爱华网（本答疑是宁静致远根据国家税务总局及部分省市税务局答疑编辑而成。针对房地产行业，政策最新、专业性强、范围较广，适合房地产同行参考。宁静致远房地产财税博客。http://blog.sina.com.cn/u/1970829747）
1、 契税纳税人的纳税义务发生时间是如何规定的？
答：根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税的纳税义务发生时间为土地、房屋权属转移合同签订的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税义务发生时间的确认：购买新建商品房，以网上备案（网签）手续的时间为准，存量房交易则以青岛市房地产交易（登记）中心的完成存量房交易合同网上备案（网签）手续的时间为准，对尚未执行存量房交易合同网上备案办法的区市，按照存量房交易合同在房地产登记（交易）部门的收件时间为准。
2、房地产公司开发的经济适用房，请问是否与开发相关的建筑承包合同及销售房屋合同不需要缴纳印花税？
答：根据《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条第四款第二项的规定“开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。”上述免征范围是指房地产开发公司与建筑安装公司签订的建筑安装工程承包合同，以及房地产公司与廉租住房、经济适用住房购房者签订的商品房买卖合同。据此，房地产开发商与开发相关的建筑承包合同及销售房屋合同不需要缴纳印花税。
3、 个人股东用自有房产投资入股，评估增值部分，是否需要缴纳个人所得税？
答：根据《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函【2005】319号文件）规定：“对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。”上述文件被《国家税务总局关于公布全文失效废止部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（2011年第2号）废止，2号公告自2011年1月4日起生效。按照实体从旧原则，在2号公告生效前，对非货币资产评估增值暂不征收个人所得税，2号公告生效后，对非货币资产评估增值按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。
4、政府以协议方式出让一块土地给企业，但企业与政府有协议，减免市政建设配套费，请问契税计税价格是否包含市政建设配套费？
答：根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税【2004】134号）文件的规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。据此，减免的市政建设配套费需要缴纳契税。
5、 房地产开发企业的土地增值税预征率是否有调整？
答：根据《青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（青岛市地方税务局2014年1号公告）文件规定，自2014年3月1日起对纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：
（1）普通标准住宅，预征率为2%。但对于每平方米销售价格超过20000元，不超过25000元的，预征率为3%；每平方米销售价格超过25000元的，预征率为5%。
（2）非普通标准的住宅，预征率为3%。但对于每平方米销售价格超过20000元，不超过25000元的，预征率为4%；每平方米销售价格超过25000元的，以及别墅（独栋商品住宅），预征率为5%。
（3）单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施，预征率为3%。
（4）商业用房、办公用房，预征率为5%。纳税人销售的经济适用住房、廉租住房、限价房等保障性住房，暂不预征土地增值税；销售保障性住房项目中的商业用房和非保障性住房，应按规定预征土地增值税。
6、企业年金如何计算缴纳个人所得税？
答：根据《财政部人力资源社会保障部 国家税务总局关于企业年金职业年金个人所得税有关问题的通知》（财税【2013】103号）文件规定：
（1）企业和事业单位（以下统称单位）根据国家有关政策规定的办法和标准，为在本单位任职或者受雇的全体职工缴付的企业年金或职业年金（以下统称年金）单位缴费部分，在计入个人账户时，个人暂不缴纳个人所得税。
（2）个人根据国家有关政策规定缴付的年金个人缴费部分，在不超过本人缴费工资计税基数的4%标准呢的部分，暂从个人当期的应纳税所得额中扣除。
（3）超过本通知第一条第1项和第2项规的标准缴付的年金单位缴费部分和个人缴费部分，应并入个人当期的工资、薪金所得，依法计征个人所得税。税款由建立年金的单位代扣代缴，并向主管税务机关申报解缴。
（4）企业年金个人缴费工资计税基数为本人上一年度月平均工资。月平均工资按国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算。月平均工资超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资300%以上的部分，不计入个人缴费工资计税基数。职业年金个人缴费工资计税基数为职工岗位工资和薪级工资之和。职工岗位工资和薪级工资之和超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资300%以上的部分，不计入个人缴费工资计税基数。
7、因违反经济合同而支付的违约金是否能在企业所得税税前扣除？
答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。同时第十条也规定，在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：
（1）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；
（2）企业所得税税款；
（3）税收滞纳金；
（4）罚金、罚款和被没收财物的损失；
（5）本法第九条规定以外的捐赠支出；
（6）赞助支出；
（7）未经核定的准备金支出；
（8）与取得收入无关的其他支出。
根据上述规定，按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政性罚款，可以在企业所得税税前扣除。
8、小微企业享受免征的增值税、营业税，会计上应如何处理，是否需要缴纳企业所得税？
答：答：根据《印发<关于小微企业免征增值税和营业税的会计处理规定>的通知》（财会【2013】24）文件规定，小微企业在取得销售收入时，应当按照税法的规定计算应交增值税，并确认为应交税费，在达到财税【2013】52号文件规定的免征增值税条件时，将有关应交增值税转入当期营业外收入；小微企业满足财税【2013】52号文件规定的免征营业税条件的，所免征的营业税不作相关会计处理。因此，对小微企业享受免征的营业税不计征企业所得税；但对小微企业享受免征的增值税应转入当期营业外收入计征企业所得税。
9、夫妻之间房屋土地权属变更需要交纳契税吗？
答：根据《财政部国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所育，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
10、内部退养人员在原任职单位投保险，现任职单位发放工资计算个人所得税时可否扣除原单位所投保险?
答：已经办理了内部退养手续又任职的纳税人，其所缴纳基本保险由原任职单位代扣代缴税款时予以扣除。纳税人从原任职单位与现任职单位取得的所得视同从两处以上取得的“工资、薪金所得”，应合并自行申报纳税。
11、个人无偿赠与不动产、土地使用权，哪些情况暂免征收营业税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
（1）离婚财产分割；
（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
12、土地使用权共有的，如何计算城镇土地使用税？
答：根据国家税务总局[89]国税地字第140号第二条规定，土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳城镇土地使用税。如综合楼分属几个单位使用，按各自占用的建筑面积计算占用土地面积缴纳土地使用税。其计算办法是：应交土地使用税土地面积（计税土地面积）=该单位使用的建筑面积×综合楼使用土地面积（平方米）÷综合楼全部建筑面积（平方米）土地使用税应纳税额=计税土地面积（平方米）×适用税额
13、收购沙石和水泥时，是否需要代扣代缴资源税？
答：根据国税发〔1998〕49号文第二条规定：收购资源税未税矿产品的独立矿山、联合企业以及其他单位为资源税代扣代缴义务人（以下简称扣缴义务人）。因沙石属于资源税的征税范围，若采矿单位未缴纳资源税，则本单位在收购未税矿产品时，负有代扣代缴资源税的义务。
14、个人房屋拆迁采取货币补偿的，拆迁补偿协议中货币化补偿的项目包括房屋货币补偿金、过渡补助费、搬迁补助费、室内装饰装修补偿费、搬迁奖励费、货币补偿奖励等，请问个人重新购买房屋计算契税时可否扣除拆迁补偿协议中规定的所有的货币化补偿金项目缴纳契税？
答：根据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税【2012】82号）文件第三条规定：“市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。”因此，拆迁补偿协议中货币化补偿的项目均应包含在内。
15、对于公共租赁住房目前有何税收优惠政策？
根据《财政部国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税【2014】52号）文件规定：一、对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。二、对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房。依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。三、对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其身边的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额时扣除。六、对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。七、对公共租赁住房免征房产税。对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。
16、转让在建工程是否需要交纳契税？
根据《财政部国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税［2007］162号）文件规定，根据国家土地管理相关法律法规和《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则的规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。
17、对于小微企业营业税税收优惠政策是否有新规定？
根据《财政部国家税务总局关于进一步支持小微企业增值税和营业税政策的通知》（财税【2014】71号）文件规定，为进一步加大对小微企业的税收支持力度，经国务院批准，自2014年10月1日至2015年12月31日，对月销售额2万元（含本数，下同）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税；对月营业额2万元至3万元的营业税纳税人，免征营业税。
18、个人从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入，是否征收营业税？
根据《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）文件规定：对个人（包括个体工商户及其他个人，下同）从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税。
19、拆迁安置项目营业税对回迁安置房产的计税营业额如何核定？
根据《青岛市地方税务局关于加强拆迁安置营业税管理的通知》（青地税函【２０１４】１０３号）的规定：“对回迁安置房产的计税营业额采取核定方式，计算公式如下：营业额＝开发成本×（１＋１０％）÷（１-５％）
上述公式中的“开发成本”为纳税人开发回迁安置房产实际发生的各项开发成本，包括取得土地使用权支付的价款、土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。”
20、个人购买精装修的房屋，房款中包括装修费，装修费是否需要交纳契税？
根据《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》（国税函〔2007〕606号）文件规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
