爱华网安阳集资案善后房企无奈“以房抵债”
2012年02月20日13:37:52中财网
距离2012年元旦"堵火车"等群体性事件已近2个月了，但河南省安阳市非法集资的阴影并未散去。
《在春天到来时我们出发》，2月11日，安阳当地最大房企之一的贞元集团在其公司官方网站上发布了这篇风格突兀的"散文"。"散文"称："可以这样讲，刚刚过去的那个冬天，将成为我们的财富，让我们永生难忘。""那个冬天"的确永生难忘。现在，安阳市的街头已经风平浪静，但贞元集团以及众多参与安阳民间集资的企业并未迎来所谓的"春天"。那场被含蓄地称为"金融风波"或"金融非典"的劫难，其影响远未结束，"后遗症"始终如影随形。
"这场民间集资'崩盘'将使安阳经济倒退至少5年，将'成就'安阳房地产前所未有的烂尾楼。"河南安阳市一位房地产业内人士对《投资者报》记者说。
尽管再无听闻哪位老板"跑路"，也再未出现大型群体性事件，然而后集资时代，非法集资规模全国第三的河南安阳所要面对的还将更多。
进入兑付僵持期
2月16日，星期四，在安阳市文峰区光华路街道办的一个大型会议室里，近200号人聚集于此，想要从政府这"讨回公道"--直白地说是"讨钱"。
这200人是安阳市锦达房地产开发有限责任公司（下称"锦达房地产"）1000多名集资者中的一部分，有老人，有中年人，也有20来岁的小姑娘、小伙子。他们皆在锦达房地产"投资"超过5万元，目前均因公司不能按承诺兑付借款而愤懑异常。
台上，光华路街道办的李书记一再地重复"大家静一静"，终于使人群安静下来。"锦达房地产非法集资的事情区里已高度重视，目前正在与企业协商借款兑付事宜，过几天将会得出还款方案给大家"，李书记操着安阳方言，力图拉近与群众的距离。
为了安抚群众情绪，李书记还透露，锦达房地产公司目前所欠集资者款数1.9亿元，公司经审计后的资产为7亿元，还是"资产大于负债"，只是公司不愿意现在还钱而已。
事实上，面临"全民挤兑"的不光锦达房地产一家公司。自去年10月安阳民间集资全线崩盘之后，参与民间融资的安阳企业就开始遭遇"全民挤兑"。"就连信用较好的贞元集团，其门口都天天围着讨债的人"，一位集资者对《投资者报》记者说。
但因房企"跑路"或不愿兑付，亦或没钱兑付，双方一直处于僵持状态，事情未有实质性进展。
"只能互相磨呗，看谁能撑到最后"，聚会现场的集资者王女士对《投资者报》记者表示。
安阳的民间集资由来已久，并且覆盖面之广令人惊讶。据出租车司机徐师傅介绍，安阳当地10户百姓就有6、7户参与集资，而公务员中更有约八成参与。"利息4分，投一万元每年就有4800元利息，那么高的利息，谁不想参与？"据了解，安阳当地的集资利息不少都是5分、6分，最高的竟达1角。而相比之下，银行的存款利率简直低得可怜，3.5%的年利率，按当地人的法子计算，月息只有0.3分，都跑不过CPI。
"非法集资安阳堪称是全国第三，仅次于温州和鄂尔多斯，在安阳大街上随便问个人，家里都有参与集资的"，徐师傅对坐在车后座的《投资者报》记者说，津津有味的语调，像在讲一个遥远的故事。
或达600亿的民间集资
资料显示，"七朝古都"安阳，总人口542万，其中市区人口100多万，2010年GDP1300亿元。这个以重工业为主的地级市，在省内经济排名第四，是并不算发达的内陆三线城市。然而，民间融资之于安阳可谓历史悠久，几与改革开放同生，自上世纪80年代末起至今，演绎了一段浩瀚的大陆民间集资发展史。
在此土壤上生长的安阳人，见识过花样翻新、品种齐全的各种变相集资手法，饱尝财富带来的极度刺激，当然痛楚亦难免--当安阳的非法集资喷涌而发并以其狂燥的情绪拽动着人们发财的神经时，一场悲剧就已经注定要来临。目前，这场悲剧可能仅仅才上演到一半。
"安阳此次因非法集资而套进的资金数额高达600亿元，几乎为安阳全年GDP的近一半。"一位不愿具名的安阳当地人士告诉《投资者报》记者，去年10月，当众多借贷老板纷纷"跑路"后，政府让每个参与集资的市民都去信访办登记。官方统计出的数字是470亿元，但当地人认为很多公务员不敢参与统计，民间估计实际数额应达600亿。
"我认为实际数额应该有700亿元~800亿元"，一位安阳市民杨女士说。
截至发稿前为止，安阳政府方面未能就此次"崩盘"的实际数据接受《投资者报》记者的采访。
据当地媒体报道，安阳市有关部门已经对不下10家借贷企业进行了刑事立案，其中刘洪飞案等几个案件已审判。但是更多的案件还遥遥无期，尤其是海南恒宇房地产公司等外地企业的案件很难开展。而且即使已审判的案件，市民的借款也只能少数归还，巨额的融资款还不知去向。
"温州、鄂尔多斯、安阳等地的民间借贷在2011年集中爆发，主要是缘于宏观调控下银根的收紧和房地产销售的受阻，但是最原始的原因则在于这些地方日渐疯狂的裙带式借贷传统。"资深财经评论人、上海春之声置业董事长朱大鸣对《投资者报》记者表示，"在赤裸裸的金钱面前，所有的亲情、义气、信誉将会变得不堪一击。"安阳银行融资困难及投资渠道有限也被当地人认为是民间集资盛行的原因。"安阳部分银行经常出现没存款现象，主要就是被两家龙头公司高息截留，此行为不仅不被打击，反而源远流长。"
房价腰斩"准烂尾楼"涌现
这是安阳房地产的集体梦魇。
作为民间集资中规模最为宏大的房地产业，安阳房地产在此次"崩盘"中几近崩溃。正如一位安阳业内人士所言："这次崩盘将'成就'安阳房地产前所未有的烂尾楼。"的确，在安阳市开发规模较大的高新区和安阳东区，《投资者报》记者看到了大量的"准烂尾楼"。这些体量动辄几十万平方米的大盘竖立在安阳人口稀少的新区，因停工而显得更为苍凉。
记者在安阳市调查发现，安阳的大部分楼盘项目都处于停工或半停工状态。其中不乏一些看似光鲜的楼盘，如贞元地产在铁西的"枫林水郡"、金港房地产的"大庄万金城"、永高房地产的"上东国际"、德宝置业的德宝国际名城和德宝国贸中心等。
位于安阳铁西区的"枫林水郡"目前已停止销售。记者在现场看到，偌大的售楼大厅里只有一位工作人员，且表情冷淡。对于记者的咨询，她冷冷地回应："项目目前暂停销售，要等集团公司的安排，你要想以债抵房就找当时跟你联系借贷的人吧，我们这里不负责。"在冷清的售楼处对面，同样冷清的是处于停工状态的"枫林水郡"三期的几栋楼房。一位路人对《投资者报》记者感叹说："开发商没钱了，暂时开工不了了。"在离枫林水郡不远的街角，矗立于寒风中的"大庄万金城"颇为寥落。26万平方米的一个大盘，已接近完工，但目前几乎全线停工，工地围栏内只有沙子在风中乱飞。
从工地后面走过来一个施工队的小工头，他告诉记者，按正常建设进度，今年9月前项目肯定能完工，但目前开发商还欠着大量施工款，只能停工，"什么时候给钱什么时候开工，至于什么时候完工就不知道了……"另有知情人士透露，位于高新区的"上东国际"目前已全线停工，且因为拖欠施工款而招建筑单位拆掉外架。记者打车前往偏僻的开发区，经调查发现上东国际的确都停工了。旁边的一个市政清洁工说："去年底就停了，现在还没开工。"但是记者未能证实项目是因开发商缺钱而停工，还是只是因冬季不利施工而停工。售楼处里，还有几个人在买房，销售人员在热情劝购房者尽量全款付清。
"德宝国际名城"和"德宝国贸中心"皆是德宝置业旗下的楼盘，一个是住宅，一个是商业，合为一个大城市综合体。在安阳论坛上一直有网友反映这两个都是著名的融资楼盘。接受《投资者报》记者采访的一位业内人士说，去年发生崩盘后德宝是降价最狠的一家房企，每平方米从4300元直降到了2880元，降价力度令人咋舌。
有购房者透露，曾有德宝的销售告诉他，若一次性付清房款，房款将分五年返还，每年返还20%，此举意在快速回笼资金，也是变相的融资。另据当地人士说，德宝从去年开始就一直没传出过什么好消息，德宝的置业顾问频繁跳槽，市民们都没有信心去买那的房。
记者在工地现场看到，商业项目部分还是有几个人在施工，住宅项目部分的主体结构已建好，但工地中间还躺着一个大坑。
房企不得已"债转房"
在枫林水郡售楼处前，骑自行车绕了一圈的王先生看见记者在拍对面的楼盘，兴奋地停了下来，像遇见了知己。
"这次贞元可以债转房的就是那片楼吧？贞元告诉我说是8号楼。"王先生问道，以为记者也是想要"债转房"的集资者。
王先生所称的"债转房"是指贞元集团为应对全民挤兑而出台的一个还款方案。意图让手拿贞元集团借单的人可以以同等额度抵掉购房款，当然必须购买的是贞元旗下的房产项目。
王先生告诉《投资者报》记者，贞元目前可以抵债的这个项目单价约3000元/平方米，如果买个100平方米左右的两居，总房款约30万元，而自己手上有15万元的贞元借单，所以只要再补付15万元就能拿到一套准现房。
"反正要是兑现金的话还指不定要等几年才能兑到呢，虽然贞元目前出台了'五年还款计划'，但谁知道5年里会发生什么变化，还不如拿套房子踏实"，王先生说。
朗道（中国）整合营销传播机构项目总监雷阳向记者证实了贞元的"五年还款计划"。雷阳目前正负责贞元旗下高端项目"新都城"的营销代理，对贞元情况了解甚多。接受《投资者报》记者采访的当天中午，雷阳刚与贞元地产的营销总监吃过饭，并询问了还款事宜。
据了解，按照贞元集团2012年第01号通知所指的兑付政策，首期本金兑付将于2012年5月20日开始，兑付本金的10%，此后四年每年的5月20日将分别进行第二、第三、第四、第五次兑付，分别兑付本金的15%、20%、25%、30%；另有"债转房"、"债转股"等兑付方式。
官方资料显示，贞元集团组建于1995年，历经近20年的发展及业务整合，目前涉足能源、地产等几大发展领域，堪称安阳当地最大的一家民营企业之一，也是最早参与房地产开发、开发量最大的企业，在广阔的铁西区，大部分楼房都出自贞元之手。据称，贞元能源板块已在美国上市，房地产板块在当地拥有较高的知名度，但仅限于本地。
截至2010年底，贞元集团总资产规模达16亿元，民营企业中仅次于另一大集团超越。但就是如此"大手笔"企业，其部分运转资金却是依靠民间集资而来。"说实在话，贞元、超越等大集团很大程度上是借助民间集资发展起来的"，雷阳说。他透露，贞元和超越是最早从事民间集资的一批安阳企业，至今或已有十余年历史，只是1.5分~2分的利息算较为正常，所以在全城崩盘之前一直运转顺利。
采访中的大部分安阳人都表示对贞元较为信赖，因贞元一直都是比较诚信的企业。"超越和贞元每1万元存1年回报2800元，比银行高出几倍，他们比较讲信誉，也没出过事，所以存钱的人比较多。"一位本地人士表示。据他估计，给贞元存钱的安阳人估计有上万人，总额至少几个亿。
但也有人表示贞元或有可能破产。"即使银行面对全民挤兑也有可能会破产。"一位本地人说。
"尽管当下还未曾出事，但如果资金断裂，对安阳将是个毁灭性打击，毕竟贞元是一家龙头企业，它若倒，其他企业更要死了。"有分析人士指出。
龙头房企被集资拖累
时间回溯到去年10月，彼时，随着安阳"思麒租车"、"子轩房地产"等第一批非法集资企业"出事"、"跑路"，安阳的民间集资瞬间陷入"雪崩"。作为安阳的龙头企业，贞元集团显然老大意识过于浓重，对事态的发展过于乐观。面对民众的集体挤兑，集团总裁骈运来当即表示，集团将竭尽所能给集资者还款。
为此，贞元集团启动了快速销售策略，集团位于铁西区的房地产项目实行7折优惠，单价直降到2000元/平方米以下。据坊间传闻，从当年10月下旬至11月，贞元总共回笼了两三亿元，这些资金全部兑付给了集资者。
直到此时骈运来方知事态之严重，他发现这3亿元简直就是杯水车薪，贞元融资的规模远超乎他想象。于是，从11月份开始，为了企业的财务安全，贞元不得不暂缓兑付。即使面对每天聚集于门口的讨债者。
实际上，"债转房"在去年底就已开始在贞元实行。在暂缓兑付之后，为了平复民众的激烈情绪，同时也为了消耗借单，贞元无奈实行了缓兵之计，开始答应让"投资者"以借款抵房款。据雷阳称，除了"新都城"项目，贞元的其他项目都包含在此列。
《投资者报》记者在的枫林水郡售楼大厅里也看到贞元"债转房"的一些相关说明，以及全额款付之后可以拿利息的促销条款。不过这些条款都是去年底的，目前枫林水郡正在暂停销售，"等待集团的安排"。
目前已有不少集资者拿借单抵到了贞元的房子，对于贞元接下来的"债转房"计划，雷阳介绍，公司将会拿未来开盘项目的三分之一用于"债转房"，"因如果全部抵房，那公司的现金流将非常危险。"此外，另据雷阳介绍，贞元旗下的"新都城"项目在去年10月份之后实行了封闭式运营，即项目销售所得现金全部用于项目施工建设，不参与公司还债，以确保项目正常运转。
《投资者报》记者在新都城项目工地看到，在附近楼盘都停工的环境下，该项目还正常开工。
除了贞元，安阳其他地产公司也开始了"债转房"。《投资者报》记者见到了一位投资者张先生，他现在手头上就有可以债转房的票据。不过不久前，他在世纪明珠的业主论坛上发了个转让锦达借单的帖子"有想买锦达房子的我这里现有单子两张，可抵部分房款，绝对超值"。
空壳公司倒卖土地发财
安阳市子轩房地产开发有限公司（下称"子轩房地产"）是当地人较为熟悉的一家非法集资房地产公司，也是较早"跑路"的一家，出事时间约在去年9月份。据一位安阳当地人说，去年9月30日，几百名集资受害者聚集在安阳市政府门前，要求政府严惩携款而逃的子轩、中豫隆丰和安达三家投资担保公司老板。
而事实上，就在出事前不久的8月30日，子轩老板张国荣在公司的三楼会议室还对众多投资者信誓旦旦地表示：子轩有5亿元的资金，有充足的现金可以按照借款合同归还借款和利息，不会欠老百姓一分钱，并且会在9月30日之前履行借款合同。
《安阳高新区处置子轩房地产开发公司案件工作组通告》显示，截至2011年10月3日下午，已在高新区信访局登记的子轩房地产开发公司集资户为1656户，涉案金额14039.5万元。目前，涉及集资的金额可能会更多。
据此前媒体报道，子轩房地产的一名投资者表示，子轩公司涉及金额相当不少，"子轩老板张国荣在办公室亲自告诉我说几个亿不算问题。"另有投资者介绍，子轩的做法极具隐蔽性，张国荣先是成立了子轩房地产开发公司，并以该公司名义签订借款合同，并由锦业投资管理有限公司做担保，看起来颇为合理。"而其中不为人知之处在于这两家公司的董事长都是张国荣一个人，这不就是自己给自己担保吗？"同时，子轩房地产以旗下的万圆房地产开发公司的名义签订借款合同，然后将公司转手卖给他人，借以逃避债务。事实上，子轩公司凭借着掌握的资金，通过一系列的运作，在安阳市的内黄、汤阴、滑县等地进行土地的倒卖活动获利颇丰。据悉在汤阴的一块地就获利1亿元，在2011年6月转手的182亩土地同样获利近1亿元。
记者查询河南省工商行政管理局企业信息，安阳市子轩房地产开发公司的注册资本仅为800万元，成立日期为2010年8月19日，核准日期为2011年6月1日，企业法定代表人为刘志科，与当地人说的企业老板为张国荣不是一个人。企业经营范围为"房地产开发经营"，但实际上下属的还有汽车租赁公司、投资担保公司、房地产开发公司等4家子公司。
置业公司满街跑
在安阳去年底公布的首批涉嫌非法高息集资公司名单41个企业中，安阳本地企业23家，其中本地房地产企业（或有房地产业务的）12家，外地房地产企业4家。房地产企业占到了本地企业的一半还多。
虽然非法集资不如汽车租赁等疯狂，利息相比较低，且有实业支撑，但安阳房地产无疑也深受非法集资渗透。"除了恒大地产这家外地房企，安阳的房地产企业或多或少都与民间融资密切相关。"雷阳告诉《投资者报》记者。
分析人士指出，小城市往往容易形成从众心理。几年前，随着贞元、超越等涉房企业依靠民间集资发展壮大，不少人开始"眼红"，纷纷效仿。但这些新企业因品牌弱小，只能提高利息以吸引投资者。利息由最初的1分、2分不断攀升，直至最后的4分、5分，甚至1角。人心的贪婪，使得民间借贷逐渐变味，最后演变成一股"资本游戏"。
走在安阳街头，随处可见各种"置业"公司。《投资者报》记者无意中途经一栋旧楼，发现这楼竟然有3家"置业"、"地产"公司，招牌显示分别为中信置业（是家民营企业，与中信集团没有关系）、河南增润置业投资、津津地产。
其中中信置业和河南增润置业投资都在五层，感觉像一家公司。记者上楼观察，发现整个楼层静悄悄的，楼道漆黑，办公室门紧闭，只有楼道最里的一个也是关着门的房间有声音传出。楼下小店的销售员告诉记者，五层公司近来很少见人，不知是不是也"跑路"了。
记者随后在一个法律咨询网站上看见，一河南濮阳的网友爆料说河南增润置业投资公司"跑路"了，他向律师咨询说："我在增润置业投资有限公司投资了一大笔资金，现在店门关张了，很多电话都已无法接通，很郁闷应该怎么办？"查询河南省工商行政管理局企业信息查询显示，河南增润置业投资有限公司注册资本为500万元，成立日期是2010年7月7日，核准日期是2010年10月21日。据有关统计，类似子轩、增润的"房地产公司"注册时间多为2010年10月，而且多为"皮包"公司或投机公司。这些公司混迹在安阳房地产行业中，更造就了安阳畸形的房地产市场。
安阳楼市或一蹶不振
据记者调查，当前安阳房价约3000~4000元/平方米，最高5000~6000元，在同等城市中处于较低水平，周围的信阳均价已超过5000元，而洛阳更是超过6000元。但实际上这两年已经涨得很快，在2010年之前，安阳房价均价才2000元左右，2010年爆涨了40%。所以当年临时成立的房地产公司如雨后春笋般涌现。这些公司注册资本多不足2000万元，并靠民间集资发展项目。
"安阳房价为何一直处于较低的水平，就是这些高息集资房地产公司造成的，因高息负债，这些房地产公司均实行薄利多销策略，以保证现金流能满足及时还债需要，由此房价自然一直较低。"雷阳分析说。
根据新浪房产安阳站楼盘均价显示，1月安阳楼市均价4011元/平方米，环比下降2.27%。目前2月均价4026元/平方米，略有上升。
据悉，处于安阳东区的"恒大绿洲"为安阳最贵楼盘，均价6000元/平方米。不过雷阳介绍，去年崩盘风波之后，楼市成交一度极其惨淡，一直崇尚高周转的恒大于是开始启动降价促销策略，最厉害时甚至从5800元降至3800元。春节之后，恒大绿洲等楼盘才逐渐恢复价格。
安阳市统计局近日发布的《2011年安阳市经济运行情况》报告显示，2011年全市生产总值预计达到1560亿元，增长13%。2011年前三季度，全市固定资产投资增速一直保持在高位增长，但同时投资增速从10月份开始出现小幅回落，房地产投资的下滑是主要影响因素。
报告披露，房地产开发投资在2011年增速较缓，1~11月完成投资109.3亿元，增长21.2%，低于全省平均增速6.7个百分点。主要原因是受国家紧缩信贷规模和调控房地产政策影响，导致房地产开发资金趋紧、土地购置不足。
"实际上，就是民间借贷崩盘导致房地产业集体崩溃"，当地一位不愿具名的人士向记者分析道。
作为房地产业内人士，雷阳预测，今年上半年安阳房价和成交量将维持原状，下半年随着还款的逐渐明朗和观望情绪的逐渐消散，届时成交量将有所提高。"不过烂尾楼或许会开始出现。""在资金高度密集型的房地产行业，资金链的断裂是一触即发的事，安阳这样一个并不成熟的房地产市场，高危企业大量存在，'阵痛'还将延续。"朱大鸣表示。
"尤其是近来热议的'吴英案'，从社会环境上来说，对安阳崩盘的恢复将更为不利。"朱大鸣补充道。
