爱华网总理管不住总经理的涨价冲动
2009年10月22日，中国国家统计局公布的数据显示，该年度前三季度中国经济同比增长7.7％，其中第三季度增速达到了8.9％，中国经济“保8”完全没有问题。但是又带来另外一个挑战，资产价格的上升对于通胀究竟会带来多大的压力？
房地产投资成了中国经济增长的主要动力
曾瀞漪：从2009年第三季度开始的经济数据看，大家对经济增长是完全有信心的。但是大家还有疑惑，是不是经济真的不会再度下滑了，这当中还有哪些隐忧呢？
谢国忠：我觉得2009年这一轮经济的上升，主要是靠政府帮忙，主要是有直接的投资。另外就是银行信贷多放了点，标准降低了一点，很多钱都转到了房地产。现在经济对房地产的依赖非常大，这是一个隐患。房地产已经够大了，在这么大的一个基础上面，房地产是不是还有可能高增长，这是值得大家担心的一件事。
曾瀞漪：我们看到数据显示，2009年房地产的开发投资，这个数字是非常高的，成为整个投资当中最重要的增长动力。房地产的泡沫到底有多大？是到了非常令人担心的地步，还是说只是一个感觉而已？
谢国忠：一般看房地产的泡沫有几种指标：一种指标是房地产的价值跟GDP的比例，从个人来看就是你的房价跟收入的比例。这个比例在美国历史上是平均一倍，这次泡沫的最高点是1.7倍。日本现在差不多是1.5倍，最高的时候是4倍，这是一个指标。
第二种指标就是房租回报率，这是看资产的价格是靠收入支持，还是靠资产升值预期支持的。升值预期越大，你对房租的回报要求越低。第三种指标是看生产的量有多大，就是新房子生产量跟GDP的比例。从这几个方面来看，中国的指标都非常高。
虽说中国搞房地产市场的历史很短，但中国居住房地产存量价值已经超过GDP的两倍，这个再怎么算也是一个不低的数字。从房租回报率来看是3%。我看到很多房子空着也没有加入这个市场，因为中国的房子主要是公寓房，它有折旧，所以3%是很低的。
另外中国房屋的生产量，房地产投资远远超过GDP的10个百分点。开发商的投入在世界上来说，即使在城市化高速增长情况下也是很高的。
第四个，个人收入跟房子的平均价格比，现在很多城市都是20倍左右，我觉得这也是不可持续的。
综上所述，怎么看中国的房地产，可能都是泡沫。这是我们担心的一件事。
曾瀞漪：Andy特别担心目前的中国房地产的泡沫问题，这在未来中国经济增长当中，可能会带来很大的隐患。
靠房地产拉动经济是贪小失大
曾瀞漪：我们2008年谈中国经济问题的时候，很多人就在说，房地产加把劲，肯定能把中国经济带起来。没错，房地产带动了2009年中国的经济成长，但2010年是不是还要继续依靠房地产拉动经济呢？
谢国忠：现在银行还有钱，银行的贷存比还没有那么高，如果想要再放钱出来托房地产是有可能的。但是，把房地产托得那么高，摊子那么大，万一银行没有钱了，倒下来，后果是很严重的。
从政府的层面来看，短线经济上好像没什么别的出路，就是房地产炒一把，好像经济能够好一点，这种心态可以理解。但我觉得这是贪小便宜吃大亏的心态。有一样东西可以炒一把，给经济带来一定的舒缓，短线是见效了，但是长线就会给自己带来更多的问题。所以我觉得中国的最终出路，还是要调整经济结构，不能看到哪里还能炒一把，就把经济托一托。用这样的思维来管经济，最终的结局可能是一个很大的灾难性调整。
曾瀞漪：目前我们看到宏观的政策走向，基本上是保增长、调结构，最重要的就是要管理好通胀预期。在资产价格上升的情况之下，这种通胀预期到了什么样的程度？严重吗？
谢国忠：中国老百姓的通胀预期主要是由房地产引起的，为什么老百姓都认为有通胀呢？为什么大家愿意去借钱买房子？因为人们还有一个感觉，就是政府不会让房价掉下来。一个是利息低，一个是通胀预期高，加上政府不会让房价掉，这些因素使得大家在房价那么高的情况下，还是愿意借钱买房子。我觉得这是内地已有的通胀预期，有些人老是在谈中国的CPI，说是你看还没涨啊，应该没问题啊，再动用报纸、电台宣传一下，让老百姓觉得没有通胀。其实这个宣传没有什么效果。我平时接触的一些人，他们都是有通胀心态的。
对话时间：2010年年初
政策灵不灵，关键看能不能压住投机需求
曾瀞漪：国家主席胡锦涛说，国际金融危机对中国经济的冲击，表面上是对经济增长速度的冲击，实际上是对经济发展方式的冲击，转变经济发展方式刻不容缓。领导人的讲话会如何反映在政策上？从2009年12月开始一直到现在，国家连续出台对房地产的调控政策，你认为有什么样的效果？
谢国忠：我们看到一级市场里的销售量有明显下降，二级市场里价格也在下降，跟过去两次调控的情景差不多，开发商认为价格是不会下降的，因为政府不希望价格下降，只要能够撑得住，政策最终是会变的。所以出现房地产销量下降，价格不降的局面。
从政策调控角度来看，最重要的是政府是不是认为价格过高？如果认为价格过高，应不应该掉？如果价格不该掉，那你的调控是为了什么？我觉得政府自己要想明白。
从现在这个角度来看，限制二套房、三套房，从政治上来说，有一定的宣传意义，但是中国大部分的需求其实就是二套房、三套房，都是投机需求，如果把这个砍了，这个市场从长期来看是混不下去的，所以政策不变的话，房地产一定会作很大的调整。但是问题在于没人相信，大家认为政府早晚会变的，是不会让房价下跌的。
“地王”导致全民疯狂炒房
2010年“两会”刚刚结束，在一片对高房价的讨伐声中，新的“地王”就新鲜出炉。3月15日，北京就分别诞生了总价和单价两个“地王”。中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目，创下北京拍地最高总价。远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地，地块楼面地价达2.75万元/平方米，被认为是北京市场上新任的“单价地王”。当人们还在热议远洋夺得大望京地块“单价地王”时，仅仅时隔6小时，该“单价地王”纪录便被海淀东升乡蓟门桥地块刷新，大股东为中国兵器装备集团的世博宏业，最终以17.6亿元拍得此地，实际楼面价格高达30197元/平方米。
久未在京城拿地的华远董事长任志强，也抛出了4亿元保证金参与竞买大望京村1号地。潘石屹在微博对任志强此举进行调侃：“此前，我劝任志强不要去参加大望京村1号地的拍卖，争不过人家。任总一意孤行，缴了几亿元的保证金去参加。据说，举牌举到一万多元（每平方米）就再不敢举了。不是花钱买地，真是花钱买丢人。”任志强则在微博上回应说：“小潘嘲笑我不是在花钱买地，而是花钱买耻辱。确实，每次都损失了大量利息（指保证金），给政府送了无数额外利润，但至少华远还在参与，而小潘已怕得连参与都不敢了，招拍挂已让小潘失去了参与的信心与勇气。”
曾瀞漪：我们听到，不同的政府官员甚至很高级的官员都这么说，房地产是支柱产业，不能不支持，所以，加强监管采用的是各个部门联手的方式。国资委要求78家非地产主业的央企退出房地产市场，也看到银监会对于地产商在银行方面的贷款要加强限制，还有银行也是要提高个人房贷的首付比例，这样做，会不会既维持了经济增长，又平抑了房价，使两边看起来就平衡了。
谢国忠：来来回回已经折腾好几次了。2010年“两会”之后马上就开始搞“地王”，老百姓对这个东西早就不相信了，所以现在出现全民炒房子，把所有的钱放到里面炒，有最后的疯狂的迹象。政府有些官员的意见不一致，但是我们要看实际的行动。实际的情况是每次房地产情况不好的时候，就有政策来救。问题在于你说是泡沫，但是大家很依赖它，而且还在继续依赖，觉得不会有严重后果。其实这是非常不理性的。
比如，你坐在一列火车上面，火车在朝悬崖开，大家还在火车上讨论是不是要跳下去。有人说不能跳，跳下去要摔伤要骨折的，有人说不跳更危险，谁都不知道怎么办。我觉得现在的情况跟这个挺类似。很多人认为我们必须依赖房地产。问题在于你依赖它，它却是不可持续的，你依赖的时间越长，最终的后果越严重。如果继续这么做的话，图一时的快乐，会付出很沉重的代价。
为什么大家怕股市，不怕楼市
曾瀞漪：你刚刚提到“疯狂”，我记得几年前我们讨论的时候，都很担心中国的股市。可是现在好像大家对股市没那么疯狂，反倒是对房地产很疯狂。怎么会出现这样的变化？
谢国忠：上次是对股市的疯狂，股市掉了之后，我从民间听到很多言论，觉得股市会从6000多点掉到1000多点，害怕了。但是在房地产还没看到这样的情况。上次房地产大掉是20世纪90年代。20世纪90年代的时候，主要是海南、上海、广东的房子掉价，这些房子主要是外销房，跟一般的老百姓基本没有关系，所以一般人没有房地产周期的想法。现在这一波的周期从2002年2003年开始朝上走，有时稍微下调一下又升上来，这个周期一直朝上走，所以大部分人认为房地产只会涨不会掉。
曾瀞漪：官员都这么说的呀，说还会再涨的，有人口红利，等等。
谢国忠：但问题是有些官员说这个话的时候，他有一个利益冲动在里面。在中国买房子等于把钱送给政府，因为土地是政府所有，你交的税也是交给政府，开发商盈利最终还要买土地，也是给政府的。因为钱都是交给政府的，所以政府说房价只会涨不会跌，它这么说是有利益冲动的。就像华尔街交易员一样，他让你买这个产品，吹嘘说产品怎么好，他是自己在给自己发奖金。中国官员跟房地产的关系，跟华尔街交易员和衍生产品的关系有点类似，等于是坐庄了。我觉得这是一种不负责任的做法。中国没什么人口红利，现在农村都是小孩子和老人。中国的城市化基本上做得差不多了，即使说有农村的人搬到城市里来要有地方住，他们买得起房子吗？他们跟房地产市场根本就没关系。所以说到城市化、人口红利什么的，捧房地产，等于是自己在骗自己，或者是你自己不相信但还在骗别人。
对话时间：2010年3月底
地方政府靠房地产吃饭
2010年3月18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企房地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。据初步统计，2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。
曾瀞漪：最近大家关注很多的是央企退出房地产市场问题，如果你的主业不是房地产就要完全退出。有人评论说，央企的房地产销售业务，占整个房地产市场的比例大概是5%，要退出的这78家更少，可能只占1%。所以，所谓的央企退出房地产市场，对于房地产市场的变化会有很大影响吗？能够持续得下去吗？
谢国忠：央企在这一波市场行情里面，起的作用就是创造了“地王”，造成了地比房贵，面粉比面包贵这样一个情况。民企觉得这是不理性的市场，不愿意再买地，但是政府觉得拆迁成本那么高，地价就应该高，应该高于拆迁的成本，所以由央企来支持和拉动，把地价拍到地王的水平，主要是为了让地方政府不受损失。
地价那么高，对市场自然会有推波助澜的作用，大家觉得地那么贵，房价还有可能掉下来吗？他利用这样一个预期把房价朝上拉。所以央企虽然规模不是那么大，但是起的作用是比较大的。它如果退出来，对地价会有一定的抑制作用。但是，问题在于地方政府的权力很大，它认为拆迁的成本这么高，自己不能受损失，所以在央企退出之后，它一定会想办法让民企来埋单的。民企你能不做生意吗？你不买地就甭做事了。
地方政府会通过各种各样的渠道来知会你的，如果你不买这个地，以后在我这里就甭想做事。我觉得房地产市场的核心问题，从微观上来说，是地方政府依靠它，财政依靠它。中央政府的财政是从地方政府来的，间接也靠它。有些官员说我们是靠房地产吃饭的，确实是这个概念。另外我们利息很低，有汇率升值的预期，于是很多钱都进来了。钱通过房地产进入中国的银行，然后从银行里面贷出去变成了土地的价格，变成了地方政府的财政收入，这是一根连锁的链条。如果你想要是把这个链条打断，很简单，加息就可以，或者你升值升到位。
曾瀞漪：一次性大幅度升值？
谢国忠：让它不再有升值的预期，不要老是演京戏一样的，一场演了一天还没演完，第二天再演，好像没有结果似的，引得大家老是在这里边玩，这就等于在搞泡沫了，所以我觉得政府要想清楚，你到底是想干吗？
房地产泡沫救不了中国经济
2010年5月，希腊等国主权债务危机出现扩散的态势，悲观情绪正在加深。大家担忧世界经济出现“二次探底”：欧盟与IMF援助机制未能达到预期目标，希腊等国内部对经济紧缩政策抵制力度较大，债务危机在欧盟内部出现一定程度的扩散，从而导致欧元区经济复苏受挫，甚至有可能出现新一轮的经济衰退；新兴市场国家经济偏热，通胀压力进一步放大，担忧还来自货币政策如果过快退出将导致全球经济复苏中断；欧美发达国家就业状况近期难以根本好转，消费者信心不足，房地产与信用卡市场复苏乏力，中小银行倒闭风潮难以消退。
曾瀞漪：我想，不管是从中央还是到地方，对房地产这个支柱产业的依赖，实际上还有另外一个担忧，就是经济前景的不确定性。政府不敢大刀阔斧地加息，来抑制房价大幅度上涨，因为它有一个很重要的考量，就是不知道全世界的经济在2010年下半年会不会出现下滑。
请你分析一下，现在全球经济除了中国之外，像美国和欧洲，是不是还有下滑的风险？
谢国忠：美国2010年第一季度经济不错，因为消费有所上升，储蓄率下降，出现了一个“收入没有明显上升，但是消费在上升”的局面，我觉得这并不是一个趋势，而是一个反弹。因为美国人觉得好像自己勒紧裤带已经两年了，有点忍不住要花钱了。但是就业这个问题在这几年里面，不太可能完全解决。失业的情况是非常严重的，美国报的失业率数据是差一点到10%，但是就业率不足是7%到8%，加起来是很大一个群体。要解决这个问题恐怕要很多年。
所以，美国要维持高消费，还没有这个基础，但短线我们看到一个反弹，觉得会好一点。但是如果以后石油价格继续上升，美联储必须加息，不加息的话，美国人的日子更难过。到了要加息压制油价的时候，经济有可能出现第二次下滑。
虽然2011年世界经济出现第二次下滑的可能性是挺大的，但是不能因此就说先等一等，让房地产泡沫持续下去。这是很错误的想法。很多人认为，中国的经济热起来难冷下去容易，经济增长一定要保住。这是缺乏科学根据的一个想法。
中国现在就业的情况不像过去那么严峻了，经济如果增长慢一点的话，没什么政治后果。相反，如果你这个通胀高了，政治后果可严重了。现在房价这么高，引起的社会矛盾那么激烈，政治后果是严重的。所以，有人说增长不能放慢，增长放慢要出大事，这个假定是错误的。如果大家认可了这个假定是错误的话，经济增长可以放慢一点，结构调好了之后，反而可以更加健康地高增长。
海南楼市是泡沫的样本
20世纪90年代海南房产泡沫破灭后，海南楼市长期低迷。三亚和海口市的房价近10年来总共的涨幅每平方米在1000元左右。自2009年年底开始，受海南国际旅游岛建设即将上升为国家战略等利好消息刺激，海南房地产市场快速升温。2009年12月，海口房价涨幅高居全国第３位，当月，海南全省商品房销售面积环比上涨高达158％，量价齐升的状态开始席卷全岛。2010年1月4日，国务院办公厅发布计划，到2020年初步将海南建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。6日，国务院宣布海南国际旅游岛规划纲要获中央批准。令人震惊的是，这个消息公布之后短短５天里，全省商品房销售量达到171亿元——这是2008年海南省全年商品房销售量的总和。海口、三亚等一线城市房价一天一涨，个别楼盘甚至一天涨五千，吸引国内外炒房客蜂拥而至，岛内一时出现抢购商品房的“狂热”局面。
面对居高不下的海南房地产热，海南省政府出台了调控政策：从1月16日起到3月31日，海南省暂停审批新的土地开发项目和商业性开发土地出让，但房价的涨势并未得到抑制。三亚市一个名叫“山屿湖”的楼盘，2009年11月８日开盘到2010年2月，就从开盘价13000元飞涨到３万元。当时号称国际旅游岛海上地标的三亚凤凰岛楼盘，均价更是高达6.5万元。国家统计局发布的数据显示，2010年3月份，全国70个大中城市中海口、三亚新建商品住宅大幅上涨：海口64.8%、三亚57.5%，成为全国涨幅最高的两个地方。
据媒体报道，2010年以来，海南的新房8成以上被外地人买走。早在海南国际旅游岛获批前，就有10万浙商进驻海南，仅注册资本就达百亿元，实际投资运作资金可能高达300多亿元，迪拜危机后又有300多亿的热钱流入海南。
曾瀞漪：海南2010年房价大幅度高涨，海南有些开发商就说，现在同比涨幅这么多，是因为过去几年，当地的开发规模和房价只是县级城市水平，这两个月只是在补涨而已。海南作为中国少有的海岛旅游避暑胜地，在2010年第一季度房价达到一平方米均价两万元的价格，到底算不算泡沫？能不能有一个样本式的分析，让投资者看清楚里面的虚实？
谢国忠：我觉得海南楼市是一个很大的泡沫。当时房价起来慢，是因为上一次泡沫爆了之后带来很多痛苦，大家还记得过去的事。后来全国其他地方都涨了之后，它一下就赶了上来，追了上去。度假房地产价格很高，不太可能是真实的。海南并不是量少，现在到处说海南地方有限，你看它造的量，一个公司就造几百万平方米。全世界其他的地方，你看夏威夷全世界人都去，普吉岛全世界人都去，你不能说泰国有多少人，美国有多少人，全世界的人都可以到这种度假的地方去。这是世界性的市场，不是个人的市场。中国人可以到那边去买房子，但是三亚的房子贵好多。我觉得是有问题的。
海南的房子密密麻麻，造的都是公寓。一般的度假房，它要有独特性，才会有价值。像法国的尼斯等地，它是有独特性的。我们这边密密麻麻造得像马蜂窝一样，还随便一个公寓就卖五六十万美元，我觉得是不可持续的事情。这个价钱，在世界一般的大城市里边，都能够买到比较好的房子。能住得起这种房子的人，可能是世界金融机构里面工资比较高的人。海南这种度假村，条件不能说最好，也是为这种高端人士来度假用的，一年住不上几天，却跟他们平时住的房子价格差不多，这里面有很大的问题。
房地产一方面事关民生，一方面泡沫越吹越大
2010年4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
15日，国土部公布新一年的土地供应计划，保障性住房和中小户型住房用地大规模增加。
17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（又称“国十条”）出台，要求房价过高地区，可暂停发三套房及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。“国十条”首次提出：建立考核问责制，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责。这意味着维护房价稳定已被纳入官员的考核体系，使地方官员不能再在遏制高房价上不作为甚至推波助澜。
19日住房城乡建设部又发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。
2010年4月21日，银监会官员指出，二套房贷认定标准不再以贷款记录为准，而是以家庭为单位。
随后北京出台的实施细则，采取临时性措施限定新购房套数，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，这条最为严厉的措施，引起媒体广泛关注。
本轮调控被媒体称为“史上最严厉”的调控措施，除了对炒房者的精准打击之外，更因为中央第一次明确提出了在稳定房价和住房保障工作上要对政府官员“建立考核问责机制”，成为切断地方政府和开发商利益纽带的精准一刀。
曾瀞漪：其实你本身是看好中国经济的，但一直呼吁中国应该注意发展当中出现的泡沫，要避免爆破后造成的痛苦。2010年最新的房地产新政“国十条”，是从买家入手，希望借此限制炒房。政策的落实，从各个部委到地方政府等都有责任，对他们的要求都很严厉。你觉得这些做法是不是可以化解房地产泡沫？
谢国忠：我觉得中国房价的核心问题，是政策要有一致性，能够有长远的政策。因为土地是国家所有，是经济当中最重要的部分，所以国家一定要有政策。但现在我们还是遵循摸着石头过河，能怎么干就怎么干，就走向了使房地产作为政府融资的一个最重要的工具。目前房地产不是为了经济长期稳定，不是为民生，这个矛盾现在没有解决。所以我觉得这样的政策，这个部委出一个，那个出一个，没有什么相关性，没有系统的政策。
曾瀞漪：你觉得现在解决中国房地产的问题，需要有一致性的政策。包括你在内，不少人都建议，应该用加息的方式来对付房地产的泡沫。我们看到政府选择的还是严厉的行政措施。你说在中国永远不要低估13亿人的力量，因为从小保姆到高官，都把买房子作为人生梦想，所以中国房价会不会是长期的民生问题？
谢国忠：对。我觉得第一，房地产政策是长治久安的问题；第二，是对付泡沫的问题，两个是不一样的。泡沫的出现是因为货币发放太多。问题在于政府觉得国有这一边的负担增加太多，会有政治问题，所以它现在想两全其美。
曾瀞漪：你说政府想要两全其美，是怎么样的做法？
谢国忠：就是想通过行政手段，压住房地产价格，然后继续维持低利率的政策。中国低利率的政策是国有体制无法承受资本价格过高，因为它的效益比较低。所以这是一个核心问题。
楼市新政管住了开发商和买家，管不住其他企业的资金流入
曾瀞漪：现在的资金过多，目前压制楼市的措施必然会使资金流向其他的地方，温州炒房团就是一个很典型的例子。能不能从温州炒房团的现象，分析一下中国的资金投资出口的问题？
谢国忠：现在制造业不景气，做事很辛苦，赚钱非常难，大家看到房地产只涨不跌，所以把资金朝这个方向转。中国最近这几年资金大量流入房地产，是通过拐弯流过去的。通过按揭贷款直接流入房地产，包括家庭的负债，都是直接地进入到房地产。中国政府看到按揭贷款和对开发商的贷款流入房地产，实际上其他的贷款，间接地都流到了房地产里面。很多企业都在做房地产，它们通过其他的生意渠道得来的钱，大量地流入房地产。中国的银行体系的贷款主要流进了房地产。
曾瀞漪：国家统计局表示，按照通行的国际标准，包括联合国统计局向各个成员国推荐的方法，一般均把住房列入固定资本形成范畴，并不计算在CPI中。但是中国是不是应该根据自己的情况，把房地产相关指数列入CPI的指数当中？
谢国忠：因为中国的政策要讲政治，所以在数据处理上面也要讲政治。2010年第一季度中国广义的通胀是5.6%，但是CPI报得比较低。它想不想加息，决定于通胀数据有多高。这是我们内部矛盾的问题，政治压倒一切，政治经济在短期力量超过市场经济。它能够歪曲价格体系，会带来后遗症，等到歪曲到一定水平，更加危机的时候，会引起行政危机，所以这是中国体系的核心问题。
保障性住房要实干，不要口号
曾瀞漪：在解决房价狂涨的过程当中，政府提出要加强保障性住房，包括增加土地供应、加强保障性住房的比例，等等。保障性住房对抑制楼市的作用大吗？
谢国忠：地方政府的问题，我们已经谈过很多了，第一，是它造了好的房子，能够拿到的人不一定是社会上最需要帮助的人。这里有一个分配渠道的问题。第二，有些政府做这个事不诚心，因为不想给房地产行业带来竞争，就在很远的地方造很大的房子，结果没人要。最终的问题是看地方政府的心放在哪里。如果地方政府愿意做这个事，那是能做成的。这需要中央政府出台政策，解决地方上的社会矛盾。不然中央政府老是在那边催，下什么文件之类，这种作用就变成一个宣传作用，在实际当中效果有限。
香港房地产市场被大开发商控制
2009年10月14日，香港岛西半山新盘天汇68楼A室复式户以惊天价4.39亿港元售出，英尺价达7.12万元（1平方米＝10.764平方英尺，折算人民币每平方米70万元），打破英国伦敦OneHydePark顶楼单位的纪录，成为全球最贵分层住宅。但是到2010年3月业内人士爆料，该项目去年售出的25套单位现只有1套如期成交。另外，据香港《明报》报道，香港西半山干德道新盘“天汇”实高40层，但“最高层”却是88楼，其下一层则为68楼，消费者委员会直指“跳层”逾十多层有误导之嫌，建筑师学会则质疑屋宇署失职。因为香港惯例是楼越高价越高。在舆论穷追不舍之下，6月15日，发展商恒基地产公布最终交易，结果是：首批发售的25家单位，最终只有1个单位如期成交，4间延期成交，多达20宗退订，占首批单位八成，当中更包括英尺价7.12万元港元售出的全球最贵分层单位。“天价幻灭天汇交易烂尾”，这是《明报》头版标题。《信报》说“政府考虑对发展商采取行动”。
曾瀞漪：我们看到，最近关于香港房地产的楼市，大家印象很不好，港岛西半山天汇的地产商宣称卖房子卖了25套，但是3个月过去了，里面的24套还没有成交，之前还出现楼层夸张跳层，实际45层楼居然变成88层楼的问题。香港股市也出了一些问题，比如说有公司夸大会计账目等，你怎么看香港的资本市场，现在到底出了什么问题？
谢国忠：香港跟内地不一样的地方，是内地人现在过于乐观，对未来保持乐观的心态，所以他们敢于炒房地产。可是香港老百姓对未来并没有那么乐观，因为这10年工资没有怎么涨。这种情况下，他就需要通过一些炒作，让大家去买高价的资产，就是说大陆会有很多有钱的人来买，所以你先买，赶在大陆之前，你就会赚钱，它搞的是这个名堂，用这个来吸引香港人的眼球。我觉得香港的房地产在1997年爆了之后，大家没有正确认识到问题是什么，不去改革这个市场，老是想恢复高价格。怎么恢复高价格呢？就是大的开发商在那边操纵。香港最大的问题就是这个。
房地产泡沫破灭，让日本20年都没缓过劲来
20世纪80年代，日本在世界备受瞩目。1985年，日本成为全世界最大的债权国，而美国却成了最大的债务国。美国人有种被接收的感觉，从曼哈顿到好莱坞，从洛克菲勒大楼到哥伦比亚电影公司，国家的象征纷纷沦入日本手中。很多人认为，日本人正在买下美国。
在“土地神话”信念的鼓舞下，20世纪80年代末，日本成为全世界地价最高的国家。从1985年开始，美国先后与日本签订一系列协议，迫使日元升值，减少日本对美国的贸易顺差；同时，要求日本改变经济导向，扩大内需。由于担心日元升值会打击制造业，进而引发经济萧条，为了保持经济增长，日本政府决定大幅下调利率来帮助制造商，刺激民众消费。一时间，大量资金在市场流动，这些钱却流向了一个地方——房地产。在1985年到1990年期间，日本六大城市的土地价格平均上涨了3.9倍。
房地产价格持续攀升，进而扭曲了股市。巨大的利润刺激着一向以谨慎著称的日本制造业，一夜暴富的神话此起彼伏。1989年12月，东京股市创下39000点新高，地产股股价高得惊人。1990年，日本土地资产总额达2400万亿日元，是美国土地资产总额的4倍。当时有的人就说，日本拥有的钱可以买下美国四次，钱太多了，日本人完全迷失了自己的方向。
从1991年9月起，日本地价开始了长达十多年的下跌过程，累计跌幅高达三分之二。企业资产缩水，金融机构出现巨额的呆账、坏账。20世纪90年代中期，日本政府痛下决心，让一些证券公司和银行倒闭，但是为时已晚。金融和房地产业已经遭受重创，导致20世纪90年代日本经济出现停滞，甚至是负增长。日本电视台将泡沫经济的创伤制作成系统节目《从天堂到地狱》，每期节目找来一名泡沫经济的受害者，以看谁的债务最多，结果大受欢迎。整个20世纪90年代，被称为“丢失的十年”。
曾瀞漪：二十多年前的日本发展模式，到底可以给今天的中国提供多少教训？
谢国忠：内地房地产跟香港比较像，把它做成政府融资的工具。日本当时因为土地都是私人拥有，所以跟中国还是有一定的区别，中国主要是政府利益在当中起的作用很大。但是在全世界，每个大的经济体都有过房地产泡沫，最后带来的影响都非常深远的。美国1929年泡沫爆了之后，萧条了十几年。中国香港也差不多是10年萧条。日本20年都还没缓过来。台湾地区泡沫之后也是10年，甚至到今天还没结束，也是十几年了。所以这是值得我们注意的教训，不管房地产泡沫本身是什么原因引起来的，最终带来的经济后果都非常严重。
曾瀞漪：还有一个奇特现象，为什么中国货在国外卖得比国内便宜？
谢国忠：这个一定跟我们的税收制度各方面有关系，当然土地价格特高也是一个原因。土地价格是成本，一个主要的经济体里面，最重要的成本就是资本、劳动力和土地，土地价格上升了这么多，对销售成本一定有很大的影响。当时日本也是这样的情况，日本的产品在国内比国外卖得贵，因为当时日本土地价格比国外高出好多。
