爱华网限购放开不如限贷放松
——2014年7月全国及珠海（市区、西区、三坦）楼市
一、近七成城市限购放开，心痛的是效果太微弱
统计显示，2013年全年国内新增住房面积达到14亿平方米，今年上半年也超过7亿，供给面还在持续快速增长。目前二、三线城市新增住宅供应量巨大，但消费者的购买预期和需求并不旺盛，密集的限购政策松绑很难迅速扭转地产的颓势局面。截至目前，已经有至少30个城市在限购方面有不同程度松动，占所有46个限购城市比例的65%。
各地频传限购政策松绑、信贷政策无松动的情况下，市场更加雪上加霜，开发商降价潮声势有所减弱、购房者观望情绪加重。在过去一周，包括石家庄、杭州、温州、宁波、青岛、合肥等6个二、三线城市先后宣布取消限购，各地政府不再遮遮掩掩，而是赤裸裸地发文直接取消限购。
二、一二三线和东中西部比惨，看哪个兄弟更衰？
随着近一个多月来地方政府先后取消限购，并实施一些提振房地产的刺激措施。7月份，部分城市楼市成交量出现回暖迹象。8月4日，上海易居房地产研究院发布了《7月份典型城市新建商品住宅成交报告》显示，受监测的30个典型城市7月份新建商品住宅成交面积环比增长10.5%。30个城市中，有18个城市成交量环比增长。
具体来看，一线城市7月成交量略有下滑。其中北上广深4个城市环比增幅分别为16 .3%、-13.1%、-27.7%和-2.7%。北上广深4大一线城市当前在“限购政策”的口径上并未松动，仍然执行较为严格的限购、限贷政策等，这也导致一线城市在成交量上整体仍以环比降低为主。
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三、限购V.S.限贷，限购的效果被限贷搞死了？
松绑限购政策的城市越来越多，但放开限购能否就能挽救疲弱的房地产市场？研究人士认为，不能对此报以太大的希望。限购在房地产调控之时是权宜之计，而当前楼市已经开始趋于降温，因此现在是退出“限购”这一行政手段的好机会，这是好事。
虽然各个城市的情况不同，但整体而言，放开限购对促使房地产市场企稳的作用较小。原因在于本轮房地产调整的根本因素是基本面走势和人口结构变化，更多表现为市场自身的调整，而不是限购引起的。
四、楼市真的到了拐点么？
从基本面看，经济增长态势已经明显回落，房地产业也会随着宏观形势进行自我调整；同时，几乎所有城市的库存都在增加，尤其是三四线城市消化库存的压力突出。更为重要的是市场预期的改变，严重影响了居民的购房积极性，即使是刚需的消费者也会考虑再三。
从人口结构看，自2011年起，中国全社会人口抚养比首次出现上升趋势，这表明人口红利将逐渐消失，经济减速将成为未来的新常态。
国家信息中心发布的报告指出，在这种背景下，房地产市场的高增速将难以实现，房价涨幅也将明显放缓，市场和企业必须进行相应调整。
中国房地产学会副会长陈国强也认为，当前楼市的主要问题是市场自身的供应过量、结构不合理、房价透支等，外部的信贷偏紧、实体经济低迷等，而并非源自限购，“指望通过松绑限购药到病除那是号错了脉”。
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五、限贷就拿珠海来说吧：珠海8月大部分银行利率上浮
据珠海最新的银行利率表格可以看出，交通银行、光大银行、农商银行、三家银行都能够做到基准利率，这三家银行对于刚需购房者是一个不错的选择。
其他银行的利率在八月份多少都有上浮迹象，其中最高的为广发银行首套上浮30%，其次是邮政储蓄银行，首套上浮15%到20%，最低的为渣打银行，首套利率只上浮5%。
从整体来说，银行受制于政策，利率的居高不下，也反应了银行对于楼市的态度。本来楼盘就没有降价，房贷利率又高，无形中增加了购房者的成本。购房者没有得到实惠，总的算来还要出更多的钱，面对国内不时传来的降价信息，因此大部分选择了继续观望。
六、珠海（市区、西区）三坦楼市七月楼市，纠结的价格
2014年7月，珠海在售楼盘共103个，其中打折优惠项目71个，占在售楼盘68.93%。
2014年7月份珠海楼市网签成交297套——其中住宅用房网签277套、商业用房网签12套、办公用房网签8套，是今年以来网签成交量最低的一个月，也是今年唯一未能突破300套大关的月份。与6月份318套的网签成绩相比，微跌6.6%。
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6.1楼价虽降，还是比一月份明显上涨
今年上半年，受银行资金收紧的影响，珠海楼市成交量明显下滑。但开发商不愿降价的态度相对强硬。全国百城房价指数数据显示，截至6月份，珠海楼市均价格为13296 元/平方米，比1 月份的12729 元/平方米有明显的上涨。中国指数研究院发布珠海新建住宅均价13223元/平方米，环比跌0.55%，为3月起连涨4个月后首次下跌。
6.2西区楼市暗降潮汹涌
2014 年西区的供应量将大增，白蕉板块、湖心路板块都有多个项目入市。供应量估计会是2013 年的两倍。2014 年1-6月份，斗门区一手房总供应量为6927 套，截至6 月30 日，区域的存量为6123 套。整个上半年，斗门区成交量为804套。区域存销比较大。开发商面临着不小的消化库存的压力。
上半年开发商基本没有太大的让利，从成交量可以看出消费者并不买单。这对于开发商来说有一定的压力，毕竟项目每天都会产生不小的财务成本。更重要的是，不少上市公司的地方分公司还是要冲业绩的，进入9、10月份，会有大量项目入市，竞争会更激烈。
由于银行利率从紧，购房者观望情绪浓厚，市场竞争激烈，开发商不得不有所动作。高栏港、平沙这个片区大大小小有十几个楼盘，总体上供过于求，想要有成交，必须给到消费者实惠。
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6.3中山三坦楼市，库存压力不小
7月份中山商品房成交5838套，环比、同比大幅回落，住宅占比72%，与平均占比66%相比，高了6个百分点。坦洲镇楼市网签成交839套，环比下降42%；成交面积97633方，环比下降19%。【6月份坦洲住宅存量7556套，7月份坦洲住宅存量8105套】
七、下半年预测：以价换量和等待，谁熬得过谁？
降了不一定成交，不降就一定不成交，没有合理不合理的降价，只有带不带动成交的降价。
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