远见案例之八大山人梅湖景区文化旅游景观和产业发展策划 南昌八大山人梅湖景区

八大山人梅湖景区位于江西省南昌市青云谱区境内，是以被联合国教科文组织评委“中国十大文化艺术名人”、被郑板桥誉为“名满天下”的一代画圣——八大山人为核心，以传统文化为主轴，以梅湖生态美景为纽带的江南都市历史文化生态景区.

一、项目判断

1、优势：
第一，是朱耷生活、创作的地方，是园区的一个灵魂，一个精神统领；
第二，这个地块是位于城区的，这种地理位置就为园区的产品开发、商业业态提供了一个很好的切入点；
第三，这是一个曲水环绕且充满水灵气的地方，相比于象湖的宽广、赣江的澎湃，梅湖则展现了婉约美，梅湖的曲曲折折、顾盼有情更容易使人感受江南的烟雨；
第四，这个景区已经进行了初步建设，虽然诸多节点建设粗糙不精，但也为进一步提升改造打下了坚实基础
2、核心问题：
第一，这是一个没有定好位，也没有明确终极发展目标就匆忙上马的景区；
第二，这是一个只有建筑和景观设计，没有产品形态、产业形态和商业业态的景区；
第三，这是一个权属不清、土地所有权混乱、体制复杂的景区；
第四，这是一个缺乏龙头引爆项目、也没有生成可操作性招商项目景区；
第五，这是一个缺乏发展腹地的景区；
第六，这是一个景区建设十分粗糙、景观营造没有特色的景区；
第七，这是一个没有明确建设时序、且缺乏有效运营的景区；
第八，这是一个市场推广力度不大、市场上没有知名度的景区。
3、思考焦点
第一，综合评估八大山人梅湖景区几种定位方案的优劣性，明确八大山人梅湖景区的发展走向和建设目标，给出园区定位具体方案；
第二，基于前期规划设计的明显问题，本案将着重对园区产业形态、商业形态和产品形态进行设计，以实现景区造血功能，实现园区社会效益和经济效益双丰收；
第三，基于土地所有权现状的复杂性，严谨细致利用好青云谱区留存土地，优化空间布局，重新进行重点地块的功能定义，以盘活土地，最大程度的实现经济价值；
第四，结合建设现状，对部分建筑功能进行调整，对建筑格局进行重新布设，使现有无商业业态建筑加载商业形态；
第五，重新思考园区景观意向，以八大山人及其书画为景观设计元素，有效布设园区内部，使园区凸显八大山人元素，赋予园区景观独特个性和底蕴；
第六，着重进行引爆性、招商性大项目的研发和生成，利用社会力量和民营资本建设园区，减轻政府投资压力，实现景区项目带动型发展；
第七，进行景区启动项目、运营时序和商业模式运作的深入探讨，提供系统的园区商业运营方案；
第八，提供系统的园区营销和品牌构建方案，为园区市场推广提供借鉴。
二、发展模式必选
1、城市公园模式

2、文化旅游景区模式
3、文化产业园或文化创意园模式
4、主题文化休闲园模式
1、核心内容
文化休闲实际上是以八大山人历史底蕴为基底，结合本地理区块位于城市功能板块之中的现实条件，将八大山人梅湖景区建设成满足南昌城市居民餐饮、住宿、会议、休闲、娱乐的城市文化消费地标区，实际上是在凡适的城市消费功能上加载文化气息，使之更上品质和档次。
2、模式优点
城市消费是城市永恒的主题，城市消费项目具有现实的可招商性、可运作性，便于以项目进行招商建设；
文化城市休闲项目将为南昌市中高档居民所喜爱，项目具有旺盛的生命力，政府可以近期运作建设，这种模式对于政府和投资商都有较大吸引力；
这种模式的运行将催生南昌市新的高档文化休闲地块的产生，带动周边商业项目的生长，政府将获取较大的土地收益和税收收益。
模式缺点
可能会与政府求大求高的文化产业园模式的政绩心里存在一定差距；
高品质文化休闲园区的建设会对八大山人纪念馆的幽静形成一定冲击；
政府需要投资建设一台公共性大项目以聚集人气，诸如梅湖水上表演等
5、综合园区发展模式
1、核心内容
综合园区的发展模式实际上是对文化休闲模式和文化产业园区模式的有效整合，这种整合一方面可以生成可实施、可操作、可招商、可盈利的城市文化休闲项目，可以迅速改变景区不利的经营现状；
另一方面可以满足政府发展文化产业的初衷，留足部分空间引导文化产业链条的逐步发育，最终形成以文化产业园区为品牌主打，以文化休闲、文化产业为核心内体，结合八大山人景观营造，策划相关旅游项目，既可满足南昌城市中高档居民文化休闲需求，又可满足文化产业发展需要，又可满足外地游客文化观光需要的综合文化园区。
模式优点
兼顾政府产业发展需要和商业盈利现实需要两个方面，实现园区发展利益最大化，是一种比较现实的园区发展之路。
需要政府从现实需求出发，本着实际、运营的视角摒弃一些短期内不可能实现的大而空的园区原有期望。
三、总体定位
1、主题定位
以八大山人历史名人及其书画元素为景观营造的本底元素，以建设国家级文化产业示范园区为目标，以八大山人文化产业园为主打品牌，以文化休闲和文化产业为核心内质，兼具旅游观光、市民观光等辅助功能
南昌市文化休闲客厅；
江西著名文化旅游景区；
国家级文化产业示范园区。
2、功能定位
1、核心功能
⑴文化休闲功能：富有书画文化基底的文化酒店、文化餐饮、文化娱乐、梅湖画舫、文化庄园、文化会所、咖啡酒吧、书吧茶艺等满足南昌市中高档品质文化休闲群体；
⑵文化产业功能：书画创作、书画展示、书画交易、笔墨纸砚、古玩瓷器、创意设计、艺术画廊、摄影陶器、艺术博物馆等文化产业链条；
2、辅助功能
⑴旅游游览功能：到江西旅游的王牌景区游客串线游、到南昌商旅探亲访友的城市文化游，以园区观光为主，并进行旅游购物与旅游消费；
⑵市民观光功能：南昌市民文化观光、公园休闲需求。
3、市场定位
文化休闲市场吃透南昌市居民中高档文化休闲群体，以整个江西省居民中高档文化休闲群体为机会市场；
文化产业市场做足做透江西及全国专项、专题市场，做好大众居民市场；
旅游游览市场积极分流江西王牌景区串线市场，和滕王阁等南昌市城市旅游景区做大做强南昌市城市旅游市场；
市民观光市场会自发形成，主要以南昌市民为主，会起到聚集景区人气的作用。
4、形象定位

东方艺术圣殿、风情休闲梅湖


书画艺术圣殿、品质休闲梅湖
5、产业形态选择
本案认为，园区应该核心培育文化休闲和文化产业两大支柱产业，以旅游观光为辅助产业，以文化房产为储备战略产业（因为周边土地多不属于青云谱区）。
文化休闲产业是青云谱区政府近期需要着重培育和大力招商的产业；文化产业是青云谱区政府通过积极的政策和运作大力引导生长的产业，文化产业的完全发育需要一个过程；旅游观光产业会伴随以上两种产业自发生长；文化房产实际上是最具有经济效益的产业形态，但由八大山人梅湖景区周边土地多不属于自己，因此，文化房产产业可以作为战略产业，首先要用好自己可控土地，再积极运作其他土地的使用权问题。