爱华网刚刚发生的日本东海大地震震惊了世界，罹难人数可能超过3万，损失不可谓不巨。可是，相对于地震之殇，日本1990年代初的泡沫破裂之殇对日本的打击可能更大，影响更为深远。
同样，中国正在经历着日本一样的道路：现在房地产市场正热火朝天。可是，大家在争论着日本20年前早就争论过的问题:中国有没有泡沫？如果有，那什么时候会破？破了会怎样？
古人云，以人为鉴，可以明得失；以史为鉴，可以知兴替。
在这个时候，回顾一下日本的泡沫发生和破灭的历史，可以对中国大陆正在发酵的房产泡沫有一些借鉴作用。
在1990年，日本全民炒房都在赚大钱，只买不卖，楼市泡沫达到高潮。
在1990年，由于日元升值，日本企业国际竞争力下降，社会各行业资金投机楼市达到高潮。
在1990年，日本人坚信房价只涨不跌，因为土地资源太稀缺了。
在1991年，美元升值，投机资本高位套现，日本楼市泡沫破灭，只卖不买，可惜卖不出去。
在2005年，日本人从未想到过房价会跌回到1985年，那是20年前的1985年。
在2005年，大部分炒房的日本人发现自己的房子不仅没赚到一分钱，还欠了一屁股债。
在2012年，中国全民炒房都在赚大钱，只买不卖，楼市泡沫达到高潮。
在2012年，由于人民币升值，中国企业国际竞争力下降，社会各行业资金投机楼市达到高潮。
在2012年，中国人坚信房价只涨不跌，因为土地资源太稀缺了。
在2013年，美元升值，投机资本高位套现，中国楼市泡沫...
在2013年，北京的房价（35375元）已经超过韩国首尔（30976元）。
在2013年，北京的房价（35375元）已经达到日本东京（35891元）。
日本的泡沫
日本的泡沫开始于1985年的“广场协议”。日本人在美国的强大压力之下，被迫放开汇率，让日元持续升值。由于日本政府担心，日元大幅升值后，会引起国内的通货紧缩，当时的中曾根内阁开始采取非常宽松的货币和财政政策，包括扩大公共支出，降低利息，降低法人税和个人所得税。这三点导致了市场上流动性泛滥，其后果就是大量的资金流入了不动产，尤其是大城市的房地产市场，以及股票市场，使得房价和股票价格急剧上升。从1986年初到1989年年末，房价和股票价格基本上都上升了3倍，日经指数从1986年的13000点左右上升到1989年底38915点。1991年，整个东京的土地就可以把整个美国买下。形势一片大好。
到了1990年初的时候，日本已经意识到了泡沫的严重性。1990年3月日本央行开始实施对房地产信贷进行信贷总量控制（类似于中国的“国11条”等政策），可是为时已晚。由于缺少了信贷的支撑，泡沫应声而破，房市和股市急剧下挫。股市在1990年一年就跌去一半，之后继续下跌，20年过去了，现在还在10000点左右徘徊，不死不活。房地产价格也不断下挫，20年过去了，日本6大都市圈的平均房价：商用地从1991年的最高点下跌到现在的1/7弱，住宅地下降到现在1/3左右。
相对于股市的下跌，房地产价格的下跌对经济的打击才是长期和巨大的。这一点也在美国的次贷危机中暴露无遗。
泡沫的产生
泡沫对一个国家的经济，伦理和社会秩序的摧残是巨大的。泡沫开始发酵，没有破裂的时候，它对整个社会资源分配体制是扭曲的。如果你拥有一套住房，它由于泡沫升值所得到的收入会远远高于个人的诚实劳动所得，使得整个社会变得浮躁。大家不再诚实劳动，都变得贪婪，所有的人都会吸引加入制造泡沫的大军，这进一步会吹大泡沫。比如在中国，企业家都不再从事制造业，都投入到房地产中来。
在泡沫中，每个人都是赢家。政府，投资者，银行都会享受到泡沫所带来的溢价收入：政府会增加税收，投资者会得到丰厚的帐面回报，银行发现所有的投资都是优质资产。这种陶醉，会让所有人忘记了现实，会大量消费和购买奢侈品，这促进了整个社会经济的进一步活跃。
20世纪最伟大的经济学家凯恩斯说过：人类一直以来不变天性就是贪婪，贪婪是推动社会进步的力量，也是摧毁人类的力量。这大概可以算是从本质上解释泡沫的成因了。
毋庸置疑，所有的泡沫都会要破灭的。泡沫越大，其破灭所产生的破坏性就越长远越深刻。可是我们关心的是什么时候破灭？破灭的后果是什么？
一般而言，如果不存在卖空买空市场的话，股市的杠杆是非常小的，所以其股市泡沫破灭所产生的波及不会太扩散到整个社会。而房地产市场的杠杆一般是非常巨大的（按照中国和日本的惯例：一般会3-5倍，有的会高达10倍）。
按照凯恩斯的理论，人类的需求可以分为三类：刚性需求，投机性需求，和谨慎性需求。显然谨慎性需求不会适用于房地产投资。所以购买房地产的人可以分为两类：刚性需求和投机性需求。当房地产价格不断上升的时候，刚性需求的人会逐渐被挤出市场，投机性需求会占主导地位（这一点也适用于艺术品市场）。
一般而言，投机性需求的杠杆是非常巨大，用别人的钱来赚钱，赚到算自己的，那肯定是很爽的。具体到房地产市场，主要的投资来源就是银行，资本的力量是巨大的。当然，当泡沫破灭时，那打击也是巨大的。
泡沫的破灭和破坏
观察日本的泡沫史，我们发现房地产价格从1986年开始只是缓慢上升，到1989年-1991年之间就急剧上升。这主要原因是由于此时，刚性需求已经被彻底挤出市场，只剩下投机需求。投机需求为了维持资金链，不得不通过快速上升的价格来吸引更多的投机来接盘。所以，如果发现一个投机产品价格开始异常上升的时候，那就破灭的前奏。可是谁也不能预测泡沫的破灭，这和预测地震一样困难。学界流行一句话：只有泡沫破灭的时候，才知道泡沫破灭了。投资大师巴菲特名言：只有潮水退去的时候，才知道谁是光着屁股。亦有异曲同工之处。
当资金链无以为续，泡沫就破灭了。这会像核弹反应爆炸一样，会引起连锁反应。
首先，银行呆账会急剧上升，银行破产，银行的紧缩会进一步波及到实业部门，引起失业和破产。更要命的是，很多人是按揭买房，突然发现自己拥有房地产的价格已经低于对银行的欠债了，就不再继续还贷了。如果贷款人失业了，根本还不了贷款；即使没有失业，可能也不再还贷。
日本的泡沫经济导致了大量的银行破产，比如日本长期信用银行和北海道拓殖银行等大型银行。日本政府为了恢复经济，投入了大量财政资金处理坏账，直到现在还没有处理完，还有超过10兆日元的呆帐。
由于泡沫的破灭，日本政府税收下降，为了刺激经济和处理呆帐，日本政府只好不断借钱度日，到现在已经积累了超过GDP两倍的债务，超过900兆日元。由于巨额债务，日本政府又不能提高利息，因为提高利息一个百分点，利息支出的增加约等于财政收入的1/5。所以日本就陷入了一种不生不死的地步，让时间来解决问题，慢慢等死。
日本已经“遗失”了20年，按照现在的形势来看，还会继续“遗失”下去。
中国之鉴
中国和日本的发展模式比较相似：都是政府主导下的出口导向型经济。这样的背景下，政府会产生一种幻觉，觉得政府的能力会非常强大，可以处理一切复杂的问题，包括泡沫。这种偏见所产生的后果是非常严重的，这正是应了索罗斯的反射理论：偏见所导致的错误会不断自我强化。
房产对中国的经济现在具有非常重要的意义，它以及其衍生的建筑，家电和装修等行业，可以促进就业，拉动内需，消化产能过剩，同时又能增加政府的收入。看上去有百利而无一害。
那经过10多年的发展，中国究竟有没有泡沫？这是一个非常简单的问题。答案是肯定的。在北京的5环外的房子已经达到了1万一个平方米的价格之上，而北京人的人均年收入2010年大概为29000元。在江苏一个县城，房价都达到6000元/平米以上，而一般职工的收入才2万左右。这显然超出了一般人的支付能力。即使中国还有5亿农民需要住房，这么高的房价，他们能够买得起吗？
比较日本和中国的房地产泡沫，其有不同之处，但是其基本架构是非常接近。日本和中国都是因为固定汇率下的大量出口顺差导致了大量的货币发行，使得流动性泛滥。日本在1986年开始为了应付日元升值可能出现的通货紧缩，实施大规模宽松的货币和财政政策，同样中国在2008年开始为了应付世界金融危机，采取了同样的宽松的货币和财政政策。其泡沫之源都是因为流动性过剩。日本的泡沫发酵从1986到1989，正好三年，中国从2008年到2011年，也正好是三年，历史是多么惊人的相似啊。
有人说，中国人口众多，城市化需要大量的住房。这样的借口和20年前日本人的借口一样：“日本，尤其是东京人多地少，房价不会下跌的”，可是最后还是跌下来。那些高楼很多时候变成投资客的魂断之处。泡沫破灭后，日本的自杀率急剧上升。
中国的房地产泡沫已经到了一个关键口。有两个选择：一个是现在主动挑破，还有一个是用一个更大的泡沫去暂时掩盖这个泡沫。可惜已经容不得我们选择了，如果想掩盖这个泡沫，其后果会更为严峻。我们已经看到了国内严峻的通货膨胀。如果继续延续泡沫，通货膨胀会更严峻，会引起社会的动荡。
现在即使主动挑破，后果也可能是巨大的。现在银行的压力测试表明，银行可以承受房价下跌1/3。可惜泡沫的产生和破灭，正如索罗斯的反射理论一样，都是一个不断正反馈的过程，泡沫越大，下跌越厉害。
一般而言，房价开始下跌，会引起投机的抛售，然后促进进一步价格下跌，然后是更多的抛售和贷款断供。如果银行收回房子，进行拍卖，会继续导致房价下跌，不拍卖，银行就没有流动性了。所以，房价会呈现螺旋式下降。日本过去20年的历史就是一部房价下跌的历史。按照各国房地产泡沫破灭的规律，比如日本跌去了超过2/3，美国跌去超过1/3，我国的香港地区曾经跌去一半，看来现在中国房地产的价格，跌去1/3是完全可能的。
同时由于地方政府过多地依赖卖地收入，地方政府超过一半的收入来自于土地，当房价下跌的时候，地方政府的财政收入自然会恶化。这可能会导致地方政府的融资平台出现问题。
1994年，海南和广西北海两个不大的地方，房地产泡沫破灭，导致中国政府投入了数千亿财政资金到四大国有银行处理坏账，耗费了好多年，到2000年之后才使中国的银行重新焕发活力。可惜这次的泡沫是全国性的，破坏性有多大？我们或许只有等到泡沫破灭后才知道。
2012年可能就是一个拐点。党的18大换届，现行经济政策的制定者和幕僚们，也差不多到了退休的时候。这些新登科的政策制定者们，还有普通大众的我们，准备好了吗？
日本土地价格正临近转折点
13年03月22日
日本的土地价格已出现触底反弹的征兆。据日本国土交通省3月21日公布的数据显示，截至2013年1月1日，日本全国平均（全部用途）官方土地价格同比下降1.8%。尽管已经连续5年下降，但降幅低于上一年的2.6%。日本三大都市圈正不断有地方的地价转为上涨，宫城县等地震灾区的上涨尤为明显。由于对日本政府摆脱通货紧缩的政策抱有期待，因此资金开始流入房地产，土地价格正在临近跌涨转折点。
这是日本全国土地价格连续3年降幅收窄，也是自2009年转为下降以来降幅最低的一次。从用途来看，住宅用地下降1.6%、商业用地下降2.1%，与上年的2.3%和3.1%相比，降幅均有所减少。在日本全国2万6000个抽查地点中，上涨的地点为2008个，远远高于上一年的546个。
拉升地价的地区是正在推动大型写字楼与商业设施再开发的东京、大阪、名古屋三大都市圈。东京圈上涨最显著的是东京旁边的神奈川县等乘电车在30分钟以内的地区以及川崎车站、武藏小杉车站周边地区。正在进行川崎车站西口附近上涨率达到11.9%，涨幅居日本全国商业用地之首。东京中心5区的写字楼闲置率今年以来在8.5%以下，创下三年来的最低值。
日本最贵的商业地块“丸大厦”
大阪圈的上涨地区包括居住环境良好的大阪至神户间沿线以及阪急百货店在装修后重新开业的大阪梅田等。据房地产中介公司三鬼商事的数据显示，东日本大地震的灾区宫城县等地的住宅用地价格也明显上涨。随着灾后重建的不断进行，新建住宅也在不断增加。
日本全国最贵的商业地块为东京站前的千代田区丸之内的“丸大厦”的所在地和中央区银座“山野乐器”总店，平均每平方米价格2700万日元（约合人民币178.43万元，与上一年持平）。最贵的住宅用地则是靠近皇居的千代田区六番町部分地区，每平方米达278万日元（约合人民币18.37万元，与上一年持平）。
大都市圈地价触底反弹的原因是市场对安倍晋三的经济政策产生期待，个人及海外投资资金正不断流入房地产投资信托基金（REIT）。对获取城市中心物业的心理加大。今年年初在安倍刚上台时对地价几乎没有什么影响，但眼下写字楼的闲置率下降、房租上涨等推动地价上涨的因素在不断加强。
日元贬值也在其中起到一定作用。在海外投资者看来，日本的房地产价格正显得越来越便宜。亚洲的富裕阶层出现了购买东京市中心高级公寓的动向。台湾房地产中介公司信义房屋中介预计今年在日本的中介成交量将比去年增长5成。
【泡沫做成到破裂的过程】日本六大都市圈的地价，和M2/GDP的比例之间的关系。91年之前是正相关，之后是负相关。91年指数为223.4，2012年为76.3，约为1/3。
2013-3-2 谈《国五条》：
首先，从宏观角度来说，中国的经济已经被房地产绑架。房地产上下游带动了大量的产业以及就业，比如建筑业，家电，水泥，钢铁，玻璃，金融等。
按照国家住房建设部的统计，虽然房地产占GDP比重只有10%左右，按照国家统计局的模型计算，房地产对GDP的带动作用为2.86倍（1），如果加上房地产本身，国民经济中接近40%和房地产相关。Too Big To Fail （大而不能倒）.如果房地产倒掉，可以毫不夸张的说，整个宏观经济会崩溃。所以，政府不敢真下手抑制房价。
其次，泡沫的本质就是一个社会心理现象，或者可以称之为资金绞肉机。我在两年前，对照日本的泡沫经济，写过文章揭露泡沫的本质 （2），我在这里就不重复了 （参照《房价泡沫：日本之殇， 中国之鉴》）。看到房地产上涨后，很多人会倾其所有投资其中，投资拉动房价，从而吸引更多的投资，然后把所有的社会资源都吸引到这个“黑洞”中。
在泡沫中，每个人都是赢家。政府，投资者，银行都会享受到泡沫所带来的溢价收入：政府会增加税收，投资者会得到丰厚的帐面回报，银行发现所有的投资都是优质资产。这种陶醉，会让所有人忘记了现实，会大量消费和购买奢侈品，这促进了整个社会经济的进一步活跃。
但是，所有的泡沫都有一个特征，价格只能上，不能下。如果价格不再上涨，所有的人都开始出售，出售带动价格下价，然后带动更多的出售。这会瞬间击破泡沫。我们在学术中，称之为“不对称价格变动”。所以，为了维持泡沫，就必须要维持价格。
所以，从这两个角度来考虑，现有的政府就是维持现有的价格，不可能也不干真正的打压房价。
我想现在的政府当局，绝对没有勇气去主动挑破房价泡沫，没有人愿意去承担历史责任，没有人有勇气去背起那个沉重的十字架。在2008年世界金融危机后，中国有最好的机会调整经济。可是当时决策当局，为了短期的自身利益，发动了4万亿的刺激计划，失去了最后的调整机会。当然，这样的政策也使得温家宝总理顺利的完成了其十年任期，实现了中华民族的伟大复兴。
前几天，我与一位我非常尊重的研究土地的教授讨论中国房价问题。我们共同的观点就是，中国房地产的泡沫已经到了非常严重的地步。不过他很乐观的认为：新政府为了中国的长远发展，会主动挑破泡沫。我问：如果你在总理的位置上，你会选择以下哪一个政策？如果现在挑破，经济会马上陷入衰退，银行呆账和失业暴增，税收锐减，并且会承担那些没有理性的失业人员，以及政敌的羞辱；如果现在不挑破，通过印钞票和信贷宽松，泡沫还可以维持3-5年不破，直到换届，击鼓传花，把花传给下一位，从而功成身退。他绝望的看着我，慢慢的说：“看来没有救了，只能让其自然破灭”。
这是泡沫的规律。这也是现在所有政策的背后逻辑：“维持”。
《国五条》的分析
国五条中具体的政策有：（一）暂停给拥有1套以上住房的非当地居民在本行政区登记；（二），提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；（三）对出售自有住房征收20%的个人所得税。第一条和第二条在以往的政策中已经开始实施，算不上新意，目的是抑制投机。
不过地方政府的智慧是无穷的，这样的政策无意或者有意制造了很多漏洞。
关于第一条，有以下漏洞：当地政府可以提供本城市户口，以规避非当地居民的限制。比如，大连市政府已经出台了这样的政策。有钱人，只要转几次户籍，就解决这个问题。同时，《国五条》并没有限制公司投资的购买行为。有钱人只要花点钱注册几个公司，马上就可以规避这个规定买房。现在深圳珠海等地注册公司越来越容易了。
关于第二条，国家已经重复了好多次，并没有什么作用。所以，我就不评论了。
关于第三条，请注意，这是对房价新增的差价新征20%的税收，不是对房价本身征20%。说白了，就是分20%的投资利润给国家。房价涨的多，给国家分的多；房价不涨就不用分。中国人民的智慧是无穷的，桌面上的价格和桌面下的价格肯定是不一样的。此外，经济学研究分成地租的激励效果是非常有效的，这不能改变投机的本质。同时，这一条对公司购房并不适用。有钱人或者资本还可以通过公司的形式来投资。房地产公司和地方政府还可以进行其他创新，比如实施依旧换新业务，从而实现滚动开发。
对于《国五条》中那些非具体的政策，比如谈话喝茶什么的。只能当作笑谈。面对真金白银的投资利润，又不违法，被政府找过去谈话喝茶什么的，有什么大了不得呢？况且，大家也知道，政府也不是真的希望把房价打压下去，只是给全国人民做做样子而已。大家难得的找个机会喝喝茶，叙叙旧，何乐而不为。
虽然国五条不能真正打击房价，但客观上可能会减少二手房的交易，并转嫁一部分税收到购买者。这客观上可能促进房地产价格上升。
同时，由于国家并没有降低信贷宽松的速度。M2持续扩张，从2002的18.3万亿扩张到现在的约100万亿，并且从现在看并没有停止扩张的迹象。大量的货币还是会通过某些手段，间接的或者直接的持续流入房地产，这是中国人现下最喜欢的投资渠道。由于二手房交易数量可能下降，这最终可能进一步推高房地产价格，尤其是一手房的价格。
各个城市并没有减低房地产建设速度，地方政府都期望着用房地产来偿还巨额的债务。这样的政策，配合宽松的信贷，在减少二手房交易，从而继续推高一手房价格，这反过来维持和推高二手房的价格。我只能说，这样的政策，真是高！
由于房地产价格已经高得离谱，市场和政府为了不让泡沫破灭，可能会发生最后的疯狂，结合宽松的信贷，房地产价格只有继续上涨，吸引最后的接盘者或者敢死队，直到房地产泡沫全面破灭。按照现在印钞票的速度，乐观估计，大概还可以维持3-5年。
如果政府真的打压房价，很简单。只要三条：（一），对所有的存量房地产每年征收1-3%的房地产税，增加持有成本；（二）全面收紧信贷并全面降低房地产抵押获取贷款的比例到30%以下；（三）全面公布房地产拥有者的信息。
不过，这样的政策现在是不可能实施的。处江湖之远的我们，唯一能做的就是静静等待那一个残酷的泡沫破灭时刻的到来。
扬韬职业投资者 2008-11-4
太阳底下没有新鲜的东西。今天的一切，都有历史的印记。
1974年，对日本人来说，也许并没有格外看重，因为对日本高速奔腾的经济列车而言，1974年只是匆匆的一个站牌，似乎没有多少新意。只是，30多年后的今天，作为一个中国人再看日本经济发展的历程，1974年却显得异常不同。
1、1974年是日本经济高速发展的最后一年。
1974年，日本经济名义增长率高达19.33%，而1973年，它更曾高达21.76%，成为日本战后经济增长率之最。1973-1974年，与1960-1961年相似。1960年，日本经济增长率21.38%，1961年则达到20.78%。在战后60年的历史上，1960-1961和1973-1974是两组闪闪发亮的双子星，标志着日本经济发展的巅峰状态。
如果算一下1959-1974年这15年的发展历史，我们会惊讶地发现，日本经济从13.19万亿日元（当年价格）增长到了134.24万亿日元，年均复合增长率高达16.7%。这就是日本奇迹的由来。
但1974年之后，日本经济的列车似乎突然紧急制动了。1975年的增长只有10.49%，1976年反弹到12.3%，1977年降低到11.4%，1978年10.1%，以后就再也没有超过10%。
所以，1974年，是日本经济的一个分水岭。是高速列车的最后一站。
2、1974年是物价最高的一年。
1974年的名义经济增长率虽然很高，但这一年的实际增长率确实负数！只有-1.23%（另有数据说是-3.75%）。而且，1974年，是西方主要资本主义国家衰退的年份。这一年，美国的经济增长率也是-1.5%。如今的人们多把1973-1975年看作是西方经济衰退时期。
这是由于1973年10月爆发了第四次中东战争，原油价格在两个月内从3美元上涨3倍，达到12美元。虽然以后有调整，但1980年还曾达到过41美元，要一直到1984才重新回到10美元。
也正是由于原油和资源价格的暴涨，全球经济成本上升，物价急剧上涨，才导致了西方主要经济体的衰退。这也正是日本经济在1974年出现负增长的原因。那一年，日本的物价指数超过了20%。
但1974年，是日本物价的巅峰，物价随后就开始走下坡路。1980年，也就是原油价格最高的那一年，日本的物价负增长，经济名义增长率9.79%，实际增长率却是9.95%，成为1970年后迄今38年的实际增长率之最。
值得注意的是，虽然日本经济高速成长的步伐在1974年受阻，但经济增长率却在1980年才创下新高。
3、1974年是日本人均GDP的标志点。
日本经济的快车带来了人均GDP的快速上升。1955年，日本人均GDP只有269美元，1966年突破1000美元，1971年突破2000美元。1973年，人均达到3437美元，1974年就达到4156美元。
实际上，从人均2000美元开始，日本经济就一直在加速。1973年突破3000美元后，日本已经是一个中等发达的国家，到1981年，人均突破1万美元，1987年，人均已经达到21144美元。
从1973年突破3000美元到1987年突破2000美元，日本经济是在这15年间有了奇迹般的突破，人均GDP年复合增长率达到14.46%。
从1987年开始，日本经济减速。虽然1995年人均GDP到过4.2万美元，但随后就继续下滑，2007年，人均GDP也只有3.4万美元。
它对我们的启示是，日本这个国家的经济发展，在人均突破3000美元后，又告诉发展了15年，一直到人均突破2万美元后，经济才开始放缓。
4、1974年是日本地价的阶段性高点。
战后，日本的地价一直在缓慢上涨中。数据表明，1955年，日本市街地价指数只有1.64点，到1974年达到阶段性高点，46.00点。也就是说，日本的地价，在20年内上涨了27倍。其中，1964-1974年上涨3倍多。
1975年，地价指数下跌到44点，1976年44.3点，1977年45.3点。1976年创下新高。随后，一直上涨到1990年的100点、1991年的110点，才宣告泡沫破灭。
日本土地价格跌回1973年——日本土地价格(全国)回到1973年的水平，BofAML认为，日本股市要想进入真正的牛市(而不是持续数月或数季度的短命行情)，日本政府应该想办法让房地产市场复苏。
5、1974年日本股市见底。
1974年的另一个标志性事件是日本股市见底。此前，1973年1月，日经指数最高达到了5256点，经过长达20个月的下跌，在1974年10月创下了3355点的最低点。累计跌幅达到了36%。
作为日本经济处于高速发展时期的股市调整，跌幅超过3成已经是比较大的事情了。但这个跌幅毕竟很小。同一时期，美国道琼斯指数从1019点跌到570点，跌幅为44%，远大于日本。
当然，比起香港股市来，这有点小巫见大巫了。香港股市在此期间的跌幅一度超过90%，是从1700多点一气跌到150点的。
这段时间的股市下跌，可以算作是对此期间的经济危机的一种反应。尽管世界经济危机到1975年才宣告结束，但日本经济于1974年10月见底，香港和美国股市则先后在12月才见底。
日本股市在1973年见顶之前的涨幅也是惊人的。1950年，日经指数只有85点，1960年达到1116点（年均价），1970年为2193点。也就是说，在见顶前的两年里，其涨幅为140%。如果从1950年算起，到1973年的累计涨幅达到了60.8倍。这很容易让人想起中国股市1990-2007年的60.2倍的涨幅。
不过，日本股市在1974年见底后，又经过了15年的上涨，涨幅达到了10倍多，在1989年年底突破38900点后，才宣告长期顶部的成立。
6、1974年日元汇率首次突破300。
二战后，日元长期与美元挂钩，1，美元兑换360美元的汇率延续了21年。1972年，日元开始松动，当年日元升值到308，1973年达到300。1974年，升值到292。但1975-1976年，日元稳定在296的水平上。
一直到1977年，日本在美国的压力下才放大了升值的幅度，达到268，1978年升值到210。随后，日元就稳定在220-240之间。1985年的广场协议，日元被迫大幅度升值，这种升值趋势延续了10年，并在1995年达到顶峰，1美元兑换不到80日元。
日元的这10年升值，对日本经济的打击是比较大的。其中，1992-1995年，日本经济增长率都只有1%左右。
值得注意的是，日元在1974年升值后，有一个比较长时期的稳定，随后才大幅度升值。
7、1974年的“日本沉没”
1974年，日本有一件大事，是《日本沉没》在元旦前上映。这部出版与1973年的著作（作者：小松左京）引发了日本轰动，发行量超过400万册，所以很快被改编成电影，电影也同样轰动，观众超过650万。故事说，日本关东发生大地震，科学家发现日本岛要沉没了。
1974年，由于物价高涨、油价暴涨、经济危机等因素，日本国内也是一片人心惶惶。日本的人口增长率则在1972年达到2.33%的高位后连续两年滑落，1974年人口增长率只有1.34%。1977年起，日本的人口增长率开始低于1%。到1999年，日本人口增长率甚至不到千分之二。
1974年，日本男性平均寿命越过70岁，达到71.16岁。女性的人均寿命达到76.31岁。
8、1974年日本经济总量4596亿美元。
如果按照美元计价，日本经济总量在在1966年达到1000亿美元，1974年达到4596亿美元，再过5年，到1979年的时候达到了1万亿美元。1995年达到5万亿美元后回落。2007年，总量仍超过5万亿美元。
从100亿美元（1950年）到1000亿美元，日本耗时16年。从1000亿美元到1万亿美元，日本耗时15年。从1万亿美元到5万亿美元，耗时16年。
看看历史的日本，对比今日的中国。
1、2008年很可能是中国经济名义增长率的转折点。2007年，我国经济名义增长率为19.16%，2008年很可能超过18%，达到29.5万亿元的总规模。这个水平，只有1991-1996年期间才出现过。这很像日本的1973/1974年度与1960/1961年度。
2、虽然名义增长率很高，但今年的实际增长率将创下5年来的最低。2003年以来，我国GDP实际增长率都超过10%，但今年显然不会超过这个目标了。究其原因，还是今年物价涨幅过高。而这种涨幅过高，也正与原油价格最近一年半从50美元涨到150美元有关。
3、2007年，我国人均GDP达到2586美元，2008年预计达到3260美元，是首次突破3000美元。1979年，我国人均GDP达到272美元，由于汇率波动原因，到1986年，我国人均GDP达到276美元。此后虽然人民币贬值，但2001年还是突破了1000美元。相比之下，日元稳定的时候，11年从270美元升到1000美元。但从1000美元到3000美元，我们用了7年，日本也用了7年。（我们3260美元，日本3437美元）
4、中国的房地产价格在2008年阶段性见顶。
5、中国股市在2007年阶段性见顶，见顶之前的17年上涨60倍，而日本1973年见顶前也上涨60倍，耗时23年。到2008年10月，中国股市的跌幅已经相当于日本股市当时跌幅的2倍。
6、2008年，人民币汇率破7。1994-2004年的11年时间里，人民币对美元汇率稳定在8.27上下，几乎铁板一块，有点像日本当时的360。2005年，人民币升值到8.07，2006年为7.8，2007年7.3，2008年年底可能达到6.8。种种迹象显示，随着美元的强势，人民币将保持相对稳定一段时间。而这一点，也恰如日本的1974年。
7、2008年，中国没有拍灾难电影，却实实在在经历了一次又一次灾难。2008年，中国举办了奥运会，而日本东京在1964年举办过奥运会，1972年，札幌举办过冬奥会。2008年，世界卫生组织公布，中国2007年人均寿命为男性72，女性75岁。按照前几年的规律，预计到2008年，女性人均寿命将达到76岁，男性73岁。这一数据，基本与日本1974年相当。2008年，中国人口增长率将首次低于千分之五。
8、2008年，中国经济总量预计达到4.3-4.4万亿美元，约相当于日本1974年经济总量的10倍。如果按照本币计算，中国GDP从1万亿到10万亿用了15年。如果按照美元计算，从4000亿美元到4万亿美元用了17年。如果按照日本当时的速度，中国经济达到40万亿美元的时间也许只需要不到20年。即便按照最保守的5倍法，15年后也肯定将达到20万亿美元。
总之，2008年的中国，不是1990年的日本，而应该是1974年的日本。等待中国的，不是长期的衰退，而是另一次崛起。
日本在1973年经济出现“跳水”时已算是一个高收入国家，其人均收入按照购买力估计已经超过了美国的60%。即使是东亚四小龙，在各自进入适度增长阶段时，他们的人均GDP按照购买力估计也已接近了美国的一半。
李连源：西安二手房交易在上世纪90年代契税按6%征收，当时每年成交量仅为2、30万平方米；在契税减半为3%时交易量开始增加。后来在2008、2009年实行退税成交量突破百万平米，这些都说明税费直接影响二手房交易。所以，征收20%个税对成交量低的地区影响尤甚
类比日本
2013-03-04 ：证券市场周刊：吴锋
大多数中国房价泡沫崩盘论者都愿意相信，今天的中国相当于1990年左右的日本，泡沫随时可能破灭。日本与香港地区房价泡沫崩盘是讨论中国楼市时引用最广的两个标本。
如果你读一下野口悠纪雄在1992年写的《泡沫经济学》，会发现很多有趣的事实。1980年代后期的日本与中国今天的局面何其相似！甚至日元升值、美国股市崩盘、楼市一年涨幅超过50%，以及金融脱媒、银行开始给中小企业放贷，这些近年开始流行的新鲜概念都曾在写于1992年的这本书里出现。
1987年的日本房价和2009年的中国很像，一年时间差不多翻倍（东京房价上涨76.1%，房租涨27.6%），之后的1988年房价上涨28.7%、房租涨15.6%，1989年和1990年房价维持稳定，房租却猛涨，分别涨10.7%和11.9%——1991年日本房价崩盘。
中国房价2009年也是猛涨，2010年继续上涨，但房租涨幅远低于房价涨幅；2011年和2012年房价维持稳定，房租却开始猛涨。更巧的是，1987年美国股市暴跌，2008年也是美国次贷危机，历史真是惊人的相似！只是上一次日本泡沫在4年后崩盘，中国泡沫5年后依然稳定。
根据口述资料，1975年，日本京都中心地区，一套30坪（1坪约等于3.3平方米）的房子大概要价1500万日元。如果这个数据靠谱，那当时京都中心地区房价为15万日元/平米，当时日元兑美元汇率大约为300，也就是500美元/平米，当时1美元购买力相当于今天的4美元，大约相当于今天的2000美元/平米，或者1.3万元/平米（人民币）。京都属于日本二线城市，当时的房价跟中国目前二线城市的房价水平相当。因此，从房价（考虑到通货膨胀对购买力的影响）来看，2013年的中国相当于1970年代中期的日本。
从城市化率来看，日本1973年约为55.4%，中国2011年约为51.3%，考虑到户籍制度的人为限制，中国真实的城市化率应比官方统计数字高，因此，从该指标看，今天中国的社会发展程度也相当于1970年代的日本。
但从人均收入来看，今天的中国大约只相当于1965年之前的日本。小林义雄的《战后日本经济史》附录统计表11显示，1960年日本制造业月工资大约为2.263万日元。当时日元兑美元汇率为360，大约是63美元，dollartimes数据显示，1960年1美元购买力大约相当于2010年的7.35美元，所以，1960年日本工人月工资大约相当于今天的463美元，折合人民币约3000元。而日本大约在1959年开始实行收入倍增计划，1970年日本人均收入比1960年增长65%（小林义雄《战后日本经济史》第114页），所以，1970年日本人均月工资的购买力大约为今天的5000元人民币。
因此，从收入和房价的对比来看，根据日本经验，目前中国的房价至少超前了收入10年。假设1975年日本二线城市1.3万元/平米的房价相对于大约6000元/月的收入不存在泡沫，那么今天中国二线城市1.3万元/平米的房价相对于大约3000元/月的收入存在50%的泡沫，今天中国二线城市的合理房价应在6000元/平米左右。根据Philip Shapira在Planning For Cities And Regions In Japan中的数据，东京银座写字楼售价在泡沫高峰期曾达到惊人的21.5万美元/平米，按照dollartimes的计算，1990年1美元的购买力相当于今天1.71美元，按照目前大约6.3的汇率，相当于232万元/平米（人民币）。而目前北京最贵写字楼的月租金大约1900美元/平米，按照25倍PE估算，北京最贵写字楼的售价在30万元/平米（人民币），跟泡沫高峰期东京银座房价相比，尚有7倍差距，好像还不够贵。
《中国民政统计年鉴2012》显示，2000年城镇人均可支配收入大约为6280元，2012年大约为24565元，12年间上涨3.91倍。从收入增长与房价增长的对比来看，一二线城市房价上涨过快，其他地区收入与房价涨幅基本同步。从房租承受能力来看，一个典型的城市三口之家至少需要两室一厅、面积在60平米以上，目前二线城市均价在1.2万元/平米，房价至少在72万元以上。年房租按房价3%计算，大约为2.16万元，月房租为1800元，而城镇居民人均可支配月收入仅约2000元，基本上除去租房开支，医疗、教育、社交娱乐等开支后就没有着落了。就算夫妻双方都工作，家庭月可支配收入增加一倍达到4000元，考虑到抚育下一代及赡养老人所需成本，在人均收入没有显著增长的前提下，城镇居民对房租上涨的承受能力有限。
目前一二线城市的年房租收入大约为房价的2%-3%，低于定期存款利率，买房者都在赌房价继续上涨，而不在乎比定期存款更低的房租收益（真正的自由现金流入），这显然是投机而非投资。目前房价市盈率大约在30-50倍，除非未来房租能够保持年均30%以上的增长幅度（PEG<1），否则这个估值就明显偏高。
从日本经验来看，中国目前的房价虽然已经跟国际接轨，但并未达到当年日本那样疯狂的地步，泡沫虽大却还有调整挽救的余地。从政府的立场来看，最佳的状态是维持房价稳定（不涨或小幅上涨），通过经济发展和人均收入提高来逐步消化过去几年里房价过快上涨形成的泡沫，实现软着陆。
《停工待建率”不超过60%，千万别买房！！》
现在楼市惨淡。那么，有哪个阶层会成为楼市的救星呢？简单分析如下：
1、“富豪阶层”不是楼市的救星
真正的大员和富翁们，手里早已拥有不知多少套房了......他们虽然还有财力大量购房，但是，他们都判断继续炒房没前途，因此，他们都不买房了。并且，这些大员和富翁们的信息渠道非常灵通，想要靠制造“排队抢房的假象”来诱使他们花高价、当冤大头的救楼市，根本不可能。
2、“中产阶层”不是楼市的救星
a、手里有个几十万、百把万的中产们，绝大多数都经不住这十多年来“买房潮”的引诱，大部分都拥有了自己的房子。
b、况且，中产挣钱完全是靠脑汁和汗水换。在目前房价有望大跌的情况下，想让这些“人精们”当冤大头花高价买第二套房、第三套房，从而救楼市，太难了！！
c、至于那些经受十多年来“买房潮”的引诱而“坐怀不乱”、至今也没买房的中产们，简直如同“凤毛麟角”般的稀少。想靠如此少量的“无房中产”来买房救市，根本不可能！！
3、“工薪阶层”不是楼市的救星
至于哪些数量最多的、月薪两三千的“工薪阶层”们，在当前物价高启的情况下，他们除去每月的房租、生活......等开支后，每月积攒的“买房钱”能有多少呢？因此，想靠他们来救楼市，根本不可能！！除非房价下跌80%！！！
因此，我得出结论 —— 中国楼市必然“崩溃”！！
那么，什么时候才是买房的最佳时机呢？？
我们用事实说话。先来看几个实例——
1、1990年，日本迎来了楼市拐点。到了1991年年底，日本停工待建（烂尾）的楼盘，占到所有开发楼盘的60%以上。这时，日本的房价降到了1990年的33%左右，为三十年来的最低价;
2、1993年，中国广西北海迎来了楼市拐点。到了1999年年底，北海停工待建（烂尾）的楼盘，占到所有开发楼盘的60%以上。这时，北海的房价降到了1993年的20%左右，为三十年来的最低价;
3、1997年，香港迎来了楼市拐点。到了1999年年底，香港停工待建（烂尾）的楼盘，占到所有开发楼盘的60%以上。这时，香港的房价降到了1997年的30%左右，为三十年来的最低价;
......
从以上事例，我得出一个结论——
只有当一个城市开发楼盘的“停工待建率”超过60%时，房价才是最低的！！也只有到了这个时候，才是适合出手买房的最佳时机！！
