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三四线城市市场房地产调查的参考论文篇一
《新形式下三四线城市房地产行业发展去向分析》
【摘要】房地产行业的发展是涉及到我国民生民计的大问题，相对于一二线城市来说，三四线城市房地产行业即存在优势，又存在劣势。抓住发展机遇，降低房地产开发的风险，扬长避短，探索未来产业发展的去向，是三四线城市房地产行业继续生存下去的唯一出路。
【关键词】三四线城市;房地产行业;发展去向
随着我国社会经济的发展，房地产行业逐渐成为关系到整个国家命脉的经济形式，人口越来越多，城市化步伐加快，人们需要更多的居住地，这也就意味着，房地产业的发展势头会越来越好，然而，实际上由于从事房地产行业的企业越来越多，市场竞争激烈，加之国家对于这一方面调控政策的变化，使得房地产行业的发展既有了更多的发展机遇，同时也遇到了更多的挑战。三四线城市由于城市化程度低，经济条件有限，房地产行业的生存存在一定的困难，然而另一方面，由于发展空间大、资源多、政府调控力度小等原因，也使得三四线城市房地产行业看到了更多的希望。
一、新形势下三四线城市房地产行业的机遇与风险
与一二线城市不同，三四线城市发展程度低，还有很多没有被开发的项目，这也就造成了三四线城市房地产行业发展机遇和风险并存的情况。
(一)三四线城市房地产行业的发展机遇
三四线城市房地产行业的发展机遇可以从城市自身特点、房地产商、国家政策三个方面分析。
第一，土地具有更高的增值潜力。在经济发展状况并不算先进的三四线城市，土地资源被占用较少，在这些地区，各类商业、生活设施建立并不完善，也就意味着，此时的土地价值相对较低，当房地产商购进这批土地的使用权时，只需要支付相对较低的价钱，而经过房地产商的开发，在此修建楼盘，引进更多居民和各类企业前来投资，待该地发展起来之后，就会成为价值极高的地区，而发展中带来的经济效益，就会成为房地产商的收入。简单来说，三四线城市的土地价格较低，且具有极大的增值潜力。
第二，便于灵活的招商引资方案实施。三四线城市城市化程度低，前来投资房地产的企业也较少，也就意味着房地产行业竞争力较低。那些首先看准发展时机，紧抓机遇投资三四线城市房地产的企业，就可以占据更多的土地、政策等有利资源，也可以趁城市建设空虚之际吸引更多的投资商，而不会因为商业、娱乐、生活等方面的企业过多而难以引资，再加之政府在一定程度上的优惠政策，就会大大降低房地产开发中的成本，从而使房地产商获取更大收益。
第三，国家对三四线城市调控力度较弱。由于受人口、地区等因素的影响，国家为了保证城市经济发展的正常运行，会采用一定的调控手段，干预房地产行业的发展。这样现象在一二线城市表现极其明显，而三四线城市，政府的调控力度则相对较弱。例如限购政策在一二线城市实施非常严谨，而三四线城市则并未受到该政策的过多影响。
(二)三四线城市房地产行业存在的风险
第一，地方政府政策风险。在房地产开发中，为了吸引更多房地产商，地方政府会根据当地情况制定一些招商引资政策。然而，由于房地产开发过程中可能会出现最初未预料到的情况，导致地方政府无法兑现既定的优惠政策，楼盘建设或是未能按原计划完成，或是建成后未能出售，甚至是房地产商被误导，获得了虚假的土地使用权，造成房地产商经济、技术服务等各方面的损失。
第二，投资财务风险。房地产商投资开发房地产项目，自然是希望能够收取回报，然而，由于房地产行业风云变化多样，即使能够根据城市经济发展状况来推测其大致的变化规律，然而，由于种种不定因素的影响，可能会导致房地产商所投资金不但没有取得更多利益，反而付之东流。
第三，房源积压的风险。从总体来说，三四线城市居民生活水平不太高，能够负担房地产费用的能力有限，因此，当房地产商开发出一片新楼盘时，居民并不一定具备足够的购买能力，人们会观望着房地产价格变化，期待降价，或者受经济条件限制，难以付出足够的费用，因此，房地产商手中有楼房资源，居民也需要购房，然而，双方却不能成交，导致房源积压，价值被迫降低。
二、三四线城市房地产行业未来发展之路探索
三四线城市发展房地产行业，必须要做好长久打算，时刻准备应对风险的到来，提前铺好一条前进之路，房地产行业中遭遇不利状况袭击时，也就不至于会束手无策。
(一)做好政策风险的防范对策
当地政府的政策是对房地产开发影响最大的一个因素，提前做好准备，应对政策风险，可以大幅度降低开发商的损失。应对地方政府政策风险首先要做到清楚了解当地政府实际的财政能力，从而对政府提出的优惠条件是否能够实现有一个比较明确的认知。第二要了解当地用地指标与土地使用等情况，提高项目实施成功率，并要求政府下发相关配套的资料、文件等，使项目有可靠的实施依据。第三，加强与当地政府沟通，并充分了解该城市房地产行业的实际情况，将政策与市场紧密地联系在一起，看清政策在开发建设中实施的可能性。第四，开发商与政府合作应当将书面合同重视起来，正所谓空口无凭，只有正式的合同条款，才能保证开发商的利益不受损，才能在开发建设中有更强大的实施能力。
(二)寻找更可靠的融资渠道
开发商在进行房地产项目建设时所需资金庞大，房地产的融资需谨慎。开发商应当寻找一些可靠的融资渠道，根据当地房地产行业发展的实际情况，结合当地政府推行的相关政策，吸引接纳一些较为可靠的企业前来投资，增加项目的实际价值，同时，也可以获得更多的资金支持。融资过程中，涉及到数目较大的资金，必须谨慎管理。除此之外，房地产开发中也要合理利用这些资金，避免资源的浪费，从而做到开源节流，一方面可以为开发商节约更多的成本，还可以提高房地产项目建设的效率，保证项目的品质。
(三)开发客户需求最大的产品
在三四线城市开发建设房地产项目，要充分考虑当地居民所需，三四线城市并不像一二线城市那样，需要大量的豪华、高贵的房地产项目，它所需要更多的是能够满足刚需客户的楼盘。这类城市中居民消费能力有限，不可能人人都负担得起豪宅的费用，当然，每个城市都需要建设一些较为先进、华贵的项目，一方面提高城市形象，另一方面可以带动当地经济的发展，而开发商也可以凭借这样的项目获得较多的收益。开发商要想扩大自己项目的市场，就必须明确客户所需。一般来说，三四线城市房地产的开发建设80%为刚需项目，20%改善客户居住环境类的项目。开发商在进行房地产的开发建设中，同样也要考虑项目周边配套的问题。试想，如果一处房产，周围交通不便、缺乏商场、超市等生活设施，那么，即使价格再低，客户也不愿意选择这样的居住地，三四线城市房地产开发应当由市中心向周围逐渐扩散，有一个循序渐进的过程，才能满足客户居住所求。
(四)研究良好的房地产营销策略
除了了解当地政策、拓宽融资渠道、针对客户所需，三四线城市房地产行业要想长久地发展下去，就必须制定一套可行的项目营销策略。开发商开发建设了某一项目，总要通过某些方式来进行宣传，让客户了解该项目的情况。可以通过网络推广、户外媒体等形式来宣传项目，并且传达给客户的必须是真实的信息，将项目的价值全面、真实地传达给客户，而并非是为了吸引客户弄虚作假，当开发商用虚假的信息欺骗客户之后，就失去了继续生存发展的机会。另外，组织一些活动、节目表演等，也可以吸引更多人前来，增加这些人成为客户的可能性。
参考文献：
[1]汤腊梅，谢仲黎.试论房地产企业规模化发展[J].企业研究，2002.(3).
[2]郭建鸾，侯斯文.房地产融资新模式：房地产投资信托基金[J].财务与会计，2009(2).
[3]张协奎，陈伟清.品牌――房地产市场竞争的法宝[J].中国房地产，2002.(5).
三四线城市市场房地产调查的参考论文篇二
《三线城市房地产的发展与销售》
【摘要】本文首先概述了三线城市房地产行业特点;其次，分析了三线城市房地产的发展现状;第三，针对以上情况提出了有效的销售策略：市场定位要准确、清晰、别太深奥;顺应当地民风、民俗、方言;做广告宣传时要结合当地的实情;重视口碑宣传，以老带新;促销是最有效的方式。
【关键词】房地产;三线城市;价格;销售策略
在中国房地产业十多年的发展历程中，我们关注的往往是大城市，比如北京、上海、深圳等一线城市，而数量庞大的中小城市的房地产开发却被忽视了。党的十六大提出全面建设小康社会的宏伟目标后，我国中小城市房地产业进入了一个前所未有、充满机遇的时代。未来几年内，将有更多的农民进入城市，特别是三线城市肯定是人们的第一选择。尤其随着国家户籍政策的放开，必然带动城镇住房的发展。这些都为中小城市房地产业创造了一条可持续发展之路。
一、三线城市房地产的特点
1、客户群构成简单
主要是5种人群：事业单位(比如公务员、人民教师、金融系统职工等)、企业厂矿职工、私营企业主、外出劳务人员和下属乡镇人群。
2、市场需求量有限，成熟度低
小城市规模普遍较小，外来人口也较少，很难吸引外地购房者，市场需求数量有限。受政策、经济总量以及市场化水平的影响，小城市的房地产开发起步较晚，房地产商品化较低，居住水平不高，建筑规划落后，缺少新的开发理念和营销政策，消费者的商品房消费意识差。
3、人们对待价格敏感度高
在小城市中，价格是消费者最关心的因素，属于典型的“价格市场”，在考虑完价格后，消费者才会考虑诸如地段、户型、配套、物业等其他方面的因素，这取决于当地的发展水平和思想观念。对于很多城市来讲，价格上扬很难，从开盘到售罄，几乎没有浮动。
4、消费水平差别较大
其实小城市也和其他城市一样，贫富差距也是比较明显的。其中房地产的消费80%可能仅仅是来自20%经济收入较高的那部分。
二、三线城市房地产的现状
从整体来看，自2008年下半年开始到2009年上半年，我国一、二线城市的房地产价格受到较大影响，多数城市的房地产市场出现了滞销和降价促销的现象，这让一些房地产商和投资者都有了危机感。为了削弱国际金融危机带来的不利影响，我们国家相继制定了一系列的调整措施，使不利影响降到了最低程度，为我国经济平稳较快发展起到重要作用。可以看出，房产价格的波动对国家经济政策的变化十分敏感，这些在我国大中城市表现得比较突出。而对于房地产价格，三线城市受“大气候”的影响并不是太大，究其原因，主要有以下几个方面：
1、三线房地产价格起伏相对较小
近年来，三线城市房地产价格变动一直处于缓慢上升趋势，从十几年前的每平方几百元到几年前的一千几百元，又到现在的两千几百元甚至几千元，经历了相当长的成长阶段。不像大中城市那样，市场火爆时房价一天一涨、月月上涨，市场低迷时房价一落千丈。三线城市不存在房产价格大起大落的局面。
2、三线城市的房产销售对象主要以居住型消费为主
居住型消费购房是县级城市房产的主要销售对象，由于人口、经济和人们思想观念等方面的限制，投资型购房毕竟是少数，人们购房主要还是为了满足基本的居住需求。开发楼盘的数量与销售数量基本同步，也就是供求基本平衡，甚至时常出现存量现房过剩的情况，自然也不会出现大中城市里那种连夜排队选房购房的场面。
3、三线城市的房地产投资风险较小
与大中城市的房地产业相比较，三线城市的房地产投资风险要小得多，原因是开发规模小，取地成本相对低，工程造价也不高，而且边开发边销售，虽然没有大中城市的所得利润高，但却能细水长流，同时还能规避风险。所以即使赶上市场低迷时，开发商也能沉住气、熬得住。
4、三线城市的开发商们容易形成利益趋同的销售同盟
由于城市规模和消费群体的限制，三线城市从事房地产开发的投资者数量有限。因此他们很容易就销售价格问题抱成一团，形成利益趋同的销售同盟。即使遇到房地产行情低迷时，他们也不会轻易降价，因为他们与其他开发商已经达成了一致，必然形成同盟。当赶上市场回暖时，他们也不会大幅度提价，因为受当地收入水平的限制，涨价幅度太大会使消费者无法接受。
总之，三线城市的房价受“大气候”影响不太明显。在市场低迷、购房者持观望态度时，开发商也不会轻易降价促销;在市场回暖时，开发商也不会大幅度提价。
三、应该采取的销售策略
针对以上的特点，三线城市房地产的营销策略应该也要符合其本身的需要，才能更好地为销售工作服务。
1、市场定位要准确、清晰、别太深奥
每个城市都有自己的独特性，城市发展情况，城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入市场摸底调查，做好楼盘的定位工作。小城市的人讲求实在，而且文化水平不尽相同，根据他们的需求，市场定位别太深奥、抽象。
2、顺应当地民风、民俗、方言
俗话说一方水土养一方人，必须详细的了解当地的风土人情和生活习性。只有了解了这些，才能准确把握他们的心理，才能制定出切实可行的营销策略，才能真正地打动他们，这一条是操盘成功与否的先决条件，它决定了销售策略是否能顺利执行，是否能够达到预期的理想目标。另外，销售说辞也应该注意方法，应穿插一些地方方言，这样可以和他们适当的拉近距离，更有利于销售工作。
3、做广告宣传时要结合当地的实情
大城市中，报纸和电视媒体广告可能是开发商用的最多的方式。但是小城市却不行，小城市管用的是工地围墙、海报、道旗、条幅、小传单之类的。由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异，决定了小城市人们对广告接受的差异和认可度，必须考虑人们的审美习性和接受能力。
4、重视口碑宣传，以老带新
在大城市里，邻居是谁都不知道，而在小城市，绕上一圈都是亲戚朋友。口碑相传的传播方式速度是惊人的，范围是很广的。服务好一个老客户，通过口碑宣传，老客户带新客户的模式自然成熟起来，远比做广告强多了。由于对项目的批判不像大城市的客户那样成熟，缺少科学的判断方法，这时候他们更愿意相信身边的亲戚朋友，尤其是中国这种“从众心理”比较明显的国家，他们的亲戚朋友说一句好话要比我们说十句管用的多。所以老客户这方面，绝对是一个必须充分把握的资源。
5、促销是最有效的方式
小城市面积小，要是搞一个促销活动就会传遍整个城市。在活动中，首先要让客户充分的了解项目，而且要让他看到性价比，知道房子是物超所值。为吸引更多客户的参与，可注意利益驱动市场，小恩小惠往往能带来意想不到的人气。小城市的老百姓讲究实惠，对购房者打折、送家具、电器等是永远都不会过时的促销手段。
当然，随着逐渐发展，有的三线城市的房产开发商会接近一种饱和的状态，于是各种价格战与促销方式狼烟四起，这样很不利于整体的房产销售。但是，这并不完全是一种坏事，这样也可以督促开发商们做出更好的工程，促进房产的发展。
总之，做三线城市房地产项目，一定要因地制宜，不能生搬硬套固有的营销模式，要加以变化利用，更不能盲目推测，脱离当地的实际情况。在现在这样有利的形式下，市场发展潜力较大，如果能注意从宏观上把握城市的发展定位，微观上利用有效的策略，注重房产质量，小城市的房地产市场必将迎来一个繁荣发展的春天。
【参考文献】
[1]姚俊.我国房地产市场分析与营销策略[D].西南财经大学学报，2000.
[2]陈宁枫.房地产市场的销售管理[D].对外经济贸易大学学报，2003.
[3]王秀芹.中国房地产业的发展及相关问题研究[D].武汉大学学报，2005.
