武汉市房地产市场报告 房地产市场报告

房地产行业是我国经济发展的领头羊行业,它的一起一伏都关系着国家命脉,与老百姓的生活息息相关。为了让大家更了解 房地产市场,小编整理了一份房地产市场报告,下面是小编为大家整理的资料。

房地产市场报告

2015年:探明底部,复苏上行

2014年,中国经济“新常态”成为高大上的财经流行语。其实,中国房地产业也进入了“新常态”,政策变调、增速下滑、结构调整、利润压缩、企业分化等行业新特征日渐显现。

从市场短期变化而言,经历2013年的市场繁荣之后,2014年市场全面降温,不分一二三四线城市,不分高中低档产品,皆出现了明显降温。成交量下滑、价格下跌、投资增速放缓、房屋开工下降,所有市场指标皆下滑。但也应看到积极信号,比如房贷政策由紧趋松,比如中央实行“分类指导,双向调控”,比如地方政府因地制宜的采取了放松限购、支持合理需求的措施。在政策暖风频吹之下,四季度少数指标复苏,比如大城市的住宅成交显著反弹,房价环比跌幅收窄,市场信心有所恢复。

2013年,易居研究院的年度报告如此预测2014年:高位振荡,逐步降温。如今基本被验证。展望2015年,易居研究院预测:探明底部,复苏上行。虽然,当前只是少数城市、少数指标复苏,全国市场还沉浸于“寒冬”之中;但是,《2015年度全国房地产市场报告》已开始畅想“春之声”。

一、政策预判

(一)经济政策:稳中求进,适度宽松,首要目标是稳增长

从国际背景看,2015年美国经济继续走强,而日本和欧洲仍偏弱。与之相适应的经济政策,日本和欧洲将比美国宽松化。2014年10月美国QE刺激全部退出,2015年是否加息存在一定变数,但2015年内部整体来看,仍执行偏低利率政策,因此虽然对全球流动性有负面影响,但程度并不严重。而日本和欧洲,还将继续实行超宽松货币政策,还可能进一步宽松化。将美欧日综合考虑,2015年我国面临的外部货币环境,虽然宽松程度不如2014年,但仍处于历史上偏宽松区间。

展望2015年国内经济政策走向,必须关注两个会议。面对经济运行的新常态,在12月5日召开的中央政治局会议指出,坚持稳中求进工作总基调,坚持以提高经济发展质量和效益为中心,主动适应经济发展新常态,保持经济运行在合理区间,把转方式调结构放到更加重要位置,狠抓改革攻坚,突出创新驱动,强化风险防控,加强民生保障,促进经济持续健康发展和社会和谐稳定。

12月9日举行的中央经济工作会议要求,2015年要保持宏观政策连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度。要促进“三驾马车”更均衡地拉动增长。这基本上确定了中央经济工作会议关于2015年经济的总基调仍可能是“稳中求进”。不过,其内涵已经发生了变化,“稳”的重点要放在稳住经济运行上,“进”的重点是深化改革开放和调整结构。稳和进有机统一、相互促进,只有经济社会平稳,才能为深化改革开放和经济结构调整创造稳定的宏观环境。值得关注的是,会议提出了2015年经济工作的五项主要任务,其中将“努力保持经济稳定增长”放在了第一位。

从货币政策看,10月召开的央行货币政策委员会三季度例会提出,继续实施稳健的货币政策,灵活运用多种货币政策工具,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理增长。改善和优化融资结构和信贷结构。继续深化金融体制改革,增强金融运行效率和服务实体经济能力。进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。2015年货币政策仍将坚持“总量稳定、结构优化”,但内涵将有所调整:一是货币政策将在“微刺激”常态化的作用下采取相对宽松的取向,以缓解经济下行的压力;二是与“稳健定位、积极操作”的货币政策相匹配的是“强监管”、“金融改革”;三是创新货币政策工具,强化利率的预期管理,加大利率调控的政策效果;四是进一步采取“定向宽松”政策,强化货币向实体经济的渗透。总而言之,我们认为2015年在稳增长压力较大、通胀压力较小的情况下,货币政策必将继续宽松化,将采取降息降准等宽松化措施。

从财政政策看,2015年仍将延续积极财政政策,但积极的方式将做出调整:一是适当扩大中央财政支出与赤字规模,按照党的十八届三中全会《决定》要求中央财政应承担更大的支出责任,加大对结构调整、节能环保和改善民生的支持,预计赤字率可能提高到2.5%左右;二是通过全面推行“营改增”,使结构性减税得到全面实施;三是在财税体制改革的全面实施进程中加大对于地方资金的扶持,2015年税制改革的重心仍将围绕营改增、资源税、消费税、环保税、房地产税和个税六大方面展开。

(二)房地产政策:调控继续放松,加快棚户区改造

1、总体趋松,继续实行“双向调控,分类指导”

2014年,中央没有出台房地产调控新政策。预计2015年,更不会出台打压性的调控政策。2014年12月的中央经济工作会议,与2013年12月的中央经济工作会议一样,没有提及房地产调控,甚至没有提及任何与房地产直接相关的词语,说明中央对于房地产的态度趋于“中性”,既不打压,也不救助,更多地让市场发挥配置资源的作用。

展望2015年,房地产政策将会比较平稳。关注三个方面:其一,由于经济稳增长压力较大,在扩大住房消费、加强保障房、棚改房方面,还将稳中求进;其二,政府对于房地产调控的态度与方针正在转变,由过去频频的行政干预,转为建立长效机制,不动产统一登记、住房信息联网、房地产税立法等继续推进;其三,继续坚持此前“双向调控,分类指导”的原则,全国多数地区楼市仍在降温,尤其是中小城市库存压力较大,地方政府托市、救市意愿依然强烈。一线城市限购不太可能全面取消,但有可能局部放松。

2、金融信贷政策,需求端放松,供应端中性

2015年还将继续降息,以及降准,整体货币环境趋松,流动性改善,无风险利率趋于下滑,从而为房地产信贷与融资,提供了较为宽松的外部环境。央行和银监会还将继续支持首套房贷、普通住房贷款、二套改善需求等合理的自住需求,预计商业银行落实力度将有所加大,首套房贷利率折扣有所加大,9折左右将成为主流。开发商融资环境难有明显改善,开发贷款不会明显放松,而且由于股市走强,吸引了部分社会资金,使房地产信托、私募的融资能力减弱,但国家对于开发企业的融资管制将进一步松绑,股市、债市、票据等融资会有所增长。部分地方政府的公积金政策还会继续放松。

3、财税政策:加快推进房地产税立法

2014年,限购限贷皆松绑,但房地产税没有调整,为了稳定楼市、刺激住房消费,2015年可能会调整个别税收政策,比如二手房交易环节的营业税,免征年限可能由五年减为二年。另外,在房地产财税制度中,加快房地产税的立法工作将是未来重要的改革内容。2011年上海和重庆试点对个人住房征收房产税,2013年“国五条”提出要继续扩大房产税试点范围,2014年政府工作报告提出“做好房地产税相关工作”。房地产税是指有关房地产的税收,包括开发、流通、保有环节,直接以房地产为征税对象的税种共5种,包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。财政部财科所原所长贾康的观点值得参考:从具体时间表来看,2015年房地产税应该进入立法程序,如果2016年能够完成立法,2017年将正式依法全面实施。总的原则是由全国人大简明扼要设计好立法框架,具体则由省级政府根据各地的情况自主选择实施。

4、住房保障政策:全面推进棚户区改造,加大金融支持力度

10月8日,在推进新型城镇化工作部际联席会第一次会议上,住房和城乡建设部副部长陈大卫表示,在解决“三个一亿人”住房问题方面,要科学制定“十三五”住房保障计划和年度建设规划,大力推进各类棚户区改造,2015年棚户区改造规模不低于2014年的470万户以上,林区、垦区棚改力争基本完成。而根据住建部在《关于做好2014年住房保障工作的通知》中也要求,2014年底前,各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房,实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。2015年以后,公租房将是保障房建设和运营的主体。

面对棚户区改造资金需求的难题,4月2日李克强总理在国务院常务会议上,要求进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用,并确定由国家开发银行成立专门机构,实行单独核算,采取市场化方式发行住宅金融专项债券,向邮储等金融机构和其他投资者筹资,鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与,重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。截止2014年上半年国开行新增承诺棚改贷款6760亿元,是2013年同期的18倍。上半年已发放贷款达到2195亿元,其中4月2日国务院常务会议以来发放1949亿元,同比增长433%。2014年4月以来,国务院决定给国开行增加棚改资金至1万亿元。这1万亿元的再贷款期限三年,根据棚户区改造的进度放贷,年利率在6%以下。由于我国已确定2013年至2017年改造各类棚户区1000万户的目标,可见,未来中央在金融方面支持棚改的力度仍将不断加大。

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我国已确定“十二五”时期开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户),根据住建部最新数据,2014年前9个月,全国城镇保障性安居工程已开工720万套,基本建成470万套,分别达到年度目标任务的103%和98%,提前完成年度目标任务。自“十二五”开局以来,我国已开工建设各类保障性安居工程3100多万套,建成约2000万套,距离3600万套的开工目标仅剩500万套,因此,2015年完成总目标不存在任何问题。

总而言之,2015年住房保障政策的重点有四:一是加大棚改力度,2015年棚户区改造规模不低于470万户以上,通过国开行加大资金支持力度;二是加强公租房,推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行,公租房逐步成为保障房建设和运营的主体;三是继续进行共有产权房试点,部分地区也将跟进这一产品;四是加快完善住房保障制度,尤其是管理和运营体系。

5、地方政策:救市继续蔓延,一线城市可能局部松绑

2014年三季度以来,地方救市力度进一步增加,直接宣布取消限购的城市数量也明显增加,而福建在成为首个救市的省份后,湖南、宁夏、湖北等省份也相继出台救市政策,随着这些省份救市政策的出台,也为这些省份的下级城市出台相应细则创造了条件。除了一线城市和三亚外,基本都已放松或取消了楼市限购。随着9月底以来中央出台“央四条”、公积金新政、降息等系列政策,各地也会纷纷落实新政细则,如加快督促商业银行在本地分行落实新政,并在公积金政策方面进一步放松,更多城市还会调整普通商品住房标准。2015年地方政府为了刺激楼市需求,仍然在公积金、个人房贷、购房补贴、普通住房标准、人才引进、落户等方面继续出台措施等,另外对于开发企业也可能进行政策支持。引人关注的是,目前北京、上海、广州和深圳依旧未放开限购。作为全国房地产市场的风向标、高房价集中营、严控人口的主要城市,2015年一线城市限购不太可能完全放开,但在中央强调市场机制的大背景下,以及一线城市也存在经济稳增长、财政压力大的问题,因此不排除局部放松限购的可能。

二、房地产市场预判

(一)市场供应

1、全国房地产开发企业土地购置面积预计2015年增长3%左右

2015年土地市场将逐步回稳,土地成交量全年增幅预计在3%左右。主要原因:一是在经济稳增长、楼市回归市场化的基调下,随着信贷及调控政策的进一步放松,房屋市场逐步回升,房企也会重新调整策略,加大拿地步伐,全年土地购置面积可能略有增长;二是由于楼市发展将逐步趋于稳定,且地市变化滞后于房市,因此土地购置面积增幅也会较小。

2、20个典型城市土地成交建筑面积预计2015年增长8%左右

2015年全国20个典型城市经营性土地成交量预计将在2014年基础上有所提升,增幅在8%左右。主要原因:一是2014年房地产市场下行趋势明显,土地市场也随之降温,政府推地节奏放缓,企业拿地大幅减少,预计随着2015年房地产市场逐步回暖,土地市场成交情况也会得到改善;二是由于2014年土地跌幅较大,即期值较低,因此2015年增幅将略高。

3、全国房地产开发投资预计2015年增长10%左右

受宏观经济增速放缓以及房地产行业持续下行影响,2014年房地产开发投资同比增幅大幅回落,预计2015年投资金额仍将继续增长,但同比增幅继续放缓,预计全年同比增幅为10%。主要原因:一是经济保持低位增长,固定资产投资增幅保持放缓态势,房地产开发投资增速也受到制约;二是2015年作为保障住房“十二五”计划完成年,基本能完成目标,但棚改房开工目标有所提高,保障房投资仍将保持稳步增长;三是由于购地量会小幅反弹,而新开工量会小幅下跌,因此房地产开发投资增幅总体与2014年差不多,略有下降。

4、全国房屋新开工面积预计2015年下降3%左右

2015年全国房地产开发企业房屋新开工面积预计同比下降3%左右。主要原因:一是2014年全国开发企业购地面积为负增长,制约了2015年的新开工面积;二是2015年房企资金压力总体仍偏大,制约了新开工量和复工量;三是2014年新开工面积出现反常性下跌,基期值较低,所以2015年同比不会明显下跌。

5、房企资金预计2015年压力有所缓解

房价涨跌有多方面原因,从开发商的角度看,只有开发商有意愿降价,并形成交易,才会促使房价数据表现为下跌。影响开发商降价意愿的重要因素之一便是资金链的情况。资金链紧,会促使开发商降价促销,回笼资金;资金链松,开发商资金压力较小的情况下,多数房企都不会主动降价。

根据易居研究院建立的全国房地产开发企业资金状况评判模型,2014年前三季度,全国房地产开发企业资金状况综合指数为-0.93,较上半年下降了0.12。自2010年开始楼市经历严厉调控,房企资金链趋紧,2011年和2012年一度陷入资金低谷;2013年以来,房企资金状况明显改善,上半年资金状况偏松,随后不断收紧,进入2014年,随着全国楼市降温、销售下跌,前两个季度均已落入“紧张”区间,至三季度进一步趋紧,但预计已进入筑底阶段。预计2015年压力将有所缓解。

(二)市场成交

1、全国商品房销售面积预计2015年增长5%左右

2015年全国商品房销售面积可能出现小幅反弹。主要原因:一是经历了2014年的成交低迷之后,市场有反弹的内在需要;二是货币环境较为宽松,房地产政策继续放松,个人房贷支持力度加大;三是楼市黄金十年已过,全国商品房成交量正在构筑历史顶部,增幅不可能放大。

2、25个典型城市商品住宅成交量预计2015年增长15%左右

2015年大城市的商品住宅成交面积增幅将高过全国水平,预计25个典型城市将达15%左右。主要原因:一是2015年政策面继续吹暖风,也是限购限贷政策松绑后的第一年,原来执行限购的大城市成交量必然反弹;二是一二线城市市场弹性大于三四线城市,2015年市场复苏之后,以一二线城市为主的25个典型城市的成交量上升会更明显。

(三)市场价格

1、全国房地产开发企业土地平均购置价格预计2015年增长10%左右

预计2015年土地平均购置价格增幅将持续收窄,保持在10%左右。主要原因:一是房市先复苏,地市后升温;二是2014年全国“地热房冷”,地价增幅仍高达两位数,70城房价却有所下跌,全国全年基本持平。由于土地价格已处较高水平,且2014年土地价格基数较高,因此2015年价格增幅将会放缓。

2、全国商品房成交均价预计2015年增长3%左右

预计2015年全国商品房成交均价有所回升,但仅会呈现小幅增长。主要原因一是随着政策环境的进一步宽松,商品房成交量反弹,主要城市库存压力减小,供求关系有利于房价上涨;二是黄金十年已过,投资投机需求受抑,股市走势分流部分资金,房价上涨动力不够强劲。

3、70个大中城市房价指数环比增幅预计2015年上半年止跌反弹

主要原因:一是从走势来看,随着限购限贷政策的陆续取消、房企去库存速度加快,使得房价止跌反弹的动力逐渐增强;二是2014年5月70城房价开始环比下跌,预计本轮下跌时长将超过上一轮降温期的8个月,可能达到10-15个月,2015年5月前后房价环比止跌。三是同比变化滞后于环比,2014年9月首次下跌,预计2015年二季度跌幅见底。

房地产最新市场现状

继2013年和2014年连续两年突破4万亿元后,中国官方预计2015年国有土地使用权出让收入也将接近4万亿元。

受国务院委托,财政部2015年3月5日提请十二届全国人大三次会议审查《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告》。新华社2015年3月5日授权发布了“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告(摘要)”。在该摘要“2015年收入预计和支出安排”一项中有表述为:地方政府性基金本级收入44509.51亿元,下降4.7%。其中,国有土地使用权出让收入39452亿元,下降4.7%。

需要注意的是,这里的“国有土地使用权出让收入39452亿元”是预计数据,而非实际情况。

随着中国房地产业的发展,国内地方政府的土地出让收入总量也在逐年增加。

财政部2015年1月30日发布的“2014年财政收支情况”显示,2014年1~12月累计地方政府性基金收入(本级)49996亿元,比2013年增加1966亿元,增长4.1%。其中,受房地产市场调整影响,国有土地使用权出让收入42606亿元,同比增加1340亿元,增长3.2%。

而2013年中国国有土地使用权出让收入则是首次突破4万亿元,达到41250亿元,比2012年增加12732亿元,增长44.6%。

对照2013年和2014年数据来看,虽然国有土地使用权出让收入维持在4万亿元的高位,但增幅已经大幅缩小。

国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成,除土地出让金收入外,还包括新增建设用地土地有偿使用费收入、国有土地收益基金收入和农业土地开发资金收入。

此前,地方政府国有土地使用权出让收入在2011年达到3.1万亿元,2012年一度降至2.8万亿元。

  

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