一朵奇葩压海棠 商住房是一朵奇葩 买商住必须考虑出售问题

所谓商住房,是指开发商拿了商业或综合类地块,然后通过“商改住”的策略将项目改造成可住可办公的产品,通常是单层面积较小的LOFT或平层类产品。这种产品越偏远,居住的属性越强,商业的属性越弱。

一线城市土地供给不多、地价偏高、需求强烈,商住房本质上是成本和市场相妥协的产品。

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妥协的结果就是“商住房”处处受限:

1、作为住房使用时,其产权年限只有40年或50年,到购房者手中差不多又得缩水1-5年;

2、买商住房,大部分是权益之举,基本上无望获得户口,进而也无法以房入学,相关的配套都会有所缩水。

当然,商住房也有其优势:买房不受限,面积小,入手难度低。

就商住房来说,即使是用来住,其投资属性亦不弱。不同于传统的纯商业和住宅,商住房投资既追求租金收益也追求房屋升值收益。所以商住房是居住和投资的二合一产品,在这种情况下,购买商住房的群体也十分明确,绝大部分是刚需和投资客,而改善需求基本上不涉足这一市场。

去年北京商住房销售十分火爆,主要是刚需被各种因素激发,投资客闻风而动,也想分一杯羹。

商住房的问题和选购要点

商住房的的问题比较明显:产品形态非常单一,只有LOFT和平层公寓两种,受内部空间不足影响,商住房内部格局大同小异。产品同质化的结果是购房者选房容易陷入选择困难症。

由于商住房本身没有多少差异性,大多数购房者在选择商住房时,必须以周边规划和项目物业服务水平为重点参考指标。

买商住房能赚到多少?

一般回报率分为租金和升值两部分。就回报率而言,商住房是不比住宅的。

就租金而言,商住房和住宅相当,因为两者在居住体验方面并无差别,而且商住房由于自身特点,更符合单身或情侣居住,同地段商住房租金可能还比住宅略高一点。

就升值而言,商住房比不上住宅,这一点毫无疑问了。一线城市受住宅供给不足的影响,商住房开始向郊区扩展,但产品同质化和贷款因素影响,商住房的升值预期受到一定打击。

所以商住房购房者考虑到回报率,应该尽可能选择优质地段,郊区须首要考虑交通、其次商业,城区则首要考虑商业,交通一般不成问题。

综合下来,商住房的回报率不及住宅。

谁会是二手商住房的购买者?

商住房作为过渡性产品,买房后必然要考虑到出手。理论上商住房不受限制,但商住房税费颇高,普通购房者一般不愿意接手二手商住房,更愿意买二手商住房的一般是企业。

  

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