婚前房屋产权证加老婆或老公名字要交税了 婚前试爱老公别使坏

婚前房屋产权证加老婆或老公名字要交税了 婚前试爱老公别使坏
昨日,华侨路房产交易中心契税申报窗口前,排满了前来办理相关手续的市民。

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》出台引发的热议,正在从议论层面走向执行层面。昨日,南京市地税局房产契税窗口明确对外表示,夫妻一方在婚前购买的房产,在婚后添加对方名字的情况,按照双方的约定份额,需要依法缴纳3%的产权转让契税。面对这项突然执行且没有书面通知的新政,很多市民表示“不理解”,有的甚至戏称税务部门是在“趁火打劫”。

  契税政策

  A

  加名征税只针对婚前买房

  “夫妻之间在房产证上加名字也要收税,我们也很诧异。”昨日,南京市产权交易市场的一位工作人员表示,昨日一大早在交易市场的洗手间里,听到两名契税窗口的工作人员在议论,说婚前房产婚后加名,也将征收3%的契税。这让他这个从事房产产权事务多年的人感到很惊讶。在此之前,夫妻双方在房产证上增加对方名字,只要缴纳110元左右的费用。

  “收哎,今天开始的。”在南京市华侨路产权交易中心三楼的房产契税窗口,地税部门的工作人员明确向记者表示,最高院司法解释(三)出台之后,夫妻双方婚前的房产将不视为共同财产,房产证上加名字就等于产权转让。因此,地税部门依据这一条司法解释,对这种婚前买房,婚后加名字的情况,从昨日起就开始征收3%的契税。

  该工作人员表示,他们是昨天一大早接到的电话通知,到下午为止他们还没有看到正式的文件,同时也不知道具体的发文部门。昨日,已经有一批市民前来咨询加名字收税的问题,不过大部分都属于不需要缴纳3%契税的情况。该工作人员强调,和以前的契税政策相比,昨日执行的新政策,针对的是一方婚前购买的房产。


  B

  3%契税按照约定份额缴纳

  “这是什么政策?夫妻之间加名字也要缴税?”在地税窗口,一位在一旁的市民忍不住向工作人员表示抗议。以目前的房价水平来看,一套房产动辄一两百万,3%的契税不是一个小数目。

  工作人员表示,房产证加名字需要缴纳契税的情况中,3%的契税并非按照房产的全值缴纳,而是按照加名时双方约定的产权份额缴纳。在此之前,夫妻双方在一方房产证上加名字,一般都不会进行产权份额约定。此次,由于要涉及契税的缴纳,因此在加名的时候必须进行份额约定。约定的份额可以从99%到1%不等,3%的契税则将按照约定份额来进行缴纳。

  以一套200万元的婚前购买房产为例,婚后夫妻双方计划在房产证上添加一方名字,如果约定夫妻双方各占一半,那么就要按照100万元的3%来缴纳契税,也就是3万元。如果约定添加名字的一方份额为1%,那就按照2万元的3%来缴纳契税,也就是600元。

  C

  纳税房产将有两个“房龄”

  按照昨日执行的新规定,夫妻双方在加名缴税之后,该房产就将拥有两个“房龄”。南京地税局契税窗口的工作人员向记者表示,这样的房产在进行再次交易的时候,涉及营业税的,将有两个衡量标准。

  例如,甲在2005年购买了一套价值100万元的普通住宅,并于当年取得了房产证。2011年,甲和乙结为连理。为了表示恩爱,现在计划将乙的名字添加到房产证上,约定份额为50%。按照昨日执行的加名契税政策,他们需要缴纳1.5万元的契税。此后,由于变故,他们对外出售该住宅,售价为200万元。按照目前的营业税征收政策,甲拥有的该房产50%的产权年限已经超过5年,将不需要缴纳营业税。但是,乙拥有的50%的产权年限,则是从2011年加名时算起,该售价100万元的份额产权年限不满5年,需要按照全额征收5.5%的营业税,也就是要缴纳5.5万元的营业税。

记者调查

  这些情况加名不需缴税

  华侨路产权交易市场契税窗口的工作人员向记者表示,昨日上午开始,已经陆续有市民前来咨询夫妻房产加名字缴税的情况,不过其中的大部分,都是属于结婚后购买的房产。这些房产证上只有一方名字,现在进行加名,无需缴纳3%的契税,只要收取110元左右的工本费以及印花税等。

  最高院的司法解释出台之后,有一些婚前购买房产的夫妻,也反应迅速地抢在昨日之前要求添加另一方的名字。工作人员向记者表示,新的政策是从昨日起开始的,是以加名交件为时间节点。因此,婚前购买房产婚后加名,抢在昨天之前交件的,也不需要缴纳3%的契税。

  按照房产证办理的流程规定,购房者交件之后10个工作日才会出件,出件的时候才要求缴纳契税。因此,理论上说,从昨日算起,起码还要再过9个工作日,南京才有可能诞生第一笔夫妻之间加名字而缴纳的契税。华侨路产权交易市场的工作人员表示,到目前为止,尚未发现符合缴纳契税标准的加名情况。

  加子女名字一直都缴税

  因为最高院司法解释的出台,夫妻之间在产权证上添加名字,出现了需要缴纳契税的情况。父母购房之后,在产权证上添加子女名字,也需要缴纳契税吗?契税窗口的工作人员表示,在房产证上添加子女名字,无论是未成年子女还是成年子女,都需要缴纳3%的契税。契税的缴纳基数,仍然按照约定份额来计算。

  有时转让比加名更划算

  夫妻之间在房产证上加个名字,现在起可能要多交几万元的契税,有没有办法避免?记者在调查中发现,如果夫妻一方执意要添加另一方的名字,部分情况下则不如直接将房产“卖”给对方。

  据了解,从去年10月1日起,对个人购买90平方米及以下,且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的普通住宅,减按1.1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上,144平方米以下,且属于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%税率征收契税。如果涉及的房产年限超过5年,不需要缴纳营业税,并且房产面积在144平方米以内,那么夫妻之间转让所要缴纳的契税税率,将低于加名字所要缴纳的契税税率。

  专家看法

  契税征收和婚姻法有冲突

  “这种契税征收办法,表面上看是依循最高院的司法解释(三),但是深究下去却有问题。”江苏钟山明镜律师事务所律师蒋德军在接受记者采访时表示,税务部门的加名收税,依据是最高院最新的司法解释,似乎是有法可依。但是,婚姻法同时规定,夫妻双方在婚后取得的财产,皆视为夫妻双方共同财产。也就是说,在需要缴纳3%契税的更名情况中,夫妻一方因添加名字获得的相应份额产权,其实有一半属于另一方,起了冲突。

  契税政策应合情合理

  “最高院的司法解释,出发点是好的。”南京一位不愿意透露名字的法学专家向记者表示,最高院司法解释被部分地区的税务部门用来作为增税的依据,这是他所没有料到的。“政策的制定,仅仅合法是不够的,还必须合情合理。”该专家表示,法律是社会生活的最底线,以最底线来作为社会生活的准绳,则失之偏颇。类似增加居民负担的政策,尤其需要慎行。

权威解答

  夫妻房产证上加名要收税,一石激起千层浪,引发了各种揣摩和猜测。为此,记者专访了南京市地税局的李丹科长,就此次政策调整的核心问题,请李丹科长做权威解答。

  婚姻法解释(三)是缘由

  记者(以下简称“记”):为什么选择从今天开始征收这项产权变更契税?

  李丹(以下简称“李”):是的,因为婚姻法解释(三)出来以后,社会反响比较热烈,我们也就这当中的税收问题请示了国家和省局,决定从2011年8月23日起征收这项契税,具体细则和纸质文件还没有出来,但是这个房子属于个人的话,要加上另一方的名字,房屋权属实际上就发生了改变,由100%变成了50%,按照1997年4月国家发布的《契税暂行条例》第一条,简单说,就是凡是房屋权属发生了改变就要征收相关契税。所以我们按照相关条例进行征收。

  暂时按照赠与进行收税

  记:具体怎么征收,按照什么标准?

  李:如果国家和省局没有另外的文件就此进行更改的话,我们暂时是将这种房屋权属变更算作赠与进行收税,所收的是3%的契税,其具体的计税方式为“婚前房产契税税率3%,计税价格为评估价格中约定的部分”。假设夫妻一方拥有一套房子,经评估后价格为每平方米8000元,房子的面积为125平方米,房屋评估总价为100万,如果一方要把另一方的名字加进产权证,默认为一人一半,那么需要缴纳的税款为,1000000÷2×3%=15000元。如果拥有房子的一方提出约定给另一半20%份额,那么所缴纳税款为1000000×20%×3%=6000元。

  这种情况以前不收税

  记:以前婚内加名字是免费吗?

  李:以前不管房产是婚前还是婚后买的,夫妻加另一方名字都不收税,婚后买的就是夫妻共同财产了,婚前买的也不收税。

  减掉名字也是要收税的

  记:有网友开玩笑说,加名字要收税,减名字是不是可以退税,当然这是句玩笑话,那实际情况如何?

  李:其实,除了算作夫妻婚后共同财产的房产,其他情况下,哪怕是父子共同买房,要去掉其中一方的名字,也算是房屋权属发生了改变,也要收税,可根据具体情况按照赠与收取3%契税或者按照买卖收取契税。

五大热点问题

  1

  为啥要按照

  赠予方式缴税?

  赠予房产价格较低可省些费用

  根据南京市税务部门的表述,婚前房屋产权证加名所需要缴纳的契税,将按照赠予形式收取。显然这种方式和普通的买卖行为并不一样。

  “在房价的评估方面,赠予的评估房价一般都会是一个较低的市场价格。”该人士对记者说,在赠予交易中,房屋价格的制定多是双方协商好的,而不再需要进行专业机构的评估,因此在一般情况下,这种赠予房产价格相对较低,因此也能省些费用。不过该人士也强调,契税部门也会有自己的一套房价评估系统,房价也不能被协商的离谱的低。

  2

  缴税以哪个

  时间点为准?

  昨天送件的,出件时都要缴税

  记者了解到,房产证上加名字的手续流程与房产交易过户相仿,先提交各种证明材料后(俗称“送件”),等待若干工作日,办理好了(即“出件”)在领证前,把相关税费都缴掉,然后就可以领证。

  而这次“婚前房产加名字征税”新政出台得如此仓促,虽说执行日期是从8月23日起,但这究竟指的是送件日期还是出件日期呢?换句话说,现在要求给婚前房产加名字的,在领证时需不需要缴税呢?

  “从今天起执行,就是说今天来送件的,10个工作日后出件时,都必须缴税。”工作人员解释说。这就意味着该项新政没有“政策缓冲期”,从速实施。

  记者昨天下午6点从南京市房管部门了解到,昨天尚未有婚前房产加配偶名字的送件案例,不过咨询的人确实比较多,大部分都是看了媒体报道后,来询问政策具体的实施方案。“这个我们没有发言权,应由税务部门来解释和回答,究竟怎么收,我们到现在也没看到”,一位房管局人士表示。

  3

卖房时

  “一房两期”咋办?

  按两个产权份额的时间分开计算

  房子加上了名字,并非万事大吉,今后如果这套房子上市销售,有可能会遇到“一房两期”的难题。

  “我房子是2008年买的,现在加上老婆的名字,她的一半份额变成了2011年的产权,那今后这套房子再卖时,到底怎么算房龄啊?”在契税窗口前,一位年轻的小伙子问道。

  工作人员不紧不慢地回答说,“这个好办啊,就按照实际的交易日期,将一套房子分两半看。”他举例说,比如这套房子在2014年南京举办青奥会时交易掉,那么小伙子所占的一半份额便满了5年,而他老婆的一半份额未满5年,缴税时分开来算,满5年的部分该缴什么税就缴什么税,未满5年的也一样。

  4

  婚后房产加名

  需不需要缴税?

  已经属于共同财产只需交工本费

  婚前房屋产权证加名需要缴纳契税,那么婚后的房屋产权证加名需要缴纳契税吗?对此,南京市地税部门的工作人员表示,这个原则上是不需要另行缴税的,只需要向房产部门缴纳一定的工本费应该就可以了。

  对于个中原因,该人士表示主要就是这个财产本身的所有人就是夫妻双方,因此在房屋实际所有人的权属性质并未发生改变的情况下,自然就不需要再另外缴纳契税。

  5

  公证产权分配

  能否规避契税?

  不能,而且要交4%的赠予税

  在婚前房产证上加个名字,就要征收3%的契税,有市民表示这代价也未免太大了些。于是,有人提出,能否“另辟蹊径”巧妙避税,比如:可以到公证处去,约定将来发生纠纷或离婚时,同意将房产的几成分配给对方,并对此进行公证,此举一样具有法律效力,而且只要花几百块钱就够了,可以省去巨额的契税费用。

  对此,有关业内人士表示,此举实际上行不通,因为这样的财产公证是要缴纳赠予税的,而且税额是相应份额的4%,比现在的3%还高,划不来。

  记者

  探访

  没有书面通知没有执行细则

  领导一个电话就开始收了

  婚前房产添加所有权人要征收契税,这项酝酿中的新政昨天获得了南京市地税局的最终确认。然而,这项新政没有正式通知也没有实施细则,契税征收窗口的工作人员仅是口头告知咨询的市民:接到领导电话了,今天(8月23日)起开征!

  昨天下午3点,记者来到南京市房产交易中心华侨路分中心,在位于3楼的契税代征窗口前,三三两两的人群围在办事窗口外,不紧不慢地办理手头的案件。记者从南京市房产交易中心了解到,昨天新政实施首日,还没有人前去提出增加名字。

  记者仔细观察了一下,在契税代征的八个窗口前,没有一个张贴有关于这次“婚前房产加名字要征税”的通知说明,窗上只贴有办理契税要携带的证明材料以及手续流程等,如果这是一项新政策,为何不像以往那样,贴出来公之于众呢?

  “请问婚前房产加名字是要征税了吗?”记者问道。

  “嗯,今天开始的,税率3%,按份额缴。”6号窗口的工作人员头也不抬地答道。

  “有通知吗?怎么没贴出来?”记者再问。

  “我们还没接到通知,怎么操作的细则也没有。”工作人员说。

  “那你怎么说今天开始执行呢?是谁告诉你的?”记者问。

  “领导来电话告知的。”工作人员沉吟了片刻答道。

  而由于这一切都仅仅是“口头通知”,即使是实际操作中已经开始执行,但仍有很多细节让人疑惑,有待正式文件的出台。

  “如果夫妻一方从未购买过房产,通过加名字获得产权,办理时是否需要开具新购房证明”,一市民在契税窗口前咨询了一个这样的问题。

  工作人员表示,婚内房屋产权变更属于赠与行为,不需要开具新购房证明,也不直接考核受赠人的房产拥有情况,但具体办理需要的详细资料要等通知。

  业内

  建议

  5年以上、90m2以下的房子加名

  采用交易方式,只需缴纳1%契税

  过去夫妻双方在房产证上“加名字”还是很容易的,不论房子是婚前购买,还是婚后添置,都不需要缴税。如果房子的贷款已经还清,只要带上结婚证、房产证,并签署一份协议,交登记费、工本费、配图证总共110元,就可以办理手续了。

  而从昨天起,税务部门要求婚前房产加名字必须缴税,虽然没有具体的通知细则,不过契税窗口的工作人员还是跟记者介绍起如何征税。

  1、以赠与方式:

  适合5年内的房产

  “婚前房产加名字,无非就两种方式,一种是赠与,一种是交易。”他说,媒体上登的“开征3%契税”实际上指的是赠与方式,比方说房产证上的名字是老公的,房子也是结婚前购买的,现在若要加上老婆的名字,以赠与的方式办理,赠与的份额从1%到99%都可以选择,按市场评估价算出房产总价,乘以份额数,再乘以3%的征税比例,就得出了契税数额。比如一套价值200万的房子,老婆要求加名,所占份额为50%,那么产生的契税为200万×50%×3%=3万元。

  这一种方式实际上与房产证上添加孩子名字的操作方式相同,缴税都是按所赠与房产份额的3%计税。

  2、以交易方式:

  适合5年以上的房产

  这就好比夫妻双方形同陌路,在房产证上加上一个“陌生人”的名字,要缴的税除了契税,还有营业税、个税等等,还跟房子的年限有关。

  “个人建议如果是满5年的房子,又是90平方米以下的,最好以交易的方式加名字,省钱啊!”工作人员说,满5年的普通住宅在转让时营业税、个税免征,90平方米以下的契税为1%,整个流程只有这笔税钱,相比3%少了很多。需要提醒的是,以交易方式加名同样要约定份额,所缴的税金也是按份额的比例测算的。

  市场

  反响

  加个名字就收3%税

  惹来“拍砖声”一片

  婚前买的房子,婚后要加上老婆的名字,竟然要缴3%的契税?昨日本报披露的这条消息在南京楼市掀起轩然大波,不少市民纷纷“不淡定”起来,在他们眼中,此举无疑是国税总局在婚姻法的最新司法解释出台之后的一次“趁火打劫”。

  真是“坑爹”!

  面对新政,市民小杨傻了眼

  “要不是当时我弄丢身份证,也不至于现在要多缴这么多税了,真××坑爹!”市民小杨三年前在江北万江共和新城买了套120平方米的新房,当时他和女朋友还没领证,签购房合同的当天,粗心大意的他把身份证弄丢了,觉得无所谓的小杨就以他女朋友的名字签下了合同,房产证上也就只有他女朋友一个人的名字。

  “上个月老婆还催我去加名字,我想反正也就100来块钱的手续费,也就没放在心上,没想到如今要缴税了。”小杨算了算,如果按赠与的方式加名字,一人一半的份额,他的这套房子现在市值110万左右,他要缴1.5万的税;即便只占1%的份额,他也得缴300多块钱的契税。“这不分明是抢钱嘛,就因为婚姻法的新司法解释,要加名的人多了,税务局便狮子大开口,这名字我还就不加了!”小杨愤愤不平地说。

  用心良苦?

  网友称税务部门是在“力促家庭和谐”

  尽管不少人认为税务部门“趁火打劫”,但也有个别网友表示,这其实是税务局“在下一盘很大的棋”。

  “都说婚姻法的新司法解释不讲人情,要求加名字的多了起来,税务局赶在这个节骨眼上宣布征税,其实是在委婉地劝阻人们别加名。”有网友说,大家应该体会税务局的用心良苦,用比过去多出百倍的税额来阻挡“加名潮”,肯定有人会因为高额的税金而放弃加名字,从而使得家庭生活恢复过去的和谐

  

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