爱华网谈到商业地产，万达无疑是亮眼的明星，以“万达广场”为标志的项目运作和品牌创造了一个个奇迹。今天给亲们推荐一张关于万达广场从定位选址到后期运作的好图，站在甲方操盘手的角度聊一聊操盘中的一些关键点及普适性的原则，取一取商业地产教父级大佬王健林的真经。
一张图看懂万达的商业地产经
王健林的八点真经
一、解决资金：寻求低成本的、能长期使用的资金
在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。
二、找到人才：自我培养
做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。因此，这里需要复合型的知识。现在中国商业地产人才非常紧张。万达现在几乎变成了一个学校，一些人来万达做了一两年，就有很多单位想挖他们跳槽。所以我们干脆自己建一个专门的培训学校，慢慢培养商业地产人才。
三、只租不售：血的教训
万达在销售了商铺后，很多商铺的经营都出现了问题：商铺在销售后再进行商业规划、整合，无法保证经营的整体性和有效性。2004年，我们做了一个决定，购物中心只租不售。
说到这里，大家可能会说：你讲商业地产只租不售，你有钱有资金管道，我们规模小，但也想做，怎么办？我给大家出三招：
1.在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。
2.如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。
3.如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。
四、做对程序：招商在前，建设再后
做购物中心，一定要先租后建，招商在前，建设在后。做一个购物中心，一般要招七、八家主力店，一定要是不同业态的组合，能满足一站式购物需求，同时提高比较效益。招商在前还能节省巨大的投资，在设计阶段与进驻的各店对接好，就没有无效面积，所有面积都能产生租金。
五、商业定位：地址、规模、主力店
具体到技术层面，商业定位决定项目的成败。那么，商业定位注重哪几个环节呢？
1.定地址：多番考察+了解政府规划
选址是零售人员、物管人员与开发设计人员智慧的综合。有时间的话，一年的时段，最好在黄金季节、非黄金季节，一天的时间，中午、晚上都看看。另外，了解当地的城市规划也非常重要。
2.定规模：15万平米是最佳上限
按照中国的国情和快速发展的态势，我个人认为15万平米是最佳的上限。
3.定主力店：娱乐、休闲占比加大
关于主力店和次主力店的确定，目前在世界上有一个趋势，更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展。
六、搞好设计：抓住四个关键点
商业设计的专业性要求比住宅设计还要高，搞好设计有四个关键点：
1.人流动线
这是设计方面的第一要素。我们自己的体会，单一通道是最好的，最多一个环路。人在这种路线中，方向感好，容易找到位置。
2.视觉通透
在国外做购物中心有个设计要求，一眼至少能看到十个店招。看到越多的店铺越好，能刺激人的购买欲。
3.交通体系
卸货区全部安排在地下，人车分流，不和地面争位置。车辆，包括私家车、送货车，都不要和人在同一层面交叉。另外，厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置。
4.主力店的技术标准
不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。
七、商业物管：后期管理是最大难点
一个商业项目，招好商开了业，才是挑战的开始，为什么？第一年很可能有部分商家经营不下去，选择退出，俗称“掉铺”。其风险最终还是转嫁给开发商。所以，“掉铺”后选择什么业态的商家重新入驻、选择哪个品牌、给他什么样的租金才是整个商业地产的重中之重。招商是一个持续性工作，商业招商的火爆不一定证明后期运营的成功。
八、承受压力：至少要两年培育期
一般来讲，商业项目要有三年的培育期，最少也要两年。开业之后麻烦事很多，主力店、业主、商户的投诉，机电的维保，环保的要求等等，尤其是市场的培育问题，前三年不稳定，很麻烦。所以，想从事购物中心这个行业，一定要有承受压力的心理准备。
