爱华网《暂行措施》共26条，涉及5方面政策，包括完善城市更新用地处置政策、完善城市更新地价政策、鼓励旧工业区升级改造、试点开展小地块城市更新、强化城市更新实施管理。其中城市更新准入门槛降低，旧工业区综合整治后可以分割转让等政策调整值得关注。
● 关注点一 ●
城市更新项目准入门槛降低
根据相关规定，列入深圳市拆除重建类城市更新项目的一条基本门槛是70%以上属于合法用地。但由于深圳市仍然存在大量的历史遗留违法建筑，这条规定成为很多旧村旧区纳入城市更新项目的最大阻碍。
“近期，市领导多次带队赴各区进行城市更新工作专项调研，基层单位普遍反映很多项目具有合法权属的用地比例难以达到70%的要求，因此难以列入计划，不利于产业升级。”城市更新办相关负责人罗会军介绍。
新的《暂行措施》将这一比例进行调整，该措施规定，允许将拆除重建类项目权属清晰的用地比例由70%降低至60%，其余符合条件的权属不清晰的土地可按照历史用地处置。同时，为促进旧工业区的升级改造，鼓励旧工业区开展综合整治，对于申报综合整治类城市更新计划的旧工业区，权属清晰的合法土地面积占拆除申报范围用地面积的比例可降低至50%。
该措施还与《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理决定》及其实施办法相衔接，对于更新范围内符合规定的历史遗留违法建筑，可参照相关规定处置。
而为了鼓励旧工业区的升级改造，旧工业区的旧改条件进一步放宽，《暂时措施》规定，在符合规划的前提下，准予已进行建设但已建建筑面积不足合同约定的工业或仓储用地参与城市更新。
● 关注点二 ●
细化地价适用标准
新的《暂行措施》对地价适用标准进行了进一步的细化与调整，“比如近期出现的城市基础设施与公共服务设施用地参与了城市更新的项目，但没有相应的地价标准，这是新措施需要完善的地方。”罗会军表示。
除完善地价标准外，该措施还提出了地价计收基准容积率的地价调节机制，旨在对于个别建筑总量偏高的项目引入地价调剂利益分配，引导申报单位合理确定建筑规模，建立公平合理的市场环境。按规定，原则上所有项目按深标密度一区确定基准容积率，并据此计算基准建筑面积。超出基准建筑面积的部分需相应地上调地价计收标准。
《暂行措施》还明确了原有公告基准地价适用时段。2013年1月8日，我市调整了基准地价标准。由于城市更新项目的实施周期相对较长，部分项目规划编制时按调整前的地价标准进行了经济测算平衡并通过了规划初审，如需按调整后的地价标准计收地价，将在客观上加重企业开发成本，不利于更新项目的推进实施。《暂行措施》在结合原有规定的基础上，提出对2013年1月8日前规划已通过该委审批的项目，在本《暂行措施》施行之日起6个月内办理用地手续的可适用调整前的基准地价。
● 关注点三 ●
旧工业区综合整治后可转让
《暂行措施》在旧工业区的城市更新方面着墨较多。提高产业比例，推动产业升级改造是本次新政策的重要目标。据了解，在旧工业区的城市更新中，又着重鼓励对旧工业区开展综合整治。此前，经市查违和城市更新工作领导小组会议审议，同意开展旧工业区综合整治试点工作，首批旧工业区综合整治项目已有罗湖区笋岗街道笋岗艺展中心等9个项目入选试点。
《暂行措施》鼓励建成10年以上的旧工业区实施以综合整治为主要方式的城市更新，可综合运用功能改变、加建扩建、局部拆建等手段，并在地价计收、土地使用年期、工业楼宇分割转让和资金税收等方面提供政策扶持。
该措施规定，旧工业区出于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行综合整治的，可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施。此外，符合结构安全和消防要求的前提下，允许在原有建筑结构主体上或空地上增加生产经营性建筑面积；允许按照更新规划对面积不超出5000平方米且不超过所在宗地面积的15%的用地进行局部拆建。
更值得一提的，综合整治类城市更新后形成的工业楼宇也可进入市场流转。《暂行措施》规定，这些工业楼宇可按照《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其实施细则进行分割转让。其中，按照该措施进行用地处置的原村集体工业用地上的原有工业楼宇首次转让还给予免收增值收益的优惠。
资金支持方面，旧工业区实施以综合整治为主的城市更新过程中涉及城市基础设施、公共服务设施建设的，由市、区政府安排资金予以优先保障。项目免收各种行政事业性收费，符合有关条件的，可享受相关产业资金扶持政策。
● 关注点四 ●
试点小地块城市更新
在深圳的城市更新规划中，成片规划是其中一项重要原则。小地块城市更新一直受到严格限制。据了解，目前我市城市更新政策主要针对10000平方米以上的地块制定，除基于产业转型升级及落实公共配套基础设施原因外，原则上不允许10000平方米以下的地块参与城市更新，这也是2012年《深圳市城市更新办法实施细则》中对面积的基本要求。
“但在调研的过程中，我们也发现原特区范围内旧商业区、小工业区等小地块也存在小地块改造的需要，去年3月份，常务副市长吕锐锋率队赴罗湖区调研城市更新问题时，同意在罗湖区选择2至3个项目作为小地块城市更新试点，要求罗湖区政府通过小范围试点，会同规土委提出适用于小地块城市更新的政策要点。”罗会军介绍了《暂行措施》中针对小地块旧改政策出台的背景。
《暂行措施》对小地块旧改项目仍然进行了严格限制，小地块旧改目前仅局限在原特区内，不得违反基本生态控制线等城市控制性区域管制要求，用地面积应小于10000平方米但不小于3000平方米。此外，还要满足拆除范围用地内土地及建筑物均具有合法手续及更新意愿应当达到100%的要求，这两项均要严于一般的旧改项目要求。
小地块城市更新的土地贡献比例也要高于一般的旧改项目，按照《暂行措施》，其土地贡献率应达到30%。除用于落实城市更新单元规划要求建设的城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目用地外，其余部分出让给项目实施主体进行开发建设。同时，地价测算也要高于一般项目。按照规定，项目属于旧工业区升级改造为商业服务业的，对应的建筑面积按照1.2倍市场评估地价进行测算。其他类型的项目，对应的建筑面积按照2.5倍公告基准地价进行测算。
