爱华网房改房也是有房产证的,但是房改房的房产证是不同的,通过房改获得的房屋怎么办理房产证呢?办理的房产证与普通商品房的房产证有什么区别呢?
房改房的产权证其实基本就可分为两种:按照成本价来购买的产权证(以下简称成本价)以及按照标准价来购买的产权证(以下简称标准价)。
成本价的产权证就是说明这个房屋的使用、占有、处置等权利都是归产权人的,不需要经过原来产权单位的同意就可以处置,但是该房屋却不能够办理赠与,会在收益权上受到限制。按照现在的规定,成本价的原产权人其实可选择两种收益的方式:
1、直接来上市然后进行交易,由购买的人来补交土地的出让金或者是相当于土地的出让金的等同的价款。如果要按照这种方式的话,房屋的售价在每平方米要超过4000元以上部分,产权人还要和原产权的单位来进行收益的分成,具体的是每平在4000到5000元的部分,80%归个人,20%归原产权单位;每平方米5000元以上的部分,50%归个人,50%归原产权单位。
2、产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易,具体操作是由评估部门对房屋进行评估,然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金,再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样,成本价产权证就变成商品房产权证了,这种情况下,售房款除税费外,收益全部归产权人。
标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人,而在处置权和收益权上就受到很大的限制了,标准价的房屋也不能赠与。首先,标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权,原产权单位拥有其中部分价值份额,产权人要想上市交易,原产权单位拥有优先购买权
如果原产权单位放弃优先购买权,交易后,售房款在扣除税费后,由产权人和原产权单位按照房屋权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额,将标准价变成成本价,就可以拥有房屋全部产权。
注意的是,已经按照标准价出售的公房,原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态,并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的,视为单位放弃优先购买权,职工可直接上市交易。
