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【上海房产税增量房征收】
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
正在召开的重庆市“两会”传出消息，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。
无独有偶，有关人士9日获悉，上海市政府高层领导1月4日在一部门工作会议上透露，上海房产税政策将于一季度出台，且只对增量房征收。
种种消息表明，房产税在部分城市试点的脚步正在临近。
重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。
新华社的报道还称，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。
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“很可能是中央有关部门上个月已批准了上海和重庆先行试点房产税，当前两地皆在紧急研究房产税征收的细节与方式，很可能在当地两会前后推出。”上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭推断说。
而对于楼市的影响，杨红旭认为，房产税试点政策一旦出台，主要将影响市场的心理预期，短期内对试点城市楼市起利空作用，但压制房价的效果不会太显著。长期来看政策作用则会被消化吸收。
“对于尚没开征的城市，影响极小，房产税先个别城市试点，累积经验后才会慢慢扩至全国，这一过程需要几年时间。”他说。
重庆是如何定义高档房的?记者昨日致电重庆当地一家知名高档住宅开发商。一位相关人士称，重庆市相关部门对房产税的征收办法也制定了几套方案，而对于高档房如何定义，至今也没有明确说法，有称以住房面积划分的，也有称以单价高于当地住房均价一定系数以上来界定的。
这位人士表示，对房企来说，在目前政策未定的情况下根本无法考虑具体的应对策略。他同时认为，重庆目前房价在全国范围来看并不算高，针对高档住房征收房产税对楼市影响不会太大。
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去年10月，上海市房管局局长刘海生在一次会上透露，上海将按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各项准备工作。在去年12月24日召开的上海市经济工作会议上，上海市市长韩正也强调了“做好房产税改革试点准备”。
1月6日，本报记者向上海市政府问询最新进展情况，相关人士表示，房产税的试点方案，还是要由中央相关部门来决定的，“我们在等待上面的消息。”
但本报得到的消息是，上海市发改委已经就房产税的试点方案，对在沪的部分开发商和房产研究机构展开调研，来进一步完善试点方案细则。在此之前，上海市为征收房产税铺路也已建立了房屋状况信息中心。
“上海试点已获批。”上海住房保障局的一位经济师向《华夏时报》记者证实。而据前述上海市政府的决策咨询专家透露，上海试点房产税在2010年12月9日就已获得中央批准。
在上海试点获批的第二天，也就是2010年12月10日，重庆市在印发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，明确要求相关部门积极做好征收高档住房房产税的准备工作。
1月4日，全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受媒体采访时表示，房产税开征只是时间问题，房产税试点将在数月内启动，上海、重庆将分头试点后再总结推广。
重庆是最早向国务院上报房产新政方案的城市，但对于房产税试点问题，重庆方面的回答似乎和上海一样隐晦。重庆市财政局新闻发言人曾表示，房产税征收的准备工作正在紧锣密鼓地进行，获得批复后将在第一时间对外发布。
1月5日，《华夏时报》记者再次致电重庆市财政局，得到的答复却是，财政局相关负责人和工作人员都在忙碌即将召开的地方“两会”，没有时间接受采访。
近来有消息称，北京、深圳也有可能定为房产税试点地区。1月5日，北京和深圳两地的财政部门回复本报记者说，“至今还没有接到中央部委下发的通知。”但据接近决策层的消息人士透露，这两个城市也都在做着试点的准备工作。
“不太可能在北京进行房产税试点。”财政部科学研究所副所长刘尚希予以否定。在接受本报采访时，国务院的一位智囊专家也表达了类似观点。这位专家最近走访了北京市国土局、建委、财政局等部门，但调研发现，一些部门的动议不是很强，因为北京对房地产的依赖性太强了，另外，一项制度性的变革试点也不适于在首都进行。
“深圳对房产税试点也不是很积极，因为深圳是个移民城市，外地人占绝大多数，深圳重商主义严重，向来对没有利益的制度变革不积极。”上述国务院智囊专家如是说。
房产税如何征收的说法很多，易居中国综合研究部部长杨红旭就注意到，上海试点的版本有不下三种：第一种是只对二套以上普通商品房和别墅征收;第二种是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”;第三种是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。
最近，第四种方案又在流传，其中房产税所呈现出来的税率力度之大着实让人大跌眼镜。“这个方案太严厉了，不是我们所了解到的那个沪版方案，已经改了很多。”杨红旭感到非常惊讶，“政府不太可能采用如此严厉的方案。”
但也有持不同意见的人，上海社会科学院研究员顾建发就认为较为严厉的方案可行。“最主要的原因是，如果严厉的累进税率并不是针对存量房，而只是针对房产税实施之后的新增商品房，这也是为了限制投资性的购房。”“如果房产税出台后继续持有三套以上房产，很有可能被征以重税，这从另一方面也是为了打击新的购房。”
即使同为试点城市，重庆和上海的房产税方案也不同。
此前，重庆市市长黄奇帆接受媒体采访时，详细介绍了重庆的房产税方案。渝版房产税试点方案主要针对高档住宅，基本思路包括：先对别墅、200平方米以上的“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征;按面积计，实行累进税率;征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征;每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税;外地人炒房，可能被征税。
“这些都不是最终的方案，地方报上来的方案已经被修改了多遍。”1月6日，社科院金融研究室主任曹红辉在接受本报记者采访时表示，“中央会让试点地方根据当地实际居住平均水平制定免税面积，但一些原则性的东西还是由中央定，如实行宽税基和累进税制，按人均面积并结合套数征税。”
三月开征
前述上海市政府的决策咨询专家告诉记者：“虽然目前上海已经制定出了框架性的方案，但方案仍有很多细节仍然在研究当中。”而重庆方面的消息人士也向本报透露，即将召开的重庆市“两会”将会进一步讨论房产税方案。
对于征收房产税，社会上还有不同意见。
重庆博众房地产管理研究院院长阎占斌博士就认为，已知的房产税征收方案是一个几方面不讨好的“东西”。他明确表示，征收房产税肯定对房价下跌不会有直接帮助;从长期来看，征收房产税增大了房产持有成本，反而会在一定程度上间接推高房价。
“税收的目的是‘劫富济贫’，而征收房产税却是既‘劫富’又‘劫贫’。一个普通老百姓花了一辈子的积蓄买了套大房子，却被归为该缴税的富人，这显然是不合理的。”阎占斌颇有微词。
担心的还不止这些。
“上海市政府在方案的轻重上比较犹豫。”复旦大学生房地产研究中心主任尹伯成告诉本报记者。他认为，从外部看，现在出口对经济增长的拉动作用很有限，内部要抑制通胀、防止房价过快上涨，房地产作为龙头行业之一，下手轻还是重，让政府忧虑不已。
在一些人眼中，过高的税率可能会引起房地产市场的强烈震动。华东师范大学房地产研究中心主任华伟就有这样的担忧：“上海市政府对房产税试点的原则基本是明确的，既要通过房产税打击投资、抑制房价过快上涨，同时也要避免因打压过度而造成沪房地产市场的大逆转。”
尽管各方面的意见还不统一，但房产税试点已是箭在弦上不得不发。“开征房产税是目前我国宏观经济调控和产业结构升级的必然要求，同时也是完善现有税制结构的必然要求，必将对调整居民收入和财富再分配起到积极的作用。”在曹红辉看来，目前是开征房产税的一个时机。
至于具体的试点时间，本报记者得到的消息是，上海市速度快的话预计今年一季度就会在上海实施，而重庆房产税可能也将在3月份开始试点。
