爱华网谈到农村的房屋的买卖,首先要进行分析就是目前我国房地产权的现状,我国的土地有二种不同的制:国有以及集体.所以说任何的单位和个人都是无法获得土地权的,并且土地的权是被不允许进行买卖的。在农村买房,其实是农村宅基地使用权的转让,那么城镇户口的居民在农村买房要注意什么呢?
宅基地的使用权实质上是用益物权中的一种,为我国所特有。它所指的其实是农村的居民和少数的城镇的居民为建造自有房屋对集体的土地所享有的占有及使用的修改权利。宅基地的使用的权利一般说可以被分为两种:农村宅基地的使用的权利和城镇宅基地的使用的权利。农村宅基地以及城镇宅基地的区别在于:农村宅基地在本质上其实是与集体的经济的组织成员资格联在一起的,在一定的程度上,宅基地是具有社会福利以及社会保障的功能的,而城镇宅的基地则没有有这一特质。本文所说的就是农村的宅基地以及其上面的土地。
关于宅基地使用权的性质,我国学者大都认为,宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点:
1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说,农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员,每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。
2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权,首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地,权利人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承,因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利。
3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有效性,不可能给每个农村居民提供更多的宅基地,而每户申请到一处宅基地,即足以保证其基本的生活需要,如果允许申请多处,则将导致土地资源的浪费。
从以上定义可知,不仅是农村村民所享有,也有极少数城市居民所享有,在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的,地随房走是必然的,由于建造人对于房屋权的长久性,而房屋只要没有倒塌、灭失,即便申请人失去社员的资格,也是享有宅基地使用权的。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让,所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于使用权是不是同意转让或转让给谁因是由土地权人决定,也就是说因由村集体决定,所以对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权移转的,必须附条件是肯定的,如经村集体同意,或免费改收费补交,至于购入房屋者不应有身份的限定。
1982年1月7日《国务院批转<第二次全国农村房屋建设工作会议纪要>的通知》明确规定:“……社员建房和村镇建设用地,必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地,社员可长期使用,权仍归集体,严禁买卖、出租和违法转让。”
笔者认为这条规定是针对宅基地权严禁买卖、出租和违法转让。
在1999年5月6日发布的《国务院厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的第二条规定:加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续。
此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用地。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止。
农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
此条应是明确规定居民不能向农民购买农村的住宅和使用集体土地建造,这同原城市的房屋农村户口不能购买的规定相类似,而以上的规定据合同法规定规定不能用来否定农村房屋买卖合同无效。
2001年8月31日《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》明确规定:“严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地,擅自转让、买卖的,土地、建设等管理部门不得办理有关手续,并由土地主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。”
《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定:“农村宅基地使用权的转移,必须经合法批准……未经审查批准,宅基地使用权不能随房转移给买主,房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”
城市土地使用性质与农村建筑用地的性质是不一样的。农村的土地是集体土地权的性质,农村房屋只具有宅基地证而没有普通意义上的房屋产权证。因此,在农村购房是不被法律允许的。
