爱华网最近以房养老的提议刚出来，就遭到很多人猛喷，感觉一辈子辛辛苦苦才买下的房子，怎么就要被抵押成养老金了呢？那原来交的社保是怎么回事？有了社保干嘛还要以房养老？
其实这是对以房养老的不了解造成的，一般而言，所有发达国家及部分到达老龄化的发展中国家都在探索多层次养老的途径，毕竟靠单一的养老金制度太过脆弱，特别是中国这种城镇人口养老保障制度与农村养老保障制度脱节的国家，如何让人老有所依就是个重要社会问题。
而我们所交的社保，只能算是种基本养老保障，最多在老年时，给予的只是生存权利，而远达不到舒适的水准，例如一个人在工作时年入十万，一旦退休，每年就只能拿二万多了，生活质量一下子就倒退不少，那么要过上有尊严的养老生活，有尊严的独立养老生活，国家尽可能在自愿原则上给予更多的养老政策就成了必然之事。
在中国我们传统的养老方式不外乎是储蓄养老及子女养老，但储蓄养老不确定性太大，无论是得了一场大病，还是给子女垫付了房款首付之类，都能使储蓄金瞬间归零，更别提还存在几十年的储蓄中被通胀蒸发的问题。
至于子女养老，在如今独生子女的一代及社会生活成本越来越高的一代，不倒向老人寻求帮助已经是大大孝顺，再倒过来给老人提供一个舒适的老年生活，恐怕是绝大部分人力有所不逮的，更别说在自身生活水准还未满足下而去优先满足老人的生活水准了，子女肯，大部分老人也不肯（其实这里也存在一个问题是，大部分子女会擅自把老人房子当作自己财产，所以不会同意老人以房养老，也就是说以此类子女的自私性，又怎么会去想给父母打造个舒适有尊严的养老生活呢？）
于是这里就引出以房养老的问题，人活一辈子，也就是一辈子，前半生都是辛苦工作着去养房子，那么为何不让房子在后半生养着自己呢？我们可以把房子也看成“子女”，你辛苦的把子女拉扯大，老了自然要靠子女养了，只是房子作为“子女”既没有自身的生存问题，又很听你的话罢了。
也有人说，以房养老可以，但我不相信政府，不相信银行，我自己可以出租，可以售卖，可以卖大房子住小房子，可以卖房后吃利息等，实行自己的以房养老，干嘛要跟你政府搭上关系呢？
当然，自身的以房养老当然可以，但问题在于情况是在变化的，例如美国现在利率很低，而且还要有交税，日本几乎零利率，这种情况如何吃利息养老？
那么就出租出售，这自然也行，但同样事情也在变化，中国的房地产不会一直那么虚浮，一直泡沫过去，一旦同日本一样泡沫破灭，恐怕在中国很多城市出租出售养老就会成为问题，毕竟中国人寿命一直也在增加，“人在天堂，钱在银行”固然不好受，但钱花完了，人还活这种状态也要命。
所以就继续引出了“住房反向抵押贷款”（RM），这种以房养老虽在英美日法新加坡等发达国家上细节上稍有不同，但主要概念是差不多的，笔者就笼统的介绍下好了，所谓“住房反向抵押贷款”，顾名思义就是房主将产权房抵押给金融机构，从而按年或按月从金融机构得到一笔款项进行养老（也可以一次性提取，但不是好选项），居住依旧可以住在自己房子里或随自己高兴搬去老年公寓，直到去世后房子归金融机构所有。
但其实在不少发达国家，“住房反向抵押贷款”是很有弹性的，例如在老人逝世后，如果子女能还清贷款，房子就依旧归子女所有，其实也算是变相鼓励子女给老人一个舒适老年生活，也可以中途在抵押过程中把房子卖了，如果卖房子的价格比贷款的高，那么还清贷款剩下的归屋主所有，如果卖房子的价格比贷款低，银行也不能向屋主追债，而是由保险公司赔给银行。
那么保险公司的钱又是哪来的呢，其实就是在屋主申请“住房反向抵押贷款”时费用就已经被银行扣下了，而且一般而言抵押最高只能是房屋价值的七成，一般是5～6成，所以可能会让老人觉得房子被贱卖了，但其实风险是双向的，也就说屋主活得越久就越赚。
例如在美国，由于屋主比较长命（不碰上意外，在现代活得比平均寿命长真不是难事），他从金融机构获取的养老金已经占了抵押房屋的90%以上（100万的房子，屋主已经拿了90多万养老金），这时金融机构就会退出，剩下的由政府按照原来的约定给予相同养老金，直到屋主逝世。
这里再解释下抵押的价值问题，例如只能抵押房子60%的价值，这只是跟每月或每年拿到的养老金额有关，与拿取的养老年限无关。
而且“住房反向抵押贷款”也跟抵押的年龄有关，一般年龄越轻去抵押，例如50岁就申请以房养老，那你每月领取的金额就很少，但如果是70岁去申请，那么每月的金额就很高了。
既“住房反向抵押贷款”优势在于你能在活着时依旧握有你对房子的控制权，且又能拿到比较丰腴的养老金，不会出现你自己出售房屋最后坐吃山空问题，而且金额远比吃利息或出租大得多。
并且也改变了中国人富房子穷生活的问题，既你能切实的把房子的财富花到你的生活享受上，而不是坐拥百万价值的房子而过工薪族的生活。
回到中国的现实层面以房养老问题，笔者觉得在现阶段还缺乏可操作的环境。
对个人而言：一，现阶段房价还在高位，利率也不低，租金还在上涨，不管是卖房吃利息还是出租还是卖大房换小房用中间差价生活都毫无问题;二，父母还处于一切为子女，而子女还是想当然的把父母房子看成自己财产的年代，“住房反向抵押贷款”会造成家庭不和谐。
对金融机构而言：一，日本的教训在眼前，在泡沫时实行以房养老政策，在泡沫破灭后金融机构及保险机构压根就无法维持，而中国如今处于泡沫阶段，金融机构的利益所得远小于其冒的风险（房价波动问题）。
二，中国人寿命还具有很大增长空间，用现在的寿命去计算，金融机构更类似福利机构，用将来可能的人均寿命去计算（例如延迟退休计划把未来中国人预计寿命计算在内），那么被骂是轻的，恐大家都会有抵制情绪。
所以笔者觉得以房养老政策给中国人多个养老选择是好事，但真有可操作性的话恐怕要等八十后这一代老去才行，在今天的中国实行“住房反向抵押贷款”，探索意义远大于实际意义。
另外随台湾老龄化加剧，也在探索以房养老问题，这里大陆其实可以参考下。
