爱华网房地产投资与区域经济协调发展的关系 城乡区域协调发展
关键词：论文发表期刊房地产业 区域经济 耦合协调 耦合度
目前，国内外关于房地产业与区域经济互动关系的研究大多集中在房地产业区域特性的表现、房地产区域差异、房地产投资对区域经济发展的影响和贡献等方面，但对房地产业与区域经济协调关系中的“协调”没有明确界定，对这种协调关系的判定、经济学表现以及如何根据不同的区域经济发展状况引导和促进房地产业同步发展也缺乏规范的系统研究。鉴于此，本文首先探讨房地产业与区域经济协调发展的作用机理，然后建立二者的耦合协调度模型，并以国内房地产发展四大热点城市作实证研究，来检验房地产业与区域经济耦合协调的作用机理，并比较分析四大热点城市房地产业和区域经济协调发展的程度与类型，以期为其他区域房地产业与区域经济的协调发展研究提供一定借鉴和参考。
房地产业与区域经济耦合协调发展的作用机制
（一） 房地产业发展促进区域经济发展
首先，房地产投资规模的持续扩大，已成为拉动区域固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量，这与房地产在固定资产投资中占据较大份额有直接关系。在房地产投资持续上扬的同时，全社会固定资产投资也同步上升，这也是房地产业成为许多区域经济新的增长点的重要原因之一。其次，房地产业在区域经济链条中处于中间环节，会对关联产业产生需求。房地产的发展不仅带动相关区域内建筑业、建材业、化工、轻工、电器、金融保险等行业的发展，还有利于扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展。最后，房地产业的发展可以为当地居民提供大量的就业机会。房地产业属于第三产业，它本身包含多种服务内容，其所需的就业人数相对于其他产业要高得多。再加上房地产业还能带动相关产业的的就业，为社会提供了更多的就业机会。
（二） 区域经济发展促进房地产业发展
区域经济促进房地产业发展的作用机理主要表现在两个方面：一方面，从消费者购房实现的要素来看，区域经济的发展增加了居民收入，改善了居民的居住生活方式，为居民的房地产消费提供了较高的收入和较强的购房动机，为房地产业的快速发展提供了动力来源。另一方面，区域经济发展为房地产业的发展奠定了基础。这主要表现为区域经济的发展有利于促进房地产配套基础设施的完善。房地产配套基础设施建设中，交通、教育、医疗等硬件方面是房地产开发活动的重要组成部分，也是区域经济发展的先决条件，这方面的完善需要大量的资金作为依托，需要区域经济的发展作为支撑。
房地产业与区域经济两大系统相互协调发展，并且这种协调发展在相同的时间内、相同的空间上能够发挥更大的效应。根据上述分析，可将房地产业和区域经济两大系统的耦合作用机理表示如图1。
房地产业与区域经济耦合协调发展的度量模型
（一）房地产业与区域经济的耦合度
耦合度是用来描述系统或要素彼此作用影响的程度。从协同学的角度看，耦合作用和协调程度决定了系统在达到临界区域时走向何种序与结构，或者说决定了系统由无序走向有序的趋势。系统由无序走向有序机理的关键在于系统内部序参量之间的协同作用，它左右着系统相变的特征与规律，耦合度正是反映这种协同作用的度量。由此，可以把房地产业和区域经济两个系统通过各自的耦合元素产生相互彼此影响的程度定义为房地产业-区域经济的耦合度，它的大小反映了房地产业与区域经济两者相互协调的程度。借鉴物理学中的容量耦合概念及容量耦合系数模型来计算耦合度。设变量ui(i=1,2,…,m)、uj(j=1,2,…,n)分别表示系统，则多个系统相互作用的耦合度模型可表示为：
（1）
当只有两个系统时，可以直接得到它们的耦合度函数，表示为：
（2）
假设函数 f (x)和g(y)分别表示房地产业系统和区域经济系统综合发展状况，其值根据各指标的标准化值与权重，采用加权求和模型计算，公式分别为：
（3）
其中xi ( i=1,2,…,a)为房地产业系统各指标的标准化值，yj(j=1,2,…,b)为区域经济系统各指标的标准化值，对应指标的权重分别为wi和wj。
借鉴（2）式，可以定义房地产业与区域经济的耦合度C：
（4）
显然耦合度值C介于0和1之间。当C趋向1时，房地产业系统与区域经济系统的耦合度最大，说明这两个系统之间达到了良性共振耦合，系统将趋向新的有序结构；而当C趋向0时，房地产业系统与区域经济系统的耦合度最小，说明这两个系统之间处于无关状态，系统将向无序发展。
（二）房地产业与区域经济的耦合协调度
耦合度C作为反映房地产业与区域经济耦合程度的重要指标，它对判别房地产业与区域经济耦合作用的强度以及作用的时序区间，预警二者的发展秩序等具有十分重要的意义。然而，耦合度在有些情况下却很难反映出房地产业与区域经济的整体功效和协同效应，单纯依靠耦合度判别有可能产生误导，因为每个地区的房地产业与区域经济发展都有交错、动态和不平衡的特性。因此，要想真实地反映房地产业与区域经济系统之间的实际情况，需构建房地产业与区域经济系统耦合协调度模型，这样不仅可以评判不同区域房地产业与区域经济两个系统之间交互耦合的协调程度，而且还能反映出房地产业与区域经济发展水平的相对高低。借鉴已有研究成果，本文将度量房地产业与区域经济发展水平高低的定量指标称为耦合协调度：
其中，D为耦合协调度；C为耦合度；T为房地产业与区域经济的综合评价指数，反映两者的整体效益或水平，θ，α，β为待定参数，一般取θ=0.5。
（三）房地产与区域经济的耦合协调度评价标准
按照耦合协调度的大小将房地产业与区域经济的协调发展状况划分为4大类10个亚类，然后再按照房地产业 f (x)与 g(y)区域经济的综合评价指数 f (x)与 g (y)的相对关系划分为30种基本类型（表1）。
以北京、上海、广州、深圳为例的实证研究
（一）指标体系的构建与权重的确定
房地产业系统和区域经济系统的耦合协调发展评价涉及到社会、经济和环境因素等各方面，在遵循科学性、可比性和可操作性原则基础上，本文将指标体系划分了目标层、系统层、领域层和指标层四个层次，从投资效应、产业效应、就业效应三大领域9项指标，构建了房地产业系统的指标体系；从消费效应、资金效应、基础效应三大领域10项指标，构建了区域经济系统的指标体系。具体指标见表2。为消除各指标数据量纲不统一的影响，便于计算，本研究采用极差标准化方法对相关指标进行了标准化处理。为避免主观赋权的偏差，使评价结果更加符合实际，本研究采用改进的熵权法分别确定房地产业系统和区域经济系统各评价指标的权重，权重计算结果见表2。
（二）评价结果
根据公式（3-6）计算出四大热点城市房地产业与区域经济的耦合协调度及有关指标（表3）。同时，根据表3的计算结果及表1房地产业与区域经济耦合协调发展的分类体系与判别标准，将四大热点城市房地产业与区域经济耦合协调发展状况的评价结果也列于表3。
（三）结果分析
1.四大热点城市房地产业与区域经济耦合协调度的横向比较分析。从耦合协调度值D的大小可以看出（表3），四个城市的房地产业与经济耦合协调度在1999-2007年整个时间序列上均呈现出这样的次序：上海位居前列，北京紧随其后，广州次之，深圳最弱。四个城市在1999-2007年耦合协调度的平均值结果分别为：上海0.66，北京0.62，广州0.48，深圳0.42。
从耦合协调的程度来看，北京在1999-2007年依次跨越了中度-高度-极度协调三个层次，其中1999-2000年为中度协调，2001-2006年为高度协调，2007年为极度协调。上海在1999-2007年同样依次跨越了中度-高度-极度三个层次，其中1999-2001年为中度协调，2002-2006年为高度协调，2007年为极度协调。广州仅依次跨越了中度-高度协调两个层次，其中1999-2004年为中度协调，2005-2007为高度协调。深圳的耦合协调程度起点较低，依次跨越了低度-中度-高度协调三个层次，其中，1999年为低度协调，2000-2004年为中度协调，2005-2007年为高度协调。
从耦合协调度的类型来看，共分为7类：严重不协调的仅有深圳（1999年）；勉强调和协调包括有北京（1999年）、广州（1999年）、深圳（2000-2002年）；调和协调类包括有上海（1999-2000年）、北京（2000-2001年）、广州（2000-2004年）、深圳（2004年）；初级耦合协调包括有上海（2001-2002年）、北京（2002年）、广州（2005-2006年）、深圳（2006-2007年）；中级耦合协调包括有上海（2003年）、北京（2003年）、广州（2007年）；良好耦合包括有上海（2004-2006年）、北京（2004-2006年）；优质耦合包括有上海（2007年）、北京（2007年）。由此可见，层次越高的协调度类型，上海出现的频率相对较多，层次越低的协调度类型，深圳出现的频率相对较多。而北京、广州的协调度类型出现在中等层次的频率相对较多。
2.四大热点城市房地产业与区域经济耦合协调度的时序分析。通过观察1999-2007年房地产业和经济系统综合值的时序变化，可以发现四个热点城市除了房地产系统综合评价值在个别年份出现上升回落波动情况之外，经济系统的综合评价值均呈现稳步增长态势，这主要是由于房地产市场本身的不稳定性（由房地产业利润的不稳定，市场供求关系的不稳定，房地产投资不稳定及国家宏观调控等因素诱发的不稳定）所造成的。
通过观察1999-2007年耦合度值C的时序变化，可以发现四个热点城市耦合度值C整体表现较高，除深圳市1999年为0.48外，其余城市在各个年份的值均介于0.70~1.00，这说明房地产业和区域经济两系统相互耦合促进作用非常明显。其中，北京的耦合度从1999年的0.70上升到2003年的0.95，2004年回落到0.94，之后逐步回升到2007年的1.00。上海的耦合度从1999年的0.86持续上升到2007年的1.00。广州的耦合度一直处于较高水平，各个年份的值均介于0.94~1.00之间。深圳的耦合度波动比较明显，先是1999年的0.48上升到2002年的0.89，2003年跌至0.75，从2004年开始回升，至2005年的0.87，2006年之后持续下降，至2007年的0.82，期间发展极不稳定。
通过观察1999-2007年耦合协调度值D的时序变化，可知四个热点城市房地产业与经济的耦合协调度均呈现出持续稳步上升的发展态势，这说明随着房地产市场的日趋成熟和国家宏观调控政策的加强和完善，二者的耦合协调性日趋稳定。
3.四大热点城市房地产业与区域经济系统的对比关系分析。从房地产系统 f (x)与区域经济系统 g(y)的对比关系看，北京属于经济滞后型，即房地产发展速度相对超前，区域经济发展相对滞后，具体表现为投资过热，供给旺盛，而需求相对不足，区域经济支撑能力有限。其中1999-2005年是经济极度滞后型，2006年是经济严重滞后型，到2007年为经济比较滞后型，g (y)与 f (x)的对比关系值逐年上升，这说明北京的经济系统与房地产业之间的差幅在逐年缩小。从上海 f (x)与 g(y)的对比关系来看，除2007年属于房地产滞后型外，1999-2006均属于经济滞后型，其中1999-2001年是经济极度滞后型，2002-2005年是经济严重滞后型，2006年为经济比较滞后型，经济发展速度相对于房地产业发展速度，差距在逐年缩小，到2007年区域经济的发展反超房地产业的发展。广州f (x)与 g(y)的对比关系经历了两个阶段，第一阶段1999-2000年属于经济滞后型，由1999年的极度滞后发展到2000年的严重滞后，经济滞后程度在逐年缩小；第二阶段2001-2007年属于房地产滞后型，由比较滞后（2001-2002年）发展到严重滞后（2003年），进一步恶化到极度滞后（2004-2007年），房地产滞后程度在逐年上升。而深圳 f (x)与 g(y)的对比关系，从1999-2007年均属于房地产发展滞后型，除了2000年滞后程度较轻之外，其他年份均属于极度滞后型；具体表现为房地产市场发展相对落后，市场供给不足，而需求旺盛，社会容纳能力较大。这一情况可以从深圳房地产行业发展的基础数据中得到验证，深圳1999-2007年投资额和销售额的年均增长率分别为9.9%和23.4%，销售面积与竣工面积的增长率分别为9.8%和3.0%，销售额增长率明显大于投资额增长率，销售面积增长率明显大于竣工面积增长率，表现为房地产市场需求旺盛，供不应求。
结论与讨论
房地产业与区域经济之间存在着交互耦合关系，它们相互影响、相互制约、相互促进，同处于区域发展这一综合系统中，但作为两个子系统，它们之间的相互作用存在着不同的耦合协调状况，协调好房地产业与区域经济发展之间的耦合关系是房地产业与区域经济良性发展的基础。
借助系统科学理论与协同思想建立了房地产业与区域经济发展的指标体系和耦合协调模型，该模型不仅可以测度房地产业与区域经济发展之间相互作用程度的强弱，还可以有效地对二者之间的关系进行横向和纵向的比较。本文运用该模型对国内四大热点城市的房地产业与区域经济发展的耦合协调度进行测度和评价，评价结果与客观实际大体相符，说明该方法能较为合理的反映客观现实。
本研究尽管从耦合定量角度研究了房地产与区域经济系统协调程度的强弱，但由于在选取指标方面受收集数据来源的限制，在评价过程中，考虑范围还不够全面，有些重要指标还未能涉及。另外由于篇幅所限，本文未能对房地产与区域经济子系统的协调状况进行深入分析，所提出的评价方法和评价过程都有待进一步完善。
更多阅读
田小娥与五个男人之间的关系 田小娥泡枣的章节
《白鹿原》的看点很多，小说中与田小娥或者想与田小娥发生性关系的有五人，郭财东、黑娃、鹿子霖、白孝文、狗蛋。这五人与田小娥的情感关系体现的是50年前农民的性观念与婚恋观，对我们现在的年轻人来说，是有代沟的，甚至会觉得畸形变态。现
钢筋翻样与建筑抗震设计规范的关系 钢筋翻样培训
钢筋翻样与建筑抗震设计规范的关系一般钢筋翻样不会去看或研究抗震设计规范，以为它与钢筋翻样无关或者关系不大，但我不这样认为，我认为，建筑抗震设计规范有许多条文涉及钢筋，且对钢筋的计算规则有影响。并且，作为一个称职的钢筋翻样也必
转载 1990年日本房地产崩盘与美元/日元走势图的关系----历史，是 日元崩盘
原文地址：1990年日本房地产崩盘与美元/日元走势图的关系----历史，是否会在中国重演？作者：keven[原创作品] 文/keven[版权所有]第一章： 引子我一直不停地告诫我的朋友们，中国的房地产和股市总有一天会崩盘的，但是还是有很多人不愿相信这个事
谷胱甘肽的水平及氧化还原状态与炎症性肠病的关系 谷胱甘肽 一氧化氮
谷胱甘肽的水平及氧化还原状态与炎症性肠病的关系北京市武警总医院南一科王英，罗敏，李卉，张菁，魏巍，高娃，李嵘，邓馨北京协和医院消化内科 张静氧化还原反应（redoxreactions)是细胞新陈代谢和动态平衡中的一个完整的部分。在氧化还原反应
转载 编辑与作者，不得不说的关系。 编辑和作者的关系
感谢！～原文地址：编辑与作者，不得不说的关系。作者：朋友赵宏兴编辑与作者，不得不说的关系赵宏兴编辑改稿子