爱华网Alex的回答已经比较生动了，这就是目前比较流行的房地产信托模式。当然信托不光有房地产信托，不过大体模式都大同小异。
为了便于理解，我做个对比。
目前我国的信托，你可以直接把他当银行理解。
1，项目公司就当是贷款人。
2，购买信托的投资人你可以理解为储户。
3，信托公司在其中起到了就是一个金融中介的作用，把需要投资机会的投资者的资金贷给那些需要资金的项目公司。
4，信托公司的收益来自于信托报酬。比如房地产信托，以17%的利率贷给项目公司，然后给投资人的信托产品的利率为10%。这时候还剩下7%的利差，不过不是全被信托公司赚了。由于信托公司一般没有网点发售，所以要委托银行或者第三方理财帮忙发行，所以要给帮忙发行的机构0.5%的发行费。资金账户的管理要给开立账户的银行0.5%的资金管理费。剩下6%就是信托公司的收益。
5，信托资金运用方式主要是贷款模式和股权模式。
贷款模式好理解就是直接给项目公司贷款，不过我国对于信托公司给房地产贷款条件较为严格，需要贷款对象满足“四三二”规定，也就是项目公司要“四证齐全、企业必须有30%的自有资金投入，二指开发商必须有国家二级资质”。贷款模式的主要风险控制措施就是要有抵押物。
但是如果有一些项目公司没有这些资质怎么办呢？那就搞股权模式。也就是信托公司把募集的资金用于向项目公司的原股东购买项目公司的股权，一般购买90%以上的股权，从而达到控制项目公司的目的。同时和项目公司的原股东签订一个合同，就是要求原股东把那些购买其股份的资金借给项目公司。然后在再签一个回购合同，比如2年后原股东必须回购这部分股份，信托资金借此退出。这种模式的本质还是“真债权，假股权”，为的是绕开监管。这种模式的风控措施主要就是由于信托公司控股了项目公司，所以信托公司可以派驻人员进入项目公司，直接监督项目的运营和资金的用途。
6，结构化的设计是为了保护普通的购买者。信托产品在设计时，一般设计为优先级和劣后级。优先级一般对公众募集，劣后级一般又项目公司的原母公司或者原控股股东等关联方购买。优先级的购买一般是现金，而劣后级的购买一般是项目公司的母公司或者控股股东用债权或者股份购买，一般并不直接出资。劣后级购买者主要是为优先级购买者提供流动性保障，也就说当项目无法按期还款时，劣后级要先承担损失或者提供资金保障。
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