爱华网中国应尽快开征物业税的四大理由
吴其伦
今年5月25日，国务院通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。《意见》提出，深化房地产税制改革，研究开征物业税，由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。由此，我们可以看出，深受业内外关注并在十余省市空转好多年的物业税终于有了实质性进展。
此消息一出，业内外各种不同声音频现各类媒体，理性地产研究人士普遍看好这一政策，而地产利益集团普遍持反对态度，因为他们都深知物业税对房地产市场的影响。于是乎，诸如“开征物业税将严重打击中国经济”、“开征物业税将重创楼市”、“物业税100年也出不来”等观点多了起来。地产利益集团炮制这些观点的核心目的，不外乎两点：
第一，给政府决策层施加压力，以期达到物业税延缓出台，继续在房地产市场攫取暴利的目的。尽管地产利益集团知道，在市场经济下，土地、住房是一种资产，持有资产就要赋税，甚至他们也非常清楚，物业税是增加政府提供公共产品的能力、调整社会公平尺度、促进资源合理利用以及调整公共利益与私人利益和商业利益之间关系的重要税种，这样的税是必然要开征的。可地产利益集团依然炮制出开征物业税将重创楼市甚至是中国经济的观点，其动机和目的不言自明，那就是要给政府决策层施加压力。
第二，给消费者、投资者施加压力。我国提出“物业税”概念后，绝大多数消费者都持欢迎与支持态度，因为他们都深知物业税一旦出台将大幅降低其购房成本。于是乎，物业税成了街头巷尾热议的话题，人们都急切期待物业税能够早点开征。可就在政府明确发出研究开征物业税之际，作为地产利益集团代言人的董藩教授，便多次在公开场合贩卖其观点，“物业税100年也出不来”。
事实果真如此吗？近日，一位接近湖北省发改委的人士向本报记者透露，湖北省发改委刚刚向财政部上报改革方案，在武汉综合配套改革试验区内实施土地费改物业税。该消息随后得到湖北省发改委方面的证实，据省发改委综改办处长谢高波介绍，由于围绕土地产生的收费基数很大，此次上报的改革方案中，武汉综改区即使实行物业税改革，土地出让金也不会立即取消，而是通过税制的逐步运转，把费改成税。
通过10余个省市连续四年的物业税“空转”——暂时先不征收物业税，而只是模拟征收物业税的，进而统计房屋数量，出租出售房屋总量等指标，为未来征收物业税奠定基础，财税部门已经积累了较为丰富的经验，我国开征物业税的基础条件已经趋于成熟。可以说，我国已经拉开开征物业税的序幕。
董教授之所以炮制这样的观点，是试图让消费者、投资者相信物业税开征遥遥无期，房价还将上涨，从而达令消费者、投资者在盲目心态驱使下继续为高房价埋单，地产利益集团继续在地产领域攫取暴利的目的。
对于物业税的开征，笔者持支持态度。并且，笔者的观点是物业税宜尽快征收，因为，对于目前的中国房地产市场而言，物业税无异于久旱之甘霖。可以说，在现阶段开征物业税不仅非常必要而且也将产生诸多积极意义，中国应尽快开征物业税。
一、相对于较为成熟的房地产市场，中国房地产税收体系急需完善
目前，房地产税收大都集中在交易环节，势必在增加购房者成本的同时令房屋持有成本大为降低。购房者买一套房子的所付的款项中，包含耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税(内外资税收合并)、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和城市维护建设税，共12个税种。在目前的房地产税收体系下，不仅不够完善，而且税费计算复杂，比较分散，征收起来难度也较大。而物业税正是将房产税、土地增值税、城市房地产税等合并起来，在持有阶段征收。物业税开征，将能够建立完善的房地产税收体系，而唯有完善的房地产税收体系，才能确保中国房地产业步入理性发展通道。
自国八条出台以来，国家已经在房地产行业内先后多次出台相关税收政策，但效果并不明显，原因就是税收政策针对的不是持有阶段，而是交易阶段，而这部分税收是可以通过交易转嫁的，所以对投机行为的抑制效果并不明显，故此，我们可以说，建立完善的房地产税收体系迫在眉睫。
二、房地产领域税收体系不完善是导致房价疯涨且长期处畸高状态的重要原因
房改以来，中国房价被数度推高，今年上半年，上海、北京、广州、深圳等一线城市的房价出现了较大的涨幅。上海一手商品住宅平均成交价格于上周环比上涨10.4%，达17002元/平方米，创自去年7月以来54周新高，已经逼近2008年6月的一手商品住宅均价成交纪录17400元/平方米。那么，是什么导致各地房价疯涨并处畸高状态呢？究其原因，不外乎以下几点：
1、中央政府对房地产完全市场化的期望值过高，给予房地产市场极大地扶持。房改以来，中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。于是乎，政府对房地产业极尽所能进行大力扶持：商品房预售、房地产开发及销售期间给予房产商贷款、个人购房贷款、土地使用金延期支付、给予房地产项目极低的资本金比例等。所有这些扶持政策令房产商得以顺利地以小博大，得以快速的发展并聚拢超额财富，与此同时，中国房价也被数度推高。可以毫不夸张地说，政府对房地产完全市场化的期望值过高时导致中国房价处畸高状态的最重要原因。
2、地方政府与房产商结成利益共同体，成为维护畸高房价的主力军。一直以来，地方政府在房产利益链条中占重要一环已成业内外共识。这一点，从地方政府的种种表现可见一斑：对中央政府的诸多宏观调控政策执行不到位、对中央的保障性住房政策执行不到位、在去年房价刚步入下行通道时迫不及待地救市等。地方政府及相关官员看重GDP、政府收益及个人收益，对房产商给予大力扶持，对房产商的违规、违纪甚至违法行为眼开眼闭甚至大开方便之门，近年来，各地都有地产领域腐败官员东窗事发即为明证。可以说，地方政府与房产商结成利益共同体，成为维护畸高房价的主力军，是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素。
3、银行因一己之利对房地产市场给予了大力支持，成为维护高房价的主要力量。在房价处上升时期，无论是面向房产商还是面向个人的贷款，其收益都是客观的，故此，房贷一直被银行视为优质产品。于是乎，不正当贷款竞争、假按揭、违规放贷等丑行便充斥楼市。可以毫不夸张地说，银行对开发商在拿地及房产开发阶段发放贷款，对个人购房发放贷款都是在为房产市场的疯狂及房价的上涨起推波助澜作用，是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素。
4、新闻媒体的非理性新闻导向，令购房者失去理性，是房价疯狂上涨的润滑剂。前几年，老百姓每天所看到的新闻资讯都是房价要大涨、投资房产获利空间最大、再不买就买不到了等等，这些讯息会令本身就处在非理性消费状态下的老百姓更加变得冲动。而那些希望房产市场回归理性，期望房价下跌的观点能见诸媒体的却显得少许多。对于这一点，本无可厚非，房产市场火暴了，房产业者投的广告才会多起来，媒体的收入也就会多起来。可这样的新闻导向在令消费者、投资者更加盲目的同时也推高了房价。可以毫不夸张地说，新闻媒体的非理性新闻导向，令购房者失去理性，是房价疯狂上涨的润滑剂，是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素。
5、部分专家、学者因一己之利为房产商摇旗呐喊，成为高房价的帮凶。在房产火暴时期，很多专家学者撰文或发表言论抛出房价将大涨、持续上涨、绝不会跌的观点。这几年，总有一些专家、学者在为房产既得利益者摇旗呐喊，说什么“房价跌一分钱，将在报纸登整版向当地人民道歉。”、“春节后房价将剧烈反弹。”、“房价将持续上涨。”等等。表面看来，他们的说法在过去几年的时间段内似乎得到了印证。事实上，这些专家的言论恰恰是导致房价疯涨的重要因素之一：专家的房价上涨论令消费者、投资者变得盲目、失去理智；专家的房价上涨论令政府的决策偏向于稳定房价；专家的房价上涨论令房产开发商有了捂盘囤地、哄抬房价的勇气和信心。可以毫不夸张地说正是专家的房价上涨论令中国房价处畸高状态。
6、开发商追求超高利润的心态，令中国房价数度被推高。一直以来，开发商、恣意定价、日提一价、捂盘囤房等行为随处可见。之所以出现诸多令民众不满的恶行，是与开发商暴利心态是分不开的，开发商在政府的扶持下，过分地追求利益最大化，过度追求利润率，在很大程度上推高了房价。正是由于开发商的暴利心态，中国房价才数度被推高。我们更可以毫不夸张地说，开发商的暴利心态是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素。
7、消费者非理性房屋消费观、房屋投资观令中国房价达到畸高状态。有人说居者有其屋是我们民族的传统问题，在我看来这是非理性的想法，本人一直认为，购房要量力而行。大多数买房子的人都是有条件要买房，没条件创造条件也要买房。向亲戚朋友借钱，特别是有的年轻人刚刚工作两三年凭什么买房子，首付老人给，节衣缩食还贷款。另外一个就是非理性的投资行为，前一阵子房产市场上，很多人尽管不懂房产，可看到别人买房子赚钱，自己也就进行房产投资。可以说，盲目的需求在很大程度上推升了房价。
8、投资渠道较窄激发房产投资热潮，导致房价非理性上涨。一直以来，中国的投资渠道过窄、投资品种单一、投资市场部规范、相关制度不健全，导致大量民间资本涌向楼市，从而在很大程度上推高房价。大名鼎鼎的“温州炒房团”、声名显赫的“山西煤老板”在一定程度上推高了中国房价，与此同时，这两个民间团体已经成了房产商炒作的筹码。可以毫不夸张地说，中国投资渠道较窄激发了房产投资热潮，是导致中国畸高的重要因素。
纵上分析，诸多导致房价畸高的原因对市场供需双方的心态产生直接影响，也正是供需双方的心态决定房价走势。目前市场态势下，房产供应方的心态之所以比需求方好，是因为目前的房地产市场是以投资、投机为主导的市场（这一点从居高不下的空置率即可得到印证），而房地产领域税收集中在交易环节是导致当前房地产市场投资（投机）属性的重要原因。故此，我们可以说房地产领域税收体系不完善是导致房价疯涨且长期处畸高状态的重要原因。欲令中国房地产市场进入理性发展通道，须尽快开征物业税。
三、开征物业税能在很大程度上鼓励资源节约，抑制过度消费
中国不仅是一个人多地少的国家，而且是一个处于城市化快速发展过程的国家。在过去二十余年中，我国城镇居民人均居住面积从1980年的不足5平方米提高到了2005年的26平方米。在1999年到2005年的7年间，城镇居民每年每人居住面积的增长都在1平方米以上。二十余年里，中国的城镇人口从1.9亿人增长到了5.4亿人。按照这样的住房改善速度和城市化速度，中国可用于居住的土地将不可能满足未来15到20年发展的需要。不仅土地不够用，水资源和能源也严重短缺。人们很容易注意到，老百姓居住用能，已经从照明、听收音机发展到用彩电、冰箱，又发展到用空调和各种电热器具。目前中国一次能源消耗中超过40%以上的部分用于了建房子和住房子。而中国恰好是一个能源资源严重匮乏的国家。我们应如何应对呢？就应该鼓励资源节约，抑制过度消费。
2005年党的十六届五中全会“关于十一五规划的建议”中明确指出，要“发展节能省地型建筑，形成健康文明、节约资源的消费模式”。在目前的房地产市场，“过度消费”现象异常严重：不少年轻人刚走上工作岗位就靠父母资助、靠借贷超前实现自己的购房梦、很多人拥有两套甚至更多的房子、绝大多数消费者是用几代人的积蓄来消费一套房子。物业税一旦开征，单套面积过大，超出普通住宅标准或者生活必要限度的房子可能适用税率就要明显高一些。
四、开征物业税能在很大程度上打击投机、平抑房价
据估算，在目前的房价构成中，税费及房地产商利润占到60％，购房者买一套房子的钱中，有30％左右是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着下调。
从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50％多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1／70，其余在剩余的69年中分别缴纳，表现在房价中，成本就下降了49．29％。考虑到需求提高导致开发商在经营中的其他因素，也有30％以上的降低幅度。
而从对市场供需双方的心态影响上来看，由于物业税将在很大程度上增加房产的持有成本，并在此基础上降低房产的增值可能。物业税的开征，必将令炒房者因获利预期降低而陷入恐慌，大幅降价以期解套，从而令二手房价格出现大幅下跌。
从市场需求来看，无论是自住需求、改善需求，还是投资需求，物业税的开征都将在一定程度上对其产生重大影响。这样，物业税的开征必将令市场需求大幅降低，从而令房价出现大幅下跌。
