转载 南京市二手房交易一般流程 南京市二手房交易合同

南京市二手房交易一般流程

1,买卖双方在经纪人的协调下，达成基本的价格、付款、物业交割等意向，决定见面细谈；

2、买方准备定金1-2万、本人身份证明；卖方产权人（含共有权人）准备好产权证、土地证、产权人身份证；（如卖方房产有抵押情况，需要带上原向银行借款的合同及相关材料，以备经纪人查询并给出还款建议。）；

3、买卖双方约定时间到中介公司见面，协商签定买卖合同具体事宜；

4、在经纪公司见面协商买卖事宜（合同签定是最重要的，所有的承诺都不要轻易相信，特别是卖方和经纪人的口头承诺不要随便相信，应该要求写进合同。）；

5、买方应要求经纪人严格审查卖方的权属证明，身份证明、同时要求卖方明确房屋的建筑年代并可写进合同；卖方应要求经纪人将买方的付款方式明确在书面合同上（一般商业贷款的方式，下款时间在买方产权证办好后3-5个工作日就可以完成，不要相信经纪人说的贷款要10个工作日左右时间，除省市行公积金贷款需要20个工作日左右才下款外。推荐大家接受中介公司提出的交易过程中将资金托管在房产局资金监管处的要求，特殊情况除外。）；

6、签定三方买卖合同（一般情况下中介都会有格式合同提供，考虑到每套房子都有其特殊的交易状况，提醒大家要把前面协商的具体事项写进合同，同时还应就房屋的户口迁移时间、有线电视、装修、其他附属设施及车位、车棚、地下室等条款签进合同）；

7、卖方在签完合同时手里应持有买卖合同、定金、中介公司开出的收件单；买房手里应持有买卖合同、买方的定金收条、中介公司开出的中介费发票（不建议在签定合同时就缴清中介费）；
8、卖方将房屋的抵押解除（如果合同中约定由买卖双方协力解押的话，买房的资金不要直接交给卖房，而应三方一同到银行将此款打进卖方的还款帐户，最好事前约定当天就可以完成注销抵押时再办理。）；

9、约定申请产权过户时间，中介在网上打印存量房交易申请书,三方一同到房地产交易市场办理过户手续（卖方产权人必须全部到场，并带着身份证原件；买方带身份证原件、首付款及贷款材料。）；

10、办理完首付款交付给卖方或者是托管在交易市场手续后，三方一同到柜台申请测绘并登记过户手续（交易收件单一般交由经纪人保管，此时缴清中介费或缴大半中介费是合适的时间）；
11、三方一同到银行或者担保公司办理买方的贷款资格预审手续（南京市内的贷款担保、公证、土地证等手续费总额一般为1300以内，其中商业贷款为500元以内，公积金或者组合贷款不会超过1300元。此费用由买方承担，注意此费用为上限，多交可视为被中介欺诈）；
12、买卖交易审核10天后，三方一同到交易市场，买卖双方交纳各自税费后领取新证，并将新证及相关材料送银行或者担保公司办理下款手续（如果首款是托管在交易市场的，此时可以由卖方取出了，而尾期房款一般此后3-5天可以到达。）；

13、卖方应在尾款交付前将房内户口，水电物业等费用结清；

14、银行贷款下达后，三方应先验收交割物业无误再去银行或者担保公司领取下款存折、还款存折，卖方拿到全部房款，买方接受所有物业后宣告交易完成（一般情况下，此时视为中介服务的完毕时间。）；

15、买方过30天左右时间后去银行或者担保公司领取自己的产权证、土地证及贷款抵押合同等材料；

特别提醒：
1、 如果是没有中介公司参与的买卖交易，流程中将中介方程序删去即可；

2、没有中介的交易，收件单一般应交由卖方保管；

3、交易过程中,房款一般情况下最好监管在房产局资金监管处.

4、一定要注意贷款的下款时间：除省行公积金为20个工作日左右外，其他贷款都只要3-5天就可以到达，所以合同中应明确时间，不要给不良中介有机可乘；

5、 不要相信承诺，要相信只有合同才能真正保障你的权利；

6、就算是双方自己谈好的交易,如果条件许可，最好委托中介公司办理手续。就算是买卖双方自己谈好的交易，交给中介来办理也会省心的多；

7、二手房的验收和交割是一次性完成的，所以在物业交割时必须加倍小心仔细，在这个过程中，好的经纪人能给双方很多有益的指导和帮助，有效解决现存的问题，有效杜绝日后的纠纷和烦恼；

8、要意识到品牌公司里不代表都是优秀的经纪人，最好应该选择有经纪资格证书、经验丰富、被政府认可并表彰过的经纪人。可以要求接待经纪人出示资格证书，也可以上网查询,南京官方的网址是www.njhouse.com.cn.南京市存量房交易执行网上备案程序,并对中介资格审查.不能网上备案的中介均为无资格经营企业,交易双方切莫贪图便宜而在交了中介费后再以个人身份申请过户手续,这样不能保护自身的权益.

9、 南京市房地产经纪人协会规定：没有房地产经纪人资格证书的人没有权利签定房屋买卖合同；

10、鉴于目前国家调控政策频繁，建议大家在合同中特别注明不可预见的政策调整之税费可以协商解决，协商不成依然按政策规定各自交纳，不视为不可抗力，否则视为违约。

如何辨别《房屋所有权证》的真伪？

一看封皮。真证为深红色，有光泽且韧性好，假证则呈暗红色，光泽度及韧性差。

二看团花。真证分色清晰，立体感强，假证图案清晰度不够，缺乏立体感。

三看权证用纸。真证的内页纸张采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，且纸张光洁、挺实；假证纸张水印质量粗糙，模糊不清，且手感稀松柔软，水印制作采用表面压膜方式。

四看防伪底纹。真证的底纹为“房屋所有权证”六字，字迹清晰，线条光滑，容易识别，2000年后印制的权证，采用了专用浮雕底纹，浮雕字立体感强，线条清晰；假证的底纹虽为“房屋所有权证”六字，但颜色深浅、色彩不统一，线条臃肿，有的还有断线。

五看微缩文字。2000年以后印制的权证内页花边里藏着微缩文字，用肉眼看似乎为一道虚线，在放大镜下清晰可辨“FWSYQZ”(“房屋所有权证”汉语拼音第一个字母的大写)；假证字迹模糊，不易辨别，或是一条直线。

六看建房注册号。真证的号码是机器印制的32001,数字清晰，字体规范；假证是用手工书写或加盖的手工雕刻图章，字体模糊，不规范。

七看发证机关印章。真证是由机器套红印制的“南京市房产管理局”行政公章；假证的加盖图章是手工雕刻的，字体不规范，印章粗糙。

八看流水编号。真证的流水号是机器印制的，2000年后印制的权证编号下方，还印有“北京印钞厂证券分厂印制(200×）”字样；假证的编号是用手工书写或加盖的手工雕刻图章，字体模糊，不规范。

二手房产权状况查询要点

1、注意产权证上的房主和卖房人是不是同一人，共有房屋出售需要提交共有人的同意证明书；
2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济实用房，如果是已购公有住房或者是经济实用房，还要看政府对其上市出售的批准书（是不是符合上市政策）；
3、产权证所确认的面积、屋址是不是所交易的房屋所见情况相符；
4、一定要验看产权证的正本，最好到房产局查询或让中介工作人员确认真伪；
5、确认标准价购买的公房上市时已经按成本价补足费用或者与单位的比例分成；
6、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；
7、一般来说，军产、医（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才出让；
8、查验产权记录情况；
9、成交价格，既该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是著明“部分成交价”则代表该成交价不单只是房屋，并且包括其他附属物；
10、其他内容，如平面图，土地证上的房屋分布图等；
11、权证上有没有贷款记录等

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发现的债务和责任，则必须查验相关的证明文件。包括：抵押合同，租约等。

二手房交易3要点
1：认真审查房屋产权的真实性和完整性
确认产权的真实性，要查验产权证的正本，看产权人与卖房人是不是同一人，还有必要向房产局查询此证的真实性。确认产权的完整性，要注意产权是否有共有人，有否设定抵押、租赁、权限或被查封等情况。笔者曾承办过多起此类案件，有伪造产权证，有的是瞒着其他共有人擅自出售，有的是有查封，根本不能交易。上述案件虽然过错不在买房人，但却使买房人买房不成反而陷于讼累。

2：户口迁移条款
与一手房不同的是，二手房普遍存在一个户口迁移的问题。房屋已售予他人，原房主自然没将户口保留在房内的道理。若原房主迟迟不将户口迁出，则会使购房人的户口不能顺利迁入，甚至会影响到子女入学等后继问题。即使购房者想通过诉讼途径解决，也会发现很难操作，因我国法律规定户籍归公安部门管理，法院对仅涉及户口问题的诉讼一般不予受理。为避免上述问题的出现，购房者应该在签定合同时，定好户口迁移条款及逾期违约的责任，使售房者不能拖延户口迁移日期，减少不必要的纠纷。（一般压尾款10%左右）

3：维修基金、物业管理、水、电、电话、有线电视等费用的结算
上述各项费用为2手房独有，同时很容易被忽略。也常常会出现很多解决起来很麻烦的问题。比如卖房者此前把房子租给某人，停用了电话和有线电视，他就说没有这些东西。结果买房者住进去才发现，原房主多年前还欠电话费，有线电视更是好多年未交费。而相关电信和广电部门是按门牌装电话和有线的，这样买房者就很冤枉的背了“黑锅”。所以，在交付尾款前，买卖双方一定要根据合同约定办理完所有该办理的过户手续。

提醒：通过中介公司购买二手房屋四步走

第一步

购房者进入中介公司门店，应当在现场查阅该房地产中介公司是否具备由市国土房管局核发的南京市房地产中介服务机构资质证明和工商行政管理部门核发的营业执照。而为其提供中介服务的中介公司业务人员是否持有由市国土房管局核发的南京市房地产中介服务人员执业证。

第二步

当购房者已选择合适的房屋并计划购买时，中介公司将要求客户签订《房地产中介服务合同》，合同有关条款的订立，是保障消费者合法权益的根本保证，一定要认真看清楚。

第三步

当购房者决定购买中介公司所介绍的房屋前，中介公司业务人员应当查阅并向购房者明示房屋的权属情况，中介公司"不得为禁止转让的房地产提供中介服务"，同时，由三方共同签定房屋买卖合同，并由购房者缴纳一定比例的定金，期间如购房者需要办理银行按揭手续的可由中介公司协办或自行选择按揭公司代为办理。

第四步

银行按揭手续办理完毕后，约定到市土地房屋交易中心办理交易手续，并按交易中心指定日期办理过户手续，交易即告完成。


中介公司良莠不齐 避免上当七招有约

一、 要选择合法的、信誉度高的中介公司
必须认真、仔细地查看其是否具备"两证"：市国土房管局颁发的资质证和市工商部门审发的经营许可证。根据南京州市房屋管理局中介管理所规定，作为正规的房屋中介公司是必须将自己的《房产中介资质证》悬挂出来。

二、 切记要看清中介服务协议上的内容才签字

现在有许多中介公司带客买楼之前，都循例要求他们先签署一份中介服协议（俗称"买楼纸"），主要内包括介绍物业的情况、收取的佣金标准等等。由于这是买楼前一项小程式序，很多人会忽略"买楼纸"的重要性。但为免买完楼后与中介公司有任何争拗，签字前谨记一定要看清"买楼纸"上所写的内容，切草草签个字了事。

三、 核实买卖双方身份

进行交易前，一定要核实业主其房地产证、房屋所有权证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明以及身份证、户口簿等。

四、 看清合同条款

签署购/售房合同时，必须要求买方、卖方及中介公司三方同时签约，并且谨慎、认真地审查合同上所有条款的内容，尤其是一些涉及费用分担、缴/收房款及房屋交付使用日期、违约责任等方面条款。除此以外，最好把中介佣金也一并写进购/售房合同。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生任何消费争议，亦可及时向有关部门投诉。

五、 将各项"口头"承诺写进合同

买家委托中介公司办理银行按揭手续或向业主"试价"时，应在委托书中清楚写明办理按揭手续或"试价"的起止时间，主要目的在于给中介公司订立一个期限，若其超过期限仍无法办妥手续的话则应退回全数定金。此举不但可保障客户的利益，而且还可有效避免某些中介刻意使用权交易无限期拖延乘机吞掉定金的情况出现。另外，若购/租房时业主承诺送全屋家电，买家/租客还应把家私电器一一写进合同，以免业主搞"小动作"用以小换大、以次充好的方式更换或搬走屋内家电。

六、 避免签单方委托

大部分市民对二手房地产的交易流程不一定熟悉，当他们看中某套房子时就会全权委托中介公司协助处理交易、过户等事宜。由于有部分市民过信任、依赖中介公司，这就给某些中介以可乘之机，有些更经常手持客户与其签署公证委托书做许多不法勾当，如：瞒骗业主并以一个较高的价钱与客户成交、假扮客户与业主谈判等等。

七、 不要与经纪私下交易

许多大型、有信誉的中介公司拥有服务优质、手续正规和明码实价等优点，市民购房时找它们帮忙可最大限度地保障自己的切身利益。若为了节省中介费与经纪私下成交，风险之大自然不在画下，一旦出事，后果不堪设想。上文提及的骗局五就是一个很有意义的例子。

产权市场处各项业务收费标准表

目前南京市普通住宅的标准为：
1、小区容积率在1.0以上；
2、单套面积在144平米以内；


土地增值税

A、关于营业税---直系亲属赠与、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋，营业税交纳时间：
1、对上述直系亲属情况按发生行为前的购房时间为准；
2、通过其他非直系亲属无偿受赠方式取得的，按受赠后新的产权证或完税凭证上注明时间为准；

B、关于个税（个人自住满5年，且为家庭唯一住房的，不论是否普通住宅都可以免交。）
1、不论是否普通住宅，所有住宅都可以按差额的20%或者全额1%两种方式交纳（商业用房必须按20%差额交）；
2、出售房屋前后1年内购买住房的可以按价值比例免交或退还个税；
3、无偿受赠个税的房屋时间确定直系亲属受赠的按前房产取得时间计算，其他非直系亲属按受赠时的产权证或完税凭证上注明时间为准；
4、对无偿受赠房屋的个税不论是否亲属继承等原因，再次出售时均按 出售价-税金-费用X20%交纳个税；
5、一年内买卖房屋涉及到退税的，应该提供买的和卖的2套住房的《买卖契约》、新产权证原件及老产权证复印件、购房发票、个税交税凭证和契税完税凭证；


特别提醒：按照法律规定，营业税和个税均为出售方的法定义务。

置业指南:如何选月供还款方式use365.com)

银行目前的还款方式主要有两种：等额本息、等额本金。如何选择？应根据自己的经济能力理性选择。

等额本息还贷方式与等额本金还贷方式的区别

　　1、每月还款额不同。等额本息还贷方式每月按相同金额还贷款本息，月还款中利息逐月递减，本金逐月递增；等额本金还贷方式还款金额递减，月还款中本金保持相同金额，利息逐月递减。贷款金额、年限相同情况下，等额本息还贷方式的月还款额约等于等额本金还贷方式贷款期限接近一半时的月还款额。

　　2、贷款利息不同。虽然等额本息还贷方式和等额本金还贷方式执行相同的贷款利率，都是每月按剩余贷款本金计息，每月还款的金额除还当月利息外剩余部分还贷款本金，但由于一种是等额还款，另一种是递减还款，所以两者的计息基数不同。除贷款首月利息相同外，其余月份利息都不同，贷款总利息也不同。

　　3、借款人可选择的最短贷款期限不同。贷款金额确定以后，可选择的最短贷款期限由借款人每月可用于还款的金额确定。每月可用于还款的金额相同的情况下，等额本金还贷方式下的最短贷款期限要长于等额本息还贷方式下的最短贷款期限。

　　4、适用的对象不同。一般而言，等额本息还款方式适用于绝大多数还款能力较稳的借款人，等额本金还贷方式适用于目前还款能力强预期未来（贷款期限内）可还款金额会降低或希望采用递减还款的借款人。在贷款方个贷程序具备的前提下，借款人可根据自己的经济状况和还款意愿自主选择还贷方式。

房产释疑

十八、购房人申请“一年内买房卖房”政策上抵免个人所得税，应提供哪些资料？
答：购房人应提供新购住房的《商品房买卖契约》、《房屋产权证》、购房款发票和《契税完税凭证》。

十九、如果纳税人申请按“五年家庭唯一住房”政策减免个人所得税，应提供哪些资料？
答：应提供家庭成员身份证件和《居民户口簿》，对于未婚、离婚等单身人员，应提供民政、公安部门出具的相关证明。

二十、房屋产权来源为：继承、离婚、瞻养、直系亲属赠与，纳税人要求按原购房时间连续计算的，应提供哪些资料？
答：应提供原产权证复印件或《契税完税凭证》、直系亲属赠与合同、离婚财产分割协议等资料。

二一、房屋产权来源为：“房改购房”，纳税人要求以购房契约或付款时间作为购房时间的，应提供哪些资料？
答：应提供《南京市公有住房购房契约》和付款收据凭证。

二二、房屋转让人（卖方）因故不能到场，如何办理房屋纳税手续？
答：房屋转让人（卖方）因故不能到场，可以书面委托他人代理申报纳税手续。受委托人应携带：
1、委托人身份证原件急有效委托书；
2、委托人身份证原件。

附件：公积金提现步骤

　　步骤1：提取手续由职工本人办理（需由他人代办的，应当提供的相关证明材料，代办人还应提供其身份证原件及其复印件）；

　　步骤2：提供贷款证明、借款合同等相关证明材料，填写《南京住房公积金提取申请书》，交所在单位核实，单位核实后在《申请书》上加盖预留印鉴并出具《现金（转账）支票》；

　　步骤3：职工持相关证明材料、《南京住房公积金提取申请书》和《现金（转账）支票》，到管理中心各办理网点申请提取住房公积金，一般在受委托银行即可办理相关提取手续。

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