爱华网杂谈（32）老公房物业管理费标准调整
陆文彬
2014年1月20日在看到《关系调整物业服务费标准的公告》这是继前年上海16年来首次调整，调整后的收费标准：多层住宅管理费每户每月5元-9元；高层每户每月6元-12元；保洁费每户每月6元；保安费每户每月9元。
现在是第二次调整，调整后的收费标准：多层住宅管理费每户每月7元-11元；高层每户每月8元-14元；保洁费每户每月7-11元；保安费每户每月11-19元。原来的保洁费和保安费，不分大小户型，都是一样的。现在根据大小户型有所区别大的多交，小户型的少交。
按照2012年确定的调整方案，每年的9月1日至次年的8月31日为一个调整年度。考虑到今年本市实际情况，2013年度公有住宅售后物业服务费标准推迟3个月施行，即自2013年12月1日起施行。
现在已进入按年度调整物业管理费，像以前16年不调整，已进入历史博物馆了！
老公房售后服务的物业费，业主理解调整，必要的调整是正常的。同样物业也应该理解业主对物业管理水平、保洁和保安质量的期盼。
资料：
第一次调整时的相关报道：
2012年8月9日“新民网”报道称：“据上海市住房保障和房屋管理局官方微博@房可圆：上海的物业费标准16年未涨，物业服务费收缴率低，物业企业入不敷出，物业服务质量普遍不高……为有效扭转售后房管理的现实尴尬，本市将从9月1日起，执行新的售后房物业服务收费标准，多层住宅管理费每户每月5元-9元；高层每户每月6元-12元；保洁费每户每月6元；保安费每户每月9元。
售后小区非居住用房的管理费按租金的25%计算，由业主支付给物业服务企业，保洁费和保安费均按每平方米建筑面积0.2元-0.5元每月计算，由房屋使用人支付。
第二次调整时的相关报道：
上海市2013年公有住宅物业服务费调整内容、标准和时间【专题】上海市2013年公有住宅售后小区物业服务费调整官方解释
公有住宅售后物业服务费收费标准是1996年确定的，10多年来，劳动力成本持续上升，水、电等能耗和维修材料费用不断上涨，导致物业服务成本逐年上升，公有住宅售后小区出现了物业服务企业经营普遍亏损，部分小区服务标准降低，物业服务得不到正常维持，人民群众满意度较低。为此，2012年起本市实行了售后公房物业服务收费标准分步“到位”的调整方案，去年已启动第一步调整，本市4500多个售后房小区和售后房、商品房混合小区中，已有90%的小区物业服务收费标准完成了调整工作，物业服务企业亏损经营的状况得到一定程度的缓解，售后房小区的物业服务质量有了一定提升。但是，2012年收费标准调整后与服务成本仍有一定差距，再加上2013年劳动力成本持续上升，物业管理仍处于入不敷出的状态。
经市政府批准，本市售后公房物业服务收费标准从2013年12月1日起将再次进行调整。市房管局负责人介绍，为做好售后公房物业服务收费标准调整工作，今年年初，市房管局和市物价局就着手对本市近200个公有住宅售后小区的物业服务收费和成本情况进行了抽样调查，在调查基础上对物业服务成本进行了反复测算，并广泛听取了物业服务企业、业委会、居委会代表的意见和建议，最终形成了调整方案。
关于调整的项目和标准。根据去年调整情况和理顺收费机制的要求，今年公有住宅售后小区物业服务收费调整方案与去年有所不同。为今后实现公有住宅售后与商品房统一按房屋建筑面积计收物业服务费，今年公有住宅售后管理费、保洁费和保安费均按不同户型确定收费标准，多层住宅管理费每户每月7-11元，高层住宅管理费每户每月8-14元；保洁费每户每月7-11元；保安费每户每月11-19元。以二室户的多层中套住宅房屋为例，每户每月管理费9元、保洁费9元、保安费15元，三项合计33元，比2012年标准增加11元。
关于调整的时间节点。按照2012年确定的调整方案，每年的9月1日至次年的8月31日为一个调整年度。考虑到今年本市实际情况，2013年度公有住宅售后物业服务费标准推迟3个月施行，即自2013年12月1日起施行。
关于调整的具体程序。已组建业主大会的，业主大会或业主委员会与物业服务企业可根据《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》和《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》协商确定本小区物业服务标准和收费标准，并在小区内予以公告，公告后即可施行。因物业服务标准超出《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》而需要提高物业服务费收费标准的小区，调整后的物业服务费标准必须经业主大会表决同意后方可施行。
未组建业主大会的，物业服务企业应当根据《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》和《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》确定小区物业服务标准和收费标准，报物业所在地房管办事处，并在小区内公示七日。公示期间，物业服务企业应当对业主提出的疑问进行解释说明。物业服务企业解释说明后，业主仍有异议的，物业所在地房管办事处应会同居民委员会做好协调解释工作。公示期满后，物业服务企业应当将公示的物业服务费标准等相关资料报物业所在地的区县房管部门和物价部门备案后施行。
上海市2013年公有住宅售后小区物业服务费调整政策解答
一、为什么要继续对公有住宅售后小区物业服务费进行调整？
公有住宅售后物业服务费收费标准是1996年确定的，10多年来，劳动力成本持续上升，水、电等能耗和维修材料费用不断上涨，导致物业服务成本逐年上升，公有住宅售后小区出现了物业服务企业经营普遍亏损，部分小区服务标准降低，物业服务得不到正常维持，物业服务水平难以提高，人民群众的物业服务满意度较低。为此，2012年市房管局和市物价局在广泛调研的基础上，制定了公有住宅售后物业服务费调整方案，通过逐年调整物业收费标准，逐步使物业服务收费标准与物业服务实际运营成本接轨。
2012年9月1日启动公有住宅售后物业服务收费调整工作以来，从整体情况来看，本市4500多个售后房小区和售后房、商品房混合小区中，已有90%的小区物业服务收费标准进行了相应调整，物业服务企业经营亏损的状况得到了一定程度的缓解，售后房小区的物业服务质量有了一定提升。但是，2012年收费标准调整后与服务成本仍有一定差距，再加上2013年劳动力成本持续上升，物业管理仍处于入不敷出的状态。
今年市房管局和市物价局在对公有住宅售后小区物业服务成本进行反复测算，并广泛听取物业服务企业、业委会、居委会代表意见和建议的基础上，经市政府同意，出台了《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》（沪房管物[2013]385号）。
二、此次公有住宅售后小区物业服务费调整涉及哪些收费项目？调整的标准是多少？
未组建业主大会的公有住宅售后小区，公有住宅售后房屋物业服务费调整涉及的收费项目为管理费、保洁费和保安费三项，不同户型的收费标准不同（具体如下表所示，单位：元/月•户）。
户型管理费 保洁费 保安费 小计
多层高层多层高层
小套78 711 25 26
中套911915 33 35
大套11141119 41 44
（注：小套指一室户、一室半、一室一厅和一室二厅等户型；中套指二室、二室半、二室一厅和二室二厅等户型；大套指三室、三室半、三室一厅、三室两厅及以上户型。）
已组建业主大会的公有住宅售后小区，由业主大会或业主委员会与物业服务企业协商确定管理、保洁和保安等物业服务标准和收费标准。物业服务标准超出《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》的，相关服务费用的收费标准可根据实际情况予以相应提高。
公有住宅售后物业服务收费调整方案明确调整年度为当年9月1日至次年8月31日，考虑到今年本市实际情况，此次调整后的物业服务费标准延迟至2013年12月1日起施行。业主大会或业主委员会与物业服务企业另有约定的除外。
三、此次调整为什么要分户型确定不同的收费标准？
目前，本市公有住宅售后物业服务费采用按户计费的方式，与商品住宅物业服务费按房屋建筑面积计费的方式不同。针对公有住宅售后小区存在按户型收费和不按户型收费的实际情况，从理顺本市住宅物业服务收费价格机制的角度出发，为将来实现公有住宅售后与商品住宅物业服务收费并轨做好前期基础性工作，去年先统一并提高了收费标准，今年再按照户型大小确定不同的收费标准，大户型收费标准高，小户型收费标准低，逐步向按建筑面积计费方式平稳过渡。
四、公有住宅售后小区中公房承租人原先支付的保洁费、保安费标准是否也要予以调整？
公有住宅售后小区中公房承租人根据约定已经按照公有住宅售后标准支付保洁费和保安费的，此次物业服务费标准调整后，应当按照本小区公有住宅售后物业服务费标准支付保洁费和保安费。
五、公有住宅售后小区应当通过哪些程序调整物业服务费标准？
根据公有住宅售后小区组建业主大会的情况，采取两种不同的调整程序：
（一）小区已组建业主大会
业主大会或业主委员会与物业服务企业可根据《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》和《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》协商确定本小区物业服务标准和收费标准，并在小区内予以公告，公告后即可施行。因物业服务标准超出《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》而需要提高物业服务费收费标准的小区，调整后的物业服务费标准必须经业主大会表决同意后方可施行。
（二）小区未组建业主大会
物业服务企业应当根据《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》和《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》确定小区物业服务标准和收费标准，报物业所在地房管办事处，并在小区内公示七日。公示期间，物业服务企业应当对业主提出的疑问进行解释说明。物业服务企业解释说明后，业主仍有异议的，物业所在地房管办事处应会同居民委员会做好协调解释工作。公示期满后，物业服务企业应当将公示的物业服务费标准等相关资料报物业所在地的区县房管部门和物价部门备案后施行。
六、公有住宅售后小区物业服务费标准调整后，政府部门对物业服务有何监管措施？
各级房管部门将进一步加大房管办事处每月督查和区县房管局每月抽查力度，督促物业服务企业按照《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》履行物业服务职责，提升物业服务水平。同时，对检查中发现物业服务企业有违规行为的，将根据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》和《上海市住宅物业项目经理管理办法》的有关规定，对小区经理和物业服务企业予以记分处理，并记入诚信档案。对于诚信不良的小区经理取消其任职资格，对服务差的物业服务企业在物业管理招投标、资质升级等方面予以限制。
七、在公有住宅售后小区物业服务费标准调整过程中遇到问题，可以向谁咨询？
市、区（县）房管局、房管办事处和市、区（县）物价局将对此次公有住宅售后小区物业服务费调整工作予以指导和监督。广大业主可以登录市房管局网站www.shfg.gov.cn查询相关政策，还可以拨打962121物业服务热线进行政策咨询。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市物价局
二○一三年十一月
