爱华网中税协网校《房地产税、土地增值税政策解读》 张连明老师主讲 张连明
一、土地增值税的基本税税制
今天我主要讲一下土地增值税的税制的基本介绍。土地增值税是1993年12月国务院颁布的实施条例，1994年的一月份开始实施，1995年财政部、税务总局实施细则才出台，所以先天土地增值税都不太足。它是咱们税收大家族一个新成员，所以还有很多的缺陷。它是我们最年轻的一个税种，现在也是我们税收中最为复杂的税种。它的复杂程度超过了我们所说的所得税的复杂程度，尤其现在搞土地增值税清算，可能不同的清算单位进行清算，出来可能都是不同的结果。
（一）土地增值税的基本概念
首先我们要了解土地的增值税的基本概念：以纳税人转让国有土地使用权和地上的建筑物以及附着物所取得的增值额为征税对象，按照规定的税率征收的一种税。所以这句话里面有几层的含义，要是国有土地，还得是转让，这是它的基本的一种概念。
（二）土地增值税的纳税义务人
土地增值税的纳税义务人的范围也非常广。具体来讲，就是转让国有土地的使用权、地上建筑物以及附着物所取得收入的单位和个人，都是土地增值税的纳税义务人。所以这里包括各类的企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户，以及其他单位和个人。
根据国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的规定，土地增值税同样适用于涉外企业的单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及港澳同胞等，只要转让国有土地和房地产，都是土地增值税的纳税人。
纳税人有一些什么特点呢？首先是不分法人和自然人，不论是企业或者是事业单位、行政单位、社会团体与什么组织和个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。所以，第一个特点，不管是法人还是自然人，只要有这个行为，都是土地增值税的纳税人。
第二个特点，不分经济性质，也就是说不论是国有企业、集体企业、私营企业还是个体经营者或者是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，也都是土地增值税的纳税人，不分经济性质。
第三个特点是不分内资和外资，中国人与外国人。不管是外资、内资，只要有销售国有土地和房地产行为的，都是土地增值税的纳税人。
第四个就是不分什么部门性质，不管企业也好、学校也好，机关、军队，一切单位，只要有这种行为，都是土地增值税纳税人。所以土地增值税范围是相当的广泛，没有什么特殊的。
（三）土地增值税的征税范围
下面讲一下土地增值税的征税范围。土地增值税征税范围，也是非常重要的问题。有一些地方可能在执行方面，有一些不同的理解和看法，但是我们都要以土地增值税条例的基本规定的范围为依据。
凡是转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物所取得的收入的行为，都是土地增值税的征税范围，这是基本的概念。所以，我们土地增值税条例第二条有明确的规定，转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物并取得收入，是指出售或者是其他方式有偿的转让房地产的行为，当然这个是不包括继承和赠予，继承和赠予不包括之内。这种无偿的转让的房地产土地行为，不在土地增值税的纳税范围，下面还要做一个解释。
关于地上建筑物
我们讲的地上建筑物是什么概念？就是指土地上一切建筑物，包括地下的，有的理解地上建筑物怎么包括地下的？地上建筑物我们就是包括地上和地下的，这一切都算地上的建筑物。所以土地增值税也包括地下的建筑物，就是地下的各种附属设施。我们所指的附着物是指依附于土地上不能够移动，一经移动都要遭到损坏或者是破坏的物品。这都是我们土地的附着物，这也是属于土地增值税的征税范围。
关于赠与和继承
对赠予和继承，我简单讲一下。因为咱们其他税收，对继承和赠予是要征契税的。咱们土地增值税是不对继承和赠予征土地增值税的，是有一些不同的。我们的法规上解释就房产所有人、土地使用权所有人，将房产权、土地使用权赠予直系亲属或者是承担赡养义务的人，这是法律规定的。再就是房产所有人，土地使用权所有人，通过中国境内的非盈利的社会团体，国家机关将房产权，土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利机构、公益事业的，这些都是属于赠与，不属于土地增值税纳税的范围。这些团体，目前的规定有这么几家：中国青少年发展基金会、希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，还有全国老年基金会，还有一个老区促进会，以及民政部门批准的其他的，现在有其他一些别的单位，这些民政部门批准的，赠与这些都是属于免税的范围。
二、关于土地增值税征收的三个界限
根据中华人民共和国土地增值税的暂行条例的规定，凡是转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物的，并取得收入的行为都要缴纳土地增值税。这样的界定有三个含义，一是土地增值税仅对转让国有土地才能征收。被转让的集体土地是不征税的，。我们现在有一些地方搞试点，集体土地的流转试点。个别地方对这个征了一些税收，严格的来讲，它是不符合我们国家税收法规定的。如果是一些农民、纳税人要行政诉讼或者是法院告，我们机关是要败诉的。个别地方现在征税，这要引起注意。我说的不光是土地增值税，还有契税和其他税收。这是第一个概念，是国有土地转让。
为什么对集体土地不征税呢，这是因为根据中华人民共和国一些土地法的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定，对集体的土地进行征用。被依法征用后的土地都属于国家所有了，没有国家征用的集体土地是不得转让的，转让是违法的。现在当然有转让的，都是不合法的，不合法的行为只能用其他一些办法来解决，而不是我们税收能够解决的了的。这是第一层的含义。
第二层含义是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让不征税。刚才讲的赠与就是，赠与是无偿转让的。我用国有土地我有房产权，土地使用权，我不转让，比如说你房地产搞出租，不转让，不是卖了，出租，租给一些人使用，取得土地收入，虽说有收入，不是转让收入，这个也不缴纳土地增值税。没有发生产权的转让、转移，所以只是租赁，这是第二层含义。
第三层含义，对转让房地产并取得的收入征税，就是你转让了一定要有收入，没有收入也是不征税的。无偿转让，再一个就是延伸一点土地增值税，增值税，进一步讲，你转让了没有达到一定的增值额也是不征税的。所以土地增值税这个增值税有这么三层含义：一个是国有土地，第二一定要转让，第三要收入，第四收入必定达到一定的增值额才叫土地增值税。因为这些规定在我们具体的执行过程中，把握上可能有一定的空间，一定的弹性。这是征税的界定。
所以征税范围的确定的标准，只对转让国有土地使用权以及地上建筑物和附着物的行为征收土地增值税，而对于转让非国有土地使用权的行为不征税，转让的土地其所有权，是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的第一个标准。
根据中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法的规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共的利益可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地就属于国家所有了。对于上述的法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时要按照土地增值税条例，属于土地增值税征收范围。而农村集体土地根据中华人民共和国土地法和中华人民共和国城市房地产管理法及其他规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律与国家征用，变为国家所有之后才能进行转让。因此集体土地转让是一种违法行为，应该由有关部门来处理，对于目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况，我们的基层主管部门，包括中介机构在处理这些税收问题的时候，一定要等补办了土地征用或者是出让手续之后，变为国家的所有权之后，才能对他征收土地增值税，这是我们目前情况。
二是对该行为是否是对国有土地使用权及地上建筑物、附着物有没有转让。只有土地使用权及土地上的建筑物和附着物发生转让的行为，才征收土地增值税，对不发生转让的行为，不征收土地增值税。这里的土地使用权、地上的建筑物、附着物是否发生转让是判定属于土地增值税范围的第二个标准。刚才讲过了，土地增值税的征税范围，不包括国有土地使用权出让的所得收入，这什么意思呢？现在国家把土地授权出让，它是以国家收入权出让的身份将土地使用权在一定的期限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付使用权出让金，这种行为是不征土地增值税的。就是说在国有土地第一个环节出让，比如说搞土地的拍卖，国家拿了土地出让，由生地变为熟地，出让给土地储备中心，第一个环节是国家以国家的身份对土地进行出让，这个行为是不征土地增值税的。那土地增值税在第二个环节转让的时候才要进行征税，这个大家理解一下。
因为这种行为是属于政府垄断的土地一级市场，土地使用权的出让是国家凭借土地的所有权向土地使用者收取的租金。出让的目的是实行国有土地有偿使用制度，为了更好的合理开发利用经营土地。因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。而国有土地使用权的转让，是指土地使用者通过转让等形式取得使用权以后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与等等其他，这属于二级市场。土地增值税是在土地的转让，以及地上建筑物、附着物的转让，就是在二级的市场上是征收的。在一级市场上国家出让土地是不征土地增值税的，这个要搞清。土地增值税增值范围不包括未转让土地使用权的行为。是否发生房地产权属、土地使用权的房产权属的转让，是确定纳税人征税范围的又一个标准，土地使用权未转让的不能征收土地增值税。
三、征收土地增值税应注意的几个问题
（一）应按实际占有征收土地增值税
对未办理土地使用权转让土地，土地使用权转让、抵押或者是置换土地，无论是否取得了土地使用权，或者是权属证书，无论是在转让、抵押或者置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权，权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有、占有、使用、收益或者是处分该土地的权利，且有合同等证据的，在实际上也视为土地转让，我们按照规定也要征税的。现在有一些同志是签了合同了，没有办理实际的转让的手续，但是实际的使用权、处置权，他有权利处置这个土地的使用权，像这种行为各地的发生的比较多，对这种行为，目前我们认定他也属于实质上已经是转让了。尽管你没有去办手续，这种情况我们也要征收土地增值税。这里我在这个地方补充这么一点内容。现在这种情况各地比较多，有一些签了合同了，但是迟迟不去办权属登记，但是实际上已经对这块土地有它的使用权、处置权、转让权，对这实际的行为，我们就视为实际上转让，也要征收土地增值税。
（二）房产继承不征土地增值税
房地产的继承是指房产的原产权所有人，依照法律的规定取得土地的使用权，土地使用人死亡以后由其继承人依法承受死者房产权和土地使用权的民事法律行为。继承通常分为法定继承和遗嘱继承。法定继承指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等亲属继承房地产。遗嘱继承主要指由死者生前立的遗嘱中指定的继承人继承房产，这种行为发生了房产权属的变更，但是作为房产权、土地使用权的原所有人并没有因为权属的转让而取得任何收入，所以我们认为这个继承也是不征收的。
前不久我们网上查了很多的加名税，就是婚姻法调整了以后，很多人要在房产上加名。如果不加名的话，就是在结婚以后房产是属于谁登记的，房产不属于共同所有，所以要加名，加名出现了加名税，炒的很热。就是说要不要加税，就是我这个房产是丈夫的名义登记的房产，他妻子也要加上名，她要获得房产的一半的产权。这个各地执行不一致，有的地方征税，有的地方不征税，所以我们紧急发了通知，对这种行为一律不征税，但是有的征了，征了也不再退还了。所以现在很多政策的变动，往往都会给我们税收政策提出一些新的问题。遗产税现在很多的人在呼吁征收遗产税。一些学者，一些专家，我是前天从武汉回来，武汉一些人还建议要开征遗产税。包括我们的车船税，从明年1月1号实施，也有一些新的政策执行问题，包括前不久个人所得税的执行，是从9月1号执行。反复做了很多工作，执行中还出现了很多差错，有的是按照老的一些扣除标准，有的是按新的，有的8月份的收入应该是9月份才发，所以按照老的规定来进行扣除。有的是说9月份的收入应该按新的标准，执行不一致，现在都明确了。以前有很多不明确的地方，有些是在执行过程中出现一些不一致的情况。
在土地增值税方面具体问题更突出，比如说前不久青岛和海南的做法就不一样了。在没政策规定之前我们下了一个文件，说都对，都符合税法的规定。因为国家没有明确规定之前，你执行理解上不一致，但有了明确规定之后就按照规定执行。
（三）房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税
房地产抵押。房地产抵押是指房地产的产权所有人依法取得土地使用权的土地使用人，作为债务人或者是第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权仍然是对房地产施行占用、使用、收益的权利，房产的产权所有人，土地使用权人，虽然在抵押期间取得了一定的收入，但是实际上这些收入在抵押期间是要连本带利偿还给债权人的。因此，对房地产的抵押，在抵押期间我们不征收土地增值税，只是对抵押期满以后，视该房地产是否转移，而确定是否适用土地增值税。你那个抵押期满了，是不是完全作为转让了。在抵押期间是不征的，在抵押期满之后要看情况。现在有很多土地的抵押，房产的抵押，抵押期间，抵押无期限的抵押那是不行的。我们一定要用这个标准。
（四）房地产的交换应该交税
房产交换。由于这种情况发生了房产权、土地使用权的转移，交换也是一种转移。交换双方都取得了实物形态的收入，符合这几个标准。一个是转让，一个是收入，再一个是国有的土地方面，你这个交换也应该交税。有的人讲，我交换之后我双方两家房地产价格差不多，换换位置，我也没有取得什么收入，只是以房换房，以地换地，这种情况交税有点想不通，但是按照税法的规定，你属于已经发生了产权、使用权的转移，并且交换时间是有收入的，所以这种行为是要征税。
（五）政府的征用行为现在暂免征税土地增值税
因国家建设需要依法征用，收回国有土地使用权、地上建筑物以及附着物而使房地产权属发生转移，这是指城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或者是收回的土地使用权，这种情况发生了权属的变更了。原房地产的所有人，土地使用权也取得了一定的收入，这种情况，就征用土地的情况，这征不征收土地增值税呢？这个按照我们现在的规定，是免征土地增值税的。这个与上边的情况是不一样的。修路了、要搞城市规划了，这块土地，这块房子要征用的行为，政府的征用行为，现在规定是暂免征税土地增值税。但是也发生了产权和使用权的转移，也有收入，但是对这种行为现在是免征土地增值税。上述举的这些情况，是我们在实际操作过程中，可能遇到的部分情况。但是对其他一些情况，可能还有很多没有提到的情况，但是总体按照刚才讲的征税范围的三个标准来界定，一个是国有土地，第二个是不是转让，第三有没有收入，收入是不是达到一定的增收额。按照这几个标准来确定土地增值税范围。但里面具体的情况还要按具体的政策规定解释，基本上是这么一个情况。
四、土地增值税计税的依据
土地增值税计税的依据。土地增值税的计税依据，是转让房地产所取得的增值额，这是计税依据，不是整个收入，是对它的增值额进行征税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额，按照条例规定的税率来计算征收。纳税人转让房地产所得的收入减除成本，就是我们条例规定的扣除一些项目，已扣得的余额，为土地增值税的增值额为计税依据。所以计算增值额要把握两个关键，一个是转让房地产收入，二是扣除项目金额。这两个，特别是扣除项目金额，是极其复杂的一个问题。
现在对土地征税的在征收管理的过程中往往出现的问题，都在扣除项目上的一些认定和计算上。这是土地增值税清算的一个核心内容，核心问题。房地产转让的收入按照条例的规定，是转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物所取得的收入，是指以出售或者是其他方式有偿转让这种房地产的行为。刚才说了，不包括继承和赠与等无偿方式转移的收入来源，就是转让收入。纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入，实物收入和其他收入，有一些可能是与刚才讲了以物抵债，是取得的房产、是土地，可能不是货币收入，这个我们也算是收入，所以货币收入包括实物收入还有其他一些收入，什么债权、债券等等。所以说它是包括了转让房地产全部价款及所有经济收益，这是全部收入。
对于县级及县以上的人民府要求房地产开发企业在销售房子的时候代收的一种费用，地方政府，县以上的政府，如果代收的费用是计入房价中的，是向购买方一并收取的，这种情况要作为转让房地产所取得的收入来计算。如果代收的费用没有计入房价中，而是在房价之外单独收取的，这种情况可以不作为转让房地产的收入。现在的地方政府发现买房子的时候要收这个费，那个费，这种情况要分情况来决定。如果他在房价中让购买房子的人来出，那么这种收入要收，如果另外单独不计入房价，这是政策界限。
房地产开发企业将开发产品用于职工的福利、奖金、奖励或者是对外投资，或者是分配给股东或者是投资人，或者是抵偿债务，换取单位或个人的非货币性的资产发生的收入，权属转移的时候，也应当视同销售房地产。其收入也要按照下列的方式来顺序来确认：一是按本企业在同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格来决定，因为这种情况是没有价格的。怎么计算？按销售同一年度，销售同类房屋来确定。第二是由主管的税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或者是评估价值来确定。房地产的开发企业将开发的部分房地产转为企业自用，或者用于出租等商业用途的，如果产权没有发生转移，这是不征收土地增值税的。在税款清算的时候也不列收入，不扣除相应的成本和费用。
开发小区建了一些车库，这个车库有几种情况，一种情况车库的产权是属于谁的，另外，这个车库是不是销售了，这是一个标准。所以有一些地方对地下车库也征税，有的不征税，到底是怎么回事儿？我们认为，地下车库如果房地产开发商是作为它的产权，作为出租给这些住户来使用，这种收租金的行为是不应该征他的土地增值税的。如果他把车库卖给、销售给这些住户的话，这些情况属于产权的转移，应当征收土地增值税。这个判断的标准，也是刚才我说的三个标准，它的使用权转移没有，第二有没有收入，按照这个来计算的，所以现在执行的不太一样，对地下设施，包括地下室一些东西。
（一）关于转让房地产计算的方法
转让房地产的收入不仅仅是指买卖双方、交易双方的成交价，还包括税务机关根据评估价确定的收入。这个有很多的阴阳合同，现在是很多成交价提上来之后价格是不真实的，过低或者是明显有差异。这种情况可以按照税务机关的评估价来确定。
在现实交易中，转让房地产的收入的形式是多种多样的，其中包括范围也非常广泛，对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的行为，按照我们条例细则的规定，由评估机构参照同类房地产的市场价格进行评估。也就是我们现在说的核定征收。
核定征收我们的本意是对那些帐目不健全，有意隐瞒帐目或者是造成无法核算成本的一种惩罚性的手段，核定应该是从高不从低。现在实际的执行情况，我发现可能有点变形了。我接触一些房地产商，他们都普遍要求不愿意查帐，愿意核定征收。我说核定征收高啊，我们规定是要从高。他说核定征收里面有弹性，里面有很多东西可以操作。所以现在的都普遍想走核定征收这么一个方法。这说明我们的核定征收跟我们原来制订政策的初衷是有不一致的。所以我们去年发了一个文件，核定征收最低不能低于5%，有这么一个规定。5%在一些发达地区是很低的，在一些不发达地区又是很高的。所以政策执行很难全国统一，但是我们只弄了一个最低不低于5%，但是核定征收一般来讲，像一些发达地区都在10%以上才行。所以讲的核定征收是下一步我们进行土地增值税检查的一个重点。我们每年要检查四到六个省，今年检查，十月份我们督查组已经下去。今年检查四个省，今年检查湖北、北京、江西，从各地抽调一些人进行检查。希望各事务所一定要按照国家的税法进行核定。我们发现这种情况是要严肃处理的，就是该按照规定的税率合理的扣除项目而弄虚作假，不去进行税法规定的计算，去扣除，违反税法规定要接受处理的。
所以我们现在对确确实实是无法核定成本的这种情况，我们列了那么三种情况，这种情况是可以进行核定征收的。第一是隐瞒虚报房地产成交价格。由于种种原因无法核定，这种情况是要从高核定，可以核定征收。第二个提供的扣除项目不真实，不全，这种情况可以核定征收。第三种情况是转让房地产或者是成交价格明显低于评估价格的，也没有正当理由的，这种情况下，也可以核定。这是对核定征收的标准。
我们说的房地产的评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段，同类房地产进行综合评定的价格，评估价格必须经当地税务机关确认。这句话要解释一下，现在我们进行房地产价格的评估缴税，现在各省都在搞试点，在二手房交易用评估价纳税，按照条例规定要是政府批准的、有评估机构资质的机构做出的评估，才有法律依据。现在税务机关也在评估。税务机关也不是一个评估机构，但是也在各地进行评估，这个情况怎么理解？有没有法律依据？现在是按照税收征收管理法的规定，按照税务机关有权核定这一条进行的。有些地方有一些争议，税务机关毕竟不是评估机构，税务局现在有一些评估系统到底法律依据怎么样，现在有争论。但是税务局有核定计税依据，计税价格，这个是有法律依据的，并且评估机构的价格还要经税务机关确认，采用这么一条。所以根据这个来讲，现在税务局搞评估软件，评估系统，评估价格，现在也都在搞试点。
税法条例上所存在的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或者是有意的低报转让土地使用权、地上建筑物和附着物买卖行为，是这种行为。条例提供的扣除项目不实的是指纳税人在纳税时不据实提供扣除项目金额的行为。我们说的转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由，是指由纳税人申报的转让房地产实际成交价格低于房地产机构评估的交易价格，纳税人又不能提供凭据又无正当理由的行为，这对这个都有解释。隐瞒和虚报房地产成交价格应由评估机构参照同地方房地产市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本乘以呈新度折扣率，计算房屋成本价和取得的土地使用权时的基准价格来进行评估。税务机关跟据评估来确定扣除项目金额。
现在转卖房地产有一些是外币收入，有美元，有港币，这种情况可以按照当地价格折合成人民币来计算。就是土地增值税是以人民币为计算单位的，转让房地产所得收入的时候有的时候是外国的货币，我们是以取得收入的当天或者是当月一日国家公布的市场汇价来折合成人民币来计算。对于那些分期收款的外币收入如何计算，有一些是分期，不是一次性交，可能分几次，对于取得收入外币的，我们规定是以收入当天或者是当月一日公布市场的汇价来折合人民币，来计算土地增值税，对于分期收款形式取得的外币收入也应当按照实际收款的日期或者是每月当家公布的外汇牌价来计算，来征收。可能一个月几次，当天没有的话，这个月的第一天公布的价格来折合成人民币来计算。
（二）关于扣除项目金额
扣除项目金额包括这么几个方面，扣除项目金额现在这个情况比较复杂，我只能列举有哪些方面。一个是取得土地使用权支付的金额，这个比较明确，你支出的出让金还是出租收入，取得土地使用权支付的金额这是一大块。再是开发土地的成本和费用，这是第二大块。第三块是新建房及配套设施的成本、费用或者是旧房建筑物的评估价格。第三类情况比较复杂，第四种项目金额是转让房地产有关的税金，我交过的其他的税收，营业税，土地使用税等等这些。再一些是财政部规定的其他的扣除项目，总起来是四大项。一个是获得土地使用权的项目支出金额，再一个是开发的费用、成本。再一个是新建房配套的设施成本费用，再一个是税金，实际上是四大块，这四大块虽然是四个方面，这里面涵盖的内容十分的繁多，十分的复杂，各地也不太一致，问题在这里面可能多一些。
把这几个扣除项目的具体内容，因为这是一个比较复杂的问题，在这里我再讲一讲。取得土地使用权支付的金额，就是指纳税人，为取得土地使用权支付的地价款和按照国家统一规定缴纳有关的费用，什么土地出让金，这些是认定获得的土地支付的金额，大的方面是这个方面，里面具体的细则不说了。
开发土地和新建房及配套设施成本，就是开发成本，我们是指纳税人，房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费、建筑安装工程费，以及基础设施、公共设施，以及开发间接的费用，这里面是很复杂的。土地的征用及拆迁补偿费，包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，以及有关地上、地下附着物的拆迁、补偿的净支出，安置动迁房屋的支出等等。还有前期工程费，包括规划、设计项目可行性研究，以及水文、地质、勘探、测绘、三通一平，等等，这些都在开发成本。这里面很复杂就在这儿，掌握上也比较难。所以刚才我讲了为什么有的开发商希望核定征收，不希望查帐征收，核定这些东西在里面核定多少很难掌握，弹性太大，所以我们下一步要从严掌握这种核定征收的方式，要尽可能走查帐征收规范的方式。
建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费，还有基础设施费，包括开发小区的道路、供水、供电、供气，排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等等发生的这种，这个也是。现在一个小区拼命买大树，栽的树小区绿化都在扣除范围内，有一些树很贵的，我听说上几十万的树都有了，买进来小区里一栽绿化了，这个要扣除。这种方法很多。公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施的发生支出，开发的间接费用是指直接组织管理开发项目发生费用，这包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费，劳动保护费、周转房的摊销等等，这费用很多，很复杂。
开发土地和新建房及配套设施费用，是指房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，这三项费用也是比较难计算。销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡是能够按照转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，就是贷款利息。但是最高不能超过商业银行同类、同期贷款利率的计算金额。现在民间放得高利贷多，就是利率很高，这种情况扣除，我们有一个标准，按照税法一个标准。其他房地产开发费用按照规定，按照刚才扣除项目的第一条、第二条，就是一个土地使用权支出的金额和开发费用这两项费用规定金额的之和，11%内计算。但这个具体的我们把权利范围放到各省、市、自治区政府去确定了。
旧房建筑物的评估价格是指在转让使用房屋、及建筑物，由政府批准设立的房地产评估机构评定的，重置成本乘以新旧程度折扣率后的价格，评估价格必须经当地机构确认。
与房地产转让房地产有关的税金是指转让房地产缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，转让房地产交易费附加，这些都可以作为税金予以扣除。
现在还有一个很大的一条就是对扣除成本，我们还规定，原来是政策处于鼓励房地产市场发展时候出的政策。对扣除成本还要按照刚才我说的第一项，一个是土地，获得土地使用权取得支付的金额和开发成本，这两个项目成本之和加计扣除20%。就是扣完这两个成本以后，对这两个成本还可以加计扣除20%，这条政策在房地产调控的时候都想取消掉，当时在鼓励房地产发展的时候成本扣除。那么现在这个政策还在保留。所以说现在的房地产的市场可能有一些新的情况，新的政策的研究可能还没有更多的好一些的新办法。所以现在政策还继续保留执行。我们对经济适用房还有一个20%，大家可能知道。对经济适用房，对普通住房具体政策可能有，还在这个基础上它取得的收入增值额还可以在对他高于成本20%，再加计20%的扣除。对普通住房。所以这个扣除很复杂。对于代收费用作为转让收入计税，在计算项目的时候也可以扣除，但是不允许作为加计20%，就是省以下政府有一个代收的费用，这个费用有一些是计入房价的，有的是不计入房价，那这部分计入房价的部分，这不能作为加计20%成本的不能扣除，这是特殊情况。对于代收费用没有作为房地产专项计税，在计算增值税的时候不能允许扣除代扣费用。房地产开发企业开发的部分产品转让为企业自用，或者用于出租等商业用途的，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。在税款清算时也不列收入，不扣除相应的成本费用，利息的上浮的幅度按照国家的规定来执行，超过上浮幅度的部分不能扣除，对超过贷款期限的利息部分加罚的利息，这个也不能扣除。
五、关于核定征收的问题
我们的政策是在不断的完善过程中，有一个土地征收的政策，原来有很多的弊端，有一些政策在执行的过程中，各地的可能在理解上执行上都有一些出入。刚才我讲了，因为我们的国家的各地的情况差距太大，房子的价值，像北京均价上到三万、四万，有一些地方均价才三千、四千，统一用一个标准来执行的话可能会有一些问题。税收政策中还有一个很难把握的，一个普通住房和非普通住房的标准化的问题。一个面积、价格、容积率三个标准，三个标准掌握的各地都不一样。所以土地增值税的清算这个问题很复杂，我们是这样的掌握的：在现阶段，在不违背政策的原则上，对土地增值税我们是主张宜粗不宜细，宜简不宜繁。核定征收的出台就是考虑了这种情况，
由于核定征收里面情况比较复杂，说得比较严肃一点，就是说这个里面有我们中介的，有税务机关的一些干部和企业相互之间，相互勾结吧，共同减少国家的税收收入，使企业少交税，从中获取一些不正当的利益，这种情况有的地方已经发生了。
现在土地增值税清算成了社会各界关注的一个焦点问题。前不久，我到一个直辖市去，由于社会反映比较强烈，所以政府就组织了专门针对土地增值税的一个专案监察小组。纪检委书记当组长，公安部门、检查部门、纪检部门组成了联合检查组进行检查，很多人认为这里面有很多问题，所以我们在座的，在执行土地增值税的情况过程中一定要慎之又慎，一定要作为执行国家税法的一个模范，要严格遵守，这也是为我们事务所的发展，一个健康发展的前提，也是为你们自身的发展，所以在这里讲一点题外的话，要严肃的遵守税收法律法纪，一定要特别引起注意。
（一）关于扣除项目四种具体情况的说明
刚才讲到一些具体的计算土地增值税的一些扣除项目的问题，就是在具体的计算土地增值税的时候，要具体的区分以下的情况进行处理：一个是对土地或者是取得土地或者是取得房地产使用权以后，没有进行开发就转让了，就是这种情况。虽然你土地使用权取得了，但是没有开发，转让了。这个计算增值额的时候，只允许扣除取得土地使用权时候支付的地价款，不能附加别的。或者你缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，我说的是什么意思？就是土地结算取得土地房地产使用权，你没有开发就转让了，只能是你取得使用权时候支付的金额，别的不能扣除。这主要是为了抑制炒买、炒卖。卖地皮的行为，你买我买，你转来转去。这个时候拿了以后，就高价位转给你，你就是炒来炒去，炒地皮，所以扣除上我们要严格，只能是购地的成本，其他的我不能扣除。这是具体计算这是一条。
第二，对取得土地使用权后有投入了资金，将生地变为熟地，这时候转让了，就是通过买了以后三通一平，把生地变为熟地。这时候计算的增值额的时候，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，缴纳的有关费用或开发土地所需成本，再加上开发成本的20%，以及在转让环节缴纳税金。这样的规定主要是鼓励投资者更多的资金投向房地产开发，不是让你炒卖土地的，这是第二种情况，就是生地变为熟地的时候怎么扣除标准。
第三种情况对取得土地使用权以后，进行房地产开发建造的，在计算其增值额的时候，允许扣除一个是取得土地使用权支付的地价款和有关费用，开发土地和新建房以及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关税金，并允许加计20%的扣除。这样可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动投资房地产的积极性。这是当时加计20%这样来的，就是这样有一定的回报，这里面刚才讲了，在市场调控的情况下，这种政策保留下来，不容易。所以大家一定要把它执行好。
第四种情况是转让旧房和建筑物的时候在计算其增值额的时候，允许其扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目，也就是房屋及建筑的重置成本乘以新旧折扣率的价值，以及在转让时缴纳的有关税金，这主要是考虑到如果按照原来的成本价作为扣除项目金额，不尽合理，而采用评估的重置的成本价能够相对消除通货膨胀的因素，通货膨胀造成的影响比较合理，对旧房和一些老房，允许按照税务局的评估价格。因为旧房在几十年前很便宜，可能那时候几百块钱一平米，现在卖到几万块钱一平米。
（二）扣除项目金额的确定
土地增值税的征税第一项是转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物所取得的增值额，增值额为纳税人转让房地产收入减除规定的扣除项目今后的余额。计算增值额需要把握两个关键，一个是转让房地产收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入，包括货币收入，实物收入和其他收入。基于转让房地产有关的经济利益，对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实。对隐瞒收入等情况，应按照评估价格确定转让收入。扣除的项目按照条例细则规定：第一个是取得土地使用权支付的金额，包括纳税人取得土地使用权支付的地价款，按照国家统一规定的缴纳的费用。具体的是以出让方取得土地使用权的为支付的土地出让金，以及政府划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金，以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。第二是开发土地的新建房配套设施的成本，包括土地征用及拆迁的补偿费、前期工程费、建设安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发的间接费用，这些成本允许按照实际发生额来扣除。
第三是开发土地和新建房配套实施的费用，是指销售费用，管理费用和财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接进入当年损益，不按房地产项目进行归计和分摊的。为了便于计算操作，按照细则规定，财务费用中的利息支出，凡是能够按转让房地产项目计算分摊的，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利息的计算金额。房地产开发费用所取得的土地使用权的所支付的金额，以及房地产开发成本之和的5%以内扣除。凡是不能够提供金融机构证明的，利息就不能单独扣除。三项费用的扣除按照土地使用权所支付的金额，及房地产开发的11%内计算扣除，就是说你不能提供这三项费用，我说的三项费用就是什么呢，刚才说过了，一个是销售费用，管理费用、财务这三项费用的扣除可以按照前两项成本的10%以内来扣除。
旧房及建筑物的评估价格是指在已经使用的房屋时期以及建筑物，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以新旧程度折扣率的价值，并由当地税务机关参与评估机构的评估价格确定的价格。转让房地产的税金刚才说过了，指营业税、城建税、印花税这些。
房地产开发企业办理土地增值税清算时，计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例的规定来执行，另外规定的除外。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用以及转让房地产有关税金，必须提供合法有效的凭证。不能提供合法凭证的不能扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算时所付出的前期工程费、建筑安装工程费及基础建设费、开发间接费用的凭证或者是资料，不符合清算要求或者是不真实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房的结构、用途、区位等因素核定，这个上面这四项开发成本单位面积的金额标准，并来计算扣除。具体的办法我们下放给省里面来决定。
1.关于配套项目和装修的成本费用扣除
房地产开发企业，开发建造与清算项目配套的居委会、派出所的房屋，还有会所、停车场，物业管理场所，还有变电站、热力站、水站、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电、通讯设施，这些怎么处理，按照以下原则进行处理。建成后产权属于全体业主所有的，成本费用可以扣除。这是看到产权协议，属于全体的业主所有的，那么成本可以扣除。建成后无偿的转交给政府，公用事业单位用于非盈利性的社会公共事业的，成本费用可以扣除。建成后转给非盈利的这些，这些可以成立。建成后有偿的转让，应计算收入，并准以扣除成本费用。刚才就讲了，办不下来，刚才谁问我了，土地办不了什么证，你建了之后要有偿转让的，你就要计入收入，可发扣除成本，也要缴纳土地增值税。
房地产开发企业销售已经装修的房屋，其装修费用可以计入房地产的开发成本，现在有人卖的精装修，房子装修的成本可以计算进去。房地产开发企业的预提费用，除了另有规定之外，是不得扣除的，预提费用是不能扣除的，除非有另外的规定。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目和销售面积占多个项目可销售面积的比例或其他一些合理的方法，计算确立清算项目的扣除金额。就是各种项目有不同的，按照比例来计算。
2.旧房以及建筑物的评估价格
旧房以及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府聘请房地产评估机构评估的重置成本乘以新旧程度折扣率的价格，这个价格是由税务机关来确定。
新建房是指建成后没有使用的房子，凡是以使用一定的时间或者是达到一定磨损程度的房产，均属于旧房。使用时间和磨损程度、磨损的标准可由省、市、自治区财政厅或者是地方税务局来具体规定，这个总局不作统一规定。纳税人转让旧房及建筑物，凡是不能够取得评估价格，但是能提供购房发票的，经当地税务部门来确认，可以按照条例规定的扣除项目的金额，可按发票所载的金额，并从购买年度起，至转让年度止，每年加计5%的计算。
3.关于契税和印花税的扣除问题
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供缴纳契税完税凭证的，准予作为房地产有关税金扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征收管理法的规定，实行核定征收。这是关于扣除项目的一些具体的规定、政策。
另外还有关于计算土地增值额的时候，已经扣除印花税的问题，我们说是允许扣除印花税。这个印花税是指在转让房地产时缴纳的印花税，房地产开发企业按照施工房地产开发企业财务制度的有关规定，缴纳的印花税列入管理费用，相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税的时候，允许扣除在转让的时候缴纳的印花税。
关于缴纳契税可否在计算时扣除的问题，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已经缴纳了契税，在旧房及建筑物评估的价格中已经包括了这项因素，在计算土地增值税的时候不另作为与转让房地产有关税金予以扣除，因为已经包含在计算之内了。
4.关于财政部规定的其他项目扣除
我们指的财政部规定的其他项目，主要包括哪些呢？
一个是对从事房地产纳税人可按照规定，加计20%扣除，这是我们财政部、税务局规定的。
另外一个土地增值税的税率，它是四级超额累计税率。一个是增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率是30%。增值额超过扣除项目的50%，没有超过扣除项目100%的部分，税率是40%。增值额超过了扣除项目100%，没超过扣除项目200%的部分，税率是50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%，这个税率很高，所以说为什么一些开发商愿意核定，不愿意查帐，可能是考虑这个因素。
四级超额累计税率，每一级的增值额，没有超过扣除项目金额的比例都包括本比例数在内，计算土地增值税的时候还可以按增值额乘以适当的税率，减去扣除成本，乘以速算扣除系数的简便办法计算。
六、关于土地增值税的纳税登记和纳税申报
下面简要讲一下关于土地增值税纳税登记和申报有关的一些情况。纳税人应当在转让房地产合同签订之日起，七日内向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报登记，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税登记，并向税务机关提交房屋及建筑物的产权，土地使用权的证书、土地转让，房产买卖合同，房地产评估报告与其他转让房地产的有关资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关核定同意后，可以定期进行纳税申报，具体的日期由主管税务机关来确定。纳税人按照税务机关核定的税额及规定缴纳期限缴纳土地增值税，他是指房地产所在地是指房地产所在的座落地，纳税人转让房地产座落地在两个或者是两个地区以上的应该说房地产所在地分别申报纳税。现在有的项目不在一个地方，可能在几个地方，有时候我们不回原地纳税，应该是在座落地交税。
纳税人应在转让房地产合同签订的七日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提供房屋及建筑产权、土地使用证书，土地转让、房产买卖合同，房产评估报告以及其他转让房的有关资料。纳税人按照税务机关规定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入，由于涉及的成本确定和其他的原因而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，我们就要按确定的预征率，去年调整了预征率。待项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法也可以由各省来确定。
这个预征率也不一样，有的高，有的低。现在还有一个怪现象，我们一些中介机构，帮开发商在清算的时候，清算到最后还要退税，这种现象在有一些地方发生过。这种情况是不是有这种情况，从理论上讲有这种情况，可能预征完之后，再加计扣除还出现退税的情况，这种情况是极个别的。这些年房地产的价格成倍的上涨，出现这种退税的情况，是不正常的。所以我们要求凡是有这种要求退税的情况，要是我们稽查部门要重点的进行稽查，查到底是什么原因，如果真正是出现这种情形了，我们是要退的。要是弄虚作假，偷税漏税要严肃进行处理。一般情况下是不会发生这种情况的。我们一些基层税务干部可能业务上不是特别熟练，再一个这个税种特别复杂。我们一些中介机构帮助企业做帐，我们的税务干部还没有能力发现，还查不出来，这种情况是有的。但是这些情况，凡是出现这些情况，要认真进行清查。现在基本上没有这些退税情况。刚开始清算的时候纷纷反映，这不行，这些清算还要退税，最后严格查起来都没有什么退税，说明这里面都是在弄虚作假。也在考验我们的税务干部，看你有没有本事查出来，我给你做的帐。希望我们在座的中介不要做这些事情，我们共同把税法执行好，严格按税法办事。
税务机关核定的纳税期间，应当在纳税人签订房地产合同之后、办理房地产产权转让手续之前。纳税人选择定期申报方式的应当向所在地地方税务机关备案，定期申报方式确定以后，一般一年内不得变更。
七、土地增值税的征收管理
土地增值税由税务机关来征收，主要由地方税务机关征收。土地管理部门，房产管理部门应当向税务机关提供有关的资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。这些部门现在正在给税务部门进行合作，搞信息共享，像武汉、在杭州，在很多地方已经开始，就是房管部门和税务部门进行信息共享、联网。这是以后下一步发展方向，包括我们下一步房地产税收的改革，都离不开信息的支持。
土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供资料，是指向房地产所在地的主管税务机关提供有关房屋及建筑的产权，土地使用权、土地出让金数额，土地基准地价，房地产市场交易价格，以及产权变更等方面的资料。因为现在我们的征税好多依据房地产、房管部门的数据。除了房的价格，还有普通住房、非普通住房划分标准问题，这个标准税务部门很难划分，所以基本上是按照房管部门他们划分的标准确定非普通住房和普通住房的界限标准。所以必须要提供这些合作和配合，不然税收征收管理很困难。
转让房地产取得收入的纳税人应当按照下列程序办理纳税手续，首先是纳税人在转让房地产合同签订七日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提供有关的产权，土地使用权的各种证书和资料。
对经常发生房地产转移，而难以每一次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关来确定。对预售商品房的纳税人，在签订售房合同七日内也必须到税务机关备案，并提供有关的资料。税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限，对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。
纳税人按照税务机关核定的税额以及规定的纳税期限缴纳土地增值税，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。土地管理部门和房地产管理部门应该协助税务机关依法征收土地增值税，向税务机关提供有关的房屋和建筑物的产权，土地使用权、土地出让金，土地基准价格，房地产产权交易价格，以及权属的变更等方面的资料，积极支持税务部门搞好土地增值税的征税管理工作。
八、土地增值税减免的一些规定
对建造普通标准住宅的税收减免政策主要有这些，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额没有超过扣除项目20%的，免征土地增值税。这个政策的执行是很有效果的，这和刚才的加计20%还不一样。那是对所有的开发商在成本之下再加计20%，这是对普通标准住房又一个优惠政策的规定。
对国家征用收回的房地产减免的一些政策。因国家建设需要依法征用收回的地产，免征土地增值税。这个地方刚才一个同志还问我，说国家可能城市规划，把这个地方的拆迁收回了，收回以后又把它挂牌，转让给一些开发商，再建设一些新的住宅，要不要征土地增值税？我认为是这样把握的：在拆迁环节，政府把拆迁收回来这个环节是免征土地增值税的。开发商拿到这个土地之后，他如果再建设商品房，还是建设其他一些住宅用地，在销售的时候，这个环节要征销售商、开发商的土地增值税，所以这两个环节要分开。因国家建设需要，依法征用收回的房地产，是指城市实施规划，国家建设需要而被政府征用的房产或者是收回的土地使用权，因城市实施规划国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，比照规定，免征土地增值税。这也是一个政策，就是要拆迁，当地的住户可能不是把卖给政府，他自己也拆迁了，把房子转让出去了，这种情况因为属于政府行为需要，不得不走，不得不拆迁，这种也给他免除土地增值税。
符合这些免税规定的单位和个人，必须向房地产所在的地税务机关提出免税申请，经税务机关审核以后，予以免征土地增值税。所以我们讲城市实施规划，而搬迁是指什么，我们主要指哪些范围？在条例上有一些规定，主要指旧城改造，或者企业的污染、扰民产生的生产过量的废气、废水、废渣、噪音，使城市居民生活受到一定的危害，而由政府或者是政府有关主管部门根据已经批准通过的城市规划确定搬迁的情况。国家建设的需要而搬迁，国家建设需要是指实施国务院，省级人民政府，国务院有关部门，有关部委批准的建设项目进行的几种搬迁的情况。
对个人转让房地产减免政策，个人因工作调动或者是改善居住条件，而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或者是五年以上免予征收土地增值税，居住满三年还没有满三年的减半征收土地增值税，居住没有满三年的按规定征收土地增值税。这个现在对个人转让个人的住房，现在是暂免征收土地增值税。就是对居民个人拥有的普通住宅，转让的时候现在是不征土地增值税的，但是按照规定税法是征的，现在是不征的。所以在调控政策在研究时，要恢复这个征税我们没有同意，我说再征土地增值税房价又上去了，所以按照条例规定是征的，但是现在是免征的。对个人之间互换自由居住用房，房地产的，经当地税务机关核定、核实，也可以免征土地增值税。
对于房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地或者是以房地产作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资联营的企业中去，现在是暂免征收土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应当征收土地增值税。
对合作建房的征免规定，对一方出土地一方出资金，双方合作建房，建成后按照比例分房自己使用的，也暂免征收土地增值税，合作建房。建成后转让的，出卖的，不是自己用的，这个要征土地增值税。
关于企业兼并转让房地产的征税问题，在企业兼并中对于被兼并企业兼房地产转到兼并企业中去，也暂免土地增值税。对于土地房产作价入股进行投资和联营的，凡是所投资和联营的企业从事房地产开发，或者是房地产开发企业以及建造的商品房进行投资联营的，不适用刚才说的前面的，这有一个区别。刚才说的联营投资是免征的，但是投到房地产开发企业，还要销售房地产这个，不在免征之列，这是要征税的，这个政策下一步还要研究修改，就像这里面很多人做文章，现在一部分是转到房地产，相当一部分不在房地产行业，对这种税收征免以后会逐步转到这个房地产行业来的，怎么规定，这我们在研究这个事情。
1994年1月1日之前已经签订的房地产合同，不论是房地产在何时候转让，都免征土地增值税。94年以前签订的房地产转让合同。1994年1月1日以前已经签订的房地产开发合同或者已立项，并按规定投注资金进行开发，其在1994年1月1日之后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿转让土地合同签订之日准。对于个别由政府审批同意进行成片开发，周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期内首次转让的，经所在地财政、税务部门审核核定，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。
九、土地增值税的清算
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入，由于涉及到成本确定和其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。待这个项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补，这就是土地增值税的清算。
1.关于预征土地增值税
对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当时情况来制订。因此对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关，规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税登记、纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后多退少补。当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应当在取得收入时先到税务机关来登记或者是备案。
2.普通住宅与非普通住宅标准政策的规定
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20%，免征土地增值税，刚才已经讲过了。普通标准住宅是指所在地一般居民，一般民用住宅标准建造的居住用的住宅，主要就是这些，普通老百姓住的。现在有一个标准，有的是90平米，有的是144平米以下，三项标准，一个容积率，一个面积，一个价格。现在有的是单独掌握成价格，有的是单独是面积，但是按照规定是三个标准同时具备，才能是普通住宅，但是执行上有点不完全一致。像高级公寓、别墅、度假村都不属于普通住宅。普通住宅与其他住宅具体划分的界限，也是由各省市人民政府来确定。
对纳税人既建普通住宅，又建其他房地产开发项目，这种怎么算？我们还是按照要求应该分别的核算增值额，不能混在一起。不分别核算增值额或者是不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不能使用减免税的规定。
土地增值税的清算单位怎么规定呢？我们土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对分期开发的项目以分期项目为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额。
3.土地增值税清算的条件
我的讲讲土地增值税清算的条件，就是符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算。第一个是房地产开发项目全部竣工，完成销售的，这个必须进行清算。第二个是整体转让没有竣工决算房地产开发项目的，整体转让但是没有竣工，但是整体转让了，这个项目也得清算。直接转让土地使用权的，这个也得清算，这是转让的三个条件。
再一个符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的清算。一种情况是已经竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积，整个项目可售建筑面积的比例达到85%以上，或者比例虽没有达到85%，但剩余的可售面积已经出租或者是自用的，这些情况都必须得清算，符合清算条件的清算。
再一个条件是取得了销售预售许可证满三年，也没销售完的情况，这个情况也得清算。你这个销售证、预售证取得三年了，还没有卖，没有达到85%，那不行，你到三年也得进行清算。纳税人申请注销税务登记，但是没有办理土地增值税清算手续的，这个也得清算，要注销了，也得清算。另外其他特殊情况由省税务局进行清算。
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资，分配给股东或者是投资人，抵偿债务换其他个人单位非货币性资产等，发生的所有权转移时，应视同销售房地产，其收入按下列顺序来确认：一是按本企业在同一地区，同一年度销售同类产品的平均价格来确定；二是主管税务机关参照当年当地同类房地产的市场价格或评估的价值来确定。这就是开发企业，把开发产品用于职工福利、奖励，另外投资分配股东这种情况怎么进行清算，这次是明确的规定。房地产开发企业将开发的部分房地产转让为企业自用，或用于出租等商业用途时，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时也列入收入，不扣除相应的成本和费用。
4.土地增值税的扣除项目
土地增值税的扣除项目，第一是房地产开发企业办理土地税清算时，计算与清算项目有关扣除项目的金额，应根据土地增值税暂行条例第六条，以及实施细则第七条的规定执行。除了有规定的除外，扣除取得的土地使用权所支付的金额，房地产开发的成本费用，以及转让开发的有关税金，需提供合法的有效凭证。不能提供有效合法凭证的，不能扣除。这个地方有一些凭证丢了，找不到了，找公安、政法部门出一个什么证明，说什么合同丢了，找不到了。如果确实是这种情况找不到了，有法律依据的证明我们也是可以认可的，要具体情况具体分析。
房地产开发企业办理土地增值税清算时所附送的前期的工程费，建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或者不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的，建安造价定额资料、结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，据以计算扣除。这些具体办法由省里决定。
房地产开发企业开发建造与清算项目配套的居委会、派出所、会所、停车房、停车库，物业管理场所、变电站、热力站、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理，建成后产权属于业主所有的，刚才讲过了成本费用可以扣除。建设后无偿转给政府公共事业的成本费用可以扣除，建成后有偿转让的应计算收入，并准以扣除成本费用。
房地产开发企业销售与装修的房屋其装修费用可以计算房地产开发成本，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外不能扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用应按照清算项目，可售面积，可售总面积的比例和其他方法计算确定清算项目的扣除金额。
5.土地增值税清算与报送的资料
土地增值税清算与报送的资料，按照政策规定，纳税人必须在满足清算条件之日起，90日内到主管税务机关办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算报送下列资料，一个房地产开发企业清算土地增值税的书面申请、土地增值税纳税申报表、项目竣工决算报表、取得土地使用权时支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息、结算通知单、项目工程合作清算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产收入成本费用的有关的一些证明资料。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应当报送中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告，这是一个规定，就是纳税人直接报不存在这个问题，如果纳税人委托中介机构进行报送的还要报鉴证报告。鉴证报告有一个总局给中税协印发的，原来叫管理中心，税务师管理中心，它和协会共同发的关于鉴证的一些程序规程，按照那个执行。税务中介机构受委托清算项目审核鉴证时应按照税务机关规定的格式，对审核的鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关对从事土地增值税清算鉴证工作税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确的要求，并做好的必要和指导管理工作。
6.土地增值税核定征收
房地产开发企业有下列情况之一的，税务机关可以参照其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定，征收土地增值税。现在的核定征收率财政部、国家税务总局已发文明确规定，不低于5%。可能有的地方提出太高了，执行不了。现在有一些也没有严格执行这个，我们要求是核定率不低于5%。符合核定条件的，一个是依照法律行政法规的规定，应当设置而没有设置帐簿的，这种情况可以进行核定。第二种情况是擅自销毁帐簿，或者拒不提供纳税资料的。第三种是虽然设置了帐簿，但是帐簿混乱的，或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者是扣除项目金额的。四是符合土地清算条件，未按规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，也要给他进行核定征收。五是申报的计税依据明显偏低，又没有正当理由的。
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