爱华网－ 引子
今天，屹立在上海市南京西路1486号黄金地段的东海广场一期工程、50层的主体大楼已经到了最后的装修阶段，50余名业主正急不可待地等待入驻。这个有着上海“第一烂尾楼”之称的建设项目，谁能想到6年前5.6亿元曾无人接盘，然而今天，仅仅是它的一期工程（1/3不到），身价就上升到了19.3亿元。看着这一切，它的原始产权人开发商上海天怡房地产开发有限公司（以下称天怡公司）的董事长、总经理张靖气得吐血，几十个亿啊！本来是天怡公司的囊中之物，就这么没有了？
想当年，被5.6亿元困住了手脚的天怡公司不得已同意将东海广场以资抵债给上海安联投资有限公司。但是当时的安联却因为只喜欢票子并担心在建工程不好变现而没有接手，正当张靖带领天怡公司全体员工经过几年的卧薪尝胆，多方运作筹集到5.6亿元准备还债并继续建楼时，却被政府已将东海广场悄然转移过户给他人的残酷现实惊呆了。2007年2月，天怡公司一纸诉状，状告上海市房地局的违法行政行为，从而又将这个已经淡出媒体视野的“上海第一烂尾楼”再次掀起波澜，东海广场的前世今生，被再次拉回到公众面前。
二 合作开发被判无效，导致背负巨额债务
今年66岁的张靖从部队转业，原在虹口区政府的房屋管理局工作，90年前后下海组建了天怡房地产开发有限公司，并担任公司董事长兼总经理。1994年，天怡公司与上海市浦发银行属下的社会基金保障部（以下称社保部）、上海市计算机公司（以下称计算机公司）三方达成了一个合作开发协议，即由社保部出钱、计算机公司出地、天怡公司负责开发建设等，该项目的名称就是今天的“东海广场”。合作三方的利益分配方案基本是：工程完工后，计算机公司得到一定数额的楼层，社保部按其出具的资金先得到20%的利息后，再按照楼盘的收益6：4分成，社保部拿6，天怡公司拿4。
需要交待的是，社保部的钱全部来源于上海市劳动局管辖下的社会保障基金，社会保障基金又称养老保险基金，是一笔达上百亿元的巨额财产，而且还在逐年增加，出于保值增值的需要，根据1994年制定的《上海市城镇职工养老保险办法》，其增值运营委托上海市浦东发展银行进行。于是，浦发银行专门成立了社保部来运作这笔资金。
天怡公司根据三方合同约定依法办理了土地出让和立项规划及建设等手续，并通过公开招标选择上海建工集团具体承建。1997年，一期工程主体50层大楼封顶，到98年3月，社保部陆续注入资金已达5亿元。
这样做的结果留下了一个隐患：由于没成立项目公司，社保部作为浦发银行的一个基金管理部门不是独立法人，不能作为投资主体，如果没遇到政策红灯而合作各方也都遵守诚信的话，东海广场也许不会有以后的麻烦，合作各方也会皆大欢喜。但是，由于1997年前后楼市过热，购买力有限，供过于求。国务院清理各种违规投向房地产业的资金，明确社保基金已经进入房地产市场的要全部退出，这才导致了几乎是全国房地产业的崩盘，留下了数以万计的烂尾楼，东海广场也不幸成为了其中的一座。
社保基金的不得已退出等于釜底抽薪，天怡公司不仅没有了资金来源，已经投入的5.6亿元还要给吐回去，自己还得赔进去数千万元，这让天怡公司一下子跌到了绝望的边缘。
1999年1月，社保部向法院起诉，要求天怡公司、计算机公司还款，而20%的天价高利贷显然得不到法律的支持。最终，法院判决三方合作协议无效。天怡公司、计算机公司返还社保部5.6亿元借款，至此，这起光是各种诉讼费用合计高达562万余元的官司被画上了句号。
三 要求还款却得不到回复
接下来就是执行问题，当时的天怡公司短时间是不可能一下筹集5.6亿元还清债务的。2001年2月，上海市高级法院下达了执行通知。天怡公司和计算机公司无奈之下坐下来与社保部谈判，最后在法院执行庭的主持下，2001年4月，三方达成了一个和解协议：将全部在建项目和土地以资抵债给社保部，社保部指定其属下的安联投资有限公司（以下称安联公司）受让这笔债权。安联公司的前身是上海市劳动局属下的申宝公司，98年更名为安联，虽然挂靠浦发银行属下的东展有限公司，实际上仍是劳动局的一块自留地。其总经理也由全权管理劳动局社会保障基金的社保部主任张洛敏兼任。
各方考虑到上海房地产市场的不断变化等因素，和解协议特别约定：“如果在两个月内未办理转移登记，则视为本协议未履行，社保部有权向法院申请恢复强制执行”。
但是社保部没有在和解协议规定的两个月内办理转移过户手续。上海市高级人民法院曾于2001年6月25日向静安区房地产管理局发出了一份“协助执行通知书”，要求房地产管理局将东海广场转移过户至安联公司名下的同时解除冻结。但是社保部当时仍没办理转移过户，事情就这样拖了下来。
斗转星移，中国的市场在慢慢地发生变化。2003年前后，房地产业已经显示出明显向好的势头。经过了二年的喘息，天怡公司已经看到了新的希望就在前头并准备继续开发建设东海广场。天怡公司通过各方筹集汇集了足够的资金准备还清对社保部的债务，但是当天怡公司向上海高级法院提出履行判决并清偿债务申请时，却始终没有得到法院的答复。
社保部及其所属的安联公司当然不是傻瓜，此前不愿意接受东海广场，是怕其难以变现。因此在没找到下家之前，社保部不敢贸然接手。现在房地产业回暖，他们当然心知肚明。他们的如意算盘是：先找好了下家再接手东海广场。因此，社保部一直在默不作声地为东海广场寻找买家。早在2003年7月，社保部就与静安区所属企业上海开开（集团）有限公司（以下简称开开集团）谈判。并在同年11月13日，明确了开开集团以7.38亿元购买东海广场的意向并接受了开开实业（开开集团控股的一家上市公司）3000万元的定金。值得说明的是，此时，东海广场还没办理产权移交过户，也就是说，当时社保部还没有拿到东海广场在建工程项目的产权。
有了买家并且还能大赚一笔，社保部无疑底气十足了。而且，社保部也肯定得到了天怡公司要求偿还债务继续建设东海广场的消息。然而此一时彼一时也，当年无人想要的烂尾楼，现在却成了抢手的香饽饽。2004年11月15日，神不知鬼不觉，在东海广场合法产权人天怡公司全然不知的情况下，上海市静安区房地产管理局为安联公司办理了东海广场的产权转移过户手续。
四 东海广场一天内被神秘地连续过户三次
正当安联公司要将东海广场交给开开集团并将7.38亿元装入口袋时，接下来发生事却让静安区政府惊出了一身冷汗，12月31日，曝出了开开实业的老总张晨卷款而逃的事件。在各路讨债大军齐聚开开集团和开开实业门前的情况下，将东海广场移交给开开集团或开开实业势必会被法院查封拍卖并必将被各路讨债人马瓜分。在这个时候谁也顾不上讲大局，讲公理。让那些债权人去哭去闹吧。作为缓冲，给开开集团一些时间寻找好下一个买主，以弥补“张晨事件”给开开集团造成的巨大亏空，在静安区政府的操控下，区政府所属的静安土地开发控股总公司就充当了一个接力的角色，先是由静安土地开发控股总公司于2004年1月31日以7.38亿元从安联公司接手东海广场，然后于2005年4月1日以相同的价格“卖”给了开开集团。
紧接着就发生了中国房地产发展史上极为罕见的一幕，东海广场在建工程产权在2005年4月1日同一天内以不同的价格被连续转让三次。
开开集团以7.38亿元从静安土地开发控股总公司拿到东海广场，当天同时就以13亿元价格转让给了浙江民企投资设立的上海绿宇房地产开发有限公司（以下简称绿宇公司），这一倒手赚了5.6亿，算是缓解了张晨卷走巨款后留下的部分亏空，静安区政府也因此松了一口气。
同一天，绿宇公司又以13亿元价格将该在建项目转让给上海静宇置业有限公司（以下简称静宇公司）。静宇公司为绿宇公司相对控股的房地产项目公司，其股份比例为绿宇公司占49%，上海精统置业有限公司占46%，上海国际建设总承包有限公司占5%。而后两家公司的控股大股东都是上海精文投资有限公司，而“精文”是“精神文明”的缩写，其背景来自上海市委宣传部。
2006年6月13日，静宇公司将东海广场在建的一期工程，也就是50层未建成大楼又转手给了美国的摩根士丹利，出让价格为19.3亿元。
听到这些，天怡公司董事长张靖忧心如焚，对于天怡公司来说，东海广场这只煮熟的鸭子不仅飞上了天，而且离天怡公司越来越远了。
五 东海广场到底归谁，行政诉讼讨个说法
天怡公司法律顾问众鑫律师事务所律师认为：两个月内未办理过户，和解协议就失去了效力，社保部申请强制执行，只能是执行原法院判决而不是和解协议的内容，也就是天怡公司返还社保部5.6亿元的欠款，而不是和解协议中的以资抵债。静安区房屋土地管理局在东海广场原产权人天怡公司不知情并未经产权人天怡公司申请的情况下为安联公司办理了东海广场产权转移过户的行政行为，严重违反了《上海市房地产登记条例》等有关规定，无论是程序还是内容都是违法的、是错误的。为此，天怡公司于2007年2月向静安区法院提起行政诉讼，要求撤销房屋土地管理局的这一错误行政行为。张靖说，静安区房屋土地管理局的这一糸列过户行为存在着明显的违法，据了解其中多起过户无档案可查，也没有缴纳在建房地产项目过户应交的3%契税，有偷税漏税的嫌疑，同时违法行政行为也给天怡公司造成了巨大损失，也是房屋土地管理局滥用职权的严重渎职行为。
静安区房屋土地管理局则以“本案正在诉讼之中，不便接受记者采访”为由，拒绝对该事件发表评论。
至于为什么当时没办理转移过户，安联公司陈景翔副总经理的解释是“如此大的一个项目，过户的手续不是能在短期内就办得了的，过程非常复杂。”对于天怡公司的起诉，他说：“我们都是国有企业，我们所做一切，全都符合国家利益和法律的规定，无论谁起诉我们，我们都会坦然面对”。
不久前，静安区法院却以“请求事项不属于行政审判权限范围”为由拒绝受理天怡公司对房屋土地管理局提起的行政诉讼，为此，天怡公司已经上诉到上海市第二中级人民法院。
讫今为止，东海广场已经六易其主，对于摩根士丹利以及其上的各大买家可能还不知道东海广场的根本原委，当然对于静安区房屋土地管理局和静安区政府显然不希望天怡公司搅起的这波涟漪会给东海广场的现状带来任何改变。孰是孰非？天怡公司合法权益能否得到维护？我们只能期待着法律公正的裁决。
而对于东海广场，这也许是它十年的坎坷经历中留给世人的最后一个悬念。
