高新区现房发售 深圳试点商品房现房发售 将产生哪些影响?

近日,位于深圳市龙华新区民治办事处的一地块,其为深圳市商品房现售的试点项目。不同于以往的预售(预售就是开发商将正在建设中的房子预先销售给购房者,购房者先预付一定的房款),在这块地上建设的住宅、商业或其它建筑,要在竣工并取得不动产权证书后才能进行“现房”销售。此次试点,标志着实行了22年的商品房预售许可制度正迎来新的变化。

降低购房者买房风险

以往实行的预售制度,让一些没有资金、品牌和技术实力的小企业,凭借关系就能获得廉价的土地资源,造成房地产行业的无序竞争,违规挪用资金、期房质量不过关、工程延期等问题。且购房者购买的并非现成的房子,而是在建的期房,存在着较大的风险,诸如开发商出现资金困难跑路、楼盘烂尾、变更规划等,这些都严重损害了购房者的利益。而现售制则要求楼盘要在竣工并取得不动产权证的情况下进行“现房”销售,消费者购买的是实实在在能够看得见摸得着的“现房”,如果觉得房子质量不好,则可以选择拒绝购买;开发商为了促进销售,不得不把好质量这一关。

抑制土地价格过快上涨

在过去一年,深圳房价涨幅超过60%,房价 程度为全国侧目。此次试点现售的地块地理位置优越,已吸引诸多开发商的关注。在深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任看来,这是深圳进一步调控楼市的举措。“目前深圳楼市供需失衡,土地供应极其稀缺。采取现售制度可抬高门槛,将资金实力不足的中小开发商挡在门外,遏制对土地的哄抢,抑制土地价格过快上涨。”

而关于为何此时要进行商品房现售试点,尚未得到深圳市规划和国土资源委员会的回复。

对开发商资金实力的要求大大提高

房地产项目开发资金的来源主要有自有资金、贷款、预售制度带来的资金。过去,我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。受益于预售制度,开发商仅需极少的自有资金,通过占用购房者的资金,实现了“空手套白狼”的经营模式,并且,预售资金的利息是由购房者承担,降低开发商资金门槛,促进房地产开发和销售。

说得简单点,预售制度为开发商提供了一笔零风险零成本的巨额贷款。一旦实行现售制度,开发商将失去这样的资金支持。如果改为现售制,这个资金来源渠道将被堵上,开发商需要通过各类再融资和信贷等融资模式凑集资金。这样一来,中小房企会被挡在门外,进而一些实力雄厚的房企更有机会进入此类市场。现售制度之下,开发商还要承担资金的成本,以及项目囤积的风险。

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一二线城市有可能推广吗?

现售制度能够规避预售制度带来的诸多问题,强化房企的成本管控能力。这只是深圳的个案,还未到全面拉开现房销售的大幕。但这一次的试点,有利于对后续的推广、操作规则化等进行逐步探索。

大方向来看,一二线热点城市都应该逐渐从预售制度转变为现售制度。因为此类城市的房企在资金承受能力上会更强,且市场供应比较紧缺,不需要通过期房销售的方式来逐渐蓄客。现房销售也使得购房者能够降低购房到入住的时间,规避风险。

三四线城市正面临去库存的严峻问题,期房销售萎靡,很多楼盘终都是以现房的方式进行销售。但三四线城市的房企多为中小房企,资金压力较大,依然还是需要通过期房销售来降低资金成本。

  

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