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抵押权与租赁权的冲突如何处理？

法律资讯频道 2010年05月11日 12:47 巧顾网法律频道

[导读]

抵押权与租赁权的冲突如何处理？抵押权首先是担保物权，是以确保债务清偿为目的的物权，以物的交换价值为内容，不是利用标的物本身的权利，而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利但如租赁期限大于抵押期限时，当抵押权实现时，抵押权就会与租赁权发生冲突。

抵押权与租赁权的冲突如何处理 ？抵押权首先是担保物权，是以确保债务清偿为目的的物权，以物的交换价值为内容，不是利用标的物本身的权利，而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利，所以，标的物本身虽然已经毁损、灭失，而代替该标的物的交换价值仍存在的话，该权利即移转到该代替物上。

租赁权，是以支配物的使用价值为内容，标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使，租赁权本身是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租人的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，“买卖不破租赁”的法谚充分体现了租赁权的物权性。由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受偿的权利，因此，租赁权与抵押权可以并存于一个物上。已出租的标的物可以抵押，已抵押的标的物可以出租，究其原因在于出租人仍对标的物享有所有权，其有权处分其标的物，只要租赁期限少于或等于抵押权实现的期限，二种权利可以并存，并不发生冲突，但如租赁期限大于抵押期限时，当抵押权实现时，抵押权就会与租赁权发生冲突。

商品是使用价值与交换价值的统一体。使用价值是交换价值的物质承担者，没有使用价值就不能形成价值。从政治经济学的角度而言，商品价值的大小取决于生产商品时所耗费的劳动时间，但没有使用价值或使用价值较小的商品，很难想象它会存在着多大的价值，因此，从某一程度而言，使用价值大小影响着交换价值的大小。租赁权是支配着物的使用价值的权利，出租人将其已出租房屋设定抵押(案例1)，对抵押权而言，必然会形成一种负担，当抵押权实现时因租赁权的存在势必影响房屋的交换价值。正因为租赁权的存在确实对抵押权的实现存在着妨碍，二种权利存在冲突，而解决冲突的最佳方法就是抵押人依诚实信用原则，尽善良管理人的义务，在把已出租房屋抵押给抵押权人时，应履行告知义务，如抵押权人明知房屋存在租赁权仍同意抵押，说明抵押权人自愿遭受不利益，如此可避免事后的权利冲突;但如抵押人未尽告知义务，致使房屋价值减少或者由于租赁权的存在取得房屋所有权的抵押权人无法入住房屋，对此损失，出租人应负损害赔偿责任。

出租人将已出租的房屋进行抵押，对抵押权人负有告知义务，但对承租人而言，是否也应有告知义务呢?根据我国《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”，显然出租人对承租人负有告知义务。然而，未履行告知义务，是否侵害了承租人权益，是否因侵害承租人权益而导致抵押合同无效?租赁合同中，承租人通过合同所取得的是对房屋的占有、使用的权利，抵押的设定并不以转移占有为必要，因此对承租人而言并无损害;即使至债务履行期届满，抵押权人实现抵押权时，承租人可依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”的规定，保持其租赁权的存在。因此，我们可以得出结论，已出租的财产进行抵押时，出租人即使不履行告知义务对承租人而言也并无损害，不影响抵押合同的效力。

另一种情形就是，已抵押的房屋进行出租(案例2)，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权必然会造成影响，所以，出租人应对抵押权人负履行告知义务。但是未履行告知义务，抵押权人能否主张租赁合同无效呢?最高院人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”，依据该条规定，抵押权实现时，租赁合同对受让人不具有约束力，显然，租赁合同应为无效，因为如果租赁合同有效存在的话，那么依据“买卖不破租赁”，租赁关系仍然要约束受让人。租赁合同无效的理由如下：一、由于抵押权设立在先，因而出租人与承租人签定租赁合同时，应知道租赁期限不能超过抵押权实现期限，否则会影响抵押权人的利益，而双方置抵押权人的利益于不顾，恶意通谋订立期限较长的租赁合同，在此情况下，抵押权人可以双方恶意串通损害第三人为由，要求确认合同无效;二、如承租人是善意的，也因为出租人故意实施侵害抵押权人的抵押权构成侵权为由，要求确认合同无效，因为出租人明知设立租赁权对抵押权有妨碍。在已抵押的物出租的情况下，除非抵押权人同意租赁权的存在，否则，抵押权人可以要求法院确认租赁合同无效的方式来消灭租赁权，以解决二种权利的冲突。至于，抵押权人何时要求确认租赁合同无效，是否只要抵押权人知道租赁权存在且租赁期限超过抵押权实现期限就可以主张?笔者认为，除非确有证据证明出租人与承租人恶意串通损害抵押权人的利益外，应在抵押权实现时主张确认合同无效。因为侵权行为的损害要求是现实的、确定的，在未至抵押权实现时尚不能确定租赁权是否必然有损抵押权;抵押人仍保有占有、使用抵押物的权利，出租只是把这些权利让渡于承租人，此种情形下的房产价值减少属于正常消耗，抵押权人负有容忍义务;承租人与出租人可以通过协商变更租赁期限。因此，如果一概确定租赁合同无效，无法有效的保护出租人、承租人的利益

  
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