爱华网南方网 2015-03-19
南方网综合南阳楼市崩盘，近日成为各大财经网站头条。中国楼市崩盘论已经不是什么新鲜的说法，楼市的低迷让这个说法有了滋生的土壤，而此次南阳楼市崩盘似乎也是一个佐证。以房地产之名集资,地产业萧条引发资金链断裂;事发河南南阳,涉及资金10余亿元,受害者3000余人。3年前出现在温州的金融风波,如今在河南、山东等地上演。投资户举牌走上街头,多少人的血汗钱被永远套进了房地产，打了水漂。
这也引出了一个疑问，南阳楼市崩盘，全国楼市崩盘还远吗？
2015楼市会崩盘吗？中央各部委主要负责人近期密集发声“托市”，被视为内部约定集体唱涨房地产，稳定经济计划的全面开启。
据2013年7月31日发布的经济学家年会夏季论坛调查报告显示，51.95%的经济学家认为中国楼市10年之内不会崩盘，31.17%认为5-10年内会崩盘，9.09%认为1-2年内崩盘，7.79%认为3-5年内崩盘。
南阳楼市崩盘：上千投资户举着条幅走上街头，拥堵在市政府门口
2015年3月18日，0℃气温下，上千南阳楼市投资户举着条幅走上街头，拥堵在市政府门口，交通一度堵塞。
南阳楼市崩盘回溯
房产商从银行借不到钱只有非法集资销售不振资金无法回笼 导致南阳楼市崩盘
南阳楼市崩盘的一个背景是，南阳市作为在河南经济排名并不靠后的地级市，2008年左右，房地产市场本就火热，2012年，第七届农运会在南阳举办，当地媒体报道，彼时南阳房地产迎来大发展时期，上百家房地产企业齐聚南阳共话开发。
当时的一组数据显示，2012年1-7月，南阳市新建商品房成交12137套，其中，7月比6月增长71.65%。
李梁是南阳市金融办一名科长，也是南阳专门处理非法集资事件的负责人之一，他形容地产市场当时火到什么程度：开发商只要拿到一块地，房子还没开始盖，任何手续都不具备，就能卖房子收钱。
“估计南阳近半数人都参与了非法集资。”投资户们统计了身边的参与者后说。
赵明云说起南阳地产业非法集资的土壤，称“一句话就能说完”：地产企业靠自有资金根本不可能发展，近年政策不支持地产，银行不贷款，但企业要生存，只能从民间找钱。
李梁的办公室里，一份关于大新实业有限公司的非法集资案件处置阅办卷上，大新公司称，从公司创立至今，他们的各项目未能从任何金融机构借出一分钱。
赵明云是公务员退休，开办公司时手里并没有钱，这些年，万裕没有从银行贷出来一分钱，他从2011年就开始集资，政府部门从没发现过，但在他看来，他靠集资发展企业的情况政府应该是心知肚明，“南阳的房地产公司基本都是我这样的，要靠社会融资发展。”
宋建波是南阳市金融办副主任，他分析，前些年地产的暴利模式让地产企业认为能够赚大钱，所以敢高息借钱，疯狂上很多项目，有的还是跨区域跨领域，项目在多个县市，行业横跨房地产、医院、旅游等，这远远超出了企业实际的操作能力管理能力。
事实确如宋建波所言。比如赵明云的企业，随着企业越做越大，他上的项目越来越多，需要的钱就越来越多，他想着按照以前的方法能够运转下去，他四处找钱。
但是形势陡变。大新公司在情况说明中提到，受整个房地产市场、资本市场及金融政策影响，他们的地产项目销售近月来出现低迷状态，造成资金不能及时回笼。
南阳地产市场受到的不只是全国性的市场低迷影响，2014年6月，央视曝光南阳三杰房地产公司等在建楼盘使用“瘦身钢筋”，压力之下，南阳市所有房地产在建项目被叫停。
南阳一家房地产公司副总回忆当时的状况，就像是被推倒的多米诺骨牌一样，瘦身钢筋事出了之后，对房地产行业的影响巨大，房子不好卖，市场低迷。一些已经买过房子的人回过头来要求对钢筋进行鉴定，给企业带来了很多麻烦和负担。
对于以往依靠非法融资运转的地产企业而言，更致命的是，问老百姓借款融资变得不可能了，很少有人愿意再往房地产企业投资。
赵明云的企业也面临窘境，房地产市场低迷，融资越来越困难，但他的项目需要的资金运作量越来越大，付的利息越来越多，“最后转不动了，崩盘了。”
李梁透露，有企业后来给投资户承诺支付3分4分的利息，承诺利息4分，非法集资5亿，每月需付利息就得2000万，他认为，到了那会儿，非法集资就完全成了骗局。
李梁的说法并不是孤例。
今年年初，南阳市公安局梅溪分局，一名负责万裕集团非法集资案的队长说，南阳非法集资案中，房地产公司占了相当一部分。2015年，非法集资暴露的情况可能会更加严重。
详解楼市崩盘
楼市的崩盘，主要表现就是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大大减少，房地产业进入阶段性的萧条。而一旦楼市崩盘，则会在相当长的时间内，让该地区的房地产业甚至国民经济出现停滞。
当房地产市场出现楼市崩盘的时候，会有以下情况出现：
1:大量烂尾楼的出现
2:银行大量的坏帐无法收回
3:大量的规划好的待开发土地闲置
4:土地价格爆跌
5:很多二次置业的人购买的房屋变成负资产
日本楼市崩盘回顾
现状
上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，至今仍无完全恢复的迹象。
事件经过
战后50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。上世纪80年代初期日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大资本主义强国。日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。日本经济实力达到美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。
日本人成为世界上最富有的人，土地成为世界上最昂贵的土地。弹丸岛国的日本房地产总价值超过地大物博的整个美国，日本平均房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有备感自豪，资金指处所向披靡。
伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。日本房地产发展在世界各地中有其特殊性。日本土地狭小，人口众多，加上经济高度发达，房地产开发从战后一片废墟上建立起来。
伴随经济和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，高度垄断集中，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因造成的，是无可避免的，那是不正确的。实际上即使是1985年泡沫已经相当严重，如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策，泡沫破裂还是可以避免的。
1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期，将日本直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后，日本经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。由此可见，包括日本在内的世界各国房地产泡沫以及破裂，都不能归咎于客观原因。
错误政策
日本主要的错误政策是：第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。第二，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。第三，投资投机成风，股市楼市连动，管理监督形同虚设。
影响
泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。
郎咸平:为何楼市还没有崩盘？
三四线城市房企将现死亡潮，通过实地调研，很多企业真的在苟延残喘，自有资金良好或通过银行正常渠道融资的企业还能维持一段时间，但是那些通过民间高利贷融资的，不是已经死在路上，就是往死路上跑。（南阳楼市崩盘死于资金链断裂即为一例。）实在看不出来有何高招、妙招能够解救开发商于水火之中。
很多人问我同一个问题，那就是开发商既然坐地等死，为何不拼死降价卖房。比如原价10000元的房子，如今我都要死了，为何不卖5000元，如果还卖不出去，我卖3000元成不成。这就是所谓的一厢情愿，是买家的良好愿望。对啊，购房者都不出手了，我看你开发商还降价不降价？但实际上，谁都愿意站在自己的立场上思考问题，不会换位思考。
如果站在开发商的角度，这房价还真的不能降。为什么？原因有二：
第一是个地方政府不容许你降价在别人的地盘上混，就必须听地盘老大的。
前几年任志强就说过，在地方政府眼里，开发商就是一个丫鬟，白天帮主人打理日常起居，晚上还要给主人暖床，被主人宠幸。在房地产利益链条上，开发商最多算老二，拿走大头的永远是老大。土地财政成了支撑地方经济增长的绝对主力，因此土地价格绝对不能下降，但土地价格不降的前提就是保证房价的稳定甚至上涨。所以在老大的地盘上混，你就不能出格，如今你带头掀起价格战，等待你的命运就是出局，永远不要再回来混。
房价上涨大家都喜笑颜开，如果房价出现大跌，脸色最不好看的就是老大了。在某年春节后，参加了一位县长组织的开发商座谈会。春节过后，大家的气色很不错，见面互相说着恭喜发财的话。落座后，县长大家开始发言，和兄弟们言简意赅，既然在我们县做房地产，又恰逢城市扩张，大家都有机会赚钱，今年你们的任务就是将房价每平米再涨500元，这样你好、我好，大家都好。所以如果大降，土地财政如何保证？
第二个不容许降价的就是借你钱的人。
开发商有两种渠道借钱：一是银行贷款；二是民间融资，即所谓的高利贷。不管何种借款方式，都需要有抵押物的，有抵押就有评估。拿银行贷款举例来说，银行之所以借款给你，是因为你土地或房产物有所值，才有借钱给你的理由。一旦开发商大幅度降价处理，等于将银行的资产贱卖，这等于要了银行的命。当然这其中还有其他猫腻，银行能够借钱给你，说明开发商老板和银行关系不错。
关系不错的背后，能够决定贷款的行长们肯定也拿了不少好处，这其中的玄妙相信大家都懂。如果一旦出现抵押物价值大幅度缩水，上面总行就要倒追责任，既然有降价风险，当初谁签字放的款，谁做的资产评估。写到这里相比大家就已经明白，作为银行来讲，宁愿你房子高价卖不出去，也不能让你低价倾销。如果开发商孤注一掷，拼死降价，作为银行，去当地房管局打个招呼，将抵押物封存，无法进行买卖合同备案，开发商想卖房也无力回天。
当然还有一些其他原因，比如同行、行业协会也不会让你降价。在这里就不一一赘述了。回到最初的房企倒闭楼市也不会崩盘的话题，看到这里很多人或许就已经明白。你开发商可以偷偷的死，也不能大张旗鼓的死。即使未来到处出现房企跑路、崩盘的消息，也不能大肆报道，太影响和谐盛世的良好氛围了。09年，北京房价据民间统计大涨了至少50%，但国家统计局公布的数据却只有1.5%。这就是统计和舆论的力量。
所以今天，三四线城市的烂摊子如何收拾，是头等大事。我早说过中国实体经济早已经是一滩稀屎，靠房地产这个金盘托着。如果盘子漏了，全球第二大经济体就要变成难粪一堆。三四线如何救市，恐有两招：一是继续推高一二线城市房价，通过高房价倒逼人口进入三四线城市；其二就是城市化，千方百计把农村人口拉进城市。当然还有一绝招：舆论引导，唱响房地产春天主旋律。总之房企倒闭是经济层面小事一桩，而楼市崩盘是政治大事。
畸形的中国房产处处"鬼城"
这些年，在近乎疯狂的投资推动下，中国房地产市场的规模急速膨胀，不少地区争相高标准建设新区，而这些新城新区由于缺乏前期的调研，后期配套的缺失等多种原因，空置率畸高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，被形象地称为“鬼城”。鬼城抗议等同于楼市崩盘，多少人的投资被套在里面，没有出头日。
仅2013年，中国就诞生了12座新鬼城，内蒙古鄂尔多斯康巴什、呼和浩特清水河、巴彦淖尔、二连浩特、河南郑州郑东新区、鹤壁、信阳、辽宁营口、江苏常州、镇江丹徒、湖北十堰、云南昆明呈贡等榜上有名，而60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城这些都是迄今为止国内知名的鬼城。
鬼城发展迅猛，有蔓延内地的趋势。从南到北，从沿海到内地，从一线城市到小县城，许多新区新城或多或少赢得了空城鬼城的名头。有报道说，中国这种鬼城已有五十多个。
今年上半年，西南财大中国家庭金融调查与研究中心发布报告称，2013年，中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。
有一些城市的房地产项目空置率达40%-60%，中西部有些城市的项目空置率更高达70%-80%，超发达国家水平。
2006年美国房地产泡沫最严重的时候，其自有住房空置率也仅为3%。
既有“鬼城”已经够令人苦恼了，然而更令人忧虑的是，在城镇化的旗帜下，一些三、四线城市还在继续奔往“鬼城”的道路之上。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区，而鬼城背后隐藏着的房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等诸多风险将会越聚越严重。
尽管中国楼市的大面积衰退尚未发生，但随着“鬼城”、“鬼屋”的大面积出现，结构性的局部塌陷已足以让人毛骨悚然，房地产市场变脸后最残酷的一面已显露无遗。
房地产业的良性发展关乎整个社会的稳定，面对这样的房地产畸形现象，中国真的不能继续等闲视之。从国家的顶层设计到各地政府的决策，都应当当机立断地对地产业开展全面进行治理整顿，不能任由房地产成为未来中国经济的泡沫经济。
房地产业与城市化密切相关，而我国目前正处于城市化快速发展的阶段，尽管城市化率已经超过了50%，但距发达国家78%左右的理想城市化率还有相当大的距离，增长空间依然巨大，未来会有更多的人口进入城市，按说不可能出现“鬼城”，那么“鬼城”的大规模出现又是什么原因呢？
毋庸置疑，“鬼城”的出现乃是多种原因综合作用的产物，但追根溯源，是无序城市化、运动式造城在作祟。运动式造城的出现有着深刻的背景。
地方城市经济和社会的飞速发展致使原有城市的承载能力达到了极限，这在客观上要求拓展城市发展空间并寻求新的城市生长点，而解决这一问题最为直接的手段就是靠雄厚的财力来铺展城市面积；中央政府的政绩考核机制使得地方政府更加依靠土地财政；部分投资者怀着投机心理将资本涌入房地产行业；不健全的金融系统以及部分掌握审批财权的官员为了个人利益在缺乏监督的权利真空进行暗箱操作，等等，致使“鬼城”接二连三地出现。
总之，从本质上看“人造鬼城”是一种严重的资源浪费和效率损失，当在普遍对城市“拔苗助长”时，或许需要体验一下慢节奏，远离没有生命力和人气的“新城”政绩。
从规律上讲，城市化是一个渐进的过程，不可能一蹴而就。城市化进程与产业化发展是密切相关的，只有产业化先行，解决了人们就业的问题，基础设施配套跟上，解决了人们的生活问题，人们才愿意选择就地城市化，才会在经济发展水平提高的过程中进一步促进城市化的加速。
城市发展不仅仅是一个“造城运动”，没有产业，没有人口就成了“空城”、“鬼城”。
城镇化要与产业发展相结合，在布局上要有一个长远眼光，要为子孙万代考虑。城镇化的精髓，并不在于建起多少房子，而在于生活于其间的人，脱离了旧的生产方式和生活方式，以全新的形式实现了就业，并且当地的产业实现了良性循环的自我造血功能，这才叫真正的城镇化。
城市化不应是“单兵作战”，应是同步实现“新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化”。其关键之处，在于必须实现“产城结合”，以就业吸引人群，以服务业来创造城市生活等，这样才能使得城市具有生命力，否则只能是“有城无业”，最终沦为“鬼城”。
城市化首先是人的城市化，而非人造的城市化，但人的城市化源于人性，人造的城市化源于权力。
所以，要避免新的灾难不断产生，就必须有新的机制强迫政府走出“土地经济”，真正将广泛的公众意见吸纳到理性决策系统之中，返利于民，回归“城市让生活更美好”的初衷。否则，“鬼城”终不可避免。
城镇化的正确顺序是先有“市”再有“城”，但是很多地方却本末倒置，做着先造“城”后引“市”的美梦。
政府一心想争业绩，便先制作出一张产城规划蓝图，再盖上一批住宅。然而此后的工作做得却着实不到位，比如基础设施建设，招商引资等方面。
这样的下场就是新城地区的经济发展后续动力不足，最终衰落也是在所难免的。
新型城镇化的推进实质上是中国经济结构的一次重大调整，是制度层面的一次大改革。
这种改革将牵涉到方方面面的利益调整，面临极大的挑战，要做好较长阵痛期的准备。
一是要加大房价的调控力度，让房价从投资属性回归消费、人居属性；
二是加大户籍改革、就业、医疗、教育等公共产品的供给，解决人的城市化问题；
三是以交通为核心，连接形成真正的城市圈，方便产业和人口的迁徙与聚集。
