
“计划生育”，其实和“计划经济”一样，是老爷们拍脑子“计划”，往往到头来才发现问题一堆。其中的“社会抚养费”敛财之类就不说了，还不是本质问题，本质问题人口老龄化，失独，甚至社会伦理结构的变化，例如以后舅舅姑姑一类亲戚关系都要灭绝了。养老问题现在成为神州一个严重问题，就是由于计划生育导致适龄年轻人人口剧减，所以现在又在开始“开放二胎”，促进人口增长，总之总结一下神州“计划生育”，无非先猫主席增产，再邓大人减产，最后又需要增产恢复；神州屁民就是二面黄，煎来煎去，反正大家都要感恩。
不少同学表示更关心地产方面，这个也正合楼主心意，大家本来话题就应该在赚钱、炒楼、泡沫、接盘、抄底一类上，这才是积极向上的神州屁民。但神州一盘棋，你不好好复盘，不了解老爷们下大棋的思路、想法、招式，不跟着老爷的节奏，就叫逆流，总归是要吃亏的。
计划生育？本身就是个滑稽的东西，人类繁殖，应该遵循自然规律，环境好，物资丰富，社会发达，自然多生；环境恶劣，失业待业，房奴卡奴，自然少生，例如近些年雾霾污水转基因地沟油，据说不孕不育案例增多，这就是遵循自然规律。前面有同学说神州计划生育好，神州人口应该在6-7亿，楼主代表开发商说那是在放屁。别的不说，现在神州的房修得起码住个16-17亿人没问题，你把人口搞到6-7亿，不是逼咱开发商们上吊？？
话说回来，当年猫主席“与天斗”，他倒是其乐无穷了，一下搞出来的八亿人口怎么办？社会配套跟不上，猫主席倒是赶到“广阔天地”去“大有作为”了，但是不是长久之计，城市娃们长期在农村，城市家庭割裂，社会不稳定，还得回城；回城，计划经济，工厂机关一个萝卜一个坑，大批娃就成了“待业青年”，现代社会“失业率”是个标杆，但咱神州没有“失业”一说，都是“待业”，至于那些人到中年体力劳动者被榨得差不多一脚出厂门的，叫“下岗”，这个后面再说。
“待业青年”多了，社会就不稳定，一有啥事，就爱扎堆瞎哄哄，特别拖-拉-机，教训深刻。要解决这个问题，关键就在提供工作岗位，城里面，一是建协军，俗称“临时工”，薪水微薄吃饭都不够，但是穿身皮有个心理慰藉，通常一个派出所能塞几十个，出了事还能背黑锅；二是编团练，归属地方，资金自筹，典型就是“行政执法”，专收刺头青皮，变废为宝。秤砣砸头民愤大了，老爷们出来摆个姿态，还能搏不少屁民下跪叫青天。当然，更多还是鼓励自主创业，个体户，起早摸黑，交税纳粮完了能剩三瓜两枣，感谢走进新时代。
城里能这样缓解，农村不行，体量太大，本身现代社会农业经济就是弱势，大流氓小鬼子都要靠巨额补贴才能过活，要单靠这农业养几亿娃，饿倒饿不死，但是改革春风了，总得给娃有点赚钱的希望。神州的人力资源又单一，就是劳动力，唯一解决就是加快工业化。所以回到前面说的，招商引资，流水线，工业区，沿海，外贸，出口创汇。神州80年代末90年代初，大量农村劳动人口南下，开始神州的打工潮。招商引资带起的工业建设和打工潮也最终导致神州的产业发展失去平衡，此后延绵20年，滔滔不绝，包括后来的“下岗工人”，大学毕业生也纷纷加入沿海的经济建设，以至时至今日每年春节前后出现动物界最大规模的迁徙活动。
人类社会自打工业革命以来，工业生产能力就日星月异，同学们平时要多脑补，跟上人类社会发展的节奏。现代生活消耗的大多是工业资源，例如什么硅晶、塑料、陶瓷、碳纤维等等等等。自然资源，如水啊空气啊食品啊，都是可以再生可以循环的，起码在目前这个世界人口数量和密度来说，还不在考虑范围内。但是，重要的是环境保护，浩浩长江的水，你喝是喝不干的，但是你一定要排污扔垃圾倒毒水进去，那就两说了。
走邪路的资本主义，现在面临的就不是资源短缺，而是生产过剩。俗称经济危机。经济危机，这里楼主就不多说了，大家自己翻书。所以如果屁民们人人都全力投入工业或者农业生产，那你一年生产出来的东西估计一辈子都消耗不完。以前万恶资本家们也不知道，加足马力工业大生产，结果工业产品严重积压。但是走邪路的国家，又不能价格闯关国内搞屁民，于是就争夺海外市场，俗称殖民地。殖民地分完了，就干架，时不时来一发，一来消耗工业产能，二来重新洗牌，上上世纪到上世纪的常态，这个这里不多说。
所以同学们不要矛盾，古代大家干架，是为了抢东西，现在大家干架，是为了卖东西；当年英夷为了卖东西，要我前清开放通商，天-朝上国，当然不答应，前清（为什么要加个“前”呢？）老爷们估计主要也是考虑屁民开了眼，影响铁桶江山。结果谈不拢，开打，鸦片什么的其实都是幌子，最后该开放的还是开放，随带割了香港，遗祸到今天。
后来人类进化出了种叫“经济学家”的分支，发现问题症结，生产力太发达，大家就不用卖力生产，一部分人生产就好了。但是前面说了，社会稳定需要工作岗位，那还有一部分做什么？“第三产业”。就是不用生产东西，而是为其他人服务，让大家获取更好的生活质量。这个结论一出，大家终于茅塞顿开，大力发展第三产业，于是世界和平了很多。
前面说了这么多，转回神州。上次讲到【打工潮】，其实当年神州改革春风，招商引资，不光现代工业流水线起步，第三产业也开始起步。说起来饭店商店理发店，就是第三产业，以前统统国营，都是国家工人。这类东西，经营要灵活，老爷们上面拍脑子计划，始终有偏差，下面都是拿工资的，服务性又不好，所以以前进国营饭店，服务员脸黑的跟现在公务员，经理们都不正眼看人，比楼主这个开发商还牛逼。后来趁着春风，开放给屁民折腾，也算解决城市劳动力就业问题。时至今日，屁民们十余年寒窗大学毕业找不到工作一说自己“创业”，无非大多也还是开饭馆发廊小商店，什么北大猪肉清华烧烤，脑子里跳不出老爷们画的圈。
当然想来楼主和同学们关心的，还是当初沿海撅起的第三产业。招商引资，打开了窗户，难免“飞进来几只苍蝇”，香江花花世界，就算屁民们不被腐蚀，港商台商们，也有消费需求。于是神州90年代初，歌厅舞厅夜总会，开始五光十色，遍地开花。为何会有这样现象，当初老爷们估计也心里矛盾得紧，按理神州走正路，应该拒绝堕落腐蚀，但是“资本主义，确实有很多值得学习的地方”，最关键的问题，还是拉动经济，解决就业，为社会财富做好二次分配，所以老爷们表面义正词严，其实还是人面猫头鹰，睁只眼闭只眼。能出“苍蝇论”一说，就表示老爷们暗地里背书。至于地方衙门，灰色地带自有灰色油水，也就随水推舟，何乐而不为。
总结资本主义第三产业，同学们就会发现，第三产业越发达的地方，经济越好。点解？因为经济发达，工业农业一小部分人从事生产就好，大部分人力可以更好研究怎么为人民服务。经过楼主长期细致研究，发现其实第三产业中保健行业越贵的地方，经济也越好。又点解？因为首先经济发达，民众收入高，就有闲钱消费，消费需求旺盛，自然哄抬物价；其次收入高，工作岗位多，妹纸们就更容易从事体面工作，做“失足少女”的就少，供应下降，也变相抬高物价。如果经济下滑，民众闲钱减少，就会选择在家看电视，而萧条开始，大量失业，“失足女”增加，竞争激烈，自然价格便宜，可惜民众又无钱消费，心里十分矛盾。
所以同学们想了解某城某地经济到底如何，细致入微的观察当地保健行业即可（特别符合大众消费的，神州两级分化，除非你确定能跻身上层服务）。如果有幸或者有朋友从事相关行业，那就更好，便于收集第一手资料，春江水暖，切记切记。
老实说纵观神州改革春风20年，物价最稳定的，就是保健行业。当年【打工潮】南下大军，自然不免有盘靓条顺，又经不起资本主义腐蚀的女同学，投身第三产业。当年特区做三产，月入数千，基本湿湿碎，相比内地公务员，一月数百元工资，这才算浩浩荡荡工潮中真正掘到金的一批人，而且粥少僧多，不定还能积蓄一定人脉。后来上岸，或经商，或置业，不少人也能小有一番作为。当然发展的好的，还带女儿上电视，接受“经济学家”采访，问及当年掘金窍门，答曰“炒股”，这智商，想不发财都难。
回看今日岭南，无数从事保健行业的女同学，一月收入普遍还是几千元，吃盒饭，住城村，或被清理，或被打劫，真叹伊人薄命，生不逢时。
今天聊了经济危机和三产，楼主身为开发商，自然扯点和房地产有关的东西。有同学问楼主神州房地产走势，按正常经济规律来说，房地产还算靠点工业生产的边。那么前面说了，工业生产主要就是产能和消费的矛盾，消费好，大家弹冠相庆，消费差了，就要经济危机。但房地产有个特殊性，就是你又不能打包集装箱运去海外市场卖，又不能架这木仓让洋人进来买，所以这玩意一旦产能过剩危机了，怎么解决，走邪路的资本主义大多硬着陆，如香江，如小日本，如包括大流氓的次级贷；至于神州，老爷们有何妙招，师母已呆，师母已呆。
