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房地产作为耐用消费品的属性
彭文发
(2009-6-28)
要理性地投资或购买房地产商品，首先必须认识房地产的商品属性，尤其是中国房地产的商品属性。包括它作为一般商品的属性和作为特殊商品的属性；在此基础上，认识房地产商品在何种情况下可以保值增值？房地产商品在何种情况下会被贬值？房地产商品在何种情况下可以传之后人？只有认清了上述诸问题，我们购房或投资房地产才有理性的依据。
房地产商品的一般特性。房地产是一种商品。什么是商品？商品是用来交换的劳动产品。商品分为自然属性和社会属性，商品的自然属性就是它的物质属性,商品的社会属性也就是它的价值属性。房地产商品的价值属性表现为：一、为人们所需要,具有宜居性这样的独特的使用价值；二、是社会综合的劳动产品,它凝结着巨大的人类一般劳动,具有较高的价值；三、其价值既是由社会平均劳动时间所决定，又由于附有土地又具稀缺性，因此其价值既受价值规律制约，又受土地价格规律制约这样双重的价格规律制约。房地产作为一种特殊的商品，其特殊性在于：一、占用土地资源与空间因而不具流动性；二、消费周期比较长容易带来似乎永不变质的误解；三、整体价值高，属于资产性商品。
从占用土地资源与空间的角度来看，其一是需要对耕地与城市空间加以保护，土地资源与城市空间资源紧张。其二是人们对于地理位置的敏感性，地理位置的利弊具有排他性；一地之利为某人所占，则其他需要者即被排斥在外。其三是政府的政策、策略和市政规划以及政府对土地的垄断与政府对土地价值的渴望与依重对房地产价值具有重大的影响。从人们对其需求的角度说，因为人们对房地产的消费周期很长，所以在选择时一般都非常谨慎，包括价格的高低、地理位置与交通、周边人文环境、房屋结构、面积大小、具体房型、银行按揭与首付等。从价格的角度说，由于房产价值高，往往会占到普通人极大的消费权重，所以对于其价格异常敏感，因为一个家庭对房地产的投资会影响其家庭生活的很长时间。
房地产的使用价值就是宜居性。所谓宜居性，就是适宜于居住的特性。适宜于居住，首先是房子的结构与质量符合标准，其次是房子所处的地理交通位置及其周边人文环境，其三是房子的价格符合于购房者的承受能力。价值表现为交换价值其实现为价格。价格可以理解为商品的成本加上利润。对商品房的成本可以表述为＝地价＋土建成本＋装修成本＋其他，其中开发商的利润一般在25%以上（高于平均利润），政府的各种所得在40%以上（高于开发商）。今年3月全国两会期间，全国工商联上交“9城市房地产企业的开发费用”的调查报告，显示在总费用支出中，流向政府的部分所占比例为49.42%，其中上海最高，达64.5%。上海市市长表示数据有误，但迟迟拿不出反驳的数据。但事实证明上述数据是真实可靠的，各地的数据证明政府确实拿了房地产价格的大头。开发商利润到底有多少？去年金融危机冲击，市场极不景气，上市房企平均净利润率仍高达20%，其他哪个行业可以活得如此滋润？福州市物价部门2005-6月在全国率先完成对该市市区商品房社会平均成本的测算工作，并向媒体公开发布了测算结果：福州市市区商品房平均开发成本约2160元／平方米，社会平均利润约1400元／平方米，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20％、25％和14％左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41％左右。这个数据除价格具有特殊性外，数据的比例则具有一般性。所以，房价中的虚拟价格很高，也就是泡沫很多，而泡沫是不会增殖只会贬值的，其中虚拟部分就是土地的超常高价和政府超常的所得及企业的超额利润。
房屋价值与土地价值的背离：房屋作为自然物的属性，其价值会随时间的推移而降低，房屋附着的土地价值与空间由于其稀缺性则会随着时间的推移而不断上涨，这是房地产商品的又一特性。
中国的地价也许会上涨，这确实是事实；但是中国的地价不是真实的地价，是有时限的即70年的土地使用权，每过一年就减少１／７０，而土建（结构）部分造价也会因自然规律性随时间而减值。可以说，中国房地产商品没有一座百年不坏的房子。假定房地产的寿命是80年，那么40年其价值就减半，即只值原价的1/2；20年就减少1/4，即25%；10年就减少1/8，即12.5%的价值。对于装修部分一般按５～１０年折减，也就是公认的５年后的装修就不值钱了。所以，作为房屋本身的物质属性，其价值会不断降低。所以，房地产的价格，作为房屋本身的物质属性的价值会不断降低，但其附着的土地价格则会不短地上升。尤其是中心城区的房子，现在的价格是不断地上涨！---而我们看一下发达国家的房地产市场，中心城区的房子总是随着城市的发展而宜居性越来越差，即使用价值越来越低，自然交换价值也会越来越小！那么中心城区的房地产之涨价，那是土地价格与空间价格在上涨的缘故。但在我们中国，房屋附着的是土地使用权，不是土地本身，而是土地70年的使用价值。所以“土地70年的使用价值”，会随时间的流失而流逝，因此，“土地70年的使用价值”，也会不断地贬值，这与西方国家你买到了房子就是买到了稀缺性的会增值的土地是很不相同的中国特色。但是现在很多开发商反其道而为之，不断地营造房地产增殖的气氛，不断的推高地价以营造房价上涨论，而地方政府也乐观其成，因为地价上涨意味政府土地收益地增加。
房地产是商品，也就是消费品，只不过是耐用消费品！所以，它是不会增值的，它只会被消费掉！因为它不是硬通货，因此它的价值会自然地衰减！再说了，除了极少数有钱人炒房外，绝大多数国人买房都是为了自己去居住，而自己居住的房子，是永远不会增殖的，只会被你自己消费！高价的房子由于只会被自己消费，所以大多数人会被按揭压的喘不过气来！假如它是硬通货，当你被按揭压的喘不过气来的时候，你只要把它卖出去就可以了；可是它不是硬通货，所以你要把它卖出去不容易，你摔不脱它，它只有被你消费！因为硬通货即黄金可以流动，但房地产商品是不动产，是不能流动的商品！所以，没有钱的人把买房做为投资，风险是很大的：除非你买到手后很快就倒出去，否则就会亏本！
房地产商品在何种情况下可以保值与增值？
土地增值时，房地产商品可以保值与增值。房屋本身并不会增值，只会贬损。你购买的并不是土地的所有权，而仅是该土地70年的使用权，而这个使用权都到了天价！你有财力在70年内赌一把吗？有赌一把的财力是你的房地产增值的第一个条件。
普通居民把买房作为投资，还有一个条件，那就是你的工资的增长幅度高于房地产商品的价格上涨幅度。假如有这个不断上涨的工资收入做保障，那么你稍微积存一些时候，就可以还清第一套房子的按揭来购第二套房子了！可是事实却不是这样，因为你的工资待遇改善的机会很小，所以你的第一套房子的按揭总是还不清！在这种情况下，所谓房地产的增殖对你没有任何的意义而只是对你的嘲笑而已！
你的房地产增值的第三个条件，是外资继续大量涌入。2004-2005年上海房地产市场暴涨，是外部投机资金拉动的。自2005年下半年开始的深圳房市大幅上涨，也与外部投机资金炒做有关。外国企业进入中国，不仅需要从国内购买原材料，雇佣劳动生产工人，更需要土地、厂房、写字楼、工人宿舍和高级管理人员生活居住的住宅。
你的房地产增值的第四个条件是投机因素。投机因素足以使我国的资产充满着升值的压力。资本和资产收入已经成为富裕群体牟利的重要手段。掌握资产类商品是当前社会的一大特点，拥有资产类商品，便能赚取利润。房地产业目前所反映的就是这样一种情况。富裕群体正在抢购能创造剩余价值的资本类资产（住房、商业房产等一切可以出租、转卖和投机的不动产）。社会正在形成这样一个结构：有房群体和无房群体。
你的房地产增值的第五个条件是银行的货币供应增量持续保持在15%左右。货币流通量的增加自然会使人把富余的钱投入房地产，所以你的房地产就会增值。
你的房地产增值的第六个条件是所居住的小区的交通与人文环境突然获得重要的改善。
房地产商品在何种情况下会被贬值？
全国有20亿平方米住宅需要改造，有10亿平方米住宅超过20年进入大修期。
国家建设部财政部对租赁住宅的折旧年限规定：钢筋混凝土结构60年，砖混结构50年，砖木结构40年。我国城市房管部门把已经使用20年的住宅称为旧住宅。结合房子的砂浆的耐久性只有20年。这些陈旧的房子自然会贬值。一般来说，土地会增值而房屋本身会贬值的。西方国家的房地产价格中一般是含有土地的所有权的。而我国的城市土地所有权归国家，房价中只含有房屋的价值(在70年内逐年减少)和有限年数的土地使用权。当你购买的房屋到了设计寿命的时候，比如50年或70年，房屋成为危房已经无使用价值，其残值有限。土地虽升值，但因使用权也到期对房主无意义。现在购买的房地产届时一文不值！如果购买新的使用权，一定会因升值的土地而使用权价格上升，拆除危房再建相当于新房的购买。
还有，你所居住的小区，交通与人文环境突然恶化而不具宜居性，你的房子自然就会被贬值。
总之，我们在投资房地产的时候，你千万要记住：第一，房地产是耐用消费品，而不是硬通货，即它不会被保值；第二，自己居住的房子永远不会增值，其价值只会随岁月的增加而衰减！第三，房子是有一定的寿命的，土地使用权是有一定的期限的，它们都是不可能永远地传之与后人的。第四，房地产的增值是有条件的，就看你是否具备这些条件是否有财力赌一把了！
