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炒房技巧盘点
2010年04月18日 11:41 【大 中 小】【】 共有评论0条
盘算下来,去年一年征战杭州等沿海城市楼市,口袋里落下了1000多万元利润,温州人老郑(化名)把这笔钱的一半左右投到了长沙,陆续买下了30多套房子和几间。
“除非有特别合适的房源,今年不会在一线城市做了,长沙、重庆将是重点所在。”电话中,刚从海南度假回杭州的老郑语调平静,“不过动作也还是要谨慎很多,主要担心政策有所变化。”
老郑称,自己和一帮温州朋友这段时间会一直“冬眠”,在春节前后更多的政策出笼、2010年中国经济开局相对明朗之前,绝不会轻举妄动。
“长沙有些楼盘涨得太快了,不是好事。”尽管强烈看好长沙,但是老郑和一帮投资朋友在2010年会更加挑剔,已经先后拒绝了几个楼盘的“好意”。
“盘面上”长沙机会仍很多
对于温州炒房客老郑来说,十多年征战全国楼市,无数风浪积淀成准确的判断力。
“长沙楼市在今后数年仍然有很多机会。”老郑认为,站在全国范围来看,长沙房价绝对值属于“洼地”,2009年一线城市房价的疾速攀高让炒房机会变得很小,风险放大。而温州资本并不会停下脚步,集群杀向长沙这样的二线城市已成趋势,“我们的判断是,未来几年长沙和一线城市房价差距会逐步缩小,再参照一线城市房价的运动过程,这里面机会很大。”
不过,长沙房价的涨幅也让老郑感慨。去年11月份在长沙置下的20多套房子,是3700多元/平方米的价格,而前些日子该区域楼盘已经涨到4200元/平方米的价格,让再次来长沙想继续投资的老郑只能“收手”。他的态度是,对于本来看好的一些楼盘,如果其间涨得过快,坚决不要。当下,老郑便联合了数位投资客与河西一家楼盘商谈团购事宜。
长沙的商铺,一直在老郑视野之内,“如果政策不太确定,我会更多的考虑商铺”。
谨慎关注“政策风向”
2008年楼市在政策打压下一度低迷,经历风暴洗礼的老郑深知中国“政策市”的深浅所在。而对于政策方向的担忧,让老郑表示自己在2010年会“很谨慎”。
“去年底、今年初营业税、等一系列政策出台,背后是政府态度,影响的将是市场参与者的信心和风向。2010年要很谨慎。”每年底,都是老郑和朋友休息的时候,这2天他正跟一个做股票的朋友“炒炒短线”,而前几天则去海南度了个小长假,“海南岛的房价涨得很厉害”。
按照以往的经验,过完春节后的3月份,会有一些相关产业政策密集出台,而新年的经济形势也会初步“显出轮廓”,那就到了捕捉有用信息出击的时候了。
“今年希望走得更稳健一些。”老郑透露,他们正在着力打通与经济型酒店等相关产业的通道,以后针对性地拿下一些单身之类的物业,租售给这些单位经营。
[江湖战绩]
2009一年收益逾千万
“投资是我们的事业。”老郑这样的温州投资客,从没有停歇,“我现在有很大一部分精力放在做公益事业上,但是要有钱才能做事。”所以,在路上的老郑,常常是到一个省份的落后山区做一些公益事情,然后去当地发达城市转转,看有没有机会。
2009年3月份,老郑在杭州进的几套房子,11月份转手,获利70%左右,收益过千万元。而这些收益没有变成车和奢侈品,将全部变成在长沙、重庆等地的下一轮房产投资。
“过几天我们有几个朋友还会来长沙。在长沙投资的脚步不会停。”老郑表示,对于手里已握有的物业,他预计的投资周期是5年,“如果5年后市场不太好,那就再等5年再出手。”
事实上,老郑在长沙已投资了一些商铺,还将陆续再投资一些商铺。这些有相对固定租金回报的商铺,租金差不多可以成为手中房产的“月供”之用,“因此压力并不大”。
[江湖秘笈]
六招玩转炒房
1.到一个地方看菜市场、看出租车、看娱乐业,看当地的消费物价。
2.投资房产要有步骤:炒房的最好顺序是,在一个长沙这样的市场,先炒单身公寓。这种房子往往开始时候涨速飞快,后面因为租金涨幅慢等缘故,就很难再上一个台阶。而大户型则倒过来,后面增值更厉害,最后炒。
3.投资商铺。商铺是稀缺资源。老郑用商铺出租的固定收益还买住宅的按揭款。把商铺作为长线产品来做。老郑的资金分配比例是,40%资金买铺,60%买住宅。
4.用足、用活资金。老郑坦言,自己一般只留20万元现金自用,其它的都用作投资,不过,买房都采取银行按揭,这样才能把资金的效能用足,“按照首付2成的比例计算,炒房是用一元钱做五元钱的生意,一年涨6%,就是赚30%。”
5.出手快、准、狠。投资看大势、看所选产品的价格。看准了,一些细节就不会多管。老郑坦言,温州人的风格是,到一个地方找房源都是看政府在哪里,看哪里的自然环境资源最好,看好了就出手。
6.在长沙投资,把握周期很重要,更要有“长线”准备。老郑将自己的长沙投资周期定为5年,如果5年时间不涨,那就再等5年。而在杭州的一两年“短线”,对于炒房的人来说,高于5%就算赚。
[达人语录]
“长沙本地炒房者胆量小了点”
事实上,老郑也和一些湖南本地手握资金、欲投资炒房的老板交往过。老郑觉得,湖南本地人尤其是很多当年搞矿赚得盆满钵满的老板,资金不是问题,也有自己的思路,但是“胆量不够”。
“这主要还是经验问题,经验欠缺影响魄力和判断力。和温州人相比,我们在全国闯荡多年,有一套相对成熟的手法,也更注重宏观的判断力培养,喜欢从全国联动的角度看问题。这也正是湖南炒房者所欠缺的。”老郑认为。
[名家观点]
投资首看地段价值
“地段、地段、还是地段。”资深投资人士乐兵将李嘉诚这句名言奉为圭臬,认为这是房产投资的核心所在。
据其分析,在长沙,已经发展到商铺、写字楼、酒店公寓、商务公寓、小户型楼盘乃至大户型和豪宅的多元化格局。目前,投资型物业主要有以下几类:
第一类是商铺,这种投资的物业投资金额高,一般是居住类物业的1.5倍至2倍;
第二类是写字楼,它所面对的市场是一个比较稳定的企业或者公司;
第三类是一些满足中小型企业办公的商务公寓,这种物业类型基本上地处繁华商业地段,交通方便;
第四类则是服务式公寓。有针对性的商务服务、精装修,既可居住又可办公,这种公寓的投资,价值也较高;
第五类就是人们熟悉的小户型楼盘,从当前来看,对一般投资者来说,它投资性较其它居住型楼盘高。
对投资型物业的回报率必须做冷静的分析鉴定。评判投资型物业的价值,最重要考虑的应该是开发商实力、升值空间、经营水平这三个方面。准确评判投资型物业的这三方面因素,将对投资决策有重大指导意义。
开发商实力这比较好的理解,另外两个方面也很重要,首先是升值空间:在房地产时代的任何时候,都不要忘记地段的核心价值。一个繁华的、方便的地段对房地产项目而言是至关重要的,对于投资型物业而言,这个地段就更加重要了,因为它最重要的不再是满足居住功能,更重要的是满足商业用途。这就要求投资型物业一定要在一个繁华的商务区或者是商业区当中,才能够实现保值和升值。
眼下,投资者进入武广新城的激情高涨。这里有明显的地段效应作用。
在通货膨胀预期下,投资房产具有一定的资金避险作用。作为长沙市场,与沿海一线城市相比,市场机会较大。据我了解,在一些楼盘,房源有两三成掌握在温州投资人手里。本地人在全面衡量自己的财务状况、手有余钱的情况下,也可以考虑适当投资房产。不过正如老郑所言,要有长线准备,或许收益才能最大化。
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