爱华网房地产崩盘尚未发生，在这里也抛开以前的预计不考虑，只探讨房地产为何会从一线城市开始崩盘。
第一，任何一个商品市场，崩盘一定源于全面过剩，基于房地产是典型的区域市场，全国房地产全面过剩到极限标志是什么？就是一线城市过剩。
关于过剩，有几层意思：其一，基于本地的经济状况所决定的房屋需求饱和；其二，价格远超过购买能力。这是一个综合的行为，不是某一项单独的行为。
第二，现在，几乎所有的人包括政府、地产商和个人都认为一线城市的供需关系较好，不会发生崩盘，资本市场有一个定律就是绝大多数人的预期一定是错误的，虽然原理很难讲清楚，但不断受到验证。
第三，现在三四线城市和部分二线城市的供需状况已经恶化，地产商拿地的时候一定是精细核算，严格管控风险，最近一年多，这些城市的土地出让比较少；相反，大家一致认为一线城市的供需状况比较好，稍微大一些的地产商都会到一线城市拿地。
数据可以佐证这一点：2014年1到10月份全国300个城市土地出让金为18566亿元，同比减少24%。一线城市的土地市场却很红火，比如：北京今年1-10月份土地出让金累计1861.67亿元，已经超过2013年创下的最高纪录1821.82亿元。10月份，北京土地出让197.8亿元，环比增长103.93%。
广州的土地市场也是如此。
当所有的地产商都将一线城市作为安全岛的时候，一定是最不安全的地方，这是巴菲特的定律。
可能很多人说，一线城市土地稀缺，我不知道别的地方，总体来说北京和广州（这两个城市我比较熟悉）的土地市场绝不稀缺；或许有些地段是稀缺的，比如北京的王府井大街，广州的北京路，一定是稀缺的，也没有土地出让；但作为住宅用地，郊区扩张的很快，土地不存在任何的稀缺性。
一个城市的经济发展是有限度的，可容纳的工作岗位也是有限的（房屋数量和工作岗位是相配合的）；当大地产商都涌向一线城市的时候，就是供需关系恶化的时候。而只有一线城市从住宅数量和价格两方面供需关系恶化的时候，才是全国房地产市场全面恶化的标志。
第四，对于三四线城市和二线城市，大家对房地产过剩已经有充分的预期，地产商和购房者有充分的心理准备，不容易带领全国房地产整体崩盘；而一线城市供需恶化以后，无论房屋持有者还是地产商，都存在资金链恶化的问题，加上一线城市的房屋溢价（实际上就是单位面积的土地价格）很高，才会造成崩盘的走势，而一线城市的崩盘走势才会带动全国房价的恐慌走势。
第五，一线城市的房价很高，溢价也很高，对银行信贷的依赖性更严重，当房价开启下跌的时候，银行必定收缩，对一线城市的打击更加严重。
所以，未来的房价崩盘，一定从一线城市开始。或者换句话说，一线城市不崩盘，就没有全国房地产市场的整体性崩盘。
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