中华人民共和国物权法条文释义 物权法条文释义

中华人民共和国物权法

（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布，自2007年10月1日起施行）

第一编 总则

第一章 基 本 原 则

第一条【立法目的与依据】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

［条文注释］

本条是关于立法目的和立法依据的规定。
制定物权法最直接的目的是可以明确物的归属，充分发挥物的效用。主要体现在两方面：（1）定纷止争。依靠物权法确定的规则能够明确归属，定纷止争，稳定经济秩序。（2）物尽其用。物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。
同时，切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐也是物权法的目的之一。
［参见］
《民法通则》第1条
《合同法》第１条
《担保法》第１条

第二条 【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
［条文注释］
本条是关于物权法调整范围的规定。
物的归属是指物的所有人是谁，这是对物进行利用的前提。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。但是，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是“民事关系”。而在经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，虽然也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属于物权法调整的范围。
不动产是指土地、房屋、林木等土地定着物；动产是指不动产以外的物，比如汽车、洗衣机等。而精神产品虽不是物权法规范的对象，其主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法来调整，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品。如著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的。
物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利；用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等；担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，比如抵押权、质权、留置权等。

第三条 【社会主义基本经济制度】国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
［条文注释］
本条是关于我国基本经济制度与社会主义市场经济原则的规定。
宪法规定，国家实行社会主义市场经济。实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发展权利，这是实行市场经济的前提。作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法，物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整的平等财产关系存在的前提，这也是物权法乃至民法存在的前提。因此，物权法将实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。
［参见］
《宪法》第6—8、11、15条
《农业法》第5条
《民族区域自治法》第26条

第四条 【平等保护原则】国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
［条文注释］
本条是关于平等保护国家、集体和私人的物权原则的规定。
物权法是调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的法律。物权法平等保护各个民事主体的物权是民法调整的社会关系的性质决定的。
在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家的、集体的物权，还是私人的物权，也都应当给予平等保护。需要说明的是，平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。依据宪法规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。
［参见］
《宪法》第８、11、12、13条
《民法通则》 第５、73—75、77、80—82条
《土地管理法》第13、14条
《城市房地产管理法》第５条
《农业法》 第7、10条
《草原法》第4、12条
《森林法》第３条
《矿产资源法》 第３条
《水法》第6条
《野生动物保护法》 第３、8条
《文物保护法》第6条
《外资企业法》第4条
《中外合资经营企业法》 第２、3条
《工会法》第46条
《公益事业捐赠法》第7条

第五条 【物权法定原则】物权的种类和内容，由法律规定。
［条文注释］
本条是关于物权法定原则的规定。
物权法定原则，指的是能设立哪些种类的物权，各种物权有哪些基本内容，只能由法律规定，当事人之间不能创立。

第六条【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
［条文注释］
本条是关于物权公示原则的规定。
物权公示包括两方面的内容：（1）物权人享有物权、物权的内容变更或者物权消灭以什么方式确定。（2）物权具有排他性，要求义务人负有不作为的义务，因此必须让其知道权利人是谁，不应该妨碍谁。而且，权利人转让自己的物时，也要让买主知道他有无资格转让该物。这都要求以令公众信服的特定方式确定，以维护权利人和社会公众的合法权益。
物权公示的主要方法是：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过登记发生效力，动产物权的设立、转让通过交付发生效力。

第七条 【公序良俗原则】物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
［条文注释］
本条是关于取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则的规定。
物权的取得包括两个方面：（1）取得物权应当符合法定的方式。取得不动产物权，法律要求登记的必须登记；取得汽车、船舶、航空器等大型动产必须办理登记才可取得对抗善意第三人的效力，取得一般动产必须通过交付才能取得所有权。（2）对于特定的物，自然人、法人不能取得所有权。
法律对权利人享有的物权或者权利人行使权利有诸多限制，大致可归为两个方面：（1）使权利人丧失权利或者受到损害。如征收征用、没收财产或者收回用益物权、自卫和紧急避险等情况。（2）对权利人行使权利的限制。如对土地所有权的客体范围和效力范围的限制、对不动产权利行使的限制、对行使处分权的限制等情况。
［参见］
《宪法》第51条
《民法通则》第72条
《文物保护法》第6条

第八条 【本法与其他法律的关系】其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
［条文注释］
本条是关于物权法与其他相关法律关系的规定。
物权法是规范财产关系的民事基本法律，主要规定物权的基本原则和基本制度。除物权法外，许多法律如土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、草原法等对物权都做了规定。这些单行法律是就某一方面的物权作的规定，比物权法规定得更具体，针对性更强，按照特别法优先的原则，本条做了上述规定。当然，物权法作为基本法律，对单行法律有关物权的制定和适用，有指导和补充作用。

第二章 物权的设立、变更、
转让和消灭

第一节不动产登记

第九条【不动产物权登记生效及其例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
［条文注释］
本条是关于不动产物权登记生效以及依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记的规定。
本条原则上规定不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。其最基本的效力表现为：除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
本条规定，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记；（2）本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形；（3）考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有一概规定必须经依法登记才发生效力。
在现行法律相关内容的基础上规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；野生动物资源属于国家所有。这些国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
［参见］
《土地管理法》第11、12条
《城市房地产管理法》第35、59—61条
《草原法》第11条
《森林法》第３条
《渔业法》第11条

第十条 【登记机构与统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
［条文注释］
本条是关于不动产登记机构和国家实行统一登记制度的规定。
不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责，主要涉及土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、海洋行政主管部门、地质矿产主管部门等。
目前，我国各地方在不动产行政管理和不动产登记体制方面存在不同的做法，因此本法在附则中对不动产统一登记的问题又做了补充规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法做出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定做出规定。”
［参见］
《担保法》第42、43条
《土地管理法》第11条
《城市房地产管理法》第60—62条
《草原法》第11条
《森林法》第３条
《渔业法》第11条

第十一条 【申请登记必要材料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
［条文注释］
本条是关于当事人申请登记应当提供的必要材料的规定。
关于申请登记需要向登记机构提供哪些材料这个问题，物权法只是原则性地做出一个衔接性的规定，当事人申请登记所需要提供的具体材料，还需要专门法律法规，包括将来可能制订的不动产登记法去进一步明确。
［参见］
《担保法》第44条

第十二条 【登记机构职责】登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第十三条 【登记机构禁止从事的行为】登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。

第十四条【不动产物权登记生效的时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
［条文注释］
本条是关于依法应当登记的不动产物权的设立、变更、转让和消灭何时发生效力的规定。
不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于不动产登记簿之后，才具有了公示力和排他力。

第十五条【物权效力与合同效力的区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
［条文注释］
本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
根据合同法规定，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。

第十六条 【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条【不动产登记簿与权属证书的关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
［条文注释］
本条是关于不动产登记簿与不动产权属证书关系的规定。
不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第十八条 【不动产登记资料查询、复制】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
［条文注释］
本条是关于不动产登记资料查询、复制的规定。
根据担保法规定，登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印；土地管理法实施条例规定,土地登记资料可以公开查询；国土资源部2002年制定了土地登记资料公开查询办法，主要包括查询范围、有权查询的单位和个人、查询机关、查询程序等。
本条规定了权利人、利害关系人是有权查询的主体。登记资料只要能够满足合同双方当事人、物权权利人以及可能和这个物权发生联系的这部分人的要求，就达到了登记的目的和物权公示的目的。
［参见］
《担保法》第45条
《海商法》第13条
《民用航空法》第12条
《土地管理法实施条例》第3条

第十九条【更正登记与异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
［条文注释］
本条是关于不动产更正登记和异议登记的规定。
更正登记，是彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权的一种登记。其目的是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。更正登记有两种方式：一种是经权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的登记；另一种是登记机关自己发现错误后做出的更正登记。
异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，使登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对异议登记的有效的期间做出限制。因此，本条规定，申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。如果申请人滥用异议登记制度，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
［条文注释］
本条是关于预告登记的规定。
预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，以保障债权人将来实现其债权。依照本条规定，预告登记不仅可以针对当事人签订买卖房屋协议的情况，还包括签订其他不动产物权协议的情况。

第二十一条 【登记错误赔偿责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
［条文注释］
本条是关于登记错误赔偿责任的规定。
实践中登记错误的发生主要有两种情况：一是登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成错误；二是登记申请人等采取欺骗手段或者与登记机关的人员恶意串通造成错误。关于因登记机构工作人员原因造成登记错误的赔偿责任，有待于随着行政管理体制改革进一步明确登记机构的性质，目前不宜规定登记机构的国家赔偿责任。物权法作为民事基本法，对于登记错误责任问题，在本条做出的只是原则性的规定。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。这里造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形。登记错误的受害人处于相对弱势的地位，这样规定，是为了对受害人提供更加充分的保护。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第二十二条【登记收费】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
［条文注释］
本条是关于登记收费问题的规定。
登记机构不是营利性组织，目前我国各地的不动产登记机构，尤其是房产登记机构，从事的登记工作一般只是对登记申请人提供的有关材料是否符合规定的条件进行审核，在此基础上收取登记费，不宜与不动产的面积、体积或者价款的比例等因素挂钩，把这些作为计费的标准。

第二节动 产 交 付

第二十三条 【动产物权交付生效】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
［条文注释］
本条是关于动产物权的设立和转让何时发生效力的规定。
物权法上所说的交付，指的是物的直接占有的转移，即一方按照法律行为要求，将物的直接占有移转给另一方的事实。本条规定的“法律另有规定的除外”主要指的是：第一，本节对动产物权的设立和转让规定的一些特殊情况，如“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力”，“动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付”，“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力”；第二，本章第三节对主要是非依法律行为而发生的物权变动问题所作的规定；第三，本法担保物权编对动产抵押权和留置权的相关规定。
［参见］
《民法通则》第72条
《合同法》第133—135条

第二十四条 【特殊动产变动的登记】船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
［条文注释］
本条是关于船舶、航空器和机动车等物权登记的规定。
学界通说认为，船舶、飞行器和汽车因价值超过动产，在法律上被视为一种准不动产，其物权变动应当以登记为公示方法。现行海商法、民用航空法对船舶、航空器的物权登记效力问题已有规定，即该类物物权的取得、转让、消灭、抵押，应当向相关主管部门登记，未经登记，不得对抗第三人。为了保持法律的稳定性，本条延续了对这类动产登记对抗主义原则的规定。但该类物权在登记的效力上不采用登记生效主义，其物权变动并不是在登记时发生效力，其所有权转移一般在交付时发生效力，其抵押权在抵押合同生效时设立。
［参见］
《海商法》第9、10、13、14条
《民用航空法》第11、12、14、16、33条

第二十五条【动产物权受让人先行占有】动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
［条文注释］
本条是关于动产物权受让人先行占有问题的规定。
本条规定的是设立或者转让动产物权时的一种特殊的情形，即物权的受让人已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成移转所有权或者设定质权合同的情形。本条规定的法律行为，主要指的是动产所有权人与受让人订立动产转让的协议以及与质权人订立动产出质协议。在受让人已经取得对动产的占有又依据法律行为取得其物权的情况下，动产物权的公示已经在事先完成，物权受让人已经能够依物权的排他性行使物权。因此，物权的变动就在当事人之间关于物权变动的协议生效时生效。
［参见］
《合同法》第140条

第二十六条【动产物权指示交付】动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
［条文注释］
本条是关于动产物权指示交付的规定。
指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。动产物权能够指示交付是因为动产物权的让与人对其所转让的标的不享有物理意义上直接占有和直接控制的可能，出让人无法通过现实交付的方式使得动产物权得以变动。
在指示交付中，第三人对动产的实际占有和控制关系并未发生改变，出让人与受让人之间只是发生无形的返还请求权的转移，无论该返还请求权的转移是否采取特定的形式，都无法向外界展现物权的变动，因此此种交付方法的公示作用较弱，但由于动产善意取得制度的存在，因此对交易安全并未有太大障碍。

第二十七条 【动产物权占有改定】动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
［条文注释］
本条是关于动产物权占有改定的规定。
本条所规定的占有改定即是出让人自己保留直接占有，而为受让人创设间接占有以代替现实交付的一种变通方法。占有改定必须符合下列三项要件：（1）让与人与受让人达成移转动产物权的合意，使得受让人取得动产所有权；（2）受让人和让与人之间有由让与人继续占有该动产的双方约定；（3）让与人已经对物进行了直接占有或者间接占有。除去现实已经存在的动产，占有改定制度还适用于将来可取得的动产。
占有改定情形下所有权的移转仅仅是通过当事人的合意在观念中完成的，以占有改定取得的所有权移转，第三人无从察知物权的变动，所以对于因信赖出让人直接占有动产这一事实状态，而与之交易的第三人就必须通过善意取得制度加以保护。

第三节其 他 规 定

第二十八条【法律文书、征收导致的物权变动】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
［条文注释］
本条是关于因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定。
基于公权力的行使而使物权发生的变动，并非基于原权利人的意思表示，而是在无原权利人甚至法律有意识排除原权利人意思表示的情况下发生的物权变动，此种变动遵循的不是一般性的物权公示原则，而是法律的直接规定。具体包括：（1）因国家司法裁判权的行使、仲裁裁决而导致物权的设立、变更、转让或者消灭；（2）因国家行政管理权的行使而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。

第二十九条 【继承或者受遗赠导致的物权变动】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
［条文注释］
本条是关于因继承或者受遗赠等而取得物权的规定。
继承是导致物权变动的一个重要方式。根据我国继承法的规定，继承从被继承人死亡时开始。因此，本条所指的“继承开始”就是“被继承人死亡”之时。而此所谓“死亡”既包括事实死亡，如老死、病死、意外事故致死，也包括宣告死亡，在宣告死亡的情形，自判决所确定的死亡之时继承开始。本条所指的继承可分为法定继承和遗嘱继承两大类。

第三十条 【合法事实行为导致的物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
［条文注释］
本条是关于因事实行为而设立或者消灭物权的规定。
事实行为是指不以意思表示为要素的能够产生民事法律后果的法律事实。本条规定的“自事实行为成就时发生效力”，就是指房屋合法建成时或合法被拆除时，这些物的所有权或为设立或为消灭。这些因事实行为而导致的物权的设立或者消灭，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法（不动产为登记，动产为交付）。

第三十一条【非依法律行为进行的不动产物权变动效力】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
［条文注释］
本条是关于非依法律行为享有的不动产物权变动的规定。
依照本法第28—30条的规定，物权的变动可因法院判决、政府征收决定、继承或者遗赠以及合法建造房屋等，直接发生效力，而不必遵循依法律行为而进行的物权变动应当遵循的一般公示方法，这必然可能损害到交易秩序和交易安全，尤其是涉及不动产的物权变动时更是如此。考虑到对交易安全的保护，本法明确规定处分该类不动产物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

第三章 物权的保护

第三十二条 【物权争议解决途径】物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
［条文注释］
本条是关于物权保护争讼程序的规定。
当权益受到侵害时，物权人可以选择和解、调解、仲裁、诉讼这四种途径救济。和解是当事人之间私了；调解是通过第三人调停解决纠纷；仲裁是当事人协议选择仲裁机构，由仲裁庭裁决解决争端；诉讼有民事、行政和刑事三大诉讼，保护物权权益的诉讼主要指提起民事诉讼。
［参见］
《农村土地承包法》第51条

第三十三条 【物权确认请求权】因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
［条文注释］
本条是关于物权确认请求权的规定。
物权确认请求权是物权保护请求权的一种。物权归属或者内容发生争议，物权人可以请求有关行政机关、人民法院等部门确认该物权的归属或者内容。

第三十四条 【返还原物请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
［条文注释］
本条是关于返还原物权请求权的规定。
返还原物权请求权是物权保护的一项基本权利。当对该物权没有所有权的人占有该物权时，所有权人可以要求占有人返还该物，使物复归于物权人事实上的支配。
［参见］
《民法通则》第117条

第三十五条 【消除危险、排除妨害请求权】妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
［条文注释］
本条是关于排除妨害、消除危险请求权的规定。
排除妨害是物权保护的一项基本方式。物权遭受妨害的，物权人有权请求排除妨害。
当然，被排除的妨害需具有不法性，倘若物权人负有容忍义务，则无排除妨害请求权。
消除危险也是物权保护的一种基本方式，我国民法通则第134条第1款承担民事责任的方式包括消除危险。请求消除危险，又称请求防止侵害。侵害虽未发生，但物权面临遭受侵害的危险，存在被侵害的可能，对于这种可能发生的侵害，物权人有权请求相对人为一定行为或者不为一定行为，防止侵害，消除既存的危险，以避免侵害的发生。
［参见］
《民法通则》第134条

第三十六条【修理、重作、更换、恢复原状请求权】造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
［参见］
《民法通则》第117、134条

第三十七条【损害赔偿与其他民事责任请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
［条文注释］
本条是关于损害赔偿和其他民事责任请求权的规定。
当物权受到侵害，给物权人造成损失时，物权人有权请求赔偿损失。赔偿损失包括金钱赔偿、代物赔偿。请求赔偿损失以外的其他民事责任请求权有很多种类，如对于物权归属问题，物权人可以请求确认物权；侵害物权的，物权人可以请求防止侵害、停止侵害、排除妨害、返还原物、赔偿损失、赔礼道歉。物权被侵害的，物权人可以行使一种或者数种请求权。
请求停止侵害也是物权保护的一种请求权。对正在实施的侵害物权行为，物权人可以请求侵权人停止侵害行为，也可以请求有关机关制止侵权行为。
［参见］
《民法通则》第117条

第三十八条【物权保护方式的适用及行政、刑事责任】本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
［条文注释］
本条是关于物权保护方式的单用和并用，以及三大法律责任的适用的规定。
物权受到侵害的，当事人可以通过请求确认权利、返还原物、消除危险、排除妨害、修理、重作、更换、损害赔偿等方式保护自己的权利。上述保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
法律责任包括民事、行政责任、刑事责任。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
［参见］
《民法通则》第134条

第二编 所有权

第四章 一 般 规 定

第三十九条 【所有权的含义与基本内容】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
［条文注释］
本条是关于所有权基本内容的规定。
所有权是对物的支配权，我国民法通则第71条规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”物权法本条的规定沿用了民法通则四项内容的规定。占有就是对于财产的实际管理或控制。使用是权利主体对财产的运用，以便发挥财产的使用价值。收益是通过财产的占有、使用等方式取得的经济效益。处分是指财产所有人对其财产在事实上和法律上的最终处置。处分权一般由所有权人行使，但在某些情况下，非所有权人也可以有处分权。
［参见］
《民法通则》第71条
《海商法》第7条

第四十条【所有权人设定他物权】所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
［条文注释］
本条是关于所有权人设定他物权的规定。
所有权人在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权，是所有权人行使其所有权的具体体现。所有权包括占有、使用、收益和处分四种权能。根据法律和合同，所有权人可以将使用权转移给非所有权人行使，这是对其物所有权中使用权的行使；也可以用自己的物为他人债务提供担保，是对其物所有权中处分权的行使。因此，设定他物权，是所有权人行使所有权的结果。也正因如此，用益物权人、担保物权人行使权利必须依据法律或者合同的约定进行，不得损害所有权人的权益。
［参见］
《民法通则》第80、81条
《土地管理法》第9、15条
《城市房地产管理法》第7、22、27条
《草原法》第10条
《矿产资源法》第3条
《水法》第7、48条
《渔业法》第11条

第四十一条 【国家专属所有权】法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
［条文注释］
本条是关于国家专有的规定。
国家专有的财产由于具有不能为他人所拥有的特性，决定了其不能通过交换或者赠与等任何流通手段转移所有权。国家专有的财产包括但不限于以下各项：
（1）国有土地；（2）海域；（3）水流；（4）矿产资源；（5）野生动植物资源；（6）无线电频谱资源。
［参见］
《宪法》第9、10条
《民法通则》第72条
《土地管理法》第2、8条
《矿产资源法》第3条
《水法》第3条
《煤炭法》第3条

第四十二条【征收】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
［条文注释］
本条是关于征收的规定。
征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为。征收的主体是国家，通常是政府部门以行政命令的方式从集体、单位和个人取得土地、房屋等财产，集体、单位和个人必须服从。征收导致所有权的丧失，必然对所有权人造成损害。因此，征收虽然是被许可的行为，但通常都附有严格的法定条件的限制，必须具有公共利益的目的和征收补偿两个方面，同时还明确规定任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
［参见］
《宪法》第10条
《土地管理法》第2、45—47、49、51条
《城市房地产管理法》第8条
《农业法》第71条
《草原法》第38、39条
《煤炭法》第20条
《电力法》第16条
《渔业法》第14条
《铁路法》第36条

第四十三条【保护耕地、禁止违法征地】国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
［条文注释］
本条是关于保护耕地、禁止违法征地的规定。
根据土地管理法等法律、行政法规的有关规定，有关耕地保护的基本政策是：（1）严格控制耕地转为非耕地；（2）国家实行占用耕地补偿制度；（3）基本农田保护制度。
同时，宪法、土地管理法还明确规定了征收的条件与程序是：（1）征收土地必须是为了社会公共利益的需要；（2）征地是一种政府行为，是政府的专有权力，其他任何单位和个人都没有征地权；（3）必须依法取得批准；（4）必须依法对被征地单位进行补偿；（5）征地行为必须向社会公开，接受社会的监督。
［参见］
《土地管理法》第3、31条
《煤炭法》第20条

第四十四条【征用】因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
［条文注释］
本条是关于征用的规定。
征用是国家强制使用单位、个人的财产，不必得到所有权人的同意，在国家有紧急需要时即直接使用。如发生抢险、救灾等在社会整体利益遭遇危机的情况。
征收是剥夺所有权，征用只是在紧急情况下强制使用单位、个人的财产，紧急情况结束后被征用的财产要返还给被征用的单位、个人，因此征用与征收有所不同。征收限于不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。
［参见］
《国家安全法》第9条
《国防法》第48条
《防震减灾法》第38条

第五章 国家所有权和集体
所有权、私人所有权

第四十五条 【国有财产的范围、性质及其行使】法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
［条文注释］
本条是关于国有财产范围、国家所有的性质和国家所有权行使的规定。
本条第1款是对国有财产范围的概括性规定。依据宪法、法律、行政法规，本法第46条至第52条明确规定矿藏、水流、海域、野生动物资源、无线电频谱资源、城市的土地属于国家所有。法律规定属于国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施、文物、农村和城市郊区的土地，属于国家所有。除法律规定属于集体所有的外，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有。
本条第2款是对代表国家行使国家财产所有权的主体的规定。国有财产由国务院代表国家行使所有权，同时依照法律规定也可以由地方人民政府等部门行使有关权利。
［参见］
《宪法》第9条
《民法通则》第73条
《土地管理法》第2、5条
《草原法》第9条
《森林法》第10条
《水法》第3条
《矿产资源法》第3、11条
《海域使用管理法》第3条
《煤炭法》第12条
《渔业法》第6、7条

第四十六条 【矿藏、水流、海域国家所有权】矿藏、水流、海域属于国家所有。
［条文注释］
本条是关于矿藏、水流、海域的国家所有权的规定。
矿藏，主要指矿产资源；水流，指江、河等的统称，此处水流应包括地表水、地下水和其他形态的水资源；海域，是指中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。宪法规定这三类资源属于国家所有。
［参见］
《宪法》第9条
《矿产资源法》第3条
《水法》第3条
《煤炭法》第3条

第四十七条 【国有土地范围】城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
［条文注释］
本条是关于国家所有土地范围的规定。
国家所有的土地包括：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
［参见］
《宪法》第10条
《土地管理法》第2、8条

第四十八条【自然资源国家专属所有权】森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
［条文注释］
本条是关于属于国家所有的森林、草原等自然资源的规定。
森林、山岭、草原、荒地、滩涂作为自然资源，一般属于国家所有。依照我国的法律，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源除了国家所有外，存在另一种所有权形式，即集体所有。民法通则第74条第1款中规定：法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等属于劳动群众集体所有。
［参见］
《宪法》第9条
《民法通则》第74条
《森林法》第３条
《草原法》第9条
《民族区域自治法》第27条

第四十九条 【野生动植物资源国家专属所有权】法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
［条文注释］
本条是关于野生动植物资源的国家所有权的规定。
野生动物，是指受保护的野生动物，即珍贵、濒危的陆生、水生野生动物和有益的或者有重要经济、科学研究价值的陆生野生动物；野生植物资源，是指原生地天然生长的珍贵植物和原生地天然生长并具有重要经济、科学研究、文化价值的濒危、稀有植物。本条规定野生动植物资源属于国家所有，有利于保护我国的野生动植物资源，有利于更加合理地利用野生动植物资源。
［参见］
《野生动物保护法》第3条

第五十条 【无线电频谱资源国家专属所有权】无线电频谱资源属于国家所有。
［条文注释］
本条是关于无线电频谱资源的国家所有权的规定。
无线电通信是使用无线电波的电信，无线电频谱一般是在9KHz~3000GHz频率范围内发射无线电波的无线电频率的总称。无线电频率是自然界存在的一种电磁波，是一种物质，是一种各国可均等获得的看不见、摸不着的自然资源，是有限的自然资源。为了充分、合理、有效地利用无线电频谱，保证各种无线电业务的正常运行，防止各种无线电业务、无线电台站和系统之间的相互干扰，本条规定无线频谱资源属于国家所有。
［参见］
《无线电管理条例》第4条

第五十一条 【文物国家专属所有权】法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
［条文注释］
本条是关于属于国家所有文物的规定。
本条规定，法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。但是并不是所有的文物都归国家所有，而是法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。依照文物保护法第5条的规定，以下文物属于国家所有：（1）中华人民共和国境内地下、内水和领海中遗存的一切文物，属于国家所有。（2）古文化遗址、古墓葬、石窟寺属于国家所有。国家指定保护的纪念建筑物、古建筑、石刻、壁画、近代现代代表性建筑等不可移动文物，除国家另有规定的，属于国家所有。（3）下列可移动文物，属于国家所有：①中国境内出土的文物，国家另有规定的除外；②国有文物收藏单位以及其他国家机关、部队和国有企业、事业组织等收藏、保管的文物；③国家征集、购买的文物；④公民、法人和其他组织捐赠给国家的文物；⑤法律规定属于国家所有的其他文物。
［参见］
《文物保护法》第2、5条

第五十二条 【基础设施国家专属所有权】国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
［条文注释］
本条是关于国防资产的国家所有权以及属于国家所有的基础设施的规定。
本条第1款中的“国防资产”指的是国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等。
第2款中的“基础设施”也不仅仅只是包括铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道这几种，只要是依照法律规定为国家所有的基础设施都被包括在本条之内。
［参见］
《电力法》第4、52条
《建筑法》第42条
《国防法》第37条

第五十三条【国家机关的物权】国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
［参见］
《森林法》第27条
《国防法》第38、39条
《监狱法》第9条

第五十四条【国家举办的事业单位的物权】国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
［条文注释］
本条是关于国家举办的事业单位的物权的规定。
对国家举办的事业单位占用的财产，要根据事业单位的类型、财产的特殊性对其收益和处分的权利分别处理：一是国家举办的事业单位对其占用的财产毫无处分权利，比如故宫博物院对其占用的某些财产；二是经过审批，国家举办的事业单位对其占用的财产具有部分处分权利；三是国家举办的事业单位对其占用的财产具有完全的处分权利。这就需要通过以后制定国有财产管理法对国家举办的事业单位如何有效行使、如何处分其占用的财产做出明确规定。
［参见］
《森林法》第27条
《教育法》第28、31条
《高等教育法》第38、61、64条

第五十五条【国家出资的企业出资人制度】国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
［条文注释］
本条是关于国有出资的企业出资人制度的规定。
本条有以下四个问题需要明确：１.国家出资的企业，不仅仅包括国家出资兴办的企业，如国有独资公司，也包括国家控股、参股有限责任公司和股份有限公司等；２.由国务院和地方人民政府分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益；３.国务院和地方人民政府履行出资人职责必须在国家统一制定法律法规的前提下行事；４.中央政府和地方政府通过各自设立国有资产管理委员会，代表国家享有公司法规定的资产收益、重大决策和选择管理者等出资人权益；对国有资产保值、防止国有资产流失负监管责任。同时要尊重、维护国有及国有控股企业经营自主权。
［参见］
《宪法》第16条
《民法通则》第82条
《煤炭法》第13条
《电力法》第7条
《全民所有制工业企业法》第2条
《公司法》第4、66—71条
《商业银行法》第4条

第五十六条 【国有财产的保护】国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
［条文注释］
本条是关于国有财产保护的规定。
本条“国家所有的财产”是指依法属于全民所有的财产，不仅包括国家拥有所有权的财产，而且包括国家依法投入到企业的动产和不动产，国家的财政收入、外汇储备和其他国有资金也属于国家所有的财产。
“侵占”是指以非法占有为目的，将其经营、管理的国有财产非法占为己有；“哄抢”是指以非法占有为目的，组织、参与多人一起强行抢夺国有财产的行为；“截留”是指违反国家关于国有资金等国有财产拨付、流转的决定，擅自将经手的有关国有财产据为己有或者挪作他用的行为；“破坏”是指故意毁坏国有财产，影响其发挥正常功效的行为。侵占、哄抢、私分、截留、破坏国有财产的，应当承担返还原物、恢复原状、赔偿损失等民事责任；触犯治安管理处罚法和刑法的，还应当承担相应的法律责任。有关单位的责任人也要依法承担行政甚至是刑事责任。
［参见］
《民法通则》第73条
《草原法》第9条

第五十七条【国有资产监管及相关法律责任】履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

第五十八条 【集体财产范围】集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
［条文注释］
本条是关于集体财产范围的规定。
本条有以下两个方面需要明确：（1）集体财产所有权主体是集体，集体的成员不能独自对集体财产行使权利，离开集体时不能要求分割集体财产。（2）集体所有财产主要包括：①法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂。②集体所有的集体企业的厂房、仓库等建筑物；机器设备、交通运输工具等生产设施；水库、农田灌溉渠道等农田水利设施；以及集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等公益设施。③集体企业所有的生产原材料、半成品和成品，村建公路、农村敬老院等。
［参见］
《宪法》第9、10条
《民法通则》第74条
《土地管理法》第8条
《森林法》第3条
《草原法》第9条

第五十九条 【农民集体所有财产归属及重大事项决定程序】农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
［条文注释］
本条是关于农民集体所有财产归属以及重大事项集体决定的规定。
本条主要有以下两个含义：（1）本集体的物权由本集体成员集体所有；（2）重大事项须依法定程序经本集体成员决定，如对集体而言非常重要的土地承包、承包地调整、土地补偿费、集体企业所有权的变动等。
［参见］
《土地承包法》第18、19条
《村民委员会组织法》第19条
《土地管理法》第14、15条

第六十条 【农民集体所有权的行使代表】对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

［条文注释］
本条是关于由谁来代表农民集体行使所有权的规定。
本条第1项规定的“村”是指行政村，即设立村民委员会的村，而非自然村。第2项规定的“分别属于村内两个以上农民集体所有”主要是指该农民集体所有的土地和其他财产在改革开放以前就分别属于两个以上的生产队，现在其土地和其他集体财产仍然分别属于相当于原生产队的各该农村集体经济组织或者村民小组的农民集体所有；“村民小组”是指行政村内的由村民组成的自治组织。第3项规定“属于乡镇农民集体所有的”，包括两种情况：一是指改革开放以前，原来以人民公社为核算单位的土地，在公社改为乡镇以后仍然属于乡镇农民集体所有；二是在人民公社时期，公社一级掌握的集体所有的土地和其他财产仍然属于乡镇农民集体所有。
［参见］
《民法通则》第74条
《土地管理法》第10条
《村民委员会组织法》第5条

第六十一条【城镇集体财产权利】城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
［条文注释］
本条是关于城镇集体财产权利的规定。
城镇集体财产权利的构成要件是：
（1）行使城镇集体财产权的，只能是该集体，而不能由个别集体成员独断专行；（2）集体财产是只能属于该城镇集体所有的不动产和动产。如果城镇集体企业已经改制了，如成为有限责任公司或者股份有限公司、个人独资企业或者合伙企业的，就不适用本条，而分别适用公司法、个人独资企业法或者合伙企业法的有关规定；（3）本集体的所有人，都可以对集体财产享有占有、使用、收益和处分的权利；（4）行使财产权应当依照法律、行政法规的规定。
［参见］
《宪法》第８条
《森林法》第27条

第六十二条【集体财产状况公开】集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规、章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
［条文注释］
本条是关于公布集体财产状况的规定。
公布集体财产状况的构成要件是：
（1）本条规范的主体是行使集体财产所有权的组织，包括农村集体经济组织、城镇集体企业，也包括代表集体行使所有权的村民委员会、村民小组；（2）公布的内容是本集体的财产状况，包括集体所有财产总量的变化、所有权变动的情况、集体财产使用情况、集体财产分配情况等涉及集体成员利益的重大事项。
［参见］
《农业法》第73条
《村民委员会组织法》第22条

第六十三条 【集体财产权的保护】集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人做出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
［条文注释］
本条是关于集体财产权保护的规定。
针对损害集体财产的主要行为，本条强调了禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏集体财产。侵占、哄抢、私分、破坏集体所有财产的，应当承担返还原物、恢复原状、赔偿损失等民事责任；触犯治安管理处罚法和刑法的，还应当承担相应的法律责任；有关单位的责任人也要依法承担行政甚至是刑事责任。
本条第2款规定了集体成员的诉权。集体经济组织、村民委员会是代表集体成员管理集体财产的代表，当其做出的决定侵害集体成员的合法权益时，本条第2款赋予了集体成员有权请求人民法院撤销集体经济组织、村民委员会或者其负责人做出的不当决定。关于集体成员诉权，主要有以下几个内容：（1）每个集体经济组织成员都可以向人民法院请求撤销该决定；（2）提起诉讼的事由，是集体经济组织、村民委员会或者其负责人做出的决定，侵害了该集体成员的合法权益；（3）提起诉讼的时间，本条没有明确限制，可以参照民法通则的规定。
［参见］
《宪法》第17条
《农业法》第72条

第六十四条 【私有财产范围】私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
［条文注释］
本条是关于私有财产范围的规定。
本条包括以下几方面的主要内容：
（1）本条规定的“私人”是指与国家、集体相对应的物权主体，不但包括我国的公民，也包括在我国合法取得财产的外国人和无国籍人；不仅包括自然人，还包括个人独资企业、个人合伙等非公有制企业；（2）私有财产的范围包括收入、房屋、生活用品、生产工具和原材料以及其他不动产和动产，如图书、个人收藏品、家禽等；（3）该财产必须是合法获得的。物权法和其他法律只保护私人的合法财产权，对于以非法方式获取的财产，不但不能受到法律的保护，而且行为人还要依法承担被没收、返还原物、赔偿损失等法律责任，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
［参见］
《宪法》第13条
《民法通则》第75条
《森林法》第7、27条
《外资企业法》第4、19条
《中外合资经营企业法》第2、11、12条
《个人独资企业法》第17条
《中外合作经营企业法》第3条

第六十五条 【保护私人合法权益】私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
国家依照法律规定保护私人的财产继承权及其他合法权益。
［参见］
《宪法》第13条
《民法通则》 第75条
《邮政法》第7条
《婚姻法》第17、18条

第六十六条 【私有财产保护】私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
［条文注释］
本条是关于私有财产保护的规定。
保护私有财产的重要内容是私人的合法财产所有权不受侵犯，如非经依照法律规定的权限和程序，不得征收个人的房屋和其他不动产，也不得非法查封、扣押、冻结、没收私人合法的财产。任何单位和个人不得侵占、哄抢、破坏私人合法的财产。
［参见］
《宪法》第13条
《民法通则》第75条

第六十七条【企业出资人及其权利】国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
［条文注释］
本条是关于企业出资人权利的规定。
本条的含义主要有以下几项内容：
所谓出资人，就是向企业投入资本的人。根据本条的规定，出资人可以是国家、集体，也可以是私人。国家、集体和私人出资设立企业的主要形式是公司。出资人作为股东，按照公司法的规定，依法享有资产收益、参与重大决策和选择经营管理者等权利；同时要履行相应的义务，如按照约定或者章程的规定，按期、足额地缴纳出资，不得滥用出资人的权利干涉企业正常的经营活动等。
［参见］
《公司法》第4条
《乡镇企业法》第10、11、13、14条
《合伙企业法》第20条
《个人独资企业法》第17条
《乡村集体所有制企业条例》第6条

第六十八条 【法人财产权】企业法人对其不动产和动产依照法律和章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律和章程的规定。
［条文注释］
本条是关于法人财产权的规定。
本条第1款对企业法人对其不动产和动产拥有的物权作出了规定。企业法人（包括国有企业）作为市场主体，应当有独立的财产，独立承担民事责任。同时，企业法人应当依照法律和章程的规定，对其财产行使占有、使用、收益和处分的权利，不能损害国家等作为出资人依法享有的权益。
本条第2款规定的企业法人之外的法人，包括机关法人、事业单位法人、社团法人等。其中机关法人和国家举办的事业单位法人，其财产属于国家所有，对其直接支配的不动产和动产的收益权和处分权也要受到法律和国务院有关规定的限制。
［参见］
《公司法》第3条
《乡镇企业法》第11条
《乡村集体所有制企业条例》第24条

第六十九条 【社团财产的保护】社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
［条文注释］
本条是关于保护社会团体财产的规定。
社会团体是指我国公民行使结社权利自愿组成的，为实现会员的共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。成立社会团体法人需具备以下条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产和经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任。
社会团体的财产主要有以下来源：（1）成员的出资；（2）成员缴纳的会费;（3）国家拨付的资产和补助；（4）接受捐赠的财产；（5）社会团体积累的财产等。社会团体的财产来源必须合法。
社会团体对其依法所有的财产，享有直接的支配权，不受他人非法干涉。任何单位和个人都不得侵占、挪用、哄抢、破坏和任意调拨社会团体依法所有的财产。非经法律规定的权限和程序，不得征收、征用。任何单位或者个人侵害社会团体财产的，该社会团体有权向人民法院提起诉讼，要求侵害人承担返还财产、赔偿损失等法律责任。
［参见］
《民法通则》第77条

第六章 业主的建筑物区分所有权

第七十条【业主的建筑物区分所有权含义】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
［条文注释］
本条是对建筑物区分所有权基本内容的规定。
根据本条的规定，业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利：（1）业主对专有部分的所有权；（2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权；
（3）业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。

第七十一条【业主对专有部分所有权的行使】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
［条文注释］
本条是关于业主对专有部分行使所有权的规定。
按照本条规定，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借；或者在自己的专有部分上依法设定负担；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。但是，建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，故业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制，即不能危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条【业主对专有部分从外的共有部分权利义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
［条文注释］
本条是关于业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定。
业主专有部分以外的共有部分通常是指，除建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的部分，既包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等部分，也包括建筑区划内，由业主共同使用的物业管理用房、绿地、道路公共设施以及其他公共场所等，但法律另有规定的除外。本条第1款规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利，即业主有权对专有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。
在业主建筑物区分所有权的这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此第2款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条【建筑区划内共有的范围】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
［条文注释］
本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属的规定。
道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设施原则上应归业主共有。需要说明的是，本条规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。
［参见］
《物业管理条例》第38条

第七十四条 【车位、车库的归属与利用】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
［条文注释］
本条是关于车位、车库的规定。
属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。车库、车位的归属，一般是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。针对现实生活中开发商将车位、车库租给建筑区划外的人使用，车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车库的问题，本条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十五条 【业主大会、业主委员会的设立】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
［条文注释］
本条是关于业主大会、业主委员会设立的规定。
业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，可以代表业主行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。地方人民政府房地产行政主管部门应对设立业主大会和选举业主委员会给予的指导和协助。这种指导和协助是非强制性的。
［参见］
《物业管理条例》第8—10、15、16条

第七十六条 【业主共同决定的事项】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
［条文注释］
本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定。
筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，是建筑区划内较为重大的事情，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项，属于建筑区划内的一般性、常规性事务，其决定的做出，可以采取普通多数同意的方式，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
［参见］
《物业管理条例》第11—14条

第七十七条【住宅变经营性用房的限制与条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
［条文注释］
本条是关于将住宅改变为经营性用房的规定。
业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这二个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。如何确定业主为有利害关系的业主，因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析。总之，不论是否为隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是本条所说的有利害关系的业主。
［参见］
《物业管理条例》第50条

第七十八条 【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
［条文注释］
本条是关于业主大会、业主委员会决定效力的规定。
业主大会是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会做出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其做出的决定，对业主应当具有约束力。当业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序做出某些决定，侵害业主的合法权益，为了切实保护业主的合法权益，本条第2款规定受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会做出的不当决定的权利。
［参见］
《物业管理条例》第12条

第七十九条【建筑物及其附属设施的维修基金归属与使用】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
［条文注释］
本条是关于建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用的规定。
本条规定首先明确了建筑物及其附属设施的维修资金是属于业主共有的。维修资金的使用涉及共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造、维护等，涉及业主能否正常使用建筑物及其附属设施，关系着每个业主的切身利益，因此，本条规定维修资金的使用应当经业主共同决定。至于业主如何决定维修资金的使用，要依据物权法第76条作出决定。
关于维修资金的用途，本条规定主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修。例如电梯、水箱等的维修。至于业主专有部分以外的哪些部分为共有部分，哪些设施为建筑物的附属设施，要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。根据建设部和财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，共用部位，是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
为便于业主及时了解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况，依法监督维修资金的使用，本条还规定，维修资金的筹集、使用情况应当予以公布。
［参见］
《物业管理条例》第54条

第八十条【建筑物及其附属设施费用分摊与收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
［条文注释］
本条是关于建筑物及其附属设施费用分摊、收益分配的规定。
基于业主可以行使建筑物区分所有权，对于如何负担建筑物及其附属设施的费用，如何分配建筑物及其附属设施的收益，业主可以依法处分，故本条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定。对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，本条做了原则性、指导性规定，即按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
［参见］
《物业管理条例》第55条

第八十一条 【建筑物及其附属设施管理】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
［条文注释］
本条是对建筑物及其附属设施管理的规定。
对建筑物及其附属设施进行管理主要有两种形式：一是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理；二是业主自行管理。物业服务企业通常是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体（市场主体），包括物业公司以及向业主提供服务的其他组织。
通常情况下，一栋楼或者一个住宅小区建好后，一般是由建设单位选聘物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理。当然，建设单位在销售住宅或者经营性用房时，应当向业主明示前期物业服务合同。业主应当履行与建设单位签订的前期物业服务合同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理企业予以更换。
［参见］
《物业管理条例》第21—23、25、26条

第八十二条【物业服务机构或者其他管理人与业主关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
［条文注释］
本条是关于物业服务企业或者其他管理人与业主关系的规定。
根据本法第81条的规定，业主可以选择物业服务企业或者其他管理人对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主选好物业服务企业或者其他管理人后，应当签订物业管理合同，将自己对建筑物及其附属设施的管理权利委托给选聘的物业服务企业或者其他管理人。物业服务企业或者其他管理人应当按照合同的约定向业主提供相应的服务。
物业管理公司的义务有：（1）履行物业管理合同，依法经营；（2）接受管委会和住宅小区内居民的监督；（3）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。业主委员会应当及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
［参见］
《物业管理条例》第35条

第八十三条 【业主义务与权益维护】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
［条文注释］
本条是关于业主有关义务以及制止损害他人合法权益行为并追究其法律责任的规定。
对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为如何处置，本条规定了以下几种办法：一是业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失；二是受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼；三是共同受到侵害的业主，推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提起诉讼。
［参见］
《物业管理条例》第51条

第七章 相 邻 关 系

第八十四条【相邻关系处理原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
［条文注释］
本条是关于处理相邻关系原则的规定。
相邻的不动产不仅指土地，也包括附着于土地的建筑物；相邻的不动产权利人，不仅包括不动产的所有人，而且包括不动产的用益物权人和占有人。法律设立不动产相邻关系的目的是尽可能确保相邻的不动产权利人之间的和睦关系，解决相邻的两个或者多个不动产所有人或使用人因行使权利而发生的冲突，维护不动产相邻各方利益的平衡。
本条有两方面的内容：一是不动产权利人对相邻不动产权利人的避免妨害之注意义务；二是不动产权利人在非使用邻地就不能对自己的不动产进行正常使用时，有权在对邻地损害最小的范围内使用邻地，邻地权利人不能阻拦。这就是“团结互助、公平合理”的原则要求。
［参见］
《民法通则》第83条

第八十五条【处理相邻关系依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
［参见］
《水法》第５６、57条

第八十六条 【用水与排水相邻关系】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
［条文注释］
本条是关于用水、排水相邻关系的规定。
我国关于用水、排水问题有以下的处理规定：（1）关于自然流水的分配与使用。一方擅自堵截或者独占自然流水，影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，受益人应负赔偿责任。（2）关于自然流水以及生产、生活用水的排放。相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许；但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。（3）关于房屋滴水。处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。
［参见］
《水法》第２８条
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第105、106、109条

第八十七条 【相邻关系中通行权】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
［条文注释］
本条是关于相邻关系中通行权的规定。
不动产权利人原则上有权禁止他人进入其土地，但他人因通行等必须利用或进入其土地的，如他人有通行权的、他人要通过建筑物范围内历史形成的必经通道的、当他人物品或者其他动物偶然失落于其土地时，不动产权利人应当提供必要的便利。
［参见］
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第107、108条

第八十八条【相邻土地、建筑物的利用】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
［条文注释］
本条是关于利用相邻土地的规定。
本条规定的使用邻地包括两种情形：一是因建造、修缮建筑物而临时使用邻地；二是在邻地上安设管线。关于因施工而临时占用邻人土地而产生的纠纷，最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》规定：相邻一方因施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。对于非经过邻人的土地不能安设电线、水管、煤气管等管线，而此等管线又为土地权利人所必需，该土地权利人有权通过邻人土地的上下安设，但应选择损害最小的处所及方法安设，仍有损害的，应支付赔偿金。
［参见］
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第104条

第八十九条 【通风、采光和日照】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
［条文注释］
本条是关于通风、采光和日照的规定。
通风、采光和日照是衡量一个人居住质量的重要标准之一。我国地域辽阔，各地经济发展很不平衡，在社会发展的不同阶段对建设工程标准的要求也不尽相同，在物权法中很难规定具体的标准。因此，本条只作了原则性的规定。根据建设部相关规定，旧区改造住宅日照标准按照大寒日的日照不低于１小时执行。

第九十条【相邻损害防免关系】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
［条文注释］
本条是关于维护相邻不动产安全的规定。
不动产权利人有权在自己具有使用权的土地范围内进行工程建设，但是要注意相邻不动产的安全，避免使相邻不动产造成不应有的损害。“不得危及相邻不动产的安全”主要包括以下几个方面：（1）在自己的土地上开挖地基时，要注意避免使相邻土地的地基发生动摇或动摇之危险，致使相邻土地上的建筑物受到损害。（2）在与相邻不动产的疆界线附近处埋设水管时，要预防土沙崩溃、水或污水渗漏到相邻不动产。（3）不动产权利人在相邻土地上的建筑物有倒塌的危险从而危及自己土地及建筑物安全时，有权要求相邻不动产权利人消除危险。

第九十一条【挖掘土地等危害的防免义务】不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
［参见］
《建筑法》第３９、40条

第九十二条【损害的避免与补偿】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
［条文注释］
本条是关于在使用相邻不动产时避免造成损害的规定。
本法第86—88条这三条规定从义务的角度规定了不动产权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，为相邻不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等而使用自己的不动产负容忍义务，即提供必要的便利。但从使用一方来讲，在行使相邻权的同时，也要负尽量避免对被使用的相邻不动产的权利人造成损害的义务，在无法避免造成损害的情况下，要给予赔偿，这也是公平合理原则的体现。当造成损害时应当要给予相邻土地的权利人以补偿。
［参见］
《民法通则》第８３条
《水法》第７６条

第八章 共有

第九十三条 【共有的含义与共有的形式】不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
［条文注释］
本条是关于共有概念和共有形式的规定。
共有是指多个权利主体对一物共同享有所有权。共有的主体称为共有人，客体称为共有财产或共有物。各共有人之间因财产共有形成的权利义务关系，称为共有关系。
财产的所有形式可分为单独所有和共有两种形式。单独所有是指财产所有权的主体是单一的，即一个人单独享有对某项财产的所有权。所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权，换言之，是指多个权利主体对一物共同享有所有权。
［参见］
《民法通则》第32、７８条
《海商法》第１０条
《合伙企业法》 第２０条

第九十四条 【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
［条文注释］
本条是关于按份共有的规定。
按份共有，又称分别共有，是与共同共有相对应的一项制度，指数人按应有份额（部分）对共有物共同享有权利和分担义务的共有。在按份共有中，各共有人对共有物享有不同的份额。各共有人的份额，又称应有份，其具体数额一般是由共有人约定明确的。

第九十五条 【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
［条文注释］
本条是关于共同共有的规定。
共同共有是指两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提；在共同共有关系存续期间内，共有财产不分份额；各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。
关于共同共有的形式，共同共有包括“夫妻共有”、“家庭共有”和“遗产分割前的共有”。
［参见］
《民法通则》第32条
《婚姻法》第17条
《妇女权益保护法》第43条
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉的若干意见》第95条

第九十六条【共有财产的管理】共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
［条文注释］
本条是关于共有物管理的规定。
在按份共有中，按份共有人对共有物的管理包括对共有物的保存、使用方法和简易修缮等方面的内容。按份共有人应该按照共有人之间的约定来妥善管理共有物，如在使用方法上可以按照出资比例来确定享有的权利和应承担的义务；如若没有约定或约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
在共同共有中，共同共有人对共有物享有共同的权利，承担共同的义务。在对共有物的保存上，有约定的按约定办理。没有约定或者约定不明确的，各共有人都有妥善保存的权利和义务；在对共有物的使用方法上，也要遵循有约定的依约定，没有约定的，共有人在各自使用时，要尽合理的注意义务，以避免共有物毁损；在对共有物简易修缮问题上，共有人要商量确定。商量不通的，各共有人都有权利和义务进行修缮。

第九十七条【共有财产的处分或者重大修缮】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
［条文注释］
本条是关于共有物处分或者重大修缮的规定。
物权法在对按份共有物的处分问题上兼顾效益原则和公平原则，实行“多数决”原则。即：经占份额三分之二以上的按份共有人同意，即可处分共有物。对于共有物进行重大修缮也是规定了要经占份额三分之二以上的按份共有人同意。这样规定既能体现物尽其用的原则，又能兼顾多数共有人的利益。
共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。因此，处分共有物必须经全体共同共有人同意。对共有财产作重大修缮，特别是对价值较大的共有财产作重大修缮，往往事关各共有人的利益，一般需要从共有财产中支付费用，还可能基于修缮而使共有人在一段时间内不能使用，或者影响共有物所创造的价值。所以本条规定，在对共有物作重大修缮的，须经全体共同共有人一致同意，但共有人另有约定的除外。
［参见］
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第95、96条

第九十八条【共有物管理费用的负担】对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
［条文注释］
本条是关于共有物管理费用负担的规定。
对共有物的管理费用主要包括：对共有物的保存费用、对共有物作简易修缮或者重大修缮所支出的费用或者造成损害支付的偿金、医疗费等其他负担。在按份共有中，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。在共同共有中，对共有物的管理费用以及其他负担，原则上由共同共有人共同负担；但是共同共有人另有约定的，依照其约定。

第九十九条【共有物的分割原则】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
［条文注释］
本条是关于共有财产分割原则的规定。
本条规定，分割共有财产的基本原则有三：（1）依据共有人约定分割的原则。（2）依法分割的原则。按份共有人可以随时请求分割；共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。（3）损害赔偿的原则。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
［参见］
《合伙企业法》第21条
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第92条

第一百条【共有物的分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
［条文注释］
本条是关于共有物分割方式的规定。
分割共有的不动产或者动产，可以采取各共有人间协商确定的方式。协商的内容，由共有人自由决定，当然须得共有人全体的同意。当无法达成协议时，共有人可提请法院进行裁判分割。裁判分割应遵循本条关于实物分割、变价分割或者折价赔偿的原则规定：（1）实物分割。在不影响共有物的使用价值和特定用途时，可以对共有物进行实物分割。（2）变价分割。如果实物分割将减损物的使用价值或者改变物的特定用途时，应当将共有物进行拍卖或者变卖，对所得价款进行分割。（3）折价赔偿。折价赔偿的分割方式主要存在对于不可分割的共有物或者分割将减损其价值的，如果共有人中的一人愿意取得共有物，可以由该共有人取得共有物，并由该共有人向其他共有人作价赔偿。
本条第2款规定是为了防止共有物分割后，共有人发现权利或者利益受到侵害而得不到赔偿的情况发生。即共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失，即所谓瑕疵担保责任，包括权利的瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。
［参见］
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第93、94条

第一百零一条【应有份额的转让与优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
［条文注释］
本条是关于共有人的优先购买权的规定。
本条第一句规定了在共有关系存续期间，按份共有人有权转让其享有的共有的不动产或者动产份额。共有人转让共有份额后，受让人可能继续与其他原共有人共有，或者分割共有份额。在一般情况下，按份共有人转让其享有的共有份额，无须得到其他共有人同意。但各共有人不得侵害其他共有人的利益，并受法律的限制。法律有特别规定的，共有人处分其份额应遵守法律的规定。
本条第二句规定了共有人转让其份额时其他共有人在同等条件下享有优先购买权。此处“同等条件下”是指其他共有人就购买该份额所给出的价格等条件与欲购买该份额的非共有人相同。此处优先购买权是共有人相对于非共有人而言的，在共有人之间并无优先的问题，当数个共有人均欲行使其优先购买权时，应由出卖人自行决定。
［参见］
《民法通则》第78条

第一百零二条【共有物上的债权债务】因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
［条文注释］
本条是关于因共有财产产生的债权债务关系的对外以及对内效力的规定。
本条第一句中规定了因共有财产产生的债权债务关系的对内效力和对外效力。（1）对外效力：不论是按份共有还是共同共有，只要是因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人对债权债务享有连带债权、承担连带债务。但是，当法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系时，共有人不用承担连带责任而是按照约定或者共有人享有的份额各自享有债权、承担债务。（2）对内效力：因共有财产产生的债权债务关系，在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。
本条第二句规定了按份共有人的追偿权。这样规定的理论基础是按份共有人在内部关系上是按照其份额承担义务的。
［参见］
《民法通则》第35条
《合伙企业法》第38—42条

第一百零三条【共有关系性质不明时的推定】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
［条文注释］
本条是关于共有关系不明时对共有关系性质推定的规定。
共同共有是共有人对全部共有财产不分份额地享受权利和承担义务，共有人只有在共有关系消灭时才能协商确定各自的份额。当共有人对共有的不动产或动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，如果推定为共同共有，共有人对共有财产的份额还是不明确的。因此，本法规定在共有关系不明（除共有人具有家庭关系）时推定为按份共有。
［参见］
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第91条

第一百零四条【按份共有人份额不明时的份额确定规则】按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
［条文注释］
本条是关于按份共有人份额不明时份额的确定原则的规定。
按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，有约定时，按照其约定确定份额，没有约定或者约定不明确时，首先按照出资额确定按份共有人享有的份额，在不能确定出资额的情况下，推定为等额享有。

第一百零五条 【他物权的准共有】两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
［条文注释］
本条是关于用益物权和担保物权的准共有的规定。
所谓准共有是指数人按份共有或者共同共有数人共同共有所有权以外的财产权。（1）准共有的标的物是所有权之外的财产权，包括用益物权、担保物权等。（2）准共有各人就所有权之外的财产究竟是准用共同共有还是按份共有，应当视其共有关系而定。（3）准共有准用按份共有或共同共有的前提，是规范该财产权的法律没有特别规定；如果有，则应适用该特别规定。

第九章所有权取得的特别规定

第一百零六条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
［条文注释］
本条是关于善意取得的规定。
善意取得，是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。善意取得成立的要件是：（1）受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人；（2）受让人支付了合理的价款；（3）转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。

第一百零七条【遗失物的转让与善意取得】所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

第一百零八条【善意取得的动产上的原有权利】善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
［条文注释］
本条是关于善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭的规定。
善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。例如，善意取得的动产上有抵押的权利，抵押权消灭。但是，如果善意受让人取得动产时，知道该动产已被抵押，抵押权不消灭。

第一百零九条【拾得遗失物的返还与送交义务】拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
［条文注释］
本条是关于拾得遗失物返还的规定。
遗失物是非故意抛弃而丢失的物品，与废弃物不同。丢失遗失物的人，称遗失物丢失人；拾得遗失物，是发现并占有遗失物。拾得遗失物的人，称拾得人。拾得人拾得遗失物，知道遗失物所有人的，应当在及时通知其领取，或者送交遗失物；如果不知道遗失物丢失人的，可以张贴招领告示，寻找遗失物丢失人，也可以将遗失物上缴公安机关或者有关单位。
［参见］
《民法通则》第79条
《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第98条
《铁路旅客运输规程》第55条

第一百一十条【收到遗失物的通知及公告义务】有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
［条文注释］
本条是关于有关部门收到遗失物的处理的规定。
有关单位收到遗失物，应当查找遗失物丢失人，请其认领；无人认领的，上缴公安机关。
公安机关收到遗失物，应当查找遗失物丢失人，请其认领。或者存放遗失物品招领处，待人认领。自公安机关收到遗失物发布招领公告之日起6个月无人认领的，遗失物归国家所有。公安机关可以拍卖、变卖遗失物，所得价金上缴国库。

第一百一十一条【遗失物保管义务】拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
［条文注释］
本条是关于遗失物保管的规定。
拾得人拾得遗失物，在返还失主或者送交有关部门前，应当妥善保管遗失物。有关部门收到遗失物后在遗失物被领取前，也应当妥善保管遗失物。拾得人或者有关部门因故意或者重大过失致使遗失物损坏灭失的，应当承担民事责任。遗失物不易保管或者保管费用过高的，公安机关可以及时拍卖、变卖，保存价金。拾得人和有关单位不能自行拍卖、变卖遗失物。
［参见］
《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第98条
《铁路旅客运输规程》第56条

第一百一十二条 【保管费用和报酬请求权】权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
［条文注释］
本条是关于拾金不昧的规定。
本条对于拾得人拾得遗失物并不主张应获得报酬。拾得人因拾得遗失物、寻找遗失物丢失人、保管遗失物而实际支付的费用，可以按无因管理请求遗失物所有人偿还。无人认领的，由公安机关在上缴国库前支付。拾得人隐匿遗失物据为己有的，构成侵犯所有权。遗失物所有人可以请拾得人偿还，公安机关可以责令拾得人缴出。拾得人丧失报酬和费用请求权。拾得人将数额较大的遗失物占为己有，拒不交出的，构成犯罪，依刑法惩处。
［参见］
《刑法》第270条

第一百一十三条 【无人认领的遗失物】遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
［条文注释］
本条是关于无人认领的遗失物归国家所有的规定。
本法规定拾得人在拾得遗失物时，如果不知道权利人的，应当送交公安等部门。公安机关收到遗失物，应当查找遗失物丢失人，请其认领。或者存放遗失物品招领处，待人认领。自公安机关收到遗失物发布招领公告之日起6个月无人认领的，遗失物归国家所有。公安机关可以拍卖、变卖遗失物，所得价金缴国库。
［参见］
《民事诉讼法》第１７５条
《海关法》第30、５１条
《邮政法》第２３条
《仓库盘盈物资及无主货管理暂行办法》第４、6、7条

第一百一十四条【拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
［参见］
《民法通则》第79条
《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第97条
《刑法》第270条
《河道管理条例》第33条
《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第2条

第一百一十五条 【从物随主物转让】主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
［条文注释］
本条是关于从物随主物转让的规定。
主物与从物的划分规则，是指在两个以上的物发生互相附着或者聚合而且在经济上发生密切的关联之后，当物上的权利发生变动时，为确定物的归属所适用的规则。主物和从物在聚合之前分别为独立的物，在聚合之后，根据它们的作用可以决定主从关系，并决定权利的变动。但主物和从物毕竟是两个物，从物附着于主物一般也有其可分性，从物与主物的分离并不妨碍主物的经济效用的发挥，因此，一般也规定在从物随主物转让的一般规则下，均承认当事人例外约定的效力。
［参见］
《合同法》第164条
《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条

第一百一十六条【孳息的归属】天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
［条文注释］
本条是关于天然孳息及法定孳息归属的规定。
孳息是与原物相对而言的，指由原物而产生的物，包括天然孳息与法定孳息。天然孳息是指依物的自然属性所产生的物。天然孳息的归属，基本上应该是归原物的所有权人取得，但同时也许可他人排斥原物所有权人取得，如因用益物权或因债权等。法定孳息是指依一定的法律关系由原物所生的物，是原物的所有权人进行租赁、投资等特定的民事法律活动而应当获得的合法收益。对于法定孳息的归属，法律原则上更为变通，可以由当事人约定取得，也可依交易习惯取得。
［参见］
《合同法》第１０３、163条
《担保法》第４７条
《刑事诉讼法》第１９８条

第三编 用 益 物 权

第十章 一 般 规 定

第一百一十七条 【用益物权的基本权利】用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
［条文注释］
本条是关于用益物权人享有的基本权利的规定。
用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因而被称作“用益”物权。用益物权制度是物权法律制度中一项非常重要的制度，与所有权制度、担保物权制度等一同构成了物权制度的完整体系。用益物权的特征是：（1）用益物权是由所有权派生的物权，被称为“他物权”；（2）用益物权受限制,用益物权人不得对财产的所有权进行处分，而且用益物权人对财产占有、使用、收益的权利具有期限性等；（3）用益物权一经设立，便具有独立于所有权而存在的特性。所有权对物的支配力受到约束，对物占有、使用和收益的权能由用益物权人行使，所有权人不得干涉,而且也可以抵抗第三人的侵害。

第一百一十八条【国家集体自然资源的用益物权】国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。
［条文注释］
本条是关于国有和集体所有的自然资源，单位和个人可以取得用益物权的规定。
在我国，土地等自然资源属于国家或集体公有，单位、个人利用土地等资源，必须要在国家所有或者集体所有的土地等资源上取得用益物权，也就是依据法律规定可以行使占有、使用和收益的权利。
［参见］
《民法通则》第80、81条
《土地管理法》第9条

第一百一十九条 【自然资源有偿使用制度】国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。
［条文注释］
本条是关于我国自然资源使用制度的规定。
我国的自然资源使用制度是建立在社会主义公有制基础上，适应社会主义市场经济发展的，按照土地管理法、矿产资源法、水法等法律以及国务院的有关规定，对自然资源实行有偿使用为原则、无偿利用为例外的制度。只有对自然资源实行有偿使用的制度，才可以使自然资源所有权在经济上更充分地得到实现，使自然资源在社会生产中优化配置，实现最大的资源利用效益，充分发挥市场对经济发展的积极作用。但是在社会生活中，一些公益事业、公共建设仍然需要相应的扶持，法律会规定对这些项目可以通过划拨等方式无偿取得土地等自然资源的使用权；为避免增加农民负担，农村集体经济组织和农民已有的使用水资源等自然资源的权益应当得到维护，在法律上规定对一些自然资源无偿利用是必需的。
［参见］
《土地管理法》 第2、55条
《矿产资源法》第5条

第一百二十条【用益物权人的权利行使】用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
［条文注释］
本条是关于用益物权人应当保护和合理开发利用资源，以及所有权人不得干涉用益物权人行使权利的规定。
本条分别从用益物权人和所有权人的角度，规定了两个方面的内容。一是用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。土地、矿产、水资源等自然资源，具有不可再生性或者稀缺匮乏性。对保护和合理开发利用资源，我国相关法律都做出了明确规定。相关用益物权人在行使权利的同时，应当严格遵守有关法律，积极保护和合理开发利用自然资源。二是所有权人不得干涉用益物权人行使权利。用益物权虽由所有权派生，但它是一项独立的物权，具有直接支配性和排他性，可以依法直接行使权利，不受第三人的侵害和所有权人的干涉。
［参见］
《宪法》第9、10、26条
《土地管理法》第3条
《农业法》第57—59、61、65、66条
《农村土地承包法》第8条
《草原法》第14、33、35条
《矿产资源法》第3、29、30、32、44条
《煤炭法》第11、69条
《清洁生产促进法》第25条
《水污染防治法》第44条
《大气污染防治法》第24条
《海洋环境保护法》第46条
《水土保持法》第18—20条
《水法》第31条
《环境保护法》第44条

第一百二十一条【用益物权人因征收、征用而获得补偿】因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
［条文注释］
本条是关于用益物权人因征收、征用有权获得补偿的规定。
用益物权是一项独立的物权，具有直接支配性和排他性，可以依法直接行使权利，不受第三人的侵害和所有权人的干涉。但是，为了公共利益的需要以及符合法律程序的前提下，需要征收集体所有的土地和因抢险、救灾等紧急需要征用财产，根据物权法第42、44条规定，应该获得相应补偿。
［参见］
《宪法》第10条
《农业法》第71条
《土地管理法》第2条
《草原法》第39条
《渔业法》第14条

第一百二十二条 【海域使用权】依法取得的海域使用权受法律保护。
［条文注释］
本条是关于海域使用权的规定。
海域使用权是指单位或者个人依法取得对国家所有的特定海域排他性使用权。单位和个人使用海域，必须依法取得海域使用权。有关单位和个人使用海域的申请被批准或者通过招标、拍卖方式取得海域使用权后，海域使用权人应当办理登记手续。本条只是对海域使用权做了原则性的规定，确立了海域使用权用益物权的属性，任何单位和个人使用海域必须依法取得海域使用权，依法取得的海域使用权受法律保护。根据特别法优先于普通法的原则，海域使用权首先应当适用海域使用管理法的规定；海域使用管理法没有规定的，适用物权法的有关规定。
［参见］
《海域使用管理法》第3、6、25、27、33、36条

第一百二十三条【合法探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖权受法律保护】依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
［条文注释］
本条是关于探矿权、采矿权，取水权、使用水域和滩涂从事养殖、捕捞权利的规定。
我国对自然资源实行有偿使用制度。矿产资源法、水法、渔业法分别对单位和个人利用自然资源的权利做出了规定，但是，由于这些法律多是从行政管理的角度对权利进行规范的，这些权利的物权属性并不明确，财产权利的内容并不完善，更缺少对这些权利相应的民事救济措施。所以，物权法有必要做出衔接性的规定，明确这些权利受物权法以及相关法律的保护。至于进一步完善这些权利的问题，可以通过修改相关法律加以解决。根据特别法优于普通法适用的原则，探矿权、采矿权，取水权，利用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利，应当首先适用矿产资源法、水法和渔业法等法律的规定；矿产资源法、水法和渔业法等法律没有规定的，适用本法的有关规定。
［参见］
《民法通则》第81条
《土地管理法》第11条
《矿产资源法》第3、5、6、39、40、42条
《煤炭法》第6、25、31、67、68条
《监狱法》第9条
《水法》第7、48条
《渔业法》 第11、12、23条

第十一章土地承包经营权

第一百二十四条 【双层经营体制】农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
［条文注释］
本条是对农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的规定。
农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是我国宪法确立的农村集体经济组织的经营体制。长期稳定和不断完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是党在农村的基本政策。物权法做出“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制”的规定，正是为了稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定。
农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。可见，农村土地承包经营制度包括两种承包方式，即家庭承包和以招标、拍卖、公开协商等方式的承包。
［参见］
《宪法》第8条
《土地管理法》第10条
《农村土地承包法》第18条
《农业法》第10条

第一百二十五条【土地承包经营权人享有的基本权利】土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
［条文注释］
本条是土地承包经营权人享有的基本权利的规定。
本条进一步明确了土地承包经营权的物权性质，明确规定了土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。土地承包经营权的特征是：（1）土地承包经营权中的各项权利为法定权利，不得随意变更；（2）土地承包经营权作为用益物权，期限较长，比较稳定；（3）承包人享有经营自主权，发包人不得干涉、侵害；（4）承包人可以以用益物权人的地位直接对抗第三人的侵害；（5）承包人依用益物权享有自主将土地承包经营权流转的权利基础，任何人不得强迫或者阻碍；（6）在征地补偿时，承包人可以作为独立的权利主体，获得相应的补偿。
［参见］
《民法通则》第80、81条
《土地管理法》第14条
《农村土地承包法》第2、3、5、9、16条
《草原法》第13条

第一百二十六条【土地承包期】耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
［条文注释］
本条是关于土地承包期的规定。
土地承包期是农村土地承包经营权存续的期间,土地承包期是土地承包制度的一项重要内容，享有较长的承包期也是承包经营权中的一项重要权利。本法规定的承包期是法定期限，不得随意变更。
本条第2款规定，在承包期届满后，由土地承包经营权人按照国家规定继续承包。这一规定有利于保障广大承包经营权人的利益，更好地鼓励承包人在承包期即将届满时，继续向承包地进行资金、劳力和农田基本建设等方面的投入，促进农业、农村经济的发展和农村社会的稳定。
［参见］
《土地管理法》第14条
《农村土地承包法》第20条

第一百二十七条 【土地承包经营权的设立和登记】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
［条文注释］
本条是关于土地承包经营权设立和登记的规定。
土地承包经营权作为用益物权的一种，它的设立以土地承包合同生效为前提，而不是以登记为生效的要件，登记造册是作为对承包经营权予以确认的程序。土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，是承包人享有土地承包经营权的法律凭证。颁发土地承包经营权证等证书，应当按照农村土地承包法的规定，除按规定收取证书工本费外，不得收取其他费用。以减轻农民负担，维护农民的合法权益。
［参见］
《土地管理法》第11条
《农村土地承包法》第21—23条
《森林法》第3条
《草原法》第11条
《渔业法》第11条

第一百二十八条【土地承包经营权的流转】土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
［条文注释］
本条是关于家庭承包的土地承包经营权流转的规定。
土地承包经营权属于用益物权，具备流转的法律基础。土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包人进行土地承包经营权流转；（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（4）受让方须有农业经营能力；（5）同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。土地承包经营权流转的主体是承包人。承包人有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包人所有。
土地承包经营权流转，应当按照土地的原有用途使用土地，不得借流转而改变承包地的原有用途。承包地应当用于种植业等农业生产，不得改变农用土地的用途，将其用于非农业建设。违法将承包地用于非农建设的，应当承担法律责任。
［参见］
《农村土地承包法》第10、32、33、34、37条
《森林法》第15条
《草原法》第15条

第一百二十九条【互换、转让的登记】土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
［条文注释］
本条是关于互换、转让土地承包经营权进行登记的规定。
当事人签订土地承包经营权的互换、转让合同，并经发包人备案或者同意后，该流转行为在当事人双方之间即发生法律效力，而不强求当事人登记。但是，考虑到土地承包经营权互换、转让后，如果未将权利变动的事实通过登记的方法予以公示，他人可能因不了解权利变动的情况而受到损害。因此，本法将登记与否的决定权交给了当事人。未经登记的，不能对抗善意第三人。土地承包经营权的受让人为了更好地维护自己的权益，要求办理土地承包经营权流转登记比较妥当。
土地承包经营权流转有转包、出租、互换、转让等方式，但本条规定的变更登记只列明了互换与转让两种形式。互换与转让涉及承包经营权的主体发生了变更；而转包和出租不发生权利主体的更迭，因此不要求对转包和出租进行变更登记。
［参见］
《土地管理法》第12条

第一百三十条 【承包地调整】承包期内发包人不得调整承包地。
因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。
［条文注释］
本条是关于承包地能否调整的规定。
本条第1款及农村土地承包法第27条第1款，对承包土地的调整问题做了明确的规定：承包期内发包人不得调整承包地。在法律中明确规定发包人在承包期内不得随意调整承包地，维护了土地承包关系的长期稳定。但是考虑到实践中对个别农户之间承包的土地需要适当调整的特殊情形，本条第2款及农村土地承包法第27条第1款对承包地的调整做出了严格限制的规定：承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。
［参见］
《土地管理法》第14条
《农村土地承包法》第27、28条
《草原法》第13条

第一百三十一条 【承包地收回】承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。
［条文注释］
本条是关于承包地能否收回的规定。
根据本条规定，除法律对承包地的收回有特别规定外，在承包期内，无论承包人发生什么样的变化，只要作为承包人的家庭还存在，发包人都不得收回承包地。
［参见］
《农村土地承包法》第26条

第一百三十二条【承包地被征收的补偿】承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。
［条文注释］
本条是关于承包地被征收，土地承包经营权人有权获得补偿的规定。
物权法第42条第1款、第2款规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足。
［参见］
《土地管理法》第46—49、51条
《草原法》第39

第一百三十三条【依招标等其他方式的承包及其流转】通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
［条文注释］
本条是关于以其他方式承包的土地承包经营权流转的规定。
招标、拍卖、公开协商等方式的承包，主要是对“四荒地”等农村土地的承包，并非集体经济组织成员人人有份的承包，承包人也不局限于农村集体经济组织内部成员。本集体经济组织成员以外的农户、组织等农业生产经营者依照法律规定和承包合同的约定，都可取得对这些土地的承包经营权，从事种植业、林业、畜牧业等农业目的的生产经营。
这种承包经营权的流转，主要有以下几个特点：（1）流转的客体一般为“四荒地”等农村土地的承包经营权；（2）流转方式有转让、入股、抵押等；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，应当依法登记，取得土地承包经营权证或者林权证等证书。在此前提下，承包经营权才具备流转的基础；（4）其他方式的承包经营权流转无须向发包人备案或经发包人同意。对受让方也没有特别限制，接受流转的一方可以是本集体经济组织以外的个人、农业公司等。
［参见］
《土地管理法》第15条
《农村土地承包法》第44条

第一百三十四条 【国有农用地承包经营的法律适用】国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
［参见］
《土地管理法》第15、40条
《草原法》第10条

第十二章 建设用地使用权

第一百三十五条【建设用地使用权的含义】建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
［条文注释］
本条是关于建设用地使用权概念的规定。
建设用地使用权是用益物权中的一项重要权利。出让人通过设立建设用地使用权，使建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等；附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。
［参见］
《民法通则》第80条
《土地管理法》第4、9条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条

第一百三十六条【建设用地使用权分层设立与限制】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
［条文注释］
本条是关于建设用地使用权分层设立的规定。
我国城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有。土地的性质决定了土地上下空间的所有权属于国家和集体，当事人只能通过设定建设用地使用权等用益物权的方式取得对土地以及上下空间的使用。目前，集体土地需要征收为国家所有后才能出让，国家在出让建设用地使用权时，只要对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度做出明确的规定，那么该建筑物占用的空间范围是可以确定的。在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。
在土地分层出让的情况下，不同层次的建设用地使用权人之间应当适用相邻关系的规定。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

第一百三十七条 【建设用地使用权出让方式】设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
［条文注释］
本条是关于建设用地使用权出让方式的规定。
建设用地使用权出让的方式主要有两种：有偿出让和无偿划拨。有偿出让是建设用地使用权出让的主要方式，是指出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金。有偿出让的方式主要包括拍卖、招标和协议等。划拨是无偿取得建设用地使用权的一种方式，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。
本条根据现行法律的规定，结合现实中土地出让的新情况，进一步扩大了采取公开竞价出让建设用地的范围，从“豪华住宅”扩大到“商品住宅”，并把“工业用地”纳入到公开竞价出让方式的范围，同时明确对于同一土地有两个以上意向用地者的，一律采取公开竞价的方式。该规定已发展了现行城市房地产管理的规定，符合国家利用土地的政策。
［参见］
《城市房地产管理法》第7、12、22、23条
《土地管理法》第54条

第一百三十八条【建设用地使用权出让合同】采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
［条文注释］
本条是对建设用地使用权出让合同内容的规定。
以出让方式设立建设用地使用权的，双方当事人应当签订建设用地使用权出让合同，以明确双方当事人的权利和义务，该合同属于民事合同。建设用地使用权出让合同的内容主要包括：（1）当事人的名称和住所，这是合同中最基本的要件；（2）土地界址、面积等；（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出让金等费用及其支付方式；（7）解决争议的方法。
［参见］
《城市房地产管理法》第14条

第一百三十九条【建设用地使用权登记】设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
［条文注释］
本条是关于建设用地使用权登记的规定。
建设用地使用权登记是指县级以上人民政府将土地的权属、用途、面积等基本情况登记在登记簿上，并向建设用地使用权人颁发使用权证书。设立建设用地使用权，建设用地使用权人应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使用权适用登记生效的原则，经登记生效。
目前我国的土地登记是以宗地为基本单元。使用两宗以上建设用地的建设用地使用权人应当分宗申请登记。两个以上建设用地使用权人共同使用一宗建设用地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向建设用地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
［参见］
《土地管理法》第11条
《城市房地产管理法》第59、60条

第一百四十条【土地的利用与用途变更】建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
［条文注释］
本条是关于土地用途的规定。
加强对土地用途的管制，是我国土地管理的重要内容，现行有关土地管理的法律、法规以及规范性文件，都对土地用途有着相关的规定。建设用地使用权出让合同中对土地用途都需要做出明确的规定，擅自改变约定的土地用途不但是一种违约行为，而且也是违法行为。
如果建设用地使用权人确需改变土地用途的，应当向土地行政主管部门提出申请。土地行政主管部门经过审查后才能作出是否可以改变土地用途的决定。
［参见］
《宪法》第１０条
《土地管理法》 第４、56条
《城市房地产管理法》第17、43条

第一百四十一条 【土地出让金】建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
［条文注释］
本条是关于建设用地使用权人支付出让金等费用的义务的规定。
根据土地管理法、城市房地产管理法等有关法律、行政法规中规定的法定义务，建设用地使用权人在取得建设用地使用权时，采用出让等有偿使用方式的，应当支付出让金等费用；在建设用地使用权转让时，通过划拨取得的建设用地使用权应当补缴出让金。如果不支付出让金等费用，责任人应当承担相应的行政责任和民事责任。
［参见］
《城市房地产管理法》第15条
《土地管理法》第55条

第一百四十二条【建筑物、构筑物及其附属物的权属】建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
［条文注释］
本条是关于建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施权属的规定。
建设用地使用权人依法取得国有土地的使用权后，就有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。在多数情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权是属于建设用地使用权人的，但也存在一些例外。如由开发商在房地产项目开发中配套建设的一部分市政公共设施，其性质属于市政公用，其归属就应当按照有充分的证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归建设用地使用权人。尚需注意的是，本条中的“建筑物、构筑物及其附属设施”应当是“合法”建造的，违章建筑不在本条规定范围内。

第一百四十三条【建设用地使用权的流转方式】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
［条文注释］
本条是关于建设用地使用权流转方式的规定。
根据土地管理法、城市房地产管理法这些法律、行政法规的规定，建设用地使用权可以依法转让、互换、出资、赠与或者抵押。但是，对于划拨取得的建设用地使用权，其流转就要受到一定限制，其流转要通过行政审批，并交纳相应土地出让金或者土地收益；以出让方式取得的建设用地使用权流转也受到某些情况的限制，如该权利已被司法机关和行政机关裁定、决定查封、限制的，被依法收回的，权属有争议的，未经共有人同意的等。
［参见］
《宪法》第10条
《土地管理法》第2条
《城市房地产管理法》第27、37—39、47、48、50条
《担保法》第34、36、56条

第一百四十四条【处分建设用地使用权的合同形式与期限】建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
［条文注释］
本条是关于建设用地使用权人处分建设用地使用权的合同形式和期限的规定。
理解和掌握本条规定应当注意两个方面：
建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，这些情况属于交易复杂、涉及利益巨大的情形，根据合同法的规定，必须采取书面形式的合同来明确权利、义务，避免潜在争议。
建设用地使用权本身就是一种有时限的权利，其不可能超出自己的权利范围流转权利，因此，本条第二句规定建设用地使用权的流转使用期限不得超过该权利的剩余期限。
［参见］
《城市房地产管理法》第40、42、49条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第22条

第一百四十五条【建设用地使用权流转后的变更登记】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
［条文注释］
本条是关于建设用地使用权流转后变更登记的规定。
建设用地使用权是一种重要的用益物权，其取得需要登记，其流转也需要及时变更登记。否则该流转行为就无法发生法律效力，权利人的利益就得不到充分保障。
［参见］
《土地管理法》第12条
《城市房地产管理法》第60—62条

第一百四十六条【建筑物等设施随建设用地使用权的流转而一并处分】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
［条文注释］
本条是关于建筑物、构筑物及其附属设施随建设用地使用权的流转而一并处分的规定。
在我国，建筑物、其他附着物的归属虽然具有相对独立性，但在转让中必须实行“房地一致”原则，以避免出现“空中楼阁”的尴尬局面。实行“房随地走”，作为实现房地一致的方式之一，已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受。本条规定与已有法律制度是一致的，也符合社会生活实际。
［参见］
《担保法》第36条

第一百四十七条【建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分】建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
［条文注释］
本条是关于建设用地使用权随建筑物、构筑物及其附属设施的流转而一并处分的规定。
本条规定了实现“房地一致”的另一种方式“地随房走”，这也已被法律实践和社会生活普遍接受。在理解和适用本条规定时，要特别注意和本法第146条的衔接，这两条实际上作为一个整体，只要建设用地使用权和地上房屋有一个发生了转让，另外一个就要相应转让。此外，本条中所讲的附属设施占用范围内的建设用地使用权有可能是一宗单独的建设用地使用权，也有可能是共同享有的建设用地使用权中的份额，特别是在建筑物区分所有的情况下。转让占用范围内的建设用地使用权不可能也不应该导致对业主共同享有的建设用地使用权的分割。在这种情况下，除了本条外，还要依据业主的建筑物区分所有权的有关规定，才能全面确定当事人的权利义务。
［参见］
《城市房地产管理法》第31条
《担保法》第36条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24、33条

第一百四十八条【建设用地使用权提前收回及其补偿】建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
［条文注释］
本条是建设用地使用权提前收回及其补偿的规定。
根据本法的规定，建设用地使用权人对建设用地上的房屋及其他不动产享有用益物权，当因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照征收的规定对该土地上的房屋及其他不动产进行补偿，有关征收的标准是补偿的依据。对于房屋所占用的建设用地，则不适用征收的规定。我国城市的土地属于国家所有，建设用地使用权人取得的是对土地使用的权利，国家收回本来就属于自己的建设用地，不适用有关征收的规定。但是，为了公共利益的需要，国家可以提前收回建设用地使用权。由于建设用地使用权人是按照建设用地的使用期限交纳出让金的，因此，提前收回建设用地使用权的，出让人还应当向建设用地使用权人退还相应的出让金。

第一百四十九条 【建设用地使用权续期与地上物归属】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
［条文注释］
本条是建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属的规定。
本法对建设用地使用权期间届满后，区分住宅和非住宅分别做出了规定。对于住宅建设用地使用权期间届满的，采取自动续期的方式，续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。而非住宅建设用地的使用期限相对比较短，使用用途也各不相同，不宜将自动续期作为非住宅建设用地使用权适用的一般原则，是否续期应当由建设用地使用权人自己决定。因此，根据本条的规定，非住宅建设用地使用权的续期，按照法律规定办理，即建设用地使用权可以在建设用地使用权期间届满前1年申请续期。只要建设用地使用权人提出续期的要求，出让人就应当同意，只有在公共利益需要使用该建设用地的情况下，出让人才有权拒绝建设用地使用权人续期的要求，收回该土地。
［参见］
《城市房地产管理法》第21条

第一百五十条【建设用地使用权注销登记】建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
［条文注释］
本条是对建设用地使用权注销登记的规定。
建设用地使用权消灭的情况主要包括：建设用地使用权期间届满、建设用地使用权提前收回以及因自然灾害等原因造成建设用地使用权灭失等情形。建设用地使用权消灭后，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书。

第一百五十一条 【集体所有的土地作为建设用地】集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
［参见］
《土地管理法》第11、60、61条
《乡镇企业法》第28条

第十三章 宅基地使用权

第一百五十二条【宅基地使用权的含义】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
［条文注释］
本条是关于宅基地使用权的权利内容的规定。
根据宪法第10条的规定，宅基地和自留地、自留山一样，属于集体所有。宅基地使用权人有依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造房屋及其附属设施。但其取得宅基地，必须依法办理有关手续，不得超量多占，也不得违反有关规划，改变土地用途。

第一百五十三条【宅基地使用权的取得、行使和转让适用法律衔接性规定】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
［参见］
《土地管理法》第62、63条

第一百五十四条【宅基地灭失后的重新分配】宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
［条文注释］
本条是关于宅基地灭失后重新分配问题的规定。
在发生自然灾害，原有宅基地不可能再用于建设住宅的情况下，该土地就不能作为宅基地使用，宅基地使用权消灭。那么，作为一种基本保障，就必须对丧失居住条件的集体的成员提供新的宅基地，应当按照规定的标准分配给仍然属于本集体且丧失基本居住条件的村民。

第一百五十五条【宅基地使用权的变更登记或注销登记】已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第十四章 地役权

第一百五十六条 【地役权含义】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
［条文注释］
本条是关于地役权的规定。
地役权是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。地役权成立的要件是：（1）地役权是按照合同设立的；（2）地役权是利用他人的不动产；（3）地役权是为了提高自己不动产的效益。

第一百五十七条 【地役权的设立与地役权合同】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
［条文注释］
本条是关于设立地役权的规定。
当事人签订合同的目的，是以在特定需役地和供役地上设立具体内容的地役权。因此，合同的条款是否齐备、准确，决定了合同能否顺利地履行、实现订立合同的目的，但并不是说合同中缺了其中任何一项就会导致合同不成立或者无效。
地役权是由双方当事人通过约定设立的。本条规定的地役权内容，只是一般地役权合同应当包括的条款，但不限于这些内容。有关合同主要条款的规定只起到提示性与示范性的作用。只要双方约定的内容不违反法律的强制性规定，就尊重当事人的约定。但地役权也是受限制的，如果地役权人滥用自己的权利，那么，供役地权利人有权解除地役权。

第一百五十八条【地役权效力与登记】地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
［条文注释］
本条是关于地役权效力的规定。
地役权合同自地役权人与供役地权利人自愿达成协议即为生效，地役权合同一经生效，地役权即为设立。地役权设立以地役权合同生效为要件，如果地役权人或者供役地权利人要求登记的，可以向登记机构申请，办理地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百五十九条【供役地权利人的允许与不作为义务】供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
［条文注释］
本条是关于供役地权利人义务的规定。
地役权设立后，对于供役地权利人来说，必须要按照合同的约定，向地役权人提供土地，并要容忍供役地上的负担。同时，地役权人为利用供役地，实现地役权的内容，在权利行使的必要范围内，有权在供役地上修建必要的附属设施或者从事某项必要的附属行为，供役地权利人还负有不得妨害地役权人行使权利的义务。

第一百六十条【地役权人的义务】地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
［条文注释］
本条是关于地役权人权利义务的规定。
地役权人在取得地役权、增加自己土地的效益的同时，应当注意要按照合同约定的利用目的和方法使用供役地，采取对供役地损害最小的方法为之，在利用供役地的同时，不要过分损害其利益，尽可能减少对供役地权利人物权的限制。

第一百六十一条【地役权的期限】地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
［条文注释］
本条是关于地役权期限的规定。
设定地役权，其期限由双方当事人协商确定，当事人对地役权的期限没有约定或者约定不明确的，可以事后作出补充协议。设立地役权的双方当事人，如果是建设用地使用权人或者是土地承包经营权人，因为土地承包经营权人、建设用地使用权人设立地役权的期限都是受限制的，他们之间设立的地役权的期限，不得超过他们各自用益物权的剩余期限。
［参见］
《农村土地承包法》第20条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条

第一百六十二条【在享有或负担地役权的土地上设立承包经营权、宅基地使用权】土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

第一百六十三条 【在已经设立用益物权的土地上设立地役权的限制】土地上已设立土地承包经营权、 建设用地使用权、宅基地使用权等权利的， 未经用益物权人同意， 土地所有权人不得设立地役权。
［条文注释］
本条是关于在已设立用益物权的土地上，土地所有权人设立地役权的规定。
依照物权法的规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依照法律享有占有、使用和收益的权利。用益物权是一种独立的物权，用益物权一旦设立，用益物权人便独立地对标的物享有占有、使用和收益的权利，可以排除包括土地所有权人在内的一切人的干涉。土地所有权人未经用益物权人同意，不得在已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的土地上设立地役权。

第一百六十四条【地役权不得与需役地分离而单独转让】地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
［条文注释］
本条是关于地役权不得与需役地分离而单独转让的规定。
地役权是为了需役地的便利而产生的用益物权，与需役地的关系又极为密切，由此发生了主从权利的关系，即地役权从属于需役地的使用权。地役权不能与需役地分离而单独转让，它必须随着需役地的使用权转移而一同转移。当需役地的使用权发生转让时，地役权也应当随之发生转让。地役权转让的限制有：（1）地役权人不得自己保留需役地的使用权，而单独将地役权转让；（2）地役权人不得自己保留地役权，而单独将需役地的使用权转让；（3）地役权人也不得将需役地的使用权与地役权分别让与不同的人。总之，地役权只能随需役地使用权的转让而转让，如果违反了地役权的从属性就被认为行为无效。

第一百六十五条【地役权不得单独抵押】地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
［条文注释］
本条是关于地役权不得单独抵押的规定。
地役权是为了提高土地利用的便利设立的，不能与土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权分离单独存在。对于受让地役权的主体来说，没有取得土地承包经营权和建设用地使用权，地役权也就无从发挥作用。地役权作为土地使用权的物上权利或者物上负担，与土地使用权紧紧联系在一起，因此应一并转让，否则受让的土地价值就会降低或者丧失。

第一百六十六条【需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
［条文注释］
本条是关于需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让的规定。
地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役权在被实际分割后的需役地和供役地的各个部分上仍然存在。但是，如果需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权被部分转让后，地役权在其性质上只与部分转让后的地块有关系时，那么，地役权就只在其有关部分继续存在。

第一百六十七条【供役权上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
［条文注释］
本条是关于供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让的规定。
供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权的转让，会产生分属不同权利人的两个或者多个用益物权，地役权在转让后的供役地的各个部分上继续存在。但是，如果供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权转让后，地役权在其性质上只对某部分转让后的供役地有关时，那么，地役权仅对被转让土地受让人具有约束力。

第一百六十八条 【地役权的消灭】地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
［条文注释］
本条是关于地役权消灭的规定。
本条规定的地役权消灭的两项法定事由，是专门为供役地权利人设立的权利。（1）地役权设定后，地役权人与供役地权利人的任何一方都不得擅自解除地役权合同，但如果地役权人违反法律规定或者合同约定，法律赋予供役地权利人解除地役权合同的权利。（2）如果地役权人无正当理由，在合同约定的履行期间届满后，仍没有按照合同约定支付供役地权利人费用的，而且在一个合理期限内经两次催告，地役权人仍不履行付款义务的，表明地役权人没有履行合同的诚意，或者根本不可能再履行合同，供役地权利人可以解除地役权合同。

第一百六十九条【地役权变更后的变更登记与注销登记】已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
［条文注释］
本条是关于地役权变动后登记的规定。
登记制度是市场经济社会国家维护秩序，保障交易安全的重要法律手段。如果地役权虽然发生变动后没有办理变更登记或者注销登记，那么在法律上并没有真正完成物权的变动。从法律效果上来看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，便可以视为物权变动没有发生过。法律规定地役权变动要及时办理登记，对于防止纠纷的发生、保持物权关系的稳定具有重要的意义。

第四编 担 保 物 权

第十五章 一 般 规 定

第一百七十条【担保物权的含义】担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
［条文注释］
本条是关于担保物权含义的规定。
担保物权是以直接支配特定财产的交换价值为内容，以确保债权实现为目的而设定的物权。担保物权成立的要件是：（1）担保物权以确保债权人的债权得到完全清偿为目的。这是担保物权与其他物权的最大区别。（2）担保物权具有优先受偿的效力。优先受偿性是担保物权的最主要效力。（3）担保物权是在债务人或者第三人的财产成立的权利。（4）担保物权具有物上代位性。

第一百七十一条【担保物权适用范围与反担保】债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
［条文注释］
本条是关于担保物权适用范围及反担保的规定。
本条第1款明确了担保物权的适用范围,即在借贷、买卖等民事活动中发生的债权债务关系，而不适用因国家行政行为、司法行为等不平等主体之间产生的关系。
本条第2款对反担保做了规定。反担保是指替债务人提供担保的第三人，为了保证自己的追偿权得到实现，可以要求债务人为自己追偿权的实现提供担保。反担保是第三人保护自己合法权益的必要手段，是担保活动中普遍使用的方法。
［参见］
《担保法》第2、4条

第一百七十二条【担保合同的从属性及担保合同无效后的责任】设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
［条文注释］
本条是关于担保合同从属性以及担保合同无效后法律责任的规定。
担保物权的一个重要特点就是其附随于主债权债务关系，没有主债权债务关系的存在，担保关系也就没有了存在以及实现的可能和价值。担保合同关系必须以主债权债务合同关系的存在为前提。在担保物权中，主债权债务关系无效后，根据担保关系的附随性，作为从合同的担保合同自然也归于无效。但是，在法律另有规定的情况下，担保合同可以作为独立合同存在，不受主债权债务合同效力的影响。
在主债权债务合同无效导致担保合同无效的情形下，虽然不存在履行担保义务的问题，但债务人、担保人或者债权人并非不承担任何法律后果。在主债权债务合同无效，担保合同被确认无效的情况下，如果债务人、担保人或者债权人对合同的无效有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
［参见］
《担保法》第5条

第一百七十三条【担保物权的担保范围】担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
［参见］
《担保法》第46、67、83条

第一百七十四条【担保物权物上代位性】担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
［条文注释］
本条是关于担保物权物上代位性的规定。
物上代位性指担保物权的效力及于担保财产因毁损、灭失所得的赔偿金等代位物上，其是担保物权的重要特征。担保财产的代位物包括：（1）担保财产因第三人的侵权行为或者其他原因毁损、灭失时，担保人所获得的损害赔偿金；（2）保险金；（3）补偿金。在担保期间，担保物权人可以就担保人所得的损害赔偿金、保险金或者补偿金等优先受偿。当担保债权的履行期届满时，担保物权人可以直接向第三人请求该代位物；如果未到期，担保物权人可以请求第三人或者担保人向提存机关提存该代位物。
［参见］
《担保法》第58、73条

第一百七十五条【未经担保人同意的债务转移】第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
［条文注释］
本条是关于债权人未经担保人同意允许债务人转移债务的法律后果的规定。
在担保关系中，未经担保人同意债务人擅自转移债务的，将给担保人带来较大风险，因此，本条对债权人的权利行使进行了限制，明确规定，第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。这种限制不但是对担保人利益的保护，同时也是对债权人利益的保护。这种限制包括：（1）本条只适用于第三人提供担保财产的情况；（2）必须是第三人书面同意，如果是其他形式，视为不存在担保人的同意；（3）未经第三人书面同意，债权人允许债务人转移全部债务的，可以免除担保人全部担保责任；债权人许可债务人转移部分债务的，可以免除担保人部分的担保责任。
［参见］
《担保法》第23条

第一百七十六条【物的担保与人的担保的关系】被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
［条文注释］
本条是关于物的担保与人的担保的关系的规定。
对于被担保的债权上既有物的担保又有人的担保的情况下，本法区分三种情况做了规定：（1）在当事人对物的担保和人的担保的关系有约定的情况下，应当尊重当事人的意思，按约定实现；（2）在没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的情况下，应当先就物的担保实现担保权；（3）在没有约定或者约定不明确，第三人提供物的担保，又有人的担保的情况下，应当允许当事人进行选择。
［参见］
《担保法》第28、57、72条
《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第38条

第一百七十七条 【担保物权消灭的原因】有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
［参见］
《担保法》第52、58、73、74、88条

第一百七十八条 【担保法与本法的效力衔接】担保法与本法的规定不一致的，适用本法。

第十六章 抵押权

第一节一般抵押权

第一百七十九条【一般抵押权的含义】为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
［条文注释］
本条是关于抵押权基本权利的规定。
抵押权具有以下几个特征：（1）抵押权是担保物权。抵押权以抵押财产作为债权的担保，抵押权人对抵押财产有控制、支配的权利。（2）抵押权是债务人或者第三人以其所有的或者有权处分的特定的财产设定的物权。作为抵押权客体的财产，必须是债务人或者第三人所有的或者依法有权处分的，对自己无所有权或者无处分权的财产不得设定抵押权。（3）抵押权是不转移标的物占有的物权。（4）抵押权人有权就抵押财产卖得价金优先受偿。
［参见］
《民法通则》第89条
《担保法》第33条

第一百八十条 【抵押财产的范围】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
［条文注释］
本条是关于抵押财产范围的规定。
根据本条规定，财产抵押必须符合两个条件：第一，债务人或者第三人对抵押财产有处分权；第二，是本条规定的可以抵押的财产。本条规定的可以抵押的财产包括：（1）建筑物和其他土地附着物，对于产权属于全民所有的房屋，未经依法批准，使用单位不得抵押；（2）建设用地使用权，对于法律不允许抵押的建设用地使用权，不可以作为抵押标的物；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，只要是通过招标、拍卖、公开协商方式承包荒地，不论承包人是本集体经济组织成员，还是本集体经济组织之外的单位或者个人，都可以依法将荒地的承包经营权抵押；（4）生产设备、原材料、半成品、产品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产，这是一项兜底性规定，以适应不断变化的经济生活需要。
［参见］
《担保法》第34条
《城市房地产管理法》第47条
《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第15条

第一百八十一条【浮动抵押】经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
［条文注释］
本条是关于浮动抵押的规定。
浮动抵押指权利人以现有的和将有的全部财产或者部分财产为其债务提供担保,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿。（1）浮动抵押设定后，抵押的财产不断发生变化，直到约定或者法定的事由发生，抵押财产才确定；（2）浮动抵押期间，抵押人处分抵押财产不必经抵押权人同意。
设立浮动抵押应当符合下列条件：（1）设立浮动抵押的主体限于企业、个体工商户、农业生产经营者；（2）设立浮动抵押的财产限于生产设备、原材料、半成品、产品；（3）设立浮动抵押要有书面协议；（4）实现抵押权的条件是不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的事由；（5）债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

第一百八十二条【房地产抵押关系】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
［条文注释］
本条是关于房地产抵押关系的规定。
由于房地产的不可分性，我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或者房随地走”。这一原则也同样适用于抵押，在设定抵押权时，房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押，只有这样，才能保证实现抵押权时，房屋和建设用地使用权同时转让。
［参见］
《担保法》第36条
《城市房地产管理法》第31、47条

第一百八十三条【乡镇、村企业的建设用地使用权及其建筑物的抵押】乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
［条文注释］
本条是关于乡镇、村企业的建筑物和建设用地使用权抵押的规定。
根据本条规定，乡镇、村企业不能仅以集体所有的建设用地使用权抵押，但可以将乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押，以厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。法律虽然允许乡镇、村企业的建设用地使用权随厂房等建筑物一并抵押，但对实现抵押权后土地的性质和用途做了限制性规定。本法第201条规定，以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地的用途。
［参见］
《担保法》 第36条
《城市房地产管理法》第47条

第一百八十四条 【禁止抵押的财产】下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
［参见］
《担保法》第37条

第一百八十五条 【设立抵押权与抵押合同】设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
［条文注释］
本条是关于设立抵押权的规定。
抵押涉及的财产数额较大，法律关系比较复杂，而且要在一段时间内为债权担保，因此，本条要求采用书面形式订立抵押合同。当事人可以在合同中约定抵押担保的范围只包括上述一项或几项，也可以约定对上述各项都承担担保责任。担保的范围依合同约定确定；当事人对担保的范围没有约定的，抵押人应当对主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现担保物权的费用承担担保责任。
［参见］
《担保法》第38、39条
《城市房地产管理法》 第49条

第一百八十六条【流押的禁止】抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
［条文注释］
本条是关于禁止流押的规定。
流押合同或者流押条款，指债权人在订立抵押合同时与抵押人约定，债务人不履行债务时抵押财产归债权人所有。本条规定与我国担保法的规定是一致的。如果法律支持流押的规定，不仅不利于保护抵押人的合法权益，也与民法规定的平等、公平的原则相悖。
［参见］
《担保法》第40条

第一百八十七条【不动产抵押登记】以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
［条文注释］
本条是关于不动产抵押登记的规定。
根据本条规定，需要进行抵押登记的财产为：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）正在建造的建筑物。
［参见］
《担保法》第41、42条
《城市房地产管理法》第61条

第一百八十八条【动产抵押效力与登记对抗效力】以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
［条文注释］
本条是关于动产抵押效力的规定。
根据本条规定，以生产设备、原材料、半成品、产品、交通工具，正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。抵押财产登记后，不论抵押财产转移到谁手中，只要债务履行期届满债务人没有履行债务，抵押权人都可以就该抵押财产实现抵押权，同时还有先于未登记的抵押权人受偿的权利。为了切实保障自己债权的实现，抵押权人最好进行抵押登记。
［参见］
《担保法》第43条
《海商法》第13条
《民用航空法》第16条

第一百八十九条【动产浮动抵押登记】企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
［条文注释］
本条是关于动产浮动抵押登记的规定。
按照本条第一款规定，以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。浮动抵押权不以登记为生效条件，而是自合同生效时设立，合同生效后，即使当事人没有办理登记，债务人不履行债务时，抵押权人仍然可以就实现抵押权的价款优先受偿。但是如果未办理抵押登记，浮动抵押的财产被再次设定抵押权的，后位的已登记的抵押权人，只要不知道也不应当知道该财产已被抵押的事实，就可以就该抵押财产优先于前位抵押权人受偿。
本条第二款规定浮动抵押不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

第一百九十条【抵押权与租赁权关系】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
［条文注释］
本条是关于抵押权和租赁权关系的规定。
我国担保法和合同法对财产采取的是“买卖不破租赁”的规则，即租赁关系成立后，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以继续享有租赁权。物权法针对租赁是在抵押合同前和在抵押合同后做了区别对待：（1）租赁在订立抵押合同前的，原租赁关系不受抵押权的影响。（2）如果将办理了抵押登记的财产出租，实现抵押权后，抵押财产的买受人可以解除原租赁合同，承租人不能要求继续承租抵押的房屋。（3）如果将没有办理登记的抵押财产出租，承租人不知道也不应当知道财产已抵押的情况，抵押权就不能对抗租赁权，仍应当适用“买卖不破租赁”的原则。
［参见］
《担保法》 第48条
《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第65、66条

第一百九十一条【抵押期间抵押物的转让】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
［条文注释］
本条是关于抵押期间转让抵押财产的规定。
抵押权是不转移财产占有的物权。（1）抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当经抵押权人同意，而不是仅仅通知抵押权人并告知受让人；同时，要将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存。（2）抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。除非受让人替抵押人向抵押权人偿还了债务消灭了抵押权。转让抵押财产，必须消除该财产上的抵押权。一般说来，抵押人转让抵押财产的所得的价款不可能完全与其担保的债权数额一致，当抵押财产价款超过债权数额时，超过的部分，应当归抵押人所有；不足的部分由债务人清偿。
［参见］
《担保法》第49条
《民用航空法》第17条

第一百九十二条【抵押权的转让或作为其他债权担保】抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
［条文注释］
本条是关于抵押权转让或者作为其他债权担保的规定。
作为担保物权的一种，抵押权以其所担保的债权存在为前提，没有债权，就不可能有抵押权,抵押权的转让或者以抵押权为其他债权设定担保，应当与抵押权所担保的债权一同进行。抵押权人转让抵押权的，抵押权应当与其所担保的债权一同转让；抵押权人以抵押权向他人提供担保的，抵押权应当与其所担保的债权一同向他人提供担保。单独转让抵押权或者单独以抵押权作为其他债权担保的行为无效。
“法律另有规定”，例如本法第204条规定，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。“当事人另有约定”，既可以是抵押权人在转让债权时，与受让人约定，只转让债权而不转让担保该债权的抵押权，这种情形大多发生在债权的部分转让时；也可以是第三人专为特定的债权人设定抵押的，该第三人与债权人约定，被担保债权的转让未经其同意的，抵押权因债权的转让而消灭。
［参见］
《合同法》第８１条
《担保法》第50条

第一百九十三条【抵押财产毁损或者价值减少时的处理】抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
［条文注释］
本条是关于抵押财产价值减少时如何处理的规定。
抵押权设立后，抵押权人并不实际占有抵押财产，抵押财产仍由抵押人占有、使用和收益，当抵押人的行为侵害抵押权人的利益时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。当抵押财产减少的，抵押权人可以要求恢复抵押财产的价值，或者就减少的部分提供相应的担保；如果抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人为保护自己的利益，防止抵押财产的价值进一步减少，有权要求债务人提前清偿债务。
本条规定的抵押财产价值减少，均是由于抵押人的行为造成的，即只有在抵押人对抵押财产价值减少有过错的，才按照本条的规定处理。关于抵押人对抵押财产价值减少无过错时如何处理的问题，本条没有做出规定。根据本法第174条的规定，担保期间，担保财产毁损的，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金等。
［参见］
《担保法》第51条

第一百九十四条【抵押权及其顺位的放弃与抵押权变更】抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
［条文注释］
本条是关于抵押权人放弃抵押权、抵押权的顺位以及变更抵押权的规定。
抵押权人可以放弃抵押权从而放弃其债权就抵押财产优先受偿的权利。抵押权人放弃抵押权的，抵押权消灭。抵押权人放弃抵押权顺位的，放弃人处于最后顺位，所有后顺位抵押权人的顺位依次递进。但在放弃人放弃抵押权顺位后新设定的抵押权不受该放弃的影响，其顺位仍应在放弃人的抵押权顺位之后。
抵押权人与抵押人也可以协议将同一抵押财产上的数个抵押权的清偿顺序互换以及被担保的债权数额等内容。抵押权的顺位变更后，各抵押权人只能在其变更后的顺序上行使优先受偿权。为了保护同一财产上其他抵押权人的合法利益，本条特别规定：未经其他抵押权人书面同意变更抵押权，对其他抵押权人产生不利影响的，变更无效。
本条第二款规定是针对被担保的债权既有以债务人自己的财产作抵押的抵押担保又有其他担保的情形而做出的特别规定。这里的“其他担保人”既包括为债务人担保的保证人，也包括提供抵押、质押担保的第三人。
［参见］
《担保法》第28条

第一百九十五条【抵押权实现的条件、方式和程序】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
［条文注释］
本条是关于抵押权实现的条件、方式和程序的规定。
本条对抵押权人实现抵押权的条件做出了规定：一是债务履行期间届满，债务人不履行债务；二是发生了当事人约定的实现抵押权的情形。满足上述任一条件，抵押权人就可以与抵押人就如何处理抵押财产进行协商，如果双方达成协议，就可以按照协议的方式实现抵押权；如果双方对抵押权实现方式达不成协议的，为了简便抵押权的实现程序，抵押权人可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产；如果双方是在债务是否已经履行以及抵押权本身的问题发生争议的，抵押权只能采取向人民法院提起诉讼的方式解决。
［参见］
《民法通则》第89条
《担保法》第53条

第一百九十六条 【抵押财产的确定】依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
［条文注释］
本条是关于以债务人现有的以及将有的动产抵押的，在什么情形下抵押财产确定的规定。
本条是专门针对浮动抵押增加的规定。浮动抵押区别于固定抵押的一个重要特征就是抵押财产的范围不确定，抵押财产的确定是抵押权实现的前提条件。本条规定的四种情形为抵押财产确定的法定情形，发生其中任一情形的，自该情形发生时浮动抵押即转化为固定抵押，抵押财产确定，抵押人不得再处分抵押财产，抵押权人可以依照本法第195条的规定实现抵押权。

第一百九十七条【抵押财产孳息】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
［条文注释］
本条是关于抵押财产孳息的规定。
抵押财产的孳息，是指由抵押财产而产生的收益。抵押权设立后，抵押权的效力不及于该孳息。但是，抵押财产被人民法院扣押的，抵押权的效力及于抵押财产的孳息，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息和法定孳息。抵押权人收取抵押财产孳息成立的要件是：（1）必须是抵押财产被扣押后，抵押权人才能收取其孳息；（2）抵押财产被扣押后，抵押权人已经通知应当给付法定孳息的义务人。对于收取孳息付出的费用，孳息应当先充抵这部分费用，再用于清偿抵押权人的债权。
［参见］
《担保法》第47条

第一百九十八条【抵押财产变价超过或不足债权数额的处理】抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
［条文注释］
本条是关于抵押财产变现后，其价款超过债权数额或者不足清偿债权时如何处理的规定。
抵押财产按照本法第195条规定的方式和程序折价或者拍卖、变卖后，所变现的价款可能超出其所担保的债权数额或者不足清偿债权。超过债权数额的部分，由于债权已经得到清偿，应当归抵押财产的原所有人即抵押人所有；如果其价款还不足以清偿债权，由于抵押人已就其抵押财产承担了担保责任，不足的部分应当由债务人清偿。
［参见］
《担保法》第53条

第一百九十九条【同一物上确定抵押权次序的规则】同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
［条文注释］
本条是关于同一财产向两个以上债权人抵押的，数个抵押权清偿顺序的规定。
根据本条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照以下原则清偿：（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。无论是不动产抵押还是动产抵押，数个抵押权都已登记的，都按照登记的先后顺序清偿。确定抵押权登记的先后，以登记部门登记材料中记载的登记时间为准。如果抵押权登记的时间相同，就按照各担保债权的比例来清偿；所占比例大的，多受清偿。（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿。这一原则是针对动产抵押而言的。办理动产抵押登记的，抵押权人可以对抗第三人；未登记的，不得对抗善意第三人。（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。这一原则也是针对动产抵押而言的。
［参见］
《担保法》第54条
《海商法》第25条

第二百条【建设用地使用权抵押的特别规定】建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
［条文注释］
本条是关于以建设用地使用权抵押的特别规定。
依照本法第180条和第182条的规定，债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上现有的建筑物一并抵押；抵押人未一并抵押的，未抵押的建筑物视为一并抵押。建设用地使用权抵押后，抵押人仍然有权依法对该土地进行开发，建造建筑物。对于该土地上新增的建筑物，由于其不在抵押合同约定的抵押财产的范围内，因此不属于抵押财产。但是，根据“房随地走”的原则，处分抵押的建设用地使用权实现抵押权时，虽然新增的建筑物不属于抵押财产，仍可以将其与建设用地使用权一并处分。但处分后，由于新增的建筑物不属于抵押财产，处分新增建筑物所得的价款，抵押权人没有优先受偿的权利，只能作为普通债权人行使权利。
［参见］
《担保法》第55条
《城市房地产管理法》第51条

第二百零一条【土地承包经营权或者乡镇、村企业的建设用地使用权抵押的特别规定】依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
［条文注释］
本条是关于以农村土地承包经营权或者乡镇、村企业的建设用地使用权抵押的，其抵押权实现的特别规定。
以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的，或者以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，土地的所有权不得转移，仍归国家所有或者集体所有，也不得擅自改变土地的原有用途。
［参见］
《担保法》第55条

第二百零二条 【抵押权存续期间】抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
［条文注释］
本条是关于抵押权存续期间的规定。
本条提倡抵押权人在主债诉讼时效期间行使抵押权，未行使抵押权的，人民法院不予保护。也就是说，过了主债权诉讼时效期间后，抵押权人丧失的是抵押权受人民法院保护的权利即胜诉权，而抵押权本身并没有消灭，如果抵押人自愿履行担保义务的，抵押权人仍可以行使抵押权。
［参见］
《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第12条

第二节最高额抵押权

第二百零三条【最高额抵押权的含义】为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
［条文注释］
本条主要是关于最高额抵押的概念的规定。
最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押成立的要件是：（1）最高额抵押是限额抵押；（2）最高额抵押是为将来发生的债权提供担保；（3）最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定；（4）最高额抵押是对一定期间内连续发生的债权做担保。
［参见］
《担保法》第59、60条

第二百零四条【最高额抵押转让的限制】最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
［条文注释］
本条是关于最高额抵押所担保的主债权以及最高额抵押权转让的规定。
在最高额抵押担保中，所担保的主债权是可以转让的。一般来说，根据抵押权随主债权的转让而转让的原则，主债权转让的，最高额抵押权一并转让。但是，由于最高额抵押是对一定期间内连续发生的所有债权做担保，而不是单独对其中的某一个债权做担保。部分债权转让的，只是使这部分债权脱离了最高额抵押权的担保范围，对最高额抵押权并不发生影响，最高额抵押权还要在最高债权额限度内，对已经发生的债权和尚未发生将来可能发生的债权做担保。因此，最高额抵押担保的主债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权并不随之转让，除非当事人另有约定。
［参见］
《担保法》第61条

第二百零五条【最高额抵押权的变更】最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
［条文注释］
本条是关于抵押权人与抵押人协议变更最高额抵押有关内容的规定。
最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的时间、债权范围以及最高债权额；但在同一抵押财产上还有其他抵押权人特别是后顺位的抵押权人时，变更的内容可能对他们产生一定的影响，甚至损害他们的合法权益，所以本条以但书的形式特别规定：变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。根据这一规定，抵押权人与抵押人的变更对其他抵押权人产生不利影响的，该变更无效。

第二百零六条 【最高额抵押权所担保的债权确定】有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。
［条文注释］
本条是关于最高额抵押权所担保债权确定事由的规定。
最高额抵押权所担保债权的确定是指最高额抵押权所担保的债权因一定事由而归于固定。由于最高额抵押权是对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，所担保的债权额在抵押期间具有不确定性和变动性。所以，当清偿的条件出现时，债务人具体应清偿多少债权，应有一个确定的数额。

第二百零七条 【最高额抵押权法律适用依据】最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
［参见］
《担保法》第62条

第十七章 质权

第一节动 产 质 权

第二百零八条【动产质权的含义与基本权利】为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
［条文注释］
本条是关于动产质权基本权利的规定。
债务人或者第三人将其动产交给债权人占有并实际控制的行为被称之为质押，质权人因质押而取得的权利为质权，质权是担保物权的一种。动产质权成立的要件是：（1）动产质权是担保物权。（2）动产质权是在他人的财产上设立的物权。（3）动产质权由债权人占有质物为生效条件。（4）动产质权是就质物价值优先受偿的权利。
［参见］
《担保法》第63条

第二百零九条 【质押的禁止】法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
［条文注释］
本条是关于禁止出质的动产的规定。
合法拥有的并且依法可以转让的动产可以设定质权,但是，法律、行政法规规定禁止流通的动产不得设定质权，如毒品、管制枪支等。规定禁止转让的动产的依据只能是全国人大及其常委会制定的法律、国务院制定的行政法规。其他规范性文件，不能作为规定禁止转让动产的依据。

第二百一十条 【质权的设立与质押合同】设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。
质权合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；
（四）担保的范围；
（五）质押财产交付的时间。
［条文注释］
本条是关于质权合同的规定。
质权是依照当事人的真实意思而创设的权利。当事人设定质权的行为是一种双方的法律行为，应当采用书面的形式进行。对于设立动产质权合同未采用书面形式的，依据合同法第36条的规定，一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本条规定的是质权合同“一般”包括的条款，而不是“应当”包括的条款，条款的设立取决于当事人的约定。
［参见］
《担保法》第64、65条

第二百一十一条【流质约款的禁止】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
［条文注释］
本条是关于禁止流质的规定。
本条规定被通称为“禁止流质契约”条款。禁止流质契约的意思主要是：当事人不得在质权合同中约定出质人在债务履行期届满不履行到期债务的，质押财产的所有权转移于质权人所有，即使当事人认为质物与债权价值相当，也不允许订立如此内容的协议。
［参见］
《担保法》第66条

第二百一十二条 【动产质权交付生效】质权自出质人交付质押财产时设立。
［条文注释］
本条是关于动产质权设立的规定。
动产质权的标的是动产，为了保障动产质权的实现，也为了保护善意第三人的合法权益，本条规定动产质权的设立以交付为生效要件。出质人与质权人订立动产质权合同，该合同自成立时生效。但在移转质物的占有之前，并不发生担保物权的效力；出质人只有实际移转质物交付到质权人占有时，质权才发生效力。
［参见］
《担保法》第64条

第二百一十三条 【质物孳息收取权】 质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
［条文注释］
本条是关于质权人孳息收取权的规定。
根据本条的规定，质权人能否收取孳息有两种情况：一是如果当事人在合同中明确约定质权人无权收取质物所产生的孳息，则质权人不能收取质物孳息作为债权的担保；二是如果当事人对质权人能否收取孳息没有约定或者约定不明的，质权人有权依照本条的规定收取质物所产生的孳息。依法收取的孳息首先应当充抵收取孳息的费用，然后充抵主债权的利息和主债权。
［参见］
《担保法》第68条

第二百一十四条【质权人对质物使用、处分的限制与法律责任】质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。
［条文注释］
本条是关于质权人对质物使用处分的限制及法律责任的规定。
质权人取得质物、控制质物是为了质物不被出质人随意处分而使担保落空，质权人使用、处分质物显然不是设定质权的目的。因此，质权人非经出质人同意不得擅自使用、处分质物。
质权人未经出质人同意，擅自使用质物、处分质物，一旦造成质物毁损、灭失给出质人造成损失的，质权人要根据法律规定承担民事赔偿责任。

第二百一十五条【质权人妥善保管义务】质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。
［条文注释］
本条是关于质权人妥善保管质物义务的规定。
质权人在占有质物的同时即产生妥善保管质物的义务，在质权人占有质物期间，因质权人未尽妥善保管义务致使质物灭失或者毁损，应当对出质人承担赔偿责任。对质权人的民事责任承担应当采用过错推定原则，即出质人只要证明质物遭受毁损、灭失的事实即可。质权人应当举证证明自己已经尽了妥善保管的义务，否则就应当承担赔偿责任。
［参见］
《担保法》第69条

第二百一十六条【质物保全】因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债权或者提存。
［条文注释］
本条是关于质物保全的规定。
当质物可能存在损坏或者价值明显减少的事实足以危害质权人的利益时，质权人为保全其质权不受损害，可以要求出质人提供相应的担保，此为质权人的替代担保请求权。“相应的担保”是指与可能毁损或者价值明显减少的数额相当的担保。当出质人不提供担保的，质权人可以拍卖或者变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖或者变卖所得的价款提前清偿债权，也可以将处分质物的价款提存。此时质权人拍卖、变卖质物无须出质人同意。
［参见］
《担保法》第70条

第二百一十七条【转质权】质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
［条文注释］
本条是关于转质权的规定。
转质是指质权人为担保自己或者他人的债务，在占有的质物上再次设定质权的行为。因转质而取得质权的人为转质权人。转质既可适用于动产质权，也可适用于权利质权。本法不提倡转质，也没有禁止转质。为了保护出质人的利益，本条规定的原则是，未经出质人同意不允许转质，质权人转质的要承担赔偿责任。
［参见］
《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第94条

第二百一十八条【转质权】质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
［条文注释］
本条是关于质权放弃及其他担保人责任承担原则的规定。
质权人放弃质权，是指质权人放弃其因享有质权而优先于普通债权人就质物受清偿的权利的行为。质权人放弃质权应当明示，质权因质权人放弃质权而消灭。同时，质权人放弃质权，不得有损于其他利害关系人的利益。在质权担保的是主债权的全部责任时，质权人放弃质权的，保证人免除全部保证责任；在质权担保的是主债权的部分责任时，质权人放弃质权的，保证人免除质权人放弃质权范围所承担的担保责任。
［参见］
《担保法》第28条

第二百一十九条 【质物的返还与质权的实现】债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。
质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
［条文注释］
本条是关于质物返还及质权实现的规定。
债务人于债务履行期届满时履行了债务或者出质人提前清偿了所担保的债权，质权消灭，质权人对其占有的质物负有返还给出质人的义务。当债权已届清偿期而债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现质权的情形时，质权人有权处分占有的质物从而优先受偿，处分的方式可以是折价、也可以是拍卖、变卖质押的财产。
［参见］
《担保法》第71条

第二百二十条【及时行使质权请求权及怠于行使质权的责任】出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。
出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
［条文注释］
本条是关于及时行使质权请求权及怠于行使质权的责任的规定。
对于质权，本法并未像规定抵押权一样规定质权时效，但为了避免质权人滥用权利、怠于行使权利，本条赋予了出质人行使质权的请求权及质权人怠于行使质权的责任。出质人在债务履行期届满，不能偿还债务时，有权请求质权人及时行使质权；如果质权人经出质人请求后仍不行使的，出质人有权请求人民法院拍卖、变卖质物，以清偿债务；如果因质权人怠于行使质权而导致质物的价格下跌或者意外灭失，使质物无法实现其原有的变价额的，质权人应对出质人的损失承担赔偿责任。
［参见］
《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第12条

第二百二十一条【质押财产变价后的归属规则】质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。
［参见］
《担保法》第71条

第二百二十二条 【最高额质权】出质人与质权人可以协议设立最高额质权。
最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。
［条文注释］
本条是关于最高额质权的规定。
最高额质权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供质押财产担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额质权与最高额抵押权具有许多相同之处，所以最高额质权可以参照本法第十六章第二节关于最高额抵押权的规定，只宜“参照”，不宜直接适用。

第二节权 利 质 权

第二百二十三条 【可以质押的权利范围】债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
（一）汇票、支票、本票；
（二）债券、存款单；
（三）仓单、提单；
（四）可以转让的基金份额、股权；
（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
（六）应收账款；
（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
［条文注释］
本条是关于可以出质的权利范围的规定
权利质权是指以出质人提供的财产权利为标的而设定的质权。权利质权的标的必须是：（1）是财产权；（2）具有让与性；（3）适于设质的权利。本条对哪些权利可以出质，采取了列举的方式一一列出；除这些权利以外，其他权利均不得出质。
［参见］
《担保法》第75条

第二百二十四条【以票据权利出质的权利质权的设立】以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
［条文注释］
本条是关于以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的权利质权设立的规定。
根据本条的规定，以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，双方当事人应当订立书面质权合同。合同内容一般包括被担保债权的种类和数额，债务人履行债务的期限，出质权利的名称、数额，担保的范围等。合同订立后，有权利凭证的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
［参见］
《担保法》第76条

第二百二十五条 【质权人优先实现质权的权利】汇票、 支票、 本票、 债券、 存款单、 仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的， 质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债权或者提存。
［条文注释］
本条是关于以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的权利质权人行使权利的特别规定。
本条规定，汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以不经过出质人同意，有权将汇票、支票、本票、债券或者存款单上所载款项兑现，有权将仓单或者提单上所载货物提货。但质权人兑现款项或者提取货物后必须通知出质人，并与出质人协商，或者用兑现的价款或提取的货物提前清偿债权，或者将兑现的价款或提取的货物提存。提前清偿债权的，质权消灭；提存的，质权继续存在于提存的价款或者货物上。出质人只能在提前清偿债权和提存中选择，不能既不同意提前清偿债权也不同意提存。
［参见］
《担保法》第77条

第二百二十六条【基金份额、股权质权的设定及质权限定效力】以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债权或者提存。
［条文注释］
本条是关于以基金份额、股权出质的权利质权设立和出质人处分基金份额、股权的限制的规定。
根据本条第1款的规定，以基金份额、股权出质的，双方当事人应当订立书面质权合同。合同内容一般包括被担保债权的种类和数额，债务人履行债务的期限，基金份额、股权的相关信息，担保的范围等。合同订立后，质权并不当然设立。以基金份额出质的，应当到证券登记结算机构办理出质登记，质权自登记时设立。以证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
本条第2款规定的是对出质人处分基金份额和股权的限制。基金份额和股权出质后，原则上不能转让；但如果出质人与质权人协商一致，都同意转让出质基金份额和股权，这属于双方当事人对自己权利的自由处分，法律应当允许。但转让基金份额和股权所得的价款，出质人应当与质权人协商，将所得的价款提前清偿所担保的债权或者提存。出质人只能在提前清偿债权和提存中选择，不能既不同意提前清偿债权，也不同意提存。
［参见］
《担保法》第78条

第二百二十七条【知识产权质权的设定】以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。
知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
［条文注释］
本条是关于以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的权利质权设立和出质人处分知识产权限制的规定。
根据本条第1款的规定，以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，双方当事人应当订立书面质权合同。合同订立后，质权并不当然设立，须到有关主管部门办理出质登记时才能设立。这里的“有关主管部门”是指注册商标专用权、专利权和著作权等知识产权的主管部门。
本条第2款规定的是对出质人处分知识产权的限制。以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，出质人不能自由转让或者许可他人使用；但是如果经出质人与质权人协商同意，质权人自己会判断是否会损害自己的利益，法律不加干涉。但转让或者许可他人使用出质的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权所得的价款，出质人应当与质权人协商，将所得的价款提前清偿所担保的债权或者提存。
［参见］
《担保法》第79、80条

第二百二十八条【应收账款质权的设定与限制】以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债权或者提存。
［条文注释］
本条是关于以应收账款出质的权利质权设立和出质人转让应收账款的限制的规定。
以应收账款出质的，双方当事人应当订立书面质权合同。合同内容一般包括被担保债权的种类和数额，债务人履行债务的期限，应收账款的名称、数额，担保的范围等。合同订立后，质权并不当然设立，双方当事人还须到信贷征信机构办理出质登记后质权才设立。目前我国的信贷征信机构是中国人民银行信贷征信中心。
本条第2款规定的是应收账款出质后对出质人权利的限制，即出质人不得随意转让应收账款，只有在取得质权人同意的情况下才能转让应收账款。转让应收账款所得的价款，出质人应当与质权人协商，将所得的价款提前清偿所担保的债权或者提存。出质人只能在提前清偿债权和提存中选择；不能既不同意提前清偿债权，也不同意提存。

第二百二十九条 【权利质权的法律适用依据】权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。
［参见］
《担保法》第81条

第十八章留置权

第二百三十条【留置权的含义】债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
［条文注释］
本条是有关留置权的一般规定。
留置权是指在债务人不履行到期债务时，债权人有权依照法律规定留置已经合法占有的债务人的动产，并就该动产优先受偿的权利。这时，债权人便为留置权人，占有的动产便为留置财产。留置权以担保债权的目的而存在，因此留置权具有从属性，依主债权的存在而存在，依主债权的转移而转移，并因主债权的消灭而消灭。
留置权成立的要件是：（1）债权人已经合法占有债务人的动产；（2）债权人占有的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外；（3）债务人不履行到期债务。
［参见］
《民法通则》第89条
《担保法》第82、84条

第二百三十一条 【留置权财产与债权关系】债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
［条文注释］
本条是有关留置财产与债权的关系的规定。
留置权的目的在于留置债务人的财产，迫使债务人履行债务，保障债权的实现。如果允许债权人任意留置与债权的发生没有关系的债务人财产，则对债权人的保护过大，有违公平原则，也会损害其他债权人的利益和交易安全，因此本法规定债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但对企业之间的留置动产有例外规定。

第二百三十二条 【留置权适用范围的限制】法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
［条文注释］
本条是关于留置权适用范围的限制性规定。
本法没有明文列举留置权的适用范围，只是在本条中对留置权的适用范围做出限制，规定了不得留置的两种情形。只要不属于这两种情形，又符合留置权成立的条件，均可以成立留置权。
［参见］
《担保法》第84条

第二百三十三条 【可分物作为留置财产的特殊规定】留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
［条文注释］
本条是关于可分物作为留置财产的特殊规定。
可分物是指经分割而不损害其经济用途或者失去其价值的物。债权人留置财产的目的，是为了担保债权的实现，只要留置财产的价值相当于债务金额，就能够保证其债权得到实现，没有必要留置过多的财产。但如果留置财产为不可分物，由于该物的分割会减损其价值，因此不适用本条的规定。对于不可分物，债权人可以将其全部留置。
［参见］
《担保法》第85条

第二百三十四条【留置物的妥善保管义务】留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
［条文注释］
本条是关于留置权人保管义务的规定。
在留置权关系中，留置权人占有留置财产，以担保自己债权的实现，这是留置权人依法享有的权利。但享有权利的同时还必须承担一定的义务，即对留置财产负有保管义务，应当妥善保管留置财产。留置权人如果违反此项义务致使留置财产毁损、灭失的，则应当对债务人承担赔偿责任。原则上未经债务人同意，留置权人不得使用、出租留置财产或者擅自把留置财产作为其他债权的担保物。但是，留置权人出于保管的需要，为使留置财产不因闲置而生损害，在必要的范围内有使用留置财产的权利。
［参见］
《担保法》第86条

第二百三十五条 【留置物孳息的收取】留置权人有权收取留置财产的孳息。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百三十六条【留置权实现的一般规定】留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
［条文注释］
本条是关于实现留置权的一般规定。
留置权的实现是指留置权人对留置财产进行处分，以优先受偿其债权的行为。留置权人实现留置权必须具备两个条件：（1）留置权人须给予债务人以履行债务的宽限期；（2）债务人于宽限期内仍不履行义务。债务人逾期未履行的，双方当事人可以先协议将留置财产折价以实现其债权；如果无法达成协议，留置权人可以依法拍卖或者变卖留置财产，并以拍卖或者变卖所得的价款优先受偿其债权。
［参见］
《担保法》第87条

第二百三十七条【债务人请求留置权人行使留置权】债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
［参见］
《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第12条

第二百三十八条【留置财产变价后超过或不足债权数额的归属规则】留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。
［参见］
《担保法》第87条

第二百三十九条 【留置权与抵押权或者质权关系】同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
［条文注释］
本条是关于留置权与抵押权或者质权关系的规定。
根据本条的规定，同一动产同时存在留置权与抵押权或者质权的，留置权的效力优先于抵押权或者质权。（1）在同一动产上，无论留置权是产生于抵押权或者质权之前，还是产生于抵押权或者质权之后，留置权的效力都优先于抵押权或者质权。也就是说，留置权对抵押权或者质权的优先效力不受其产生时间的影响。（2）留置权对抵押权或者质权的优先效力不受留置权人在留置动产时是善意还是恶意的影响。
［参见］
《海商法》第25条
《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第79条

第二百四十条 【留置权消灭的原因】留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。
［参见］
《担保法》第88条

第五编 占有

第十九章 占有

第二百四十一条【有权占有的法律适用】基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
［条文注释］
本条是关于有权占有的法律规定。
占有分为有权占有和无权占有两种情况。有权占有与无权占有产生的法律后果是不同的。基于合同等债的关系而产生的占有，属于有权占有。对于有权占有法律明确规定，有关被占有的不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照合同法等有关法律的规定。

第二百四十二条【恶意占有人的赔偿责任】占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
［条文注释］
本条是关于恶意占有人应当承担造成所占有不动产或者动产损害的赔偿责任的规定。
对于有权占有人因正常使用而导致不动产或者动产的损耗、折旧等，往往由所有权人负担，因为有权占有人所支付的价金即是对不动产或者动产因正常使用而发生损耗的补偿。
无权占有分为善意占有和恶意占有。善意占有人在使用占有的不动产或者动产时被法律推定为物的权利人，具有占有使用的权利，致使该不动产或者动产受到损害时不承担赔偿责任；而恶意占有人不具有占有使用的权利，应当承担赔偿责任。

第二百四十三条【无权占有人原物及其孳息的返还义务与善意占有人的有关费用求偿权】不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
［条文注释］
本条是关于无权占有人应向权利人返还原物及其孳息并且善意占有人享有必要费用返还请求权的规定。
本条规定主要包括两层意思：第一，无论是善意占有人还是恶意占有人，对于权利人都负有返还原物及其孳息的义务；第二，返还原物及其孳息之后，善意占有人对于因维护该不动产或者动产而支出的必要费用，可以要求权利人返还，而恶意占有人无此项请求权。

第二百四十四条【占有人对占有物毁损、灭失的责任】占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
［条文注释］
本条是关于被占有的不动产或者动产毁损、灭失时无权占有人责任以及恶意占有人赔偿责任的规定。
当占有的不动产或者动产毁损、灭失时，如果占有人和占有返还请求权人之间，有寄托、租赁等关系或者有其他正当的法律关系时（即有权占有的情形），占有人就被占有的不动产或者动产所负的责任等，均各依其基础法律关系去解决；但如果不具备寄托、租赁等此种正当法律关系或者外形上虽有此类关系但实为无效或者被撤销时（即无权占有的情形），则占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失，善意占有人则没有此项义务。

第二百四十五条【占有保护请求权与除斥期间】占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
［条文注释］
本条是关于占有保护的规定。
占有人对于他方侵占或者妨害自己占有的行为，可以行使法律赋予的占有保护请求权，如返还原物、排除妨害或者消除危险。占有保护的理由在于，已经成立的事实状态，不应受私力而为的扰乱，而只能通过合法的方式排除，这是一般公共利益的要求。占有人无论是有权占有还是无权占有，其占有受他人侵害，即可行使法律赋予的占有保护请求权；而侵害人只要实施了本条所禁止的侵害行为，即应承担相应的责任，法律不问其是否具有过失，也不问其对被占有的不动产或者动产是否享有权利。占有保护请求权主要包括：占有物返还请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权和损害赔偿请求权。其中，返还原物请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

附则

第二百四十六条【不动产登记制定的立法与过渡衔接规定】法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。

第二百四十七条 【施行日期】本法自2007年10月1日起施行。

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