爱华网北京自住型商品房二十问
作者：绅士-TB
十九、申请自住型商品房的客户都有哪些纠结？
申请自住型商品房的购房者，已经为那个期盼已久的摇号等了很长时间了，或许不少人越发焦虑，越发纠结。我想对大家的心态做一点分析，看看说得是否靠谱。毕竟，楼市的发展趋势，购房者的心理预期是很重要的因素。我把这些心态概括为“五个担心”：
（一）担心摇不上
既然参加了网申，但凡到现场去做了资格审查，并且顺利通过住建委审核的购房者，十有七八都是希望买到自住房的。可是，居高不下的中签比例，让许多人望而却步。由于错过了一次又一次楼市冷却的历史性机遇，待到楼市反转之际，又根本追不上涨幅。所以，见到这个打七折的历史性便宜，许多真刚需会认为，既然管理层把便宜送上门来，为啥不试试呢？
大家更担心，像北京这样的大都市，抗跌性太强，供小于求的形势很难逆转，随时有可能把楼市再度炒热。因此，如果久摇不中，是不是会遭遇没等到自住房，反而把商品房和二手房的房价又等上去，再度踏空行情的情况呢？
担心摇不上，是大部分购房者最担心的。但残酷的事实是，只要小部分人能够顺利中签。个人认为，能够有幸中签并买到自住房的购房者，占网申总人数的20%-30%。这是上限，只会少，不会多。
（二）担心站在高高的山岗上
此轮楼市下行，跟前几次最大的不同，是最高决策者换人了，玩法也变了，多次放话不会出台强刺激措施。除此之外，几乎每次调整基本都是银行信贷在捣鬼。2008年、2011年都一样，这次也不例外。前两次是贷款政策的变化，是调控的结果；而这次是银行现金流不足和信贷利率成本提高的结果，是利率市场化带来的市场因素造成。因此，中国楼市何时走出低谷，重振旗鼓，还不好说。北京作为中国楼市的一部分，虽然有特殊性，但身处大环境里，大概也不会独善其身。
有人认为，自住房的七折定价是北京楼市下跌的第一阻力位，是管理层忍耐的极限。这个得分区域、分情况。可是，七折定价参照的是去年楼市顶点的最高价，不同区域的房价，水分多少也不一样。我们看到，跟周边房价相比，金隅两个项目的限价大概也就是六折水平，当然是低得多。而当代采育的限价已经快跟周边最便宜的二手房只有每平米一两千的差距了。而且人家是装修好的，你这个是毛坯的；人家是完全产权，你这个是共有产权；人家是真商品房，你这个是伪商品房。单价一两千的差距，跟这三个情况比比，高下立见。
由于自住房的价格一旦公布，就算是定死了。无论周边房价涨落，它都成了管理层和开发商制订的契约内容，改不了了。这样的话，万一今年摇到了自住房，等明后年收房的时候发现，周边房价已经跌到自住房水平或者低于自住房了，这时真的只能“自住”了，而且会觉得非常亏。对于类似采育、平谷、顺义这样的地方来说，这种可能性不是不存在。站在高高的山岗上，既受制于五年禁售规定无法出货，又受制于出货之后的收益分成。如果买亏了，只能打肿脸自己忍着。
（三）担心朝令夕改，失去投资属性
任何买房的人，不管嘴上说什么“自住”，其实还是有投资念想的。毕竟，只要是商品房就具有财产属性。只要买下来，就带有投资意味。可是，近日北京市法制办的一个副巡视员在介绍今年北京市住房保障立法时说了一番让人心惊肉跳的话。那意思是，保障房今后将不再限制收入，而是限制已有住房套数，可能只有无房户才能申请保障房，而共有产权住房有可能归入保障房序列，实施内部交易。如果真是照这个意思立法，那么今后的保障房只有两种：一是公租房，二是自住房。新建的经适房和两限房将逐渐成为历史。
如果真是这样，那么自住房将跟保障房同质，不仅品质下降，而且买了根本没法赚钱，即便是卖，也只能先卖给住建委，收益都被后者拿走了，自己赚不到几个钱。（央产房基本也是这么操作的。
有些朋友不懂，我可以解释一下：
打个比方说，2005年央产房新房价格4000元每平米，那么二手央产房参照折旧定价为3000元。同区域商品房可能定价8000元每平米。2012年央产房新房价格10000元每平米，那么二手央产房参照定价7500元。同区域商品房可能定价3万元每平米。同一个单位，老职工把旧央产房退出来，去买新央产房，把这个旧的卖给年轻职工。买卖价格只能按照上面规定的价钱来。这样，卖房者没法按市场价实现房屋的完全财富价值，只能拿到一个长期居住和落户口的功能。
今后，保障房的做法可能也会参照这一做法。可以赚一点，但比正常上市的盈利要低得多。比如，2009年大兴的两限房是6500元每平米，2014年是11500元每平米。而同样区域的商品房已经干到25000元每平米了。这样，如果2009年那批拿到两限房的客户想卖掉获利，完全上市的话可以按照略低于市场价的价格（比如单价23000元）出手，除了交必要的税费后，大部分获利都属于自己。如果今后搞成内部交易，他只能以11500元的两限房现价卖给住建委，也就是住建委回购，盈利空间大大压缩，顶多算是把装修、物业费和这几年的名义通胀率挣回来而已。
如果自住房也这样搞，那么自住房的“商品房”属性将大打折扣，投资性将更加糟糕。而且由于产品与今后新建的泛豪宅化的普通商品房存在巨大差异，即便真正上市，也会有较大的价差。
（四）担心在不心仪的项目上中签，进退两难
由于网申的门槛很低，参加摇号的人比较多，购房者报名的项目也会比较多，都想试试手气，多给自己一个机会。即便是不太想买的项目，也报一个试试。可是，万一心仪的项目没中签，不怎么心仪的项目中签了，该怎么办呢？
谁都知道，如果自己不喜欢或者根本买不起，可以放弃。谁都知道，中签了放弃，不妨碍去摇别的项目。可是，这么多人摇号，谁能保证下一个项目自己就一定能中签呢？倘若是买不起，放弃了也就算了，反正你的经济实力也玩不起这个游戏，退出也罢，没什么好遗憾的。可是，如果能买得起，只是因为这样那样的因素放弃？是不是会落下遗憾呢？
那么，忍了？买下来？上班距离、户型设计、后期费用、周边配套、升值潜力、配偶和家人对这个房子的满意程度，等等，都要考虑进来。搞不好，买了这个房子给自己带来的，不是幸福，而是无穷无尽的麻烦。如果家人都不支持，恐怕作为购房人的你，日子也很难过。
（五）担心自住房项目的质量、配套、交通等要素
我总认为，自住房是一场高明的骗局。决策层用这一办法，既最大限度地实现了土地收益，又限制了房子销售的最高价，赢得了人心，并在统计意义上控制了房价涨幅，稀释了北京楼市的热度，还能够在未来自住房的二次交易中分一杯羹。同时，由于自住房挤占了商品房的供地指标，使得商品房资源更加紧缺，预期价格直线上升，甚至做到豪宅化，从而确保这些决策者前些年买到手的商品房永远升值。而开发商呢？如果拿到的是自住房和普通商品房的混建用地，而自住房限价跟拿地的楼面地价相差无几，开发商只能选择把自住房的品质做得差一些，把商品房做得高端一些，让商品房定价更高，让自住房住得更密，这才能最大限度地确保开发商自己的收益，至少不赔钱。即便是纯自住房用地，也可以通过在商业配套上做高附加值等种种方式实现不赔钱，从而提高同区域商业用房的预期价格。
如果上述假设成为事实，决策层一点都没让利，不吃亏，反而双向收费，两头占便宜，还落个控制房价、普惠民生的好名声。开发商不仅支持了决策层的“民生举措”，为自己在这个城市继续生存发展结交和巩固了官方资源，而且通过种种方式弥补了自住房限价带来利润损失，并最终抬高周边商品房的价格预期，让房价卖得更高，杠杆拉得更长。购房者貌似占到了打七折的便宜，但同样会有几种担心：
——低价是不是换来低质量？一分价钱一分货，会不会真的因此而偷工减料，建豆腐渣工程？我们希望开发商不敢这么干，但不排除在房屋品质上严重低于周边普通商品房，或者同小区商品房的情况。每平米一两万块钱，足以在全国多数省会城市的中心区买到最好的房子，而在北京只能在这种边缘区域买房，买的上买不上还得靠别人摇号来定。这究竟是购房者脑子有病，还是这个城市真的病了？
——这些自住房区域比较偏远，交通和服务设施的配套能否跟得上，是很让人怀疑的。很多网友都注意到了类似戒毒所、火葬场、垃圾焚烧厂、化工厂、监狱、公墓、臭水沟等各种现有“配套”，虽然不全是有害设施，但至少是很不理想。有些区域入住几年了，连个像样的超市都没有，比如孙村。花一二百万住在这种地方，究竟是谁脑子进了水？没有便捷的交通条件，究竟靠什么来上班和还房贷？周围遍布着农村中小学，或者根本没有教育设施，这让那些原本在别的城市生活，费劲千辛万苦来到北京的年轻购房者何等伤心！
有人说，项目一入住，殡仪馆就会搬走了。你想什么呢？殡仪馆是财政支持的事业单位，凭什么你一入住，它就要搬走啊？有人说，项目一入住，监狱也会搬走。我只能说，你好傻好天真。
购房者所担心的事，正是决策者和开发商要考虑的问题。可是，决策者很忙，没时间马上考虑这些事；开发商也很忙，能做多少算多少，不可能让你完全满意。
我们希望购房者能够中签，买到心仪的自住房；我们更希望楼市中不理性的水分能够尽快挤出去，让楼市健康前行。一个健康的楼市，一个稳定的自住房供应体系，对中国经济转型发展和实现每个人的中国梦，是多赢的事。让我们期待……
自住房购房者，且行且珍惜。
