二手房换房流程及心得 房屋置换以房换房流程

solaris12 (solaris12), 信区: OurEstate
标 题: 二手房换房流程及心得
发信站: 水木社区 (Sat Mar 9 21:56:31 2013), 站内

1. 选定购买板块

咨询中介,了解好自己家房子的大概价位,然后划定要购买房子的区域。

利用安居客,链家在线,加腾讯搜搜街景看目标小区价格和环境。

在网上找到中介联系方式,了解行情价格,沟通需求,求推荐。

选定目标板块要由备选,按优先级排序。
目标板块的小区也要由备选,按优先级排序。

2. 卖房

千万不要签独家协议,卖房时最好选两家中介。

定价可以先让中介报一个,再到安居客查目前类似户型小区的最高价来印证。

报价要比心理价位高5W,留出砍价余地。

有客户要买时,可以见面谈,但不接定金,说明自己正在看房,记录好中介的联系方式,回头再联系。

卖房最好能留给中介钥匙,这样中介也会努力推销,而且自己可以留出精力买房。

如果房内有租户,最好和租户协商好以后的违约租金,让租户满意后才能配合你让别人看房。

有租户一定要签放弃优先购买权的证明。

3. 买房

在目标板块选一个资深点的经纪人带看,最好是目标小区的楼下的中介店的。

沟通好买房需求,让经纪人去找比较靠谱在卖的房子。

我买房只选链家,看房后还可以通过链家在线找到你看的房子,查看历史成交记录和看房记录。据此可以判断房子是否靠谱,带看的中介是否靠谱。

如果观察到带看的中介能力不够,就果断换。


4. 买卖迭代过程

买房看房的过程中一定要同时卖房。

若有客户要买你的房子见面谈,视情况而定:

a.若你还没有可以出手的房子,尽量不要见面,但可以大致了解买家是否全款,贷款等基本情况。对行情有把握。记住要记下中介电话,防止同一个客户通过不同中介联系你造成假象。

b. 若已经有可以出手的小区或房子,一定要和买家见面谈,了解付款时间节点等详尽信息,对买家实力进行排序。


5. 出手

出手可以有两个选择:

a. 先买后卖

房价上涨期间,可以这么操作,但近些年北京频频政策干预房价,这么多有一定风险,尽量避开两会前后操作,而且,尽量缩短买卖时间间隔。

b. 先卖后买

看空的时候这么操作。不过要谨慎,一旦失误,后果难以挽回。
二手房换房流程及心得 房屋置换以房换房流程

我个人是先买后卖。主要是因为近期北京房价一直上涨,而且是跳涨。如果不先买来锁定房价,很可能卖便宜了房子,买贵了房子。
另外,虽然当时我知道两会在即,新政可能要出,或许有机会先卖后买,趁新政出来再买。
但因为害怕新政后虽然价格下跌,但没心仪的小区和合适的户型在市场上没有了,所以还是坚持不赚钱为原则。

无论什么时候,北京二手房市场,好的小区和好的户型都是很难出的。尤其我只看05年以后的房子,比较挑剔,所以不敢冒险。

千万不要忘记换房不是为了挣钱,是为了提高生活品质。买不到心仪的房子,即使捡到了小便宜,又有什么意思?

以上是我两次换房所遵循的流程,用这个流程,我两次换房买卖时间差仅相隔一天:

10年我是头一天卖,第二天买

13年我是头一天买,第二天卖

换房时签买房合同心理压力很大,若不是提前和每位诚心的买家沟通,根本没有自信第二天能立即卖出去。买家也会抓住急售心理讲价。

另外挑选买家和卖家也很重要。连环单里,一旦出现不诚信的人,会有很多麻烦。我这次本来可以便宜5W买另一个房子,但是因为观察到卖家性格古怪,很难沟通,所以果断放弃了。

这个过程里面,有很多细节可以展开讨论,但是因为精力有限,以后再慢慢写出来交流。

希望大家换房顺利,生活越来越好。

  

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