〖民间借贷业务〗详解还款方式:等额本息与等额本金的区别

目前,商业银行住房按揭还款主要分为“等额本金”、“等额本息”两种方式。“等额本金”就是申请人将金额平均分摊到整个还款期内每月归还,同时付清上一交易日至本次还款日间利息的一种还款方式。这种还款方式每月的偿还额逐月减少。而“等额本息”则是本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式,即在整个还款期内,每月的还款额固定不变。
据测算,在还贷前期,“本金法”归还本息的金额要比“本息法”多。因此,当利率下降时,“本金法”在较高利率的情况下已经支付了较多的本息,能够享受到低利率的本金要比“本息法”少;反之,当利率上升时,“本金法”“吃”到高利率的剩余本金则少,利息总支出相应减少。换句话说,当利率走高时,两种方式还款的总额差会拉大;利率走低时两者额差则缩小。
举个例子:某购房者50万元,期限10年,当期利率为5.04%。如果期内利率未发生调整,选择等额本金法和等额本息法到期支付的利息总和分别为12.7万元和13.75万元,两者相差1.05万元。假设5年后利率下降为4.2%,在利率调整时,选择等额本金法和等额本息法剩余的本金分别是28.13万元和32.3万元,最后到期支付的利息总和分别为12.17万元和13.11万元,两者相差0.94万元
反之,如果5年后利率上升为5.58%,则“本金法”和“本息法”到期支付的利息总和分别是13.05万元和14.18万元,两者相差1.13万元。
简单地说,等额本金就是每期还的本金相同,利息不同,利息随着本金的减少而降低,只给本金的利息,所以是随着还款限期的减少,每月还款额是递减的。
等额本息是每期还款额固定,但是不仅本金计息,而且本金所产生的利息也会计息,是一种循环利息。
所以,如果是同等年限,本息产生的利息比本金产生的利息要高得多。
但是这两天我计算后发现,其实这个利息与年限也是有很大的关系的。比如40万,那么等额本息20年的利息与等额本金25年的利息是大致相当的,可能还略低。而这个时候要选择哪种方式,就要根据你自己的经济状况与未来还款规划来定了。
首先,涉及到月供问题。本息每月还款额是一样的,所以,你可以很好地规划自己的财务规划,对要还的款也能做到心中有数。本金相对来说,刚开始还的数额较多,就绝对数来说,刚开始的几年内每月都会高于本息的月供额。所以相对压力在初期会较大。
第二,看你是否有提前还款计划。还是以40万,本息20年本金25年为例。我计算后发现:如果第二年一开始就提前还款10万,而剩下的不改变还款期限的话,本息节省的利息稍高于本金。这时候本息划算。而如果第三年再还10万,仍然不改变还款期限,这时本金节省的利息要高于本息,总体付出的利息,两种方式是持平的。如果第四年再坚持提前还10万,这时本金节约的利息就要高于本息较多了,这时本金就比本息划算得多。
注意:提前还款有个问题,就是要向银行咨询是否支持提前还款,如支持是否有违约金,同时是否可以改变还款期限和还款金额。这是很重要的,直接影响所付出的利息的多少。
一般来说,银行肯定不愿意你提前还,但现在是大势所趋,所以一般银行规定,从首期开始还款一年后可以申请提前还款。但是比如我问的工行,就不能缩短还款期限,剩余的本金还是要按规定的期限来还。这样就会多不少利息。因为银行说,如果缩短时间,就相当于重新了,那就要重新开收入证明,重新办抵押。听起来还是有道理。
总的来说,在期限相同的情况下,等额本金比较适合能承受前期较大压力有一定经济基础的人。同时也适合提前还款方式。
但要注意一般本金前期的月供高出本息较多,一定要计算好自己家庭的收入情况,首套房月供不能超过家庭月收入的50%。
所以,在和银行签合同之前,最好把这些都问清楚,然后选择最适合自己的还款方式。
〖民间借贷业务〗详解还款方式:等额本息与等额本金的区别
比如我通过比较,决定,如果银行同意在提前还款后可以缩短期限,我就肯定选25年的本金还款,但是不能改变还款期限,就选20年的本息。
哪一种适合自己,请您自己比较。

附:月供计算方式

等额本息月供=本金*月利率*(1+月利率)^还款月数/[(1+月利率)^还款月数-1]

等额本金月还款=本金/还款月数+(本金-已累还本金数)*月利率

^ — 表示乘方,如2^3=8

  

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