爱华网[案例]北京甲物业公司于1996 年进入北京乙小区提供物业服务，依据的是和开发商指定的物业公司的委托代管合同。1997年乙小区成立了物业管理委员会，确认了该合同。2004年，小区部分业主成立了业委会对上述合同持异议。同时，甲物业公司也和小区的大部分业主签订了合同。物业费的收费标准每平米每月8元，2003年下调为每平米每月4元。2004年下调为每月每平米3元。由于历史原因，乙小区矛盾重重，业主和业主之间，业主和开发商之间，业主和甲物业公司之间，业主和业主委员会之间，均有矛盾。而困扰甲物业公司的最大问题是部分业主因多种原因，长期不交物业费。出于无奈，甲物业公司向北京市某区法院起诉，要求被告欠费业主支付历年所欠的 物业费。
诉讼中，被告均已诉讼请求已过诉讼时效为由抗辩。其中有三个案件有代表性，出现了不同的结果。案件一、法院不支持原告的诉请，认定，“原告未能及时主张权利，应承担举证不能的不利后果，原告的诉讼，其部分诉讼请求已过法定时效”而不予保护。案件二、法院支持原告的诉请，认定“关于被告提出的原告诉讼请求已过诉讼时效一节，考虑到物业管理服务具有持续服务的特性，根据有关精神，对本案的诉讼时效把握不易过苛”。
[评析]：案件一、法院不支持原告的诉请，认定，“原告未能及时主张权利，应承担举证不能的不利后果，原告的诉讼，其部分诉讼请求已过法定时效”而不予保护。
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。我国《民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”
我国物业管理企业普遍存在无法举出证明在两年内主张收取物业费权利的充分证据。从而面临在诉讼过程中权利不受保护的可能。这主要有以下原因造成：没有物业公司不催收物业费的，但催收的依据却难以举证。一是物业公司电话，口头催收居多，未留下书面材料；二是物业公司书面催收，但是业主不愿意或是拒绝签字；三是物业公司邮寄催收通知，业主拒收；四是业主长期不居住而无法联系；五是其他原因。
案件二、法院支持原告的诉请，认定“关于被告提出的原告诉讼请求已过诉讼时效一节，考虑到物业管理服务具有持续服务的特性，根据有关精神，对本案的诉讼时效把握不易过苛”。
鉴于物业纠纷的客观情况，历史原因，为了缓冲社会矛盾，人民法院在内部文件和审判实践中放宽了对物业企业诉欠物业费时效的审查。对于人民法院这一过渡时期的临时举措作为物业企业应该抓住机会在诉讼时效中断方面采取措施。
我国《民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。物业企业对欠费的业主，一是采取协商的办法，达成协议为最佳；二是单方通知的形式，但在送达上要想办法，以对方签收为通知到达，或是有证据证明通知以向对方发出；三是及时向人民法院提起诉讼。
案件三、法院支持原告的诉请，认定“对于被告所述原告的大部分诉讼请求已逾诉讼时效期间一节，被告并未提供证据证明原告明显怠于行使权力，故被告该项辩称不予支持。”
该判决是鉴于物业公司提供物业服务的连续性，物业公司催收的客观事实存在，并将举证责任分配给业主。这一做法有法理依据，符合现阶段的实际情况，兼顾了不欠费业主，物业企业的共同利益。
物业企业和业主是服务和被服务的关系，对于欠费业主，不可能到两年时效就诉讼，诉讼过的业主，在以后的物业服务中，关系很难融洽，这是一个很现实的问题。业主欠缴的物业费，不仅是物业企业的利润，它包括业主公共设施的维护费，保安，保洁的劳务费等等，如简单以物业企业无法就催收欠费举证，而判决业主不缴物业费，显然也侵害了其他业主的权益。物业企业不是不催收物业费，而是基于服务和被服务的特殊关系，很难取得催收的，得到业主确认的书面材料。
通过以上三个案例的简析，笔者是想向物业企业传递要重视欠费的诉讼时效，并采取相应措施。呼吁立法和执法机关，对物业欠费诉讼时效举证责任的特殊性予以重视，为和谐社区的建设提供法律保障。
物业费的诉讼时效如何计算合理
自我国开始推行小区物业管理制度以来，业主与物业公司的矛盾就层出不穷，有指责物业公司服务不周的，也有因为与开发商的矛盾而迁怒于物业公司的，原因林林总总，业主的斗争手段却往往只有一种——不缴物业费。这的确是一个令物业公司头痛的办法，甚至已经成为物业公司经营的最大障碍。
近年来，我们就常常接到关于物业费欠缴以及催收的咨询电话，既有来自于物业公司的咨询，也有来自于业主的咨询，而双方关注的焦点皆不约而同指向物业费的诉讼时效问题。物业公司担心欠费时间越长，会造成诉讼时效的届满，从而丧失胜诉权；业主在不缴费的同时也担心自己的拖欠行为会否引起法律责任的承担，毕竟寻常百姓家，谁也不想惹上“官非”，如果能因为诉讼时效届满而不用缴费也不用承担相应责任自然是最好。
对此，律师以办理过的此类案例以及其他案例为例，进行分析如下：从法律角度分析，物业费的收取依据是前期物业管理服务合同，因此可以将这段期间产生的所有物业管理费视为一个整体，而业主每个季度缴纳物业管理费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此诉讼时效应至前期物业管理服务合同约定的最后一期物业费缴纳期限届满之日开始计算。
同时，律师也表示，即使是从实践操作角度分析，催收物业管理费是物业公司的日常工作之一，因此依照常理也能判断出物业公司不会怠于行使权利，必定是进行过催收和追讨，只是鉴于服务和被服务的关系，考虑到诉讼过的业主在以后的物业服务中关系很难融洽，才未将诉讼作为解决欠费问题的首选方式。此外，物业费的缴纳不仅仅关系到物业公司的正常经营活动，还直接影响到其他正常缴费业主的权益，因此，少有案件中会将诉讼时效作为认定物业公司丧失胜诉权的依据，而是更多的考虑业主拒绝缴纳物业费的理由是否合理。
当然，诉讼时效始终是一个存有争议的问题，因此不排除实践中出现因为物业公司不能提供催款证据而败诉的情况。为此，律师提醒物业公司，在日常经营活动中，物业公司必定会遇到欠缴物业费的现象，应注意定时进行催收，并一定要保留催款的相应凭证，比如催款函以及发件凭证。同时也提醒业主，如因物业公司未尽到相应义务而拒绝缴纳物业费，一定也要保存好相应证据，但是切记，一定要明确该义务的履行者是否是物业公司，否则一旦弄错，不仅要承担败诉的后果，还极有可能为此承担滞纳金。
居民3年不交物业费 诉讼时效已过物业吃了哑巴亏
哈尔滨新闻网讯（贾晋璇记者刘旭）小区市场卫生不好，居民张某中断了3年的物业费。市场迁出后，张某恢复缴费，物业向其索要停缴3年的费用遭拒。双方对簿法庭，物业才得知，因向法院请求保护民事权利的诉讼时效2年期间已过，物业无权索要费用。近日，市法院驳回了物业的诉讼请求。
据市法院法官介绍，10年前，张某一家搬进南岗某小区401室。因该房屋在某物业服务范围内，进户后，张某与该物业签订了物业管理合同，合同有效期5年。合同签订后，张某发现所住小区院内有一市场，导致小区的卫生条件不好。他找物业反映问题，但该市场的经营、管理归某贸易中心负责，物业没进行干涉。随后，张某只缴纳了自入户至2003年的物业费。转眼间，5年过去了。合同到期后，张某与物业没再进行续签。2007年，该市场正式迁出小区，张某主动缴纳了2007年至今的物业费。物业向张某索要自2004年至2006年拖欠的物业费，被张某拒绝。
据法官介绍，张某、物业公司是物业服务法律关系，张某居住的房屋在该物业服务范围内。入户后，张某、物业公司签订的物业管理合同合法有效。但对于张某拖欠的自2004年至2006年的物业费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年。因物业无证据证明其在此期间向张某主张过权利，又无证据证明该时效存在中止、中断、延长事由，因此，物业的诉讼请求已过诉讼时效。
最新判例——物业费受诉讼时效的限制
【摘要】物业公司与业主就物业管理服务中缴纳物业费事宜发生纠纷，后物业公司起诉要求业主支付近10年的物业费，业主委托本律师，经过悉心准备、积极应诉，最后法院仅支持了两年的物业费。温馨提示：物业公司在提供物业服务时，面临业主无故不缴纳物业费情形时，应积极行使履行催缴义务，比如电话通知、书面快递通知或者请求业主委员会代为催缴等方式，否则会面临承担怠于行使权利的败诉风险。
【案情简介】原告诉称，被告于2000年10月24日入住其购买的位于北京市朝阳区某公寓，双方签订了《某公寓房屋使用、管理、维修公约》对物业费等进行了约定。原告持续为被告提供物业服务至今，但被告拖欠物业费16万元。现诉至法院，要求被告支付所拖欠的物业管理费16万元（2002年12月至2012年2月）、滞纳金14万元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告提供的物业服务存在瑕疵；第二，原告未告知被告物业费交纳标准，也从未催缴过物业费，原告的大部分请求已经超过诉讼时效；第三，原告主张的滞纳金无事实和法律依据，即使产生违约责任，此部分也超过了诉讼时效。另外，被告对原告收费标准和物业费的计算金额没有异议。
经审理查明，被告是某公寓的业主，原告是某公寓的物业管理企业。2000年10月，被告与原告签订了《某公寓房屋使用、管理、维修公约》，约定由原告为被告的公寓提供物业管理，并约定物业管理费收费标准为8月/建筑平米/月，以及其他费用的收费标准。原告表示2005年5月以后，物业费的收费标准调整为6月/建筑平米/月。原告为被告提供了物业管理服务，被告自认欠付原告2002年12月至2012年2月的物业管理费。
庭审中，被告主张原告的诉讼请求大部分已超过诉讼时效，原告提交了其起诉其他业主要求支付物业费案件的（2009）朝民初字第19864号民事判决书，以证明原告一直在向本公寓业主催缴物业费，被告对此不予认可，认为不能以该判决推定原告向包括被告在内的全体业主催缴过物业费。另，被告以原告的物业服务存在严重瑕疵为由，要求酌减物业费。
【本院认为】原告与被告签订的《某公寓房屋使用、管理、维修公约》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告为被告提供了物业服务，被告亦接受了服务，被告应按照合同约定支付物业服务费。被告抗辩原告的请求超过诉讼时效，原告经本院询问未能举证证明其向被告进行了催缴，故本院对原告要求的未超过诉讼时效部分的物业费请求依法予以支持，对超过诉讼时效部分的物业费请求不予支持。被告抗辩物业服务存在瑕疵，但未能向本院提交相应的证据加以证明，故本院对该抗辩意见无法采信。关于原告要求滞纳金一项，因合同对滞纳金未作约定，故原告的该请求没有合同依据，本院依法不予支持。
【审理结果】判令被告于判决生效之日起七日内给付原告2010年3月至2012年2月的物业管理费32000元。
已过诉讼时效，物业费仍需交纳吗？
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，但权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。
诉讼时效分为一般诉讼时效和特殊诉讼时效。这里只说说一般诉讼时效，我国《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为二年。
近年来，随着社会的发展，小区实行物业管理制度已基本普及，同时业主与物业公司的矛盾也日趋严重。业主们主要指责的是物业公司的服务不周：下水道堵了，未及时疏通；墙体出现裂缝，未及时解决；室内财产被盗，物业却不知晓……。总之，小小的业主怎么跟物业公司斗呢？思来想去，业主们想出一“高招”：不交物业费、水电费、取暖费，只要是物业收的费用统统不交。的确，这种行为严重的影响了物业公司的正常经营，让物业公司非常头疼。
纠纷再起，来咨询、委托代理的物业公司和业主都很多，但关注的焦点不外乎是：物业费是否有超过诉讼时效之说？物业公司担心超过诉讼时效，丧失胜诉权；业主们想过了诉讼时效，是否就可以不交物业费了，同时又担心长期不交物业费，从法律上需不需要承担什么责任？下面我们来看一个案例：
1998年，杨某在北京丰台区购得一处住宅，并与某物业公司签订《物业管理协议》。杨某在交纳了1998年7月至1999年12月的物业管理费、采暖费、电费后，不再交纳任何费用。去年7月21日，该物业公司诉至丰台区法院，请求法院判令杨某给付2000年至2009年6月的物业管理费、水电费和取暖费。 一审法院判决杨某给付物业公司2000年至2009年6月的物业管理费、水电费和取暖费，并用银行逾期贷款利率计算滞纳金。宣判后，物业公司对滞纳金计算标准有异意，杨某也不服，双方均向市中院提起上诉。 市中院审理认为，物业公司向原审法院主张权利的时间是 2009年7月21日，而杨某拖欠的物业管理费是从2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖费分别是2000年至2009年。对于2009年6月30日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定，也就是在得知自己的权利受侵害后的两年内必须起诉，否则将丧失胜诉权。最后法院判决杨某只须支付2007年以后的费用。
上述案例表明：追缴物业费是有诉讼时效的。
根据2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。那么，物业费的交纳有无诉讼时效呢？
我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。那么物业合同同样适用诉讼时效的规定。但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张了。如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证；物业公司采取通过业主委员会催收物业费，由业主委员会出具相关证据证明等，法院还是可以维护物业公司利益的。
在物业费诉讼时效上，还存在另一种声音，即有的律师认为这属于连续性欠款,不存在时效问题，但这种观点仅仅是理论上的观点，无法律上的依据。在上海的律师朋友提出：物业费的缴纳是个整体，而业主的分期缴纳是对整体债务的分期履行，根据《最高院关于审理民事案件使用诉讼时效若干问题的规定》，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。但我个人的观点是：既是约定，《物业管理合同》中必然列明，否则不好主张。
总而言之，物业公司在催收物业费时，一定要注意收集证据，作为以后主张诉讼时效中断的依据。那么作为业主，你可以提出拒交物业费的合理理由，法官会权衡考虑，作出判决的。在这里，提醒广大业主朋友们，当你对房屋出现问题的时候，应积极采取措施，不要消极的应对，以防止承担法律责任。
诉讼时效中断后重新计算的时间节点如何确定
诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求法院依法保护其民事权利的法律制度。诉讼时效中断是在诉讼进行中，因法定事由的发生致使已经进行的诉讼全部归于无效，诉讼时效期间重新计算。时效制度的设立具有重要的法律意义。权利人如果长期不行使权利，义务人长期不履行义务，当事人之间的权利义务将长期处于不确定的状态，在此基础上又将发生新的权利义务关系，由此将影响正常的社会经济秩序和交易安全。诉讼时效中断的规定，则是从法律层面上规定了某些特定事由可以使已进行的时效期间不予计算，以平衡权利人与义务人之间的关系，保护权利人的合法权益。
《民法通则》（下称通则）第140条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。引起诉讼时效中断的事由很多，我国立法和司法解释以具体列举的方式进行了明确，通则第140条规定了三种诉讼时效中断的法定事由，即：提起诉讼、权利人提出要求和义务人同意履行义务。通则第140条同时规定：“从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”那么，对于“中断时”应当如何理解？是中断事由的发生时还是结束时？每一种中断事由相应的诉讼时效重新计算时间节点是否一致？
对于诉讼时效因当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断的，自当事人提出的要求到达对方或者同意履行义务的表示作出时诉讼时效发生中断。这两种中断事由的效力无需相对方的确认或配合，其发生均在一个时间点而非时间段，不属于持续性的中断事由。因此，在这两种情形下，诉讼时效期间重新计算的时间应当与中断时间一致，即诉讼时效因当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断后，新的诉讼时效立即开始计算。
对于诉讼时效因提起诉讼而中断的，中断时间为原告向人民法院提起诉讼的时间，这一点并无疑问。问题在于，在此种情况下，新的诉讼时效期间何时起算？由于民事诉讼从启动到作出生效裁判一般需要耗费一定的时间，即使在我国这样有严格审限制度的国家，民事诉讼的全部过程在特殊情况下也可能达到2年以上，因此如果诉讼时效在原告起诉后立即重新计算，则会有可能出现民事诉讼尚未终结、原告已经丧失胜诉权的尴尬局面。此外，由于民事诉讼过程中原告实际上一直处于向被告主张权利的状态中，即时效中断的事由处于持续状态。因此，应当认为原告提起诉讼是一种持续性的诉讼时效中断事由，其中断效力始于诉讼的提起，终于裁判的生效。也就是说，裁判生效的时间是诉讼时效重新计算的起点。确定这一点的意义在于，一旦原告提起的诉讼因为程序原因被驳回，或者因为证据不足未获支持，原告在这类裁判生效之日起重新获得完整的诉讼时效期间，仍有机会重新采取适当的方式、收集充分的证据再次提出主张。
从上述分析可见，不同的诉讼时效中断事由产生不同的时效重新计算方法。
