爱华网建筑装饰工程施工合同的审核方法
笔者长期担任某一在建筑装饰行业连续排名在前十名的建筑装饰公司的法律顾问，为其审核大量的建筑装饰工程施工合同，现在就以此类合同为例，说说合同审核中具体应该审什么，对于其它类型的合同，也可以参考比照。希望法律同行能批评指正。
1、审查合同主体。合同的主体必须要有签订合同的资质，衡量的方法：如果是公司企业的话，看其有没进行有工商登记，有没有取得营业执照，如果是行政事业单位的话，看其有没有独立承担责任的能力。这里有一个简易的方法，就是假定出了纠纷时，看其在诉讼中能不能作为被告，如果能，就是可以签订合同的主体，如果不能，就不是。签订了合同主体不适格的合同，有了纠纷、争议不知道去找谁解决，会处于不知道去起诉谁的尴尬境地，所以风险极大。在实务中经常会遇到对方以“**工作室”、“**项目部”、“**政府办公室”等签订合同的情形，这些大都不是独立的主体，是不可以签订合同的。
2、审查开工日期。我曾审查过这样的合同，对开工日期在前面部分约定为：开工日期为**年**月**日，具体以甲方出具的开工指令为准；但在合同后面，又约定：不论开工指令的日期为何日，计算工期时，开工日期以本合同约定为准。这种情况属于前后不一致，容易造成分歧，如果施工过程中建设方和施工发的合作出现问题，双方势必在这个问题上闹得不可开交。我认为此类合同，开工日期均应以开工指令注明的实际开工日期为准。审核此类合同时，要注意，类似于此种情形，不但要前后一致，还应合理合法。
3、审查竣工日期。根据行业惯例和建设部制定的建筑施工标准合同文本，关于竣工日期的约定为：在甲方验收合格的情况下，应以乙方提交竣工验收报告之日为竣工日期。在我审查的好多合同中，关于竣工日期是这样约定的：工程完工，乙方提交竣工验收报告，甲方验收合格的，以验收合格的日期为竣工日期（大致意思）。我每次碰到这种情况，都会毫不犹豫的指出这是不合理的。
4、审查付款方式。通常情况下，如果付款方不合理，就会出现垫资的风险。一旦甲方资金周转困难，施工方就可能会面临无法收到工程款及垫付的材料款的巨大风险，不但没有赢利，还赔了人工费和材料款，可谓赔了妇人又折兵。举一个例子，某工程施工合同的付款方式部分约定：签订合同后付10%的预付款；工程完成百分之八十时，甲方再支付已完工进度的80%的进度款，由乙方提前10天提交施工进度表和领款申请，甲方审核无误后20天内付款。这种约定看起来没什么，但结合工期来看，就有很大的风险。假如工程为60天，当工程进度达到80%时，工期实际上已经差不多达到第50天了，加上乙方申请的时间和甲方审核的时间，到根据约定可以领款的时候，已经差不多竣工二十多天了。可以说整个工程几乎都是垫资在做，风险极大。针对此类情况，我的修改建议是：1尽量增加预付款的比例；2尽量缩减进度款的付款周期，最好一月一付或者半月一付；3尽量缩短甲方对进度的审核日期，通常情况下，三天已经足够审核了。
5、审核验收方式。竣工验收是施工类合同中的一个重要部分，直接关系到能否顺利竣工结算，对此部分的审核应当格外关注。我审核过一个建筑装饰施工合同，合同约定：工程竣工后，不但要甲方验收合格，同时在该房产出售后，也要小业主验收合格，否则就认为是质量验收不合格，乙方应承担违约责任。根据合同的相对性原则，这种约定是不合法的，并且从乙方竣工，到甲方把楼售出，时间有可能会很长，此段时间内可能出现种种情况，包括人为破坏和自然老化等种种不可控的因素，这类风险不能由施工方承担。所以明确约定一个合理的验收方式是非常重要的。
6、审核工程移交方式。一般情况下建筑装饰合同会约定工程竣工后一定日期内完成工程移交工作。少量的合同也会约定：竣工验收合格后，在甲方指定的时间完成移交工程，或竣工验收合格后，由乙方移交给小业主（即从甲方处购房的人），移交之前由乙方负责看管并承担看管的费用。这种约定是不合理的，对乙方来说存在较大的风险，因为工程移交之前的风险由乙方承担，移交之后的风险由甲方承担，且乙方在移交前，还要负担大量的看管费用。这种风险和费用支出，时间越长就越大。在合同没有约定具体日期的情况下，风险会全无可控性，完全有甲方掌握，对乙方来说很不公平，风险极大。所以应该在合同中尽量约定，工程竣工验收后，应可能早地完成工程移交工作。
7、审核甲方指定材料条款。相当多的施工类合同约定由甲方指定材料。这种情况，原本是甲方出于材料质量的考虑，对乙方加以限制，但慢慢演变成为甲方变相减少工程款及甲方负责人拿回扣的手段。如果贸然签下此类合同，尤其是指定厂家，或者指定某在该地区独家专营的材料，你可能会发现他们的价格会是相同类产品的五六倍之多，并且没有任何商谈的余地。所以此类合同应慎签，或者可以想一些其它变通的方法。
8、审核违约责任条款。这也是经常出现不合理、不对等情况的地方，很多情况下合同约定的甲方的违约责任特别的轻，甚至没有，乙方的违约责任特别重，甚至到了一不小心，就到血本无归的地步。在审核合同时，此类情况一定要特别指出，即使不能争取违约责任约定的约对公平，也尽可能达到相对公平的程度。
9、关于解决争议的方法条款。此类条款在合同中经常也会出现种种问题，如约定“向有管辖权的法院起诉”，这和没约定一样，纯属废话；约定“或裁或诉”条款也是无效的，也和没约定一样。关于管辖的约定除了要明确外，还应注意仲裁和诉讼的选择，在我审核合同实务中，对于和一般民营公司企业签订的合同，我倾向于约定法院管辖（当然是越对自己便利的法院越好），因为实在是对一裁终审的仲裁形式有点担忧；对于和政府部门、国有企业签订的合同，我倾向于约定仲裁管辖，因为我稍稍怀疑同是国家机构组成部分的法院在处理此类案件时是否能真的保持中立。
作者：张观远律师（执业证号19020911007711），广东卓建律师事务所专职律师。
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